COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01934 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q3DA

Du 04 Mai 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/ [H]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Stéphane GIANQUINTO

M^e Benjamin OLLIE

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 18 Novembre 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice la SAS [P] [N]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [F] [H]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Benjamin OLLIE, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 12 Mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 Mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [H] est propriétaire des lots n° 10 et 26 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a, par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, fait assigner Monsieur [F] [H] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  3611,86 euros au titre des sommes échues au 12 novembre 2025 ;

—  2208,60 euros au titre des appels de provisions de charges à échoir du 1er décembre 2025 au 1er décembre 2026 ;

—  79,17 euros au titre des appels de fonds réserve travaux à échoir au 1er juin 2026 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— aux entiers dépens.

À l’audience du 12 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans ses conclusions en réponse. Il sollicite en outre le rejet de l’ensemble des demandes de Monsieur [F] [H].

Monsieur [F] [H], représenté par son conseil, demande dans ses conclusions en réponse :

— le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] tendant au paiement de la somme de 2208,60 euros au titre des appels de provisions de charges de l’exercice 2026 et de dommages-intérêts ;

— un délai de paiement afin d’apurer sa dette ;

— de dire que les parties conservent à leur charge les frais irrépétibles exposés et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [F] [H] est propriétaire des lots n° 10 et 26 au sein de l’immeuble [Adresse 1].

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale en date du 3 juillet 2025 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice du 1er mars 2024 au 28 février 2025 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 1er mars 2025 au 29 février 2026 et du 1er mars 2026 au 28 février 2027.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [F] [H] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 20 mars 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 3243,66 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 12 novembre 2025, que Monsieur [F] [H] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure au titre des provisions de l’exercice en cours dans le délai imparti, qu’il est redevable de la somme de 3222,86 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant.

Monsieur [F] [H] représenté par son conseil, expose cependant que la mise en demeure en date du 20 mars 2025 ne mentionne pas précisément les sommes dues au titre des provisions pour charges de l’exercice 2026 qui seront réclamées en cas de défaut de paiement de sorte qu’il ne peut être condamné à leur paiement car elles ne sont pas dues à ce jour.

Bien que le syndicat des copropriétaires indique qu’en l’absence de paiement des sommes dues dans le délai imparti, il peut solliciter le paiement des autres provisions non encore échues qui sont devenues exigibles, force est cependant de relever que la mise en demeure ne précise pas quels sont les provisions à échoir concernées ainsi que leur montant et ce alors qu’elle doit préciser le montant des provisions réclamées au titre de l’exercice en cours, des charges échues mais également des sommes à échoir qui seront réclamées en cas de non paiement des provisions dues au titre de l’exercice en cours.

En conséquence, M.[H] sera condamné au seul paiement de la somme de 3222,86 euros au titre des provisions et charges échues au 12 novembre 2025 qu’il ne conteste pas outre la somme de 883.44 euros au titre des appels provisionnels trimestriels du 1er décembre 2025 et 1er mars 2026, les provisions affèrentes étant devenues exigibles à ce jour et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2025.

Le surplus de la demande portant sur les charges à échoir sera cependant rejeté.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 20 mars 2025, mis en demeure Monsieur [F] [H] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 68 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier. Toutefois, les autres frais de relance et de mise en demeure n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

Monsieur [F] [H] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 68 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 20 mars 2025.

Sur la capitalisation des intérêts :

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [F] [H] justifie de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de la SARL FJM BATI dont il est gérant, ordonnée par un jugement du tribunal de commerce de Nice du 7 novembre 2024.

Bien que le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’il n’a effectué aucun règlement depuis le 1er juin 2024 et que l’appartement qu’il possède au sein de l’immeuble ne constitue pas sa résidence principale mais fait l’objet d’une location, force est de relever que ce dernier justifie de l’existence de difficultés financières en lien avec son activité professionnelle ne lui permettant pas de régler l’intégralité de sa dette.

Dès lors, il lui sera en conséquence accordé des délais de paiement mais sur une durée de 15 mois.

Il convient de prévoir qu’en cas de non-respect des délais accordés et ce après une mise en demeure préalable restée sans effet passé le délai de 15 jours, la totalité de la dette deviendra exigible.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Monsieur [F] [H] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire.

Or, il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire au regard des difficultés financières rencontrées. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice mais expose simplement avoir rencontré des difficultés de trésorerie.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [F] [H], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [F] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] les sommes de 3222,86 euros au titre des charges échues au 12 novembre 2025, et la somme de 68 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2025 sur la somme de 3243,66 euros et sur le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme 883.44 euros au titre des provisions sur charges exigibles correspondant aux appels provisionnels trimestriels du 1er décembre 2025 et 1er mars 2026;

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins ;

ACCORDE à Monsieur [F] [H] des délais de paiement et dit que la dette sera payable en 15 versements mensuels successifs de 278 euros, le dernier représentant le solde en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier versement sera exigible le cinquième jour du premier mois suivant la date de signification du présent jugement puis de chaque mois suivant ;

DIT que le non-paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et l’exigibilité de l’intégralité de la somme restant due, après l’envoi d’une mise en demeure préalable restée sans effet passé un délai de 15 jours ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge délégué et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DÉLÉGUÉ