Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 24 avril 2026, n° 23/02484

TJ Nice 24 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 24 avr. 2026, n° 23/02484
Numéro(s) :	23/02484
Importance :	Inédit
Dispositif :	Réouverture des débats avec révocation de l'ord. de clôture
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuelle BRICE-TREHINCyril CHAHOUAR-BORGNA
Cabinet(s) :	CABINET STEMMER-BRICE-FOUR
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [C] [U] c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 1]”

N° 26/

Du 24 Avril 2026

4ème Chambre civile

N° RG 23/02484 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PAEH

Grosse délivrée à

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR

expédition délivrée à

mentions diverses

REOUVERTURE DES DEBATS

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt quatre avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 22 janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 24 avril 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 avril 2026, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme [C] [U]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires “[Adresse 1]”, représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [U] et Mme [C] [Z] épouse [U] étaient propriétaires de biens immobiliers comprenant un local commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 3] à [Localité 1].

M. [J] [U] est décédé le 19 février 2005 en laissant pour lui succéder son épouse, Mme [C] [U], et leur fils, M. [Y] [U].

Selon l’attestation immobilière établie le 17 juin 2005 par Maître [Q] [H], notaire à [Localité 1], la totalité des biens immobiliers de l’immeuble [Adresse 1] appartiennent à Mme [C] [U] en usufruit et à M. [Y] [U] en nue-propriété.

Le local commercial ayant été endommagé par une succession de dégâts des eaux, Mme [U] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice qui, par ordonnance du 2 mars 2021, a désigné M. [F] [B] en qualité d’expert judiciaire.

M. [F] [B] a déposé son rapport le 30 mars 2022.

Par acte du 23 juin 2023, Mme [C] [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pour obtenir principalement sa condamnation à réaliser sous astreinte des travaux préconisés par l’expert judiciaire et l’indemnisation de ses préjudices.

Le syndic de la copropriété [Adresse 1] a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale devant se tenir le 21 juillet 2023 au cours de laquelle ont été soumises aux votes des résolutions portant sur la réalisation des « travaux nécessaires pour supprimer les fuites dans le local de M. [U] ».

Lors de l’assemblée générale qui s’est réunie le 21 juillet 2023, les copropriétaires ont approuvé les travaux préconisés par l’expert judiciaire.

Par conclusions notifiées le 17 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins d’obtenir la condamnation de Mme [U] à produire sous astreinte des justificatifs relatifs à la propriété détenue par son mari et de voir déclarer irrecevables les demandes de Mme [U] pour défaut d’intérêt et de qualité à agir.

Par ordonnance du 14 juin 2024, le juge de la mise en état a :

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de sa demande de communication de justificatif sous astreinte, rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir,condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [U] la somme de 500 euros de dommages-intérêts pour abus de procédure,condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [U] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’incident.

Par conclusions notifiées le 22 janvier 2026, Mme [C] [U] conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et sollicite :

que le rapport d’expertise de M. [B] déposé le 30 mars 2022 soit entériné,qu’il soit constaté que les travaux préconisés par M. [B] dans son rapport ont été exécutés après assignation du syndicat des copropriétaires et achevés le 29 janvier 2024, et constater en conséquence son désistement de cette demande,qu’il soit constaté que l’indemnisation du préjudice matériel demandé a eu lieu en octobre 2025 et constater en conséquence son désistement de cette demande,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à lui verser les sommes suivantes :20 555,20 euros au titre de son préjudice immatériel,4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire d’un montant de 8 459,04 euros.

Elle précise que le locataire des lieux a délivré congé en raison de venues d’eau récurrentes dans le local et que si un nouveau locataire a pu être trouvé en la société Tandem, celle-ci ne réglait plus les loyers à compter de mois de mai 2020 et le bail a été résilié le 29 novembre 2022. Elle note que le rapport d’expertise précise que le local ne pouvait pas être reloué en l’état.

Elle soutient que les travaux de réfection du local, dont la durée a été estimée par l’expert à deux mois et demi, ne pouvaient être exécutés qu’après ceux de réfection de l’étanchéité incombant au syndicat des copropriétaires.

Elle indique que le local commercial était précédemment loué moyennant un loyer mensuel de 1 245,77 euros.

Elle précise que le local a été vendu le 16 septembre 2024, postérieurement à l’achèvement des travaux de remise en état, et estime que les sommes allouées au titre du préjudice immatériel doivent lui revenir dans leur intégralité puisqu’elle a subi le préjudice seule.

Par conclusions notifiées le 22 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] :

conclut au débouté de Mme [U] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 27 624 euros et de toute autre demande,sollicite que le préjudice immatériel de Mme [U] soit ramené à de plus justes proportions en le limitant à la date du 29 janvier 2024,demande qu’il lui soit donné acte qu’il consent au paiement du coût de l’expertise,sollicite la condamnation de Mme [U] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Il précise ne pas contester l’existence d’un préjudice immatériel mais la période d’indemnisation de seize mois et demi réclamée par Mme [U] et estime que le préjudice ne saurait s’étendre au-delà de quatorze mois. Il note que les travaux mis à sa charge ont été réceptionnés le 29 janvier 2024, que le local pouvait être repeint et remis en location et que Mme [U] ne démontre pas l’impossibilité de relouer le bien.

Il observe que Mme [U] a vendu le local et qu’aux termes de l’acte de vente signé par Mme [U] et l’acquéreur, elle a expressément accepté de ne pas percevoir les sommes qui pourraient ultérieurement être allouées concernant le local. Il estime que l’acquéreur du local pourrait se prévaloir des stipulations de l’acte de vente en initiant une procédure à son encontre.

La clôture de l’instruction est intervenue le 8 janvier 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 22 janvier 2026 et mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts au titre du préjudice immatériel

En vertu de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que le local commercial litigieux était inutilisable à compter du 29 novembre 2022 et jusqu’au 29 janvier 2024, date de réception des travaux de reprise d’étanchéité réalisés par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1].

Le rapport d’expertise judiciaire confirme en page 40 que le local commercial « ne peut pas être reloué en l’état du fait des infiltrations récurrentes ».

Ce rapport précise en outre que « la réfection des enduits, peintures, revêtements de sol et la création des soffites de ventilation ne permettra pas l’exploitation du local pendant une durée approximative de deux mois et demi ».

La demande d’indemnisation au titre des deux mois et demi de travaux de rénovation du local est par conséquent justifiée.

Toutefois, aux termes de l’acte de vente du 16 septembre 2024 reçu par Maître [X] [N], notaire à [Localité 1], Mme [U] et son fils, M. [Y] [U], ont vendu le lot n°222 consistant en un local portant le numéro 4 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 1].

Cet acte contient en pages 24 et 25 une clause rédigée de la façon suivante :

« Convention sur les procédures

Le Vendeur déclare et l’Acquéreur reconnaît avoir été informé qu’il existe actuellement une procédure en cours ainsi qu’il résulte de l’état daté sus-visé :

‘Procédure du 12092024 : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] – [U] Procédure judiciaire'

L’acquéreur s’oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure à compter de ce jour, à l’effet de quoi le Vendeur le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard.

En conséquence, le Vendeur déclare se désister en faveur de l’Acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux Biens.

En outre, l’Acquéreur sera subrogé dans tous les droits et obligations du Vendeur dans les procédures courantes concernant la copropriété, sauf si ces procédures sont le résultat d’une faute du Vendeur. En conséquence, le Vendeur déclare se désister en faveur de l’Acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux Biens. »

Mme [U] produit un courrier que Maître [N] lui a adressé le 17 mars 2025. Ce courrier précise que cette clause constitue une clause d’usage incluse dans les actes de vente lorsqu’il existe une procédure en cours et qu’elle ne prive Mme [U] « en aucune façon de pouvoir profiter des éventuels dommages et intérêts que'[elle pourrait] obtenir de la copropriété dans la procédure qui [l']oppose à elle ».

Ce courrier indique en outre : « si la copropriété était condamnée à vous verser une somme, celle-ci pourra vous profiter intégralement en tant que partie à l’instance ».

Force est toutefois de constater qu’aux termes de la clause précitée, l’acquéreur M. [R] s’est obligé à faire son affaire personnelle de la procédure en cours, que les consorts [U] l’ont subrogé dans tous leurs droits et obligations à l’égard de cette procédure à compter de la date de l’acte et se sont désistés en sa faveur de toutes sommes qui pourraient être ultérieurement allouées ou remboursées dans le cadre de la procédure.

Il convient par conséquent de rouvrir les débats afin de permettre aux parties de formuler des observations sur la qualité et l’intérêt de Mme [U], à compter de l’acte de vente du 16 septembre 2024, à solliciter l’indemnisation du préjudice immatériel et le paiement des frais irrépétibles et des dépens au regard de cette clause et des dispositions des articles 32 et 122 du code de procédure civile.

Il sera sursis à statuer sur les demandes formées par les parties.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

SURSOIS à statuer sur les demandes formées par les parties ;

ORDONNE la réouverture des débats ;

REVOQUE l’ordonnance de clôture rendue le 14 mai 2025 fixant la clôture de l’instruction au 22 janvier 2026 ;

FIXE la nouvelle date de clôture de l’instruction au 4 juin 2026 ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du jeudi 18 juin 2026 à 14h00 et invite les parties à formuler des observations sur la qualité et l’intérêt de Mme [U] à solliciter l’indemnisation du préjudice immatériel et le paiement des frais irrépétibles et des dépens à compter du 16 septembre 2024 au regard de la clause intitulée « convention sur les procédures » figurant dans l’acte de vente du local commercial ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT