COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C. SC QUATTRO c/ DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DES AM

MINUTE N° 26/

Du 22 Janvier 2026

3ème Chambre civile

N° RG 24/01319 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PUDU

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du vingt deux Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Octobre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 8 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026 après prorogation du délibéré, signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e Gilles NAHON

DGFIP

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

Société SC QUATTRO M prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

Chez [Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Gilles NAHON, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DES AM prise en la personne de son directeur en exercice domicilié es qualité audit siège

Pôle juridicationnel judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 2]

Ayant fait signifier ses conclusions

EXPOSE DU LITIGE

La société SC Quattro M, de droit monégasque, a acquis le 18 septembre 2018 une propriété dénommé “villa Beluga”composée d’une villa principale et d’une maison gardien située à [Adresse 10].

L’acte d’acquisition a été publié le 1er octobre 2018 sous le numéro [Immatriculation 3] 320 auprès du service foncier de [Localité 9].

Lui reprochant de ne pas avoir dès l’acquisition de ce bien immobilier déclaré l’identité des associés, ni souscrit un engagement de communiquer ces informations, l’administration fiscale a adressé le 16 mai 2022 à la société SC Quattro M une mise en demeure de déposer les déclarations numéro 2746 relatives à la taxe de 3 % (taxe sur la valeur vénale des immeubles) au titre des années 2019 à 2021.

La société SC Quattro M conteste avoir reçu cette mise en demeure.

Or, selon l’administration fiscale, cette mise en demeure, reçue le 24 mai 2022 par la société SC Quattro M l’informait que le paiement de la taxe de 3 % ne serait pas exigé à condition que les déclarations manquantes soient déposées dans le délai de 30 jours à compter de la réception de la mise en demeure; mais considérant que les déclarations numéro 2746 pour les années 2019 à 2022 n’ont été réceptionnées que par courrier du 20 décembre 2022, soit sept mois après la mise en demeure, l’administration fiscale a considéré que la société SC Quattro M ne remplissait pas les conditions d’exonération prévue à l’article 990 E 3°-d) et e) du code général des impôts et qu’elle était donc redevable au titre des années 2019 à 2021 de la taxe annuelle de 3 % selon les dispositions de l’article 990 D du code général des impôts.

C’est dans ces conditions que la société SC Quattro M a fait l’objet d’une proposition de rectification le 30 janvier 2023 à laquelle elle a répondu le 27 février 2023; les droits ont dès lors fait l’objet d’une majoration de 40 % avec calcul d’intérêts de retard et que selon l’avis numéro 200023005338 du 31 octobre 2023 il est réclamé à la société SC Quattro M la somme de 131 733 € au titre de l’année 2019, 129 608 € au titre de l’année 2020 et 127 483 € au titre de l’année 2021.

La société SC Quattro M a présenté une réclamation contentieuse le 15 novembre 2023 qui a fait l’objet d’une décision de rejet le 26 février 2024.

Par acte d’huissier du 5 avril 2024 la société SC Quattro M a assigné la direction régionale des finances publiques devant le tribunal judiciaire de Nice sollicitant :

– qu’il soit prononcé en sa faveur la décharge totale et les dégrèvements des impositions à la taxe sur la valeur vénale sur des immeubles possédés en France pour les années 2019, 2020 et 2021 pour un montant total en principal et pénalités de 388 824 € suivant avis de mise en recouvrement en date du 31 octobre 2023,

– que l’état soit condamné à lui payer les dépens mentionnés à l’article R 207-1 du livre des procédures fiscales ainsi que la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 janvier 2025 à la direction régionale des finances publiques la société SC Quattro M maintient ses prétentions initiales.

Selon conclusions signifiées à la demanderesse le 7 octobre 2024 la direction régionale des finances publiques demande au tribunal de :

– débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes,

– confirmer la décision de rejet de la réclamation formulée par la requérante,

– condamner la requérante aux entiers dépens de l’instance,

– décider que les frais entraînés par la constitution de son avocat resteront à sa charge,

– rejeter la demande de la requérante concernant le paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est expressément renvoyé à leurs conclusions.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des dispositions applicables en matière fiscale que les actes de procédure sont valablement notifiés à la dernière adresse déclarée par le contribuable et, que s’agissant d’une personne morale, à l’adresse de son siège social, telle qu’elle ressort des actes officiels et des déclarations souscrites auprès de l’administration.

En l’espèce, l’administration fiscale a adressé à la société SC Quattro M une mise en demeure le 16 mai 2022, produite aux débats (pièce numéro 2), à l’adresse du siège social de la société, situé à [Adresse 8], cette adresse ayant été expressément mentionnée :

— dans l’acte d’acquisition du bien immobilier imposable du 18 septembre 2018 produit aux débats (pièce numéro 1),

— et ultérieurement confirmée par la société SC Quattro M elle-même dans les déclarations numéros 2746 souscrites le 20 décembre 2022 ( pièce numéro 6 de la demanderesse).

Cette adresse ne saurait, dès lors, faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, la société l’ayant elle-même toujours déclaré comme étant celle de son siège social.

En outre, il ressort de l’accusé de réception régulièrement signé produit aux débats par l’administration fiscale ( pièce numéro 2), que ladite mise en demeure a bien été réceptionnée au siège social de la société SC Quattro M le 24 mai 2022, date à laquelle elle est donc réputée avoir été portée à la connaissance de la société.

La circonstance que la société soutienne que la mise en demeure aurait dû être adressée au domicile de [F] [G], associé de la société, est sans incidence dès lors que l’administration fiscale n’est tenue d’aucune obligation de notification à une adresse autre que celle officiellement déclarée par la personne morale et qu’il appartient à la société d’organiser la réception de son courrier à son siège social, notamment lorsqu’il est situé à l’étranger.

Ainsi, la notification de la mise en demeure doit être regardée comme régulière, ayant valablement fait courir à compter du 24 mai 2022, le délai de 30 jours imparti à la société pour régulariser sa situation déclarative défaillante. Il s’ensuit que la société SC Quattro M n’est pas fondée à soutenir que la procédure serait entachée d’irrégularités pour défaut ou erreur de notification de la mise en demeure du 16 mai 2022, qu’elle a bien réceptionné.

Dès lors, l’administration fiscale a bien motivé les rectifications, fondées sur l’absence de réponse dans le délai imparti à la mise en demeure du 16 mai 2022 (proposition de rectification du 30 janvier 2023- pièce numéro 4).

1)Le droit à l’erreur, issu notamment de la loi numéro 2018- 727 du 10 octobre 2018 (article L 123 -1 du CRPA) permet au contribuable de bonne foi de corriger une erreur ou une omission dans une déclaration déjà déposée, sans pénalités, lorsque cette correction intervient spontanément ou à la suite d’une demande de l’administration.

En l’espèce, la société SC Quattro M ayant régularisé sa situation à la suite d’une mise en demeure et non par la correction d’une déclaration initiale comportant une erreur, ne peut utilement se prévaloir du bénéfice du droit à l’erreur.

2)En l’absence de souscription dans les délais légaux des déclarations numéro 2746 au titre des années en litige, aucun acte n’a révélé l’exigibilité des droits au sens de l’article L 180 du LPF, de sorte que la prescription triennale ne pouvait pas courir.

La mise en demeure adressée par l’administration le 16 mai 2022 à la société SC Quattro M a constitué un acte de procédure et non un acte révélateur, le délai de reprise de droit commun prévu à l’article L 186 du LPF est donc le seul applicable. Les déclarations tardivement déposées le 20 décembre 2022, postérieurement à la mise en demeure et à la persistance de la défaillance déclarative, ne sauraient davantage faire naître une prescription abrégée.

En l’espèce, le point de départ de la prescription doit donc être fixé à l’année d’exigibilité de l’impôt et non à la date de la mise en demeure ou du dépôt tardif des déclarations; pour l’année 2019 le droit de reprise s’exerce jusqu’au 31 décembre 2025, pour l’année 2020 jusqu’au 31 décembre 2026 et pour l’année 2021 jusqu’au 31 décembre 2027.

3)Les dispositions de l’article L 76 B du LFB imposent à l’administration fiscale, à la demande du contribuable, de communiquer la teneur et l’origine des renseignements ou documents obtenus de tiers sur lesquels elle s’est fondée pour établir les impositions litigieuses.

En l’espèce, les dispositions de cet article ne sauraient s’imposer puisque la proposition de rectification du 30 janvier 2023 ne mentionne aucun document ou renseignements recueillis auprès de tiers, les impositions litigieuses procédant exclusivement de la défaillance déclarative de la société SC Quattro M, persistante malgré la mise en demeure. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L 76 B du LFB doit être écarté.

4) La société monégasque SC Quattro M ayant acquis la villa à [Localité 9] le 18 septembre 2018 n’a jamais souscrit les déclarations 2746 pour les années 2019 à 2021, ce qu’elle ne conteste pas et elle n’a jamais communiqué les informations nécessaires pour prétendre à une exonération conformément aux conditions posées par l’article 990 D du CGI concernant notamment la consistance, la situation et la valeur de l’immeuble possédé.

La société SC Quattro M ne peut donc utilement prétendre à bénéficier d’une exonération de la taxe de 3 % prévue à l’article susvisé. Le manquement persistant dans ses obligations déclaratives, malgré une mise en demeure, exclut tout droit d’exonération, de sorte que la taxe est pleinement exigible. Les actes de cession de parts du 5 mars 2018 ou l’enregistrement interne des bénéficiaires effectifs ne peuvent suppléer aux déclarations obligatoires et ne permettent pas de satisfaire aux conditions de l’exonération.

5)L’article 990 F du CGI concernant une exonération de la taxe de 3 % pour les sociétés qui exercent la profession de marchands de biens ou de promoteurs constructeurs et qui inscrivent les biens régulièrement en stock ne saurait s’appliquer au bénéfice de la société SC Quattro M puisque dans l’acte d’acquisition du 18 septembre 2018 la société indique explicitement qu’elle n’agit pas en qualité de marchands de biens, elle n’a pris aucun engagement de revente ni a inscrit la villa en stock. Au contraire le bien constitue la résidence principale de l’associé [F] [G], et non en stock destiné à la revente, et le fait que lui-même soit marchand de biens ne peut pas transférer ce statut à la société, ni modifier la qualification fiscale de l’immeuble acquis; la taxe est donc due au taux normal de 3 % conformément aux articles 990 F et 1594 D du CGI.

L’argument tiré de l’assujettissement du foyer fiscal de [F] [G] à l’impôt sur la fortune depuis 2021 et juridiquement inopérant puisque la taxe de 3 % prévue à l’article 990 D du CGI s’apprécie au regard de la possession d’immeubles par la société au 1er janvier de chaque année et non de la situation fiscale personnelle d’un associé. Pour les années 2019 et 2020 et même pour 2021 la société n’a jamais satisfait à ses obligations déclaratives concernant l’identité et l’adresse des associés, le nombre de parts détenues, et la consistance de l’immeubles et n’a pas régularisé sa situation malgré la mise en demeure reçue. La société SC Quattro M demeure donc pleinement redevable de la taxe de 3 % pour les années litigieuses.

L’argument tiré de l’établissement de la société SC Quattro M à [Localité 6] et du fait qu’elle n’a pour associés que des personnes physiques résidentes fiscales en France est juridiquement inopérant.

Conformément à l’article 990 D 3° du CGI, la taxe de 3 % n’est pas applicable aux entités dont le siège est situé dans un état ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative, mais uniquement si les conditions des d) et e) de ce même article sont remplies, ce qui n’est pas le cas en l’espèce; la société SC Quattro M n’exerce pas l’activité de marchands de biens ou de promoteurs, l’immeuble acquis constitue la résidence principale d’un associé, elle n’a jamais communiqué à l’administration les informations requises concernant les associés ni la consistance du bien; elle demeure donc pleinement redevable de la taxe pour les années litigieuses.

Enfin, contrairement à ce que soutient la société SC Quattro M, l’administration fiscale n’a procédé à aucune nouvelle évaluation de la villa. La valeur retenue pour la taxe de 3 % correspond à celle que la société elle-même a déclaré dans ses déclarations 2746 au titre des années litigieuses transmises le 20 décembre 2022 par la comptable de la société soit 2 951 000 €. La société SC Quattro M n’a apporté aucun élément justifiant une décote et les travaux autorisés par le permis de construire du 17 mai 2018 augmentant la surface avec aménagements confirment que la valeur déclarée est bien conforme. Aucune baisse de valeur, que ce soit en raison de la crise du Covid, des événements internationaux (guerre en Ukraine) ou d’une prétendue décote du marché immobilier de luxe ne peut être retenue. La demande de décote de 30 % sur la valeur retenue est rejetée.

6) Aux termes de l’article 1728-1 b du code général des impôts « le défaut de production dans les délais prescrits d’une déclaration comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt entraîne l’application, sur le montant des droits mis à la charge du contribuable, une majoration de 10 %. Cette majoration est portée à 40 % lorsque la déclaration n’a pas été déposée dans les 30 jours suivant la réception d’une mise en demeure. »

Il résulte de ces dispositions que l’ application de la majoration de 40 % est subordonnée à la réunion de deux conditions cumulatives :

– l’envoi régulier d’une mise en demeure invitant le contribuable a déposé la déclaration omise,

– l’absence de dépôt de cette déclaration dans le délai de 30 jours suivant la réception de ladite mise en demeure.

En l’espèce, il est constant que l’administration fiscale a adressé à la société SC Quattro M une mise en demeure en date du 16 mai 2022, reçue le 24 mai 2022, l’invitant à déposer les déclarations litigieuses. Il n’est pas contesté que ces déclarations n’ont été adressées que le 20 décembre 2022, et reçues par l’administration fiscale le 27 décembre 2022, soit plus de sept mois après la réception de la mise en demeure.

Dès lors, la société SC Quattro M ne peut être regardée comme ayant régularisé sa situation dans le délai de 30 jours prévu par les dispositions précitées de l’article 1728- 1b du code général des impôts précité.

Par suite, et alors même que les déclarations ont finalement été déposées, l’administration fiscale est fondée à appliquer la majoration de 40 % sur les droits mis à la charge de la société SC Quattro M, cette pénalité étant de plein droit, dès lors que les conditions légales de son application sont effectivement réunies.

En outre, aux termes de l’article 1727 1 du code général des impôts « toute créance de nature fiscale dont l’établissement ou le recouvrement incombe à l’administration des impôts donne lieu au versement d’un intérêt de retard lorsque son paiement n’a pas été effectué à la date d’exigibilité. Cet intérêt est du indépendamment de toute sanction. »

Il résulte de ces dispositions que les intérêts de retard ont pour objet de réparer le préjudice financier subi par le Trésor public du fait du paiement tardif de l’impôt et que les intérêts de retard s’appliquent de plein droit dès lors que les droits dus n’ont pas été acquittés à leur échéance légale, sans qu’il soit besoin par l’administration d’établir une intention fautive du contribuable.

En l’espèce, il est constant que la société SC Quattro M n’a pas déposé dans les délais légaux les déclarations relatives à la taxe de 3 % et que par suite les droits dus n’ont pas été acquittés. La circonstance que ces intérêts de retard s’ajoutent à la majoration de 40 % susvisée est sans incidence dès lors que les intérêts de retard ne constituent pas une sanction mais la juste réparation d’un préjudice financier et peuvent légalement se cumuler avec les pénalités fiscales.

7) Il y a donc lieu de débouter la société SC Quattro M de l’intégralité de ses demandes, celle-ci étant bien redevable d’un montant total en principal et pénalités de 388 824 € conformément à l’avis de mise en recouvrement du 31 octobre 2023, sans application d’une décote de 30 % sur la valeur retenue et il conviendra en conséquence de confirmer la décision de rejet de l’administration fiscale du 26 février 2024.

La société SC Quattro M, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute la société SC Quattro M de sa demande de décharge totale et de dégrèvement des impositions à la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France pour les années 2019, 2020 et 2021 pour un montant total en principal et pénalités de 388 824 € suivant avis de mise en recouvrement en date du 31 octobre 2023,

Déboute la société SC Quattro M de sa demande application d’une décote de 30 % sur la valeur retenue pour tenir compte de la baisse du marché immobilier pour des biens de ce type hors normes en raison du Covid et des conséquences des événements en Ukraine,

Déboute la société SC Quattro M de toutes autres demandes,

Confirme la décision de l’administration fiscale en date du 26 février 2024 rejetant la réclamation de la société SC Quattro M,

Condamne la société SC Quattro M à payer les dépens,

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE