TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00114 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GGXT

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M^e Justine GARNIER, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

[J] [K]

SPNLR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 18 Février 2025

DEMANDEUR :

Société SCI SAINT LAZARE,

dont le siège social est sis 73 rue Saint Lazare – 28400 NOGENT-LE-ROTROU

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Justine GARNIER, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [K]

né le 01 Janvier 1945 à BOUTAZOULT OUARZAZATE (MAROC),

demeurant 15 rue Tochon – Etage1 – 28400 NOGENT-LE-ROTROU

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Décembre 2024 et mise en délibéré au 18 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 17 février 2022, la SCI SAINT LAZARE a consenti à Monsieur [K] [I] un bail portant sur un logement meublé sis à NOGENT LE ROTROU.

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait délivrer deux commandements, en date du 16 novembre 2023 , d’avoir, d’une part, à payer la somme de 2 305,17 € représentant les loyers et charges impayés et d’autre part, de justifier de l’occupation du logement et de justifier de l’assurance du logement. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 9 février 2024, le bailleur a fait assigner le locataire en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres pour l’audience du 16 avril 2024 afin de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— de le condamner au paiement d’une provision de 3 250,48 € au titre des loyers échus au 6 février 2024 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de le condamner à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 16 avril 2024, l’affaire fait l’objet d’un renvoi au 24 septembre 2024, à la demande des parties, en raison d’une demande d’aide juridictionnelle déposée par Monsieur [K] ;

A cette dernière audience, Monsieur [K] a indiqué au tribunal « ne plus vouloir de son avocat désigné par l’aide juridictionnelle Maître GALY » et a demandé un nouveau renvoi qui lui a été accordé pour l’audience du 15 octobre 2024 qui a de nouveau fait l’objet d’un renvoi au 17 décembre 2024 ;

En prévision de cette audience, Monsieur [K] a adressé au tribunal une requête aux fins de rejet des pièces de la demanderesse ;

A l’audience du 17 décembre 2024, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 7250,48 euros au 17 décembre 2024 inclus, et maintient ses demandes, indiquant s’opposer à tous délais de paiement.

Monsieur [K] [I] expose que le logement n’est pas un meublé, demande sa requalification en bail de droit commun nu, soulève l’exception d’inexécution au motif que le logement est insalubre, demande le débouté du bailleur, de lui ordonner à réaliser les travaux de remise en état, d’ordonner son relogement durant les travaux, de le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation de son trouble de jouissance depuis le mois de mars 2022, celle de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens,

Un diagnostic social est parvenu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

En cours de délibéré, le tribunal a reçu de Monsieur [K] une requête en réouverture des débats visant les deux dossiers en cours numérotés 24-114 et 24-1163 ; ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rejet des pièces

Il résulte de l’assignation délivré au défendeur le 9 février 2024 que les pièces n°1 à 6 lui sont annexées et que l’acte a été délivré à Monsieur [K] à l’Etude de l’huissier de justice conformément à l’article 658 du code de procédure civile ;

Cet exploit indique, en dernière page, le nombre de pages signifié qui est de 26, soit le nombre des pages de l’assignation placée au greffe du tribunal ;

En conséquence, le tribunal rejette la demande de rejet des pièces ;

Sur la demande de réouverture des débats

M. [K] sollicite la réouverture des débats aux motifs que :

— la mise en cause de l’organisme de sécurité sociale est nécessaire,

— le renvoi de l’affaire a été ordonné pour l’audience du 17 décembre 2024 afin d’appliquer l’article 837-1 du code de procédure civile, soit la procédure dite « la passerelle » et dont le juge remplaçant n’en a pas tenu compte ;

— le juge remplaçant a refusé de statuer sur sa procédure au fond et joint les affaires, ce qui est un déni de justice,

Il résulte de l’article 444 du code de procédure civile que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Par ailleurs, il résulte de l’article 837 du même code que à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Ainsi, la réouverture des débats n’est aucunement nécessaire dans la mesure où les parties se sont exprimées à l’audience et remis, chacun, leur dossier de plaidoirie ;

S’agissant du renvoi du dossier du référé au fond, il s’agit d’une prérogative laissée à l’appréciation souveraine du juge, le renvoi ordonné à l’audience du 15 octobre 2024 pour l’audience du 17 décembre 2024 l’a été pour examiner la possibilité d’une « passerelle » ;

En conséquence, la demande de réouverture des débats est rejetée ;

Sur les demandes principales

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 9 février 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après un commandement de payer infructueux après six semaines; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 16 novembre 2023 , le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail se trouverait acquise depuis le 17 décembre 2023 .

Cependant, le locataire soulève une difficulté sérieuse de la validité du bail qu’il considère comme un bail de droit commun nu et non un bail meublé, outre l’état du logement occupé, et présente des demandes de dédommagement ;

L’analyse de fond de la validité d’un bail ou de dommages et intérêts échappe à la compétence du juge des référés ;

En conséquence, le tribunal dit qu’il n’y a lieu à référé et renvoie les parties à mieux se pourvoir, étant rappelé que le tribunal est déjà saisi au fond par le locataire ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protections, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DISONS qu’il n’y a lieu à référé et RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir,

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi ordonnée et prononcée le 18 Février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Mansour OTHMANI