SG

LE 03 MARS 2026

Minute n°

N° RG 21/00810 – N° Portalis DBYS-W-B7F-K7F4

Société Anonyme Coopérative de Banque Populaire à Capital Variable BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST

C/

S.C.I. DU PERRAY – HALUCHERE RCS NANTES n°326 286 119

S.N.C. PARIS-GESTION RCS NANTES n°333 400 349

Demande d’évaluation et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

M^e Emmanuelle BLOND – 191

la SELARL PARTHEMA AVOCATS – 49

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du TROIS MARS DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 18 NOVEMBRE 2025 devant Nicolas BIHAN, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 03 MARS 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Nicolas BIHAN, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Société Anonyme Coopérative de Banque Populaire à Capital Variable BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Jean-philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.C.I. DU PERRAY – HALUCHERE RCS NANTES n°326 286 119, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES

S.N.C. PARIS-GESTION RCS NANTES n°333 400 349, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte sous seing privé du 4 mai 2010, la Société Civile Immobilière du PERRAY-HALUCHERE a consenti à la société PARIS-GESTION un bail commercial portant sur un ensemble immobilier comprenant notamment un local à usage commercial d’une surface de 133m2, lot n°34, situé au sein du centre commercial PARIDIS au [Adresse 2].

Suivant acte sous seing privé du 4 mai 2010, la société PARIS-GESTION et la S.C.I DU PERRAY-HALUCHERE ont donné en sous location ce local commercial à la société BANQUE POPULAIRE ATLANTIQUE, désormais dénommée BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST, en vue de l’exploitation d’un fonds de commerce d’ « AGENCE DE BANQUE » sous l’enseigne « BANQUE POPULAIRE ATLANTIQUE ».

Cette sous-location est consentie pour une durée de dix ans, à compter du 15 février 2010 pour se terminer le 14 février 2020. Le loyer minimum garanti annuel hors T.V.A et hors charges est de 87 100 euros.

Par exploit d’huissier du 23 juillet 2018, les sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION ont délivré à la société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST un congé sans offre de renouvellement, avec offre d’indemnité d’éviction, à effet au 14 février 2019. Ce congé a été notifié en application des articles L. 145-4, alinéa 3, et L. 145-18 du Code de commerce, et motivé par le projet de restructuration du Centre Commercial PARIDIS impliquant la démolition et la reconstruction de l’immeuble. La Mairie de [Localité 1] a délivré, le 12 juillet 2024, le permis de construire n° PC 44109 21 A0631 correspondant à ce projet.

Par actes d’huissier de justice en date du 4 février 2021, la société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST a assigné les sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION en référé devant le Président du tribunal judiciaire de NANTES aux fins de désignation d’un expert avec la mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction.

Par actes d’huissier de justice en date du 5 février 2021, la société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST a assigné les sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION devant le tribunal judiciaire de NANTES aux fins de détermination de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Par ordonnance en date du 6 mai 2021, le Président du tribunal judiciaire de NANTES a désigné Monsieur [A] en qualité d’expert.

Par ordonnance en date du 19 janvier 2022, le juge de la mise en état ordonnait un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport définitif de l’expert. L’expert judiciaire a rendu son rapport le 28 avril 2022.

La BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST a par la suite mandaté Monsieur [Y], expert près la cour d’appel de PARIS, afin de donner son avis sur la valeur de l’indemnité d’éviction et sur le caractère transférable ou non de son fonds de commerce. Cet expert a déposé son rapport le 7 octobre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 novembre 2025, la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST, se fondant sur les articles L.145-14 et L.145-18 du code de commerce, demande au tribunal de :

Débouter PARIS-GESTION et la S.C.I. du PERRAY HALUCHERE de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Dire et juger que la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST est bénéficiaire du droit à paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14 du Code de Commerce ;Condamner solidairement la société PARIS-GESTION et la S.C.I. du PERRAY HALUCHERE à payer à la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST la somme de 6 485 480 € au titre de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14 du Code de Commerce ;Fixer l’indemnité d’occupation due par la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST à PARIS-GESTION et la S.C.I. du PERRAY HALUCHERE à compter du 14 février 2019 à la somme annuelle de 75 386 € H.T ;Condamner solidairement la société PARIS-GESTION et la S.C.I. du PERRAY HALUCHERE à restituer à la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST le différentiel entre l’indemnité d’occupation payée à titre provisionnel sur la base du loyer en cours, d’une part, et le montant de l’indemnité fixée judiciairement, d’autre part, avec intérêts aux taux légal à compter de chaque règlement, outre capitalisation annuelle ;Condamner solidairement la société PARIS-GESTION et la S.C.I. du PERRAY HALUCHERE à payer à la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST la somme de 17 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement la société PARIS-GESTION et la S.C.I. du PERRAY HALUCHERE aux entiers dépens en ce compris ceux du référé et frais d’expertise judiciaire relative à l’indemnité d’éviction ;Ecarter l’exécution provisoire.

La BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST soutient que son fonds de commerce n’est pas transférable eu égard à la situation particulière de l’agence au sein du Centre Commercial PARIDIS, à la captivité de sa clientèle attachée à cet emplacement, et à l’impossibilité de se réimplanter dans la même zone de chalandise ou dans une rue adjacente. Elle fait valoir que l’expert judiciaire M. [A], spécialisé en évaluation immobilière et non en évaluation d’entreprise, a commis une erreur d’analyse en retenant un excédent brut d’exploitation (EBE) calculé sur la base d’un ratio moyen national, au lieu de retenir le résultat d’exploitation réel de l’agence PARIDIS, lequel constitue selon elle l’EBE et s’établit à 1.087.412 euros par an. Appliqué au coefficient multiplicateur de 6 retenu par l’expert, ce chiffre conduit à une valeur du fonds de 6.524.472 euros, dont elle ne sollicite que 90 %, soit 5.872.024,80 euros, en admettant une perte de clientèle de 10 %.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2025, la société PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE, demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 6 du code de procédure civile, des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, du bail commercial en date du 4 mai 2010, du congé sans offre de renouvellement en date du 23 juillet 2018 et du rapport d’expertise du 28 avril 2022, de :

A titre principal,

Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 14 février 2019,Juger que le fonds de commerce de la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST est transférable,Débouter la Société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés PARIS-GESTION et PERRAY-HALUCHERE à la Société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST est fixée à la somme globale de 257.724 € se décomposant comme suit : Frais de remploi : 6.494 €Trouble d’exploitation : 8.117 €Frais de déménagement : 3.376 €Frais de réinstallation : 239.737 €A titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer que le fonds de commerce n’était pas transférable,

Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 14 février 2019,Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés PARIS-GESTION et PERRAY-HALUCHERE est fixée, en cas de perte de la clientèle par la Société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST à la somme globale de 180.642 € se décomposant comme suit : Indemnité principale de remplacement : 180.642 €A titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal devra considérer que les indemnités accessoires sont dues en cas de remplacement ;

Juger que les indemnités accessoires dues par les Sociétés PARIS-GESTION et PERRAY HALUCHERE sont les suivantes : Frais de remploi : 6.495 €Trouble commercial : 29.738 €Frais de réinstallation : 239.737 €Et, dans cette hypothèse,

En cas de perte de clientèle par la Société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST, si par extraordinaire le Tribunal entendait allouer une indemnité à la Société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST au titre du trouble commercial, des frais de remploi, des frais de réinstallation, des frais de déménagement, dans l’hypothèse d’une indemnité de remplacement :Ordonner la consignation de ces indemnités sur le compte séquestre du Conseil des Sociétés PARIS-GESTION et PERRAY-HALUCHERE, Maitre [T] [P] ;Ordonner le règlement de ces indemnités à la Société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST sur communication aux Sociétés PARIS-GESTION et PERRAY-HALUCHERE des justificatifs de la réinstallation effective de la Société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST ;Juger qu’à défaut de justification de la réinstallation de la Société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir les Sociétés PARIS-GESTION et PERRAY-HALUCHERE seront définitivement libérées du paiement desdites indemnités au profit de la société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST ;Débouter la Société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST de l’ensemble de ces demandes plus amples et contraires,En toute hypothèse,

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle, due par la Société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST, aux Sociétés PARIS-GESTION et PERRAY-HALUCHERE depuis le 15 février 2019 jusqu’à la remise des clés à la somme de 89.219 € hors taxe, hors charge par an, sauf à parfaire ;Condamner la Société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST à payer aux Sociétés PARIS-GESTION et PERRAY-HALUCHERE les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le 15 février 2019 jusqu’à la remise des clés correspondant à la différence entre le loyer effectivement payé et l’indemnité fixée par le Tribunal ;Condamner la Société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST, en application de l’article 53 du bail commercial en date du 4 mai 2010, à payer aux sociétés PARIS-GESTION et PERRAY HALUCHERE, les intérêts au taux légal « majorés de quatre points » sur les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le 15 février 2019, à compter de chaque échéance et jusqu’à parfait paiement ;Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;Condamner la Société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST au paiement de la somme de 7.000 € au profit des Sociétés PARIS-GESTION et PERRAY-HALUCHERE en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la Société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle BLOND, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Les défenderesses font valoir, au regard notamment des conclusions concordantes de l’expert judiciaire et de l’expert amiable mandaté par la BPGO elle-même, que le fonds est transférable eu égard à la nature particulière d’une activité bancaire à succursales multiples. Elles soutiennent que la valeur du droit au bail est nulle dès lors que le loyer payé par le preneur est supérieur à la valeur locative de renouvellement. Elles contestent par ailleurs la valeur de l’EBE retenu par la BPGO, estimant que l’expert judiciaire a, à juste titre, retraité les données comptables transmises, la BPGO ayant refusé de fournir les éléments nécessaires au calcul de l’EBE réel. Elles soulèvent l’absence de toute démarche de réinstallation et s’opposent à toute indemnité accessoire qui serait accordée sans consignation préalable.

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La clôture de l’instruction a été fixée au 18 novembre 2025 par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 18 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

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MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé que le juge ne tranche que les prétentions qui lui sont soumises, il n’y a dès lors pas lieu de répondre aux demandes de constat, de donner acte, de dire et juger, ou de répondre aux demandes non reprises dans le dispositif.

A titre liminaire : sur la valeur probante des expertises

L’article 232 du Code de procédure civile dispose que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien. Force est de souligner qu’une expertise judiciaire, conduite contradictoirement sous le contrôle du juge et soumise aux parties qui ont pu présenter leurs observations et leurs dire, bénéficie d’une force probante supérieure à celle d’un rapport établi unilatéralement à la demande d’une partie. Le rapport d’expertise amiable, établi sans contradiction, ne peut constituer qu’un élément d’information, susceptible, le cas échéant, de conduire le tribunal à s’écarter des conclusions de l’expert judiciaire uniquement si elles apparaissent insuffisamment motivées, erronées ou manifestement contraires aux éléments du dossier.

En l’espèce, l’expert [A] a été désigné par le juge des référés et a conduit ses opérations contradictoirement, en recueillant les observations des parties et en répondant à leurs dires. Le rapport a été rendu le 28 avril 2022 au terme d’une procédure régulière. L’expert [Y] a quant à lui, été missionné unilatéralement par la BPGO, postérieurement au dépôt du rapport judiciaire.

En conséquence, le tribunal fera application des conclusions de l’expert judiciaire M. [A]. Le rapport de M. [Y] sera pris en considération à titre d’élément d’information, notamment lorsqu’il conforte les conclusions de l’expert judiciaire.

A. – Sur la demande de mise hors de cause de la SCI DU PERRAY-HALUCHERE

Conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction constitue une dette personnelle à la charge du bailleur qui a refusé le renouvellement du bail. Elle n’a pas la nature d’une sûreté réelle attachée à la propriété de l’immeuble donné à bail et ne le grève pas.

Il en résulte que la créance d’indemnité d’éviction ne suit pas l’immeuble entre les mains des propriétaires successifs. Le bailleur qui a délivré le congé avec refus de renouvellement demeure seul tenu au paiement de l’indemnité envers le locataire évincé, nonobstant la vente ultérieure de l’immeuble

La SCI DU PERRAY-HALUCHERE a refusé le renouvellement du bail conjointement avec la société PARIS-GESTION, comme cela résulte sans équivoque du congé délivré le 23 juillet 2018. Le fait qu’elle ait postérieurement cédé l’ensemble immobilier à PARIS-GESTION est indifférent à cet égard.

La demande de mise hors de cause de la SCI DU PERRAY-HALUCHERE sera rejetée. Les deux défenderesses demeurent solidairement tenues au paiement de l’indemnité d’éviction.

B. – Sur le droit à indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Le congé sans offre de renouvellement du 23 juillet 2018 a été régulièrement délivré sur le fondement des articles L. 145-4, alinéa 3, et L. 145-18 du Code de commerce. Il est constant que la régularité de ce congé n’est pas contestée. La BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST a ainsi été privée de tout droit au renouvellement de son bail commercial à compter du 14 février 2019.

Il y a lieu de dire et juger que la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST est bénéficiaire du droit à paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du Code de commerce. Les défenderesses sont solidairement tenues à cette indemnité.

C. – Sur l’indemnité principale d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession. Lorsque le fonds est transférable sans perte significative de clientèle, l’indemnité principale prend la forme d’une indemnité de déplacement correspondant à la valeur du droit au bail ; lorsque le fonds est intransférable, elle prend la forme d’une indemnité de remplacement correspondant à la valeur du fonds perdu. La charge de la preuve du moindre préjudice incombe au bailleur (art. L. 145-14 in fine).

L’indemnité principale d’éviction dépend en premier lieu du caractère transférable ou non du fonds de commerce, dont découle la distinction entre indemnité de déplacement (fonds transférable) et indemnité de remplacement (perte du fonds).

1°) Sur le caractère transférable du fonds

Le caractère transférable du fonds conditionne la nature de l’indemnité principale. Lorsque le fonds est transférable – c’est-à-dire lorsque le preneur peut conserver l’essentiel de sa clientèle en se réimplantant dans une zone de chalandise équivalente – l’indemnité principale prend la forme d’une indemnité de déplacement correspondant à la valeur du droit au bail. Lorsque le fonds est intransférable ou non transférable sans perte significative et irréversible de clientèle, l’indemnité principale prend la forme d’une indemnité de remplacement correspondant à la valeur vénale du fonds de commerce. La transférabilité s’apprécie in concreto au regard de la nature du fonds, de la composition et du comportement prévisible de la clientèle, et des possibilités effectives de réimplantation, étant précisé que la charge de la preuve du moindre préjudice incombe au bailleur en application de l’article L. 145-14 in fine du Code de commerce.

En l’espèce, l’expert judiciaire M. [A] a conclu à la transférabilité partielle du fonds, en s’appuyant sur la nature de l’activité bancaire à succursales multiples, sur la densité du maillage territorial de la BPGO (dix-sept agences dans l’agglomération nantaise, dont une [Adresse 3] à 1 km), sur la numérisation croissante des services bancaires réduisant l’attachement à un emplacement physique précis, et sur les contraintes administratives liées au changement d’établissement bancaire qui constituent un frein puissant à la volatilité de la clientèle. Sur ce point, le rapport de M. [Y], mandaté par la BPGO elle-même, parvient à la même conclusion, affirmant que « s’agissant des activités de banque de détail traditionnelles, l’hypothèse du transfert au moins partiel est le plus souvent retenue par les juridictions ». Cette convergence des deux experts sur la question de la transférabilité revêt une force probante particulière.

La BPGO objecte l’impossibilité de se réimplanter dans la même zone de chalandise strictement entendue comme une « rue adjacente ». Cette argumentation ne peut toutefois être retenue. La transférabilité n’implique pas une réimplantation sur un emplacement strictement identique ou adjacent. Elle requiert seulement que l’essentiel de la clientèle puisse être conservé par une réimplantation dans un périmètre raisonnable. La BPGO n’établit pas que l’attachement de ses clients à l’emplacement précis du Centre Commercial PARIDIS serait prépondérant sur leur fidélité à l’établissement bancaire lui-même : dans un contexte de développement significatif des services numériques, la clientèle d’une agence bancaire est en effet, pour l’essentiel, attachée à son établissement plutôt qu’à sa localisation géographique.

Conformément aux conclusions concordantes des deux experts, le fonds de commerce de la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST doit être considéré comme transférable. L’indemnité principale d’éviction est donc une indemnité de déplacement correspondant à la valeur du droit au bail.

2°) Sur la valeur du droit au bail, indemnité principale de déplacement

Lorsque le fonds est transférable, la valeur du droit au bail est déterminée selon la méthode dite du différentiel, en comparant le loyer effectivement acquitté à la valeur locative de renouvellement telle qu’elle serait fixée en application des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce. Lorsque le loyer en cours est supérieur ou égal à la valeur locative de renouvellement, le droit au bail est sans valeur marchande pour un repreneur potentiel.

En l’espèce, l’expert judiciaire a déterminé la valeur locative de renouvellement selon deux méthodes convergentes : par comparaison avec des baux de voisinage (761 €/m² pondéré) et par référence aux baux conclus ou renouvelés dans le même ensemble commercial (632 €/m² pondéré). Il a retenu la valeur issue des baux de même nature, soit 632 €/m² pondéré, soit pour une surface pondérée de 141,17 m² une valeur locative annuelle de 89.219 €. Or, le loyer acquitté par la BPGO s’établit à 698 €/m² pondéré, soit un loyer supérieur à la valeur locative de renouvellement.

La différence de loyer entre la valeur locative de renouvellement et le loyer en cours étant négative, un repreneur ferait une économie en souscrivant directement un bail avec le bailleur plutôt qu’en reprenant un bail cédé. En outre, la clause d’enseigne stipulée à l’article 31 du bail fait obstacle à toute cession à un établissement bancaire concurrent.

Dès lors, conformément aux conclusions de l’expert judiciaire, la valeur du droit au bail doit être considérée comme étant nulle. La BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST sera déboutée de toute demande au titre d’une indemnité principale de remplacement ou de déplacement, aucune valeur n’étant attachée au droit au bail.

D. – Sur les indemnités accessoires

Conformément aux dispositions de l’article L. 145-14, al.2 du code de commerce, les indemnités accessoires ont pour objet de réparer le préjudice concret subi par le locataire évincé du fait de son départ forcé : frais de remploi, de déménagement, de réinstallation et trouble d’exploitation. L’éviction du preneur en constitue le fait générateur, sous réserve à tout le moins, de leur caractère certain et prévisible.

1°) Sur les frais de remploi

L’indemnité de remploi tend à compenser les frais normaux exposés pour l’acquisition d’un nouveau fonds ou, en cas d’activité bancaire ne donnant pas lieu à acquisition d’un fonds de commerce, pour la prise à bail de locaux équivalents (honoraires d’agence, frais de conseil, droits de mutation ou frais d’acte).

L’expert judiciaire a retenu en cas de déplacement la somme de 6.494 € (20 % de la valeur locative annuelle de locaux de remplacement, calculée sur la base de 230 €/m² pour une surface de 141,17 m², soit 32.469 € × 20 %). La BPGO sollicite quant à elle 17.000 € (15 % d’une valeur locative de 113.000 €), arguant de l’évaluation expertale privée. La différence résulte d’un écart dans la valeur locative de référence retenue, la valeur de 632 €/m² étant celle de l’expert judiciaire et constituant la référence principale.

L’indemnité de remploi est fixée à 6.494 €, conformément aux conclusions de l’expert judiciaire.

2°) Sur les frais de déménagement des installations spécifiques

Les frais de déménagement des installations spécifiques (coffres, automates bancaires) sont indemnisables dès lors que le preneur établit qu’il devra les déplacer lors de la libération des locaux.

L’expert judiciaire a retenu un montant de 10.490 € (devis AVEM n° 8 pour 5.997 € et récapitulatif pour 4.493 €). Toutefois, l’article 11 du bail prévoit que tous les aménagements réalisés par le preneur deviennent, par accession, la propriété du bailleur en fin de bail. Les défenderesses ont par ailleurs confirmé leur intention de conserver les locaux en l’état.

Dès lors, le preneur n’aura pas à déposer ses installations spécifiques lors du départ puisqu’elles deviendront la propriété du bailleur par l’effet de la clause d’accession. La demande sur ce poste sera dès lors rejetée.

3°) Sur les frais de déménagement du mobilier

Les frais de déménagement du mobilier, des archives et des matériels propres au preneur sont indemnisables dès lors qu’ils sont documentés et prévisibles.

L’expert judiciaire a retenu la somme de 3.377 € correspondant au devis de l’entreprise HALBOUT (annexe n° 9 du rapport), versé aux débats et non sérieusement contesté.

L’indemnité au titre des frais de déménagement sera ainsi fixée à 3.377 €.

4°) Sur le trouble d’exploitation

En cas de déplacement du fonds, le trouble d’exploitation correspond à la perte de chiffre d’affaires subie pendant la période de transfert, généralement calculée sur la base de deux à trois mois de loyer de marché, couvrant le coût d’une prise à bail anticipée des locaux de remplacement nécessaire à leur aménagement préalable à l’ouverture de la nouvelle agence.

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu, au titre du trouble d’exploitation en cas de déplacement, la somme de 8.117 € (3 mois de valeur locative : 230 €/m² × 141,17 m² / 4). La BPGO sollicite quant à elle, sur la base des conclusions de M. [Y], la somme de 271.853 € au titre d’un prétendu « trouble commercial » calculé sur trois mois d’EBE.

Cette demande, qui assimile le trouble d’exploitation au trouble commercial applicable en cas de perte totale du fonds, ne peut recevoir application dans l’hypothèse d’un déplacement : en effet, en cas de déplacement, le trouble d’exploitation se calcule sur la base du coût de la période de chevauchement de baux, et non sur une fraction de l’EBE qui correspond à la réparation du trouble subi en cas de remplacement du fonds. Appliquer la méthode retenue par l’expert [Y] conduirait à accorder à la BPGO une réparation relevant de la perte partielle d’un fonds intransférable, ce qui est en contradiction avec la qualification retenue et reviendrait à confondre le trouble commercial du trouble d’exploitation.

L’indemnité au titre du trouble d’exploitation sera dès lors fixée à 8.117 €, conformément aux conclusions de l’expert judiciaire.

5°) Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation correspondent aux dépenses que le preneur devra exposer pour aménager les nouveaux locaux dans lesquels le fonds sera transféré. Ils sont dus dès lors que la non-réinstallation n’est pas établie par le bailleur ; toutefois, lorsque la réalité de la réinstallation est incertaine, le versement de cette indemnité peut être conditionné à la justification de la réinstallation effective.

L’expert judiciaire a retenu un montant de 239.737 € HT (travaux de réaménagement estimés à 235.000 € par architecte et 4.737 € de repose d’installations spécifiques AVEM phases 3 et 4). Ces devis sont versés aux débats. Les défenderesses ne démontrent pas avec certitude que la BPGO ne se réinstallera pas. Toutefois, eu égard à l’absence de toute démarche de réinstallation à ce jour, et au fait que la BPGO occupe toujours les locaux en attendant le paiement définitif de l’indemnité d’éviction, il paraît opportun de subordonner le versement de cette indemnité à la justification d’une réinstallation effective.

Du tout il sera jugé que les frais de réinstallation sont fixés à 239.737 €, le versement de cette somme étant subordonné à la justification par la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST de sa réinstallation effective, dans un délai de douze mois à compter de la signification du présent jugement. À défaut de justification dans ce délai, les défenderesses seront définitivement libérées de cette obligation.

6°) Sur les frais divers

Les frais administratifs inhérents à la fermeture d’une agence bancaire constituent un préjudice indemnisable, à condition d’être justifiés. Une forfaitisation est admissible lorsque la nature des frais est certaine et leur montant raisonnablement établi, même si les devis précis ne peuvent être obtenus avant la fermeture effective

En l’espèce, la BPGO sollicite la somme de 5.000 €, évaluée forfaitairement par M. [Y]. Aucun devis ni justificatif n’est produit. L’expert judiciaire n’a retenu aucune indemnité à ce titre. En l’absence de tout commencement de justification, et dès lors qu’un établissement bancaire de la taille de la BPGO dispose des ressources internes pour absorber ces frais sans surcoût identifiable, l’allocation d’une indemnité forfaitaire sans aucune pièce justificative ne peut être admise.

La demande au titre de ces frais divers sera dès lors rejetée.

7°) Sur la TVA non récupérable

Considérant que les contraintes fiscales résultent du statut propre du preneur et non du fait du bailleur, le manque à gagner résultant d’un régime fiscal défavorable au preneur ne peut constituer un préjudice causé directement par l’éviction susceptible d’être indemnisé dans le cadre de l’article L. 145-14 du Code de commerce.

En l’espèce, la BPGO sollicite la somme de 38.000 € au titre de la fraction de TVA (69 %) qu’elle ne récupérerait pas sur les indemnités accessoires soumises à TVA, en raison de son taux de récupération de 31 %. Cette charge résulte de son propre régime fiscal et non du fait de l’éviction.

La demande au titre de la TVA non récupérable sera dès lors rejetée.

S’agissant du montant total de l’indemnité d’éviction due par les sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION à la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST, elle sera ventilée comme suit :

Frais de remploi : 6.494 €

Frais de déménagement : 3.377 €

Trouble d’exploitation : 8.117 €

Frais de réinstallation (sous consignation) : 239.737 €

Soit un total de 257.725 euros dont 239.737 euros sont soumis à consignation dans l’attente de la justification de la réinstallation effective de la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST.

E. – Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L. 145-28 du Code de commerce, le locataire bénéficiaire d’une indemnité d’éviction a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité et doit en contrepartie une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative, compte tenu de tous les éléments d’appréciation. Un abattement pour précarité est susceptible d’être pratiqué pour tenir compte des inconvénients inhérents à la situation du preneur maintenu dans des locaux voués à la démolition, qui ne peut ni investir ni développer son activité : cet abattement n’est toutefois pas automatique et suppose que la situation de précarité soit effectivement caractérisée.

L’expert judiciaire a évalué la valeur locative de renouvellement à 632 €/m² pondéré, soit pour 141,17 m² pondérés une valeur locative annuelle de 89.219 € HT. Il a proposé un abattement pour précarité de 15 %, aboutissant à une indemnité d’occupation annuelle de 75.836 €. Les défenderesses s’opposent à tout abattement, en faisant valoir que le chiffre d’affaires de l’agence s’est maintenu entre 2018 et 2019. La BPGO sollicite une indemnité de 75.386 €.

La situation d’un preneur maintenu dans des locaux voués à la démolition, dans l’impossibilité d’y effectuer des travaux de modernisation ni d’y développer son activité, justifie l’application d’un abattement pour précarité. Le maintien du chiffre d’affaires ne suffit pas à démontrer l’absence de préjudice de précarité : la banque a nécessairement subi des contraintes dans la gestion de ce site (impossibilité d’investir, mobilisation des équipes orientée vers un départ imminent, impossibilité de prospecter). Toutefois, eu égard à la nature de l’activité bancaire, dont la clientèle est en grande partie fidélisée par les contraintes de mobilité bancaire indépendamment de l’emplacement, un abattement de 10 % doit être retenu, eu égard à la nature particulière de l’activité bancaire dont la clientèle est fortement fidélisée par les contraintes institutionnelles de la mobilité bancaire, indépendamment de l’emplacement physique de l’agence ; la valeur de l’expertise privée [Y] sur ce point, non contredite par l’expert judiciaire, vient conforter cette appréciation à titre d’élément d’information.

Ainsi, l’indemnité d’occupation annuelle est fixée à 89.219 € × 90 % = 80.297 € HT, à compter du 15 février 2019 et jusqu’à la libération effective des locaux. La demande des défenderesses tendant à fixer l’indemnité d’occupation sans abattement est rejetée. Les défenderesses seront condamnées à rembourser à la BPGO le différentiel entre l’indemnité provisionnelle versée sur la base de l’ancien loyer et le montant ainsi fixé, avec intérêts au taux légal à compter de chaque règlement et capitalisation des intérêts échus depuis au moins un an, conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

Sur la demande de majoration contractuelle d’intérêts (article 53 du bail) et de capitalisation : les défenderesses sollicitent des intérêts au taux légal majorés de quatre points sur les compléments d’indemnité d’occupation, ainsi que la capitalisation de ces intérêts. Ces demandes doivent être rejetées pour la majoration contractuelle : l’indemnité d’occupation prévue à l’article L. 145-28 du Code de commerce est une indemnité légale qui se substitue au loyer contractuel ; les stipulations contractuelles relatives aux pénalités de retard sur le loyer ne lui sont pas applicables. En revanche, la capitalisation des intérêts est de droit sur toute créance portant intérêts depuis au moins un an, sur demande du créancier ; les défenderesses étant créancières des compléments d’indemnité d’occupation, la capitalisation sera ordonnée à leur profit dès lors que les intérêts sont échus depuis au moins un an.

F. – Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Le juge peut, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

La BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST sollicite que l’exécution provisoire ne soit pas ordonnée, arguant de l’incompatibilité avec le droit de repentir du bailleur et le droit du locataire au maintien dans les lieux jusqu’au paiement définitif de l’indemnité d’éviction. Les défenderesses s’y opposent en relevant que le permis de construire a été délivré le 12 juillet 2024, rendant l’exercice du droit de repentir peu probable.

L’article L. 145-28 du Code de commerce institue au profit du preneur évincé un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction définitive, qui est un droit d’ordre public.

Toutefois, ce droit est garanti indépendamment de l’exécution provisoire du jugement, qui n’a d’autre effet que d’obliger les défenderesses à verser l’indemnité à titre provisoire. L’existence d’un permis de construire et la consistance du projet de restructuration rendent peu probable l’exercice du droit de repentir, ce qui réduit le risque d’incompatibilité invoqué par la BPGO.

Du tout il en résulte que la demande de suspension de l’exécution provisoire sera rejetée.

H. – Sur les demandes accessoires

L’indemnité d’éviction globale retenue est très sensiblement inférieure à celle sollicitée par la BPGO, mais très supérieure à celle proposée par les défenderesses hors consignation. Les deux parties succombent donc partiellement, mais les défenderesses succombent sur le principe de leur obligation et sur le montant des indemnités accessoires hors indemnité principale.

Il est néanmoins équitable que chaque partie conserve la charge de ses propres frais irrépétibles dans les circonstances de l’espèce.

Les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, seront supportés par moitié par chacune des parties, eu égard au succès partiel de chacune d’elles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,

REJETTE la demande de mise hors de cause de la SCI DU PERRAY-HALUCHÈRE;

DIT ET JUGE que le bail commercial du 4 mai 2010 a pris fin le 14 février 2019 ;

DIT ET JUGE que la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST est bénéficiaire du droit à paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du Code de commerce ;

DIT ET JUGE que le fonds de commerce de la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST est transférable et que la valeur du droit au bail est nulle ;

CONDAMNE solidairement la société PARIS-GESTION et la SCI DU PERRAY-HALUCHÈRE à payer à la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST la somme de 17.988 € (dix-sept mille neuf cent quatre-vingt-huit euros) au titre de l’indemnité d’éviction immédiatement exigible, se décomposant comme suit :

– Indemnité de remploi : 6.494 €

– Frais de déménagement du mobilier : 3.377 €

– Trouble d’exploitation : 8.117 €

ORDONNE la consignation par la SNC PARIS-GESTION et la SCI DU PERRAY-HALUCHÈRE de la somme de 239.737 € (deux cent trente-neuf mille sept cent trente-sept euros) au titre des frais de réinstallation entre les mains du Bâtonnier de l’Ordre des avocats au barreau de NANTES en qualité de séquestre, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que la somme consignée sera versée à la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST sur justification de sa réinstallation effective dans un délai de douze mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de justification de réinstallation dans ce délai, la société PARIS-GESTION et la SCI DU PERRAY-HALUCHÈRE seront définitivement libérées de l’obligation de verser ladite somme ;

DÉBOUTE la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST de l’ensemble de ses autres demandes au titre de l’indemnité d’éviction ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST aux sociétés PARIS-GESTION et SCI DU PERRAY-HALUCHÈRE à la somme annuelle de 80.297 € (quatre-vingt mille deux cent quatre-vingt-dix-sept euros) HT à compter du 15 février 2019 jusqu’à la remise des clés ;

CONDAMNE la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST à payer à la société PARIS-GESTION et à la SCI DU PERRAY-HALUCHÈRE les compléments d’indemnité d’occupation échus depuis le 15 février 2019, correspondant à la différence entre le loyer effectivement versé et l’indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande des sociétés PARIS-GESTION et SCI DU PERRAY-HALUCHÈRE tendant à l’application d’une majoration contractuelle d’intérêts de quatre points sur les compléments d’indemnité d’occupation, en application de l’article 53 du bail commercial du 4 mai 2010 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus depuis au moins un an sur les sommes dues au titre du remboursement du différentiel d’indemnité d’occupation, conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que les dépens, incluant les frais de référé et d’expertise judiciaire, seront supportés pour moitié par chacune des parties ;

REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nicolas BIHAN