TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 AVRIL 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/12164 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2EQC

N° de MINUTE : 26/00546

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU BÂTIMENT SIS [Adresse 1], [Adresse 2] LES [Adresse 3], représenté par la SELARL [R] & ASSOCIES, administrateur provisoire, pris en la personne de Me [H] [R], désignée suivant ordonnance du Président du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 26 septembre 2018

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

DEFENDEUR

Monsieur [W] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [C] est propriétaire du lot n°10 de l’immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 5] à [Localité 4] (93).

Par jugement du 6 juillet 2023 le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné Monsieur [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 086,68 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et appels de fonds travaux arrêtés au 30 septembre 2022. Ce jugement, signifié le 17 août 2023 à Monsieur [C], n’a pas fait l’objet d’un appel.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 5] à Les Pavillons sous Bois (93), représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] & Associés, prise en la personne de Maître [H] [R], désignée par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 26 septembre 2018, a fait assigner Monsieur [W] [C] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Monsieur [W] [C] au paiement au profit de la SELARL [R] & Associés, ès qualité d’Administrateur du Syndicat des Copropriétaires du Bâtiment sis [Adresse 6] à la somme de 23.978,22 € correspondant à l’appel travaux et aux charges de copropriété dues au 4ème trimestre 2024, avec intérêts de droit à compter du 10 Septembre 2024, date de la mise en demeure adressée par la SELARL [R] & ASSOCIES Administrateur Judiciaire dudit Syndicat des Copropriétaires, pour le surplus, a compter de la présente assignation.

Condamner Monsieur [W] [C] à verser a la SELARL [R] &Associés, ès qualité d’Administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires,

dénommée ci-dessus, les sommes suivantes :

—  1 000 € à titre de dommages et intérêts

—  14 € au titre des frais hypothécaire

—  17 € au titre du commandement du titre de propriété

—  15 € au titre de la mise en demeure

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans

caution.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [W] [C], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [W] [C] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [W] [C] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 25 septembre 2025 et fixée à l’audience du 11 février 2026. Elle a été mise en délibéré au 8 avril 2026.

Dans le cadre du délibéré, le syndicat des copropriétaires a été invité à transmettre ses observations sur la recevabilité de ses demandes au titre du solde antérieur au 1er octobre 2022 de 11 086,88 euros et ce, au regard du jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 6 juillet 2023 qui a condamné Monsieur [C] au paiement de la somme de 11 086,68 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et appels de fonds travaux arrêtés au 30 septembre 2022, jugement passé en force de chose jugée. Au regard de l’avancée de la procédure, cette fin de non-recevoir a été jointe au fond.

Par note notifiée par RPVA le 27 février 2026, le syndicat des copropriétaires a indiqué qu’il convenait de ne condamner le défendeur qu’aux sommes dues à compter du 1er octobre 2022 et que, par conséquent, ses demandes ne portaient que sur la somme de 12 891,34 euros (23 978,22 euros – 11 086,88 euros).

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux antérieurs au 1er octobre 2022

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 dudit code précise que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée.

En l’espèce, Monsieur [C] a été condamné par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny le 6 juillet 2023 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 086,68 euros au titre des charges et appels de fonds travaux arrêtés au 30 septembre 2022. Il est versé aux débats le certificat de non appel se rapportant à ce jugement, établissant ainsi que cette décision est passée en force de chose jugée. Le syndicat des copropriétaires disposant d’un titre exécutoire à l’égard de cette somme, il ne peut former de demande à l’égard des charges de copropriété antérieures au 1er octobre 2022 dans le cadre de la présente procédure. En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires a reconnu qu’il n’y a lieu de prendre en compte que les charges de copropriété et appels de fonds travaux dus depuis le 1er octobre 2022.

Au regard de ces éléments, la demande du syndicat des copropriétaires se rapportant aux charges et appels de fonds travaux arrêtés au 30 septembre 2022, soit à l’égard de la somme de 11 086,68 euros, sera déclarée irrecevable.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [W] [C] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les ordonnances de prorogation de mission de l’administrateur provisoire rendues les 19 janvier 2022, 9 janvier 2023, 23 janvier 2024 et 17 avril 2025,

— les procès-verbaux de décisions de l’administrateur provisoire des 3 octobre 2023 et 6 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les procès-verbaux de décisions de l’administrateur provisoire des 12 mai 2021, 17 juin 2024 et 7 février 2024 ayant voté l’établissement d’études par le cabinet d’architecture AEC pour un montant total de 5 160 euros TTC, les travaux d’assainissement et les travaux de renforcement du plancher haut des caves ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce les frais du 6 juillet 2023 à hauteur de 46 euros se rapportant aux causes du précédent jugement ainsi que les frais de mise en demeure du 10 septembre 2024 de 8,36 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er octobre 2022 et le 21 octobre 2024 a été de 28 899,96 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 16 062,78 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 837,18 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 10 septembre 2024, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [W] [C], sur la somme de 12 302,99 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 46 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 10 septembre 2024.

S’il est versé aux débats le titre de propriété de Monsieur [C], il n’est pour autant pas joint de pièces permettant d’établir à quelle date la demande de ce titre a été effectuée. Dès lors, faute de pouvoir vérifier qu’il a été sollicité postérieurement à la mise en demeure du 10 septembre 2024, il ne peut être fait droit à la demande de recouvrement de ces frais.

Il y a lieu en revanche de faire droit à la demande au titre de la mise en demeure du 10 septembre 2024, mais seulement à hauteur de 8,36 euros, montant appelé le 10 septembre 2024 auprès de Monsieur [C] à ce titre ; le syndicat des copropriétaires ne justifiant en effet pas de la somme de 15 euros qu’il sollicite sur ce fondement.

Il sera également fait droit à la demande au titre des frais hypothécaires, d’un montant de 14 euros, dont il est justifié aux débats, l’acte ayant été sollicité le 25 octobre 2024.

Monsieur [W] [C] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 22,36 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [W] [C] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 6 juillet 2023. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs du jugement susvisé, il ne peut être considéré comme étant de bonne foi. Il a de fait commis en toute connaissance de cause une faute de nature à occasionner un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie et en contraignant les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [W] [C] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par l’administrateur provisoire.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [W] [C], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [C] sera condamné aux entiers dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DECLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Les Pavillons sous Bois (93), représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] & Associés, désigné par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 26 septembre 2018, se rapportant aux charges et appels de fonds travaux arrêtés au 30 septembre 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 5] à Les Pavillons sous Bois (93), représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] & Associés, prise en la personne de Maître [H] [R], désignée par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 26 septembre 2018, la somme de 12 837,18 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024 sur la somme de 12 302,99 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 5] à Les Pavillons sous Bois (93), représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] & Associés, prise en la personne de Maître [H] [R], désignée par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 26 septembre 2018, la somme de 22,36 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 5] à Les Pavillons sous Bois (93), représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] & Associés, prise en la personne de Maître [H] [R], désignée par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 26 septembre 2018, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT