CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 23/01649 – N° Portalis DBW4-W-B7H-DGUU

MINUTE N° 25/172

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE

La SAS GLACES DE SAINT [Localité 4], Société par actions simplifiée au capital de 2.000 euros, ayant son siège social sis [Adresse 2], inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 800.877.243, représentée par son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège,

représentée par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant et M^e Christophe DALMET, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant

DEFENDERESSE

La SCI SAINTREM’CA, Société Civile Immobilière, au capital de 400.000 euros,

ayant son siège social sis [Adresse 8], immatriculée au

RCS de [Localité 5] sous le numéro 532.356.243, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié es qualités audit siège,

représentée par M^e Gilles GIGUET, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant et M^e Arnold VEVE, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cyrille ABBE

Siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats et du prononcé : Alicia BARLOY

Grosse délivrée

le : 19 septembre 2025

à

M^e Christophe DALMET

M^e Gilles GIGUET

M^e Vincent PUECH

M^e Arnold VEVE

PROCEDURE

Clôture prononcée : 23 avril 2025

Débats tenus à l’audience publique du 27 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 19 septembre 2025

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 19 février 2014, la SCI SAINTREMCA a donné à bail commercial à la SAS GLACES DE SAINT REMY, en cours d’immatriculation et représentée par son président, Monsieur [N] [X], des locaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 11 400 euros HT. Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans du 1er février 2014 au 31 janvier 2023.

Après avoir refusé à la SAS GLACES DE SAINT REMY la cession du droit au bail des locaux loués qu’elle sollicitait, la SCI SAINTREMCA lui a, par acte d’huissier de justice du 25 juillet 2022, donné congé pour le 31 janvier 2023.

La SAS GLACES DE [Localité 6] a quitté les locaux loués et fait établir le 24 janvier 2023 un rapport d’expertise afin d’évaluer l’indemnité d’éviction qui lui est due. M. [B], expert, a fixé l’indemnité à la somme de 220 457 euros.

Estimant très insuffisante la proposition qui lui a été faite à hauteur de 35 000 euros, la SAS GLACES DE [Localité 6] a, par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2023, assigné la SCI SAINTREMCA devant le tribunal judiciaire de Tarascon aux fins de voir évaluer l’indemnité d’éviction à la somme de 220 457 euros et condamner la SCI SAINTREMCA au paiement de cette somme, outre la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 11 avril 2024 la société SCI SAINTREMCA était déboutée de sa fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir de la SAS GLACES DE [Localité 6]

Par conclusions notifiées par réseau privé virtuel des avocats le 09 avril 2025, la SAS GLACES DE SAINT [Localité 4] demandait :

Condamner la SCI SAINTREM’CA à restituer le dépôt de garantie de 2.850 € à la société LES GLACES DE [Localité 6], et en tant que de besoin condamner la SCI SAINTREM’CA à payer à la société LES GLACES DE [Localité 6], cette somme de 2.850 € ; Fixer l’indemnité d’éviction due à la SAS LES GLACES DE [Localité 6] par la SCI SAINTREM’CA à la somme de 220.457,00 € ; En conséquence, condamner la SCI SAINTREM’CA à payer à la SAS LES GLACES DE [Localité 6], la somme de 220.457,00 € (deux cent vingt mille quatre cent cinquante-sept euros), à titre d’indemnité d’éviction, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 07 septembre 2023 ; Condamner la SCI SAINTREM’CA à payer à la SAS LES GLACES DE [Localité 6], une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamner la SCI SAINTREM’CA aux entiers dépens ; Débouter la SCI SAINTREM’CA de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions ;Subsidiairement et avant dire droit,

Ordonner une expertise judiciaire destinée à fixer l’indemnité d’éviction due à la SAS LES GLACES DE [Localité 6] par la SCI SAINTREM’CA. Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir conformément aux dispositions légales.

Par conclusions notifiées par réseau privé virtuel des avocats le 11 février 2025, la SCI SAINTREM’CA demandait :

A titre principal,

Débouter la société GLACES DE [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à défaut de remplir les conditions légales du droit au renouvellement ; Subsidiairement,

Débouter la société GLACES DE [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, en l’absence d’élément de preuve corroborant les conclusions du rapport de M. [B]

A titre infiniment subsidiaire,

Limiter le montant de l’indemnité d’éviction sollicitée par la société GLACES DE SAINT [Localité 4] à 70 000 € ;

En tout état de cause

Donner acte à la SCI SAINTREM’CA de ses protestations et réserves d’usage quant à la demande de la société GLACES DE [Localité 6] de voir ordonner, avant dire droit, une expertise judiciaire destinée à fixer l’indemnité d’éviction ; Dire que les frais et honoraires de l’expertise seront à la charge de la demanderesse ; Débouter la société GLACES DE [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, Ecarter l’exécution provisoire de droit compte tenu de la nature de l’affaireCondamner la société GLACES DE [Localité 6] à verser la somme de 3 000 € à la SCI SAINTREM’CA au titre de l’article 700 CPC ; La condamner aux entiers dépens de l’instance.

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 23 avril 2025 le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries l’audience du 27mai 2025.

Le délibéré était fixé au 19 septembre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal de statuer sur les demandes de « dire », de « dire et juger », de « donner acte » ou de « constater » lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile.

Il doit de même être rappelé au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Enfin, en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur le dépôt de garantie

En application de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, le 19/02/2014, les parties ont signé un contrat de bail commercial. L’article 7 dudit contrat prévoit « un dépôt de garantie ». Aux termes de cet article « le dépôt de garantie est égal à 3 mois de loyer hors taxes, soit 2.850 euros (deux mille huit cent cinquante euros). Elle sera restituée au preneur après déménagement, établissement de l’état des lieux de sortie et remise des clefs, production par le Preneur de l’acquit de ces contributions, taxes ou droits quelconques.

Toutes les sommes qui pourraient être dues au Bailleur par le Preneur, à quelque titre que ce soit, seront déduites de ce dépôt, étant précisé ici que le dernier terme de loyer ne sera pas imputable sur le dépôt ».

Il résulte des éléments versés aux débats que le 1 er février 2023, un état des lieux de sortie a été établi et signé par les parties.

Le bailleur ne conclut pas sur la demande en restitution du dépôt de garantie formulée par le preneur et ne formule aucune opposition et observation.

Il n’est pas justifié par le bailleur de la restitution du dépôt de garantie au preneur.

Par conséquent, le Tribunal fera droit à la demande de restitution du dépôt de garantie fixé à la somme de 2.850 euros (deux mille huit cent cinquante euros).

La SCI SAINTREM’CA sera condamnée à verser la somme de 2.850 euros (deux mille huit cent cinquante euros) à la SAS GLACE DE SAINT REMY au titre de la restitution du dépôt de garantie.

II – Sur l’indemnité d’éviction

A) – Sur le principe de la demande d’indemnité

En application des articles L.145-1 et L.145-8 du Code de commerce, le bailleur soutient que le preneur n’est pas fondé à solliciter le versement d’une indemnité d’éviction dès lors que d’une part, il ne justifierait pas être immatriculée au RCS au jour du renouvellement et que d’autre part, il n’apporte pas la preuve d’une activité professionnelle effective au cours des trois dernières années précédant la date d’expiration du bail .

La société SAINTREMCA fait valoir que la société LES GLACES DE [Localité 6] ne justifie pas de son immatriculation au jour du renouvellement du bail commercial objet du présent litige.

En l’espèce, il est rapporté par la société en demande que cette dernière était bien immatriculée et qu’un contrat de bail commercial était bien conclu.

En conséquence, la société SAINTREM’CA sera déboutée de sa demande et il sera statué le l’indemnité d’éviction.

B) Sur le montant de l’indemnité d’éviction

En application de l’article L.145-14 du Code de commerce « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

De même, l’article L.145-28 du Code de commerce prévoit que :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56 ».

Il ressort de ces dispositions que le montant de l’indemnité évoquée résulte notamment de plusieurs éléments. Cette dernière résulte notamment, et non de manière exhaustive de la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Dès lors, il ressort des éléments des débats que la SAS GLACES DE [Localité 6] verse aux débats un rapport d’expertise établi par Monsieur [Z] [B], expert immobilier près la Cour d’appel de [Localité 3] aux termes desquels, il a été pris en compte les critères et valeurs suivantes pour déterminer l’indemnité d’éviction de la SAS GLACES DE [Localité 6] :

— Fonds de commerce : 186.000 euros

— Indemnité de remploi : 18.600 euros

— Frais de déménagement : 3.000 euros

— Trouble commercial : 4.236 euros

— Frais d’installation non amortis : 3.621 euros

— Frais de transfert : 5.000 euros

Total : 220.457 euros

Au soutien de sa demande de réduction du quantum de l’indemnité d’éviction, la SCI SAINTREM’CA soutient que le fonds de commerce de la SAS GLACES DE SAINT REMY était transférable à proximité immédiate du siège social de son exploitation.

La SCI SAINTREM’CA produit des annonces pour un local de 50m² disponible à compter du 31/03/2024 pour un loyer de 1486 euros et un local de 30m² pour un loyer mensuel de 790 euros.

Il convient de noter selon facture notamment du mois d’avril 2020 que le loyer pour le local commercial de 63m2 était de de 1234,80 charges comprises.

Force est de constater que les locaux proposés né répondent ni aux exigences de tailles ni de prix.

Il convient de rappeler que le congé a été délivré le 25/07/2022.

De plus, l’article L145-18 du Code de commerce rappelle que le versement de l’indemnité d’éviction précède le départ des lieux. Or, le bailleur n’a jamais versé la moindre indemnité d’éviction au preneur qui aurait permis in fine de lui opposer le moyen selon lequel son fonds de commerce était transférable à proximité de son siège social initial lui permettant d’apporter la preuve que le préjudice du preneur est ainsi réduit.

La société SAINTREM’CA remet en cause l’évaluation produite par une expertise non contradictoire de la société GLACES DE [Localité 6].

Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au tribunal d’évaluer les compétences professionnelles de l’expert.

Toutefois, afin de mesurer le caractère probant de la preuve produite par la partie il est important de noter que Monsieur [B] est expert près la cour d’appel de [Localité 3] notamment dans la nomenclature C.18.02. Estimations immobilières immatérielles : valeurs locatives, indemnités d’éviction ou d’expropriation, de fonds de commerce et d’entreprises.

En outre, bien que l’expertise n’ait pas été réalisée de manière contradictoire le rapport a pu être contradictoirement débattu. Ainsi, il sera donné toute force probante à cet élément de preuve rapportée par la société LES GLACES DE SAINT [Localité 4].

Il est par ailleurs noté que les données retenues par Monsieur [B] reposent notamment sur des activités commerciales identiques à celles de la SAS GLACE DE [Localité 6] (code APE 1052Z) et non à des activités différentes. Par ailleurs, l’analyse financière du commissaire aux comptes ne prend pas en compte les facteurs économiques, géographiques, ceux liés à l’équipement, à la configuration des locaux et aux conditions contractuelles.

Concernant le chiffrage déterminé par Monsieur [B], ce dernier est étayé et suffisant pour éclairer la présente juridiction sur le quantum de l’indemnité d‘éviction.

En défense, la SCI SAINTREM’CA produit une analyse de Monsieur [Y], expert comptable et commissaire aux comptes. L‘analyse est basée sur trois éléments à savoir le bilan clos du 30/09/2021 et du 30/09/2020 (comprenant la période COVID), le bail commercial, le rapport d’expertise de Monsieur [B].

Il conclut à un fonds de commerce d’une valeur de 70 000 euros. L’indemnité d’éviction n’est pas calculée.

Force est de constater que les éléments produit par la société en défense se fondent sur des activités commerciales non discriminées selon l’activité en question et tenant en compte une période où l’activité commerciale a été temporairement fermée. En outre, la conclusion se fonde sur une moyenne entre une fourchette haute et une fourchette basse sans analyse sur les raisons pouvant s’orienter sur telle ou telle fourchette.

Plus encore l’analyse par moyenne revêt nécessairement une forme d’approximation en laissant la placer aux extrêmes sans tenir compte d’une analyse par médiane plus représentative de la réalité d’un marché.

Ainsi l’analyse produite ne tient pas compte des spécificités liées à l’activité précise et ne permet pas de fonder une analyse réelle de la situation.

Plus encore, alors que l’expertise de Monsieur [B] vient mettre en lumière outre la valeur du fonds de commerce, il est également évoqué en son sein différents couts annexes à prendre en compte dans l’indemnité d’éviction.

Par conséquent, l’indemnité d’éviction sera fixée à la somme de 220.457 euros.

Rejette le surplus des autres moyens et prétentions.

* Sur les demandes accessoires

— sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI SAINTREM’CA sera condamnée aux dépens

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

La SCI SAINTREM’CA sera condamnée à payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’instance ayant été engagée après le 1er janvier 2020 , il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE la SCI SAINTREM’CA à payer la somme de 2850 euros à la SAS GLACES DE [Localité 6] au titre de la restitution du dépôt de garantie

CONDAMNE la SCI SAINTREM’CA à payer la somme de 220 457 euros à la SAS GLACES DE [Localité 6] au titre de l’indemnité d’éviction, et ce augmentée des intérêts à taux légal à compter de l’assignation du 7 septembre 2023

DEBOUTE la SCI SAINTREM’CA et la SAS GLACES DE [Localité 6] au surplus de leurs demandes.

CONDAMNE la SCI SAINTREM’CA à payer la somme de 5000 euros à la société SAS LES GLACVES DE [Localité 6] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SCI SAINTREM’CA aux dépens

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT