COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [C] [H], [L] [H] c/ Etablissement public monsieur le directeur régional des finances publiques de PACA

MINUTE N° 26/

Du 26 Mai 2026

3ème Chambre civile

N° RG 24/03968 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QBDT

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du vingt six Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Président, assisté de Louisa KACIOUI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Mars 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 26 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Mai 2026, signé par Corinne GILIS, Président, assisté de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

la SELAS CABINET BABLED FOATA PAGAND

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDEURS:

Monsieur [C] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Valérie FOATA de la SELAS CABINET BABLED FOATA PAGAND, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [L] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Valérie FOATA de la SELAS CABINET BABLED FOATA PAGAND, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

Etablissement public monsieur le directeur régional des finances publiques de PACA

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

[C] [H] et [L] [H] détiennent indirectement au moyen de différentes SCI un patrimoine immobilier important en France:

– la [Adresse 3]: acquise par la SCI [Localité 4], par acte notarié du 15 janvier 1990, située [Adresse 4] à Roquebrune-Cap-Martin, ladite villa étant divisée en deux appartements distincts, l’un à l’étage occupé par la venderesse qui en garde la jouissance s’agissant d’une acquisition en viager et l’autre appartement en rez-de-chaussée étant donné en location pour l’activité professionnelle d’agent immobilier de [C] [H],

S’agissant de la SCI [Localité 4]: [L] [H] est titulaire de 76 parts sur 1800 parts de la SCI et la SCI GREGORY est titulaire de 1648 parts, le restant des parts (76) étant directement et indirectement détenu par d’autres membres de la famille.

S’agissant de la SCI GREGORY: [L] [H] est titulaire de 165 parts sur 200 parts de la SCI, le restant des parts (35) étant détenu directement ou indirectement par d’autres membres de la famille

– la [Adresse 5] : acquise par la SCI LE CAP ET LA MER et par la SCI LE SEMAPHORE, selon acte notarié du 9 mars 1998, chacune par moitié indivise, ladite maison étant située [Adresse 6] à Roquebrune-Cap-Martin, et divisée en deux parties, l’une en rez-de-jardin et l’autre en rez-de-chaussée,

S’agissant de la SCI LE CAP ET LA MER: [L] [H] est titulaire de 50 parts sur 100 de la SCI le reste (50) étant détenu par la SCI TRANQUILITE; cette SCI la SCI TRANQUILITE étant elle même détenue à hauteur de 99 % de ses parts sur les 100 parts qu’elle compte par la SCI GREGORY, l’unique part sociale restante étant détenue directement par un autre membre de la famille,

S’agissant de la SCI SEMAPHORE : la SCI GREGORY détient 99 parts sur ses 100 parts, l’unique part sociale restante étant détenue directement par un autre membre de la famille.

En l’état de ce patrimoine, par courrier du 2 avril 2019, l’administration fiscale a adressé à [C] [H] et [L] [H] une demande de dépôt de déclaration d’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) au titre des années 2015, 2016 et 2017, sachant que cet impôt concerne le patrimoine immobilier net qui dépasse 1 300 000 euros et comprend les résidences principales, secondaires, biens locatifs et parts de société dont les SCI.

Par courrier du 11 avril 2019, [C] [H] et [L] [H] ne déférant pas à cette demande ont indiqué à l’administration fiscale qu’ils n’étaient pas imposables au titre de l’ISF.

Par courrier du 10 juillet 2020, l’administration fiscale leur a adressé une proposition de rectification portant sur l’ISF au titre des années 2015 à 2017.

Par courrier du 16 septembre 2020, [C] [H] et [L] [H] ont contesté les éléments notifiés.

Par courrier du 30 mars 2021, le service vérificateur a formulé une demande d’informations complémentaires pour procéder à l’évaluation des parts de la SCI [Localité 4] et de la SCI LE CAP ET LA MER, à laquelle [C] [H] et [L] [H] ont répondu par courrier du 1er mai 2021.

Le service vérificateur a émis sa réponse aux observations du contribuable en date du 12 octobre 2021 maintenant en totalité les rectifications proposées.

Le 27 octobre 2021 l’administration fiscale estimant que le patrimoine imposable de [C] [H] et [L] [H], après prise en compte de certaines observations reconnues comme justifiées étaiet supérieur au seuil d’imposition, une procédure de taxation d’office a été engagée à leur encontre par l’envoi d’une mise en demeure de déposer les déclarations d’ISF au titre des années 2015 à 2017.

[C] [H] et [L] [H] n’ont pas déféré à cette demande.

Ainsi, le service vérificateur leur a adressé deux propositions de rectification notifiées selon la procédure de taxation d’office prévue aux dispositions de l’article L 66 du livre des procédures fiscales :

– l’une datée du 7 décembre 2021 relative à l’année 2015,

– l’autre datée du 20 septembre 2022 relative aux années 2016 et 2017.

Au titre de l’année 2015, [C] [H] et [L] [H] ont fait parvenir des observations au service vérificateur le 7 janvier 2022; ces observations ont fait l’objet d’une réponse le 10 mai 2023.

Au titre de l’année 2016 et 2017 [C] [H] et [L] [H] ont fait parvenir des observations au service le 21 octobre 2022. Ces observations ont l’objet d’une réponse le 10 mai 2023.

Par courrier du 20 octobre 2022, [C] [H] et [L] [H] ont sollicité la tenue d’un entretien dans le cadre d’un recours hiérarchique tel que prévu par les dispositions de l’article L 54 C du livre des procédures fiscales; cet entretien a été accordé par l’administrateur des finances publiques et s’est tenu le 5 décembre 2022; aux termes de cet entretien le service vérificateur a maintenu l’intégralité des rectifications en droits et pénalités.

Par un avis de mise en recouvrement du 17 juillet 2023 [C] [H] et [L] [H] ont été assujettis à l’ISF au titre des années 2015, 2016 et 2017 pour un montant total de 96 785 €.

Le 21 août 2023 [C] [H] et [L] [H] ont formulé une première réclamation, complétée par courrier du 25 juillet 2024 contestant les rappels d’ISF au titre des années 2015 à 2017.

L’administration fiscale a rejeté leurs arguments par une décision numéro 4150 du 26 août 2024.

C’est dans ce contexte que par assignation en date du 29 octobre 2024 [C] [H] et [L] [H] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice le directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte-d’Azur et des Bouches-du-Rhône aux fins :

à titre principal :

– dire que la procédure de rectification contradictoire et la procédure de taxation d’office sont nulles en considération des irrégularités substantielles qui les vicient,

– condamner en conséquence l’administration fiscale à prononcer la décharge de l’intégralité des rappels de droits au principal et des majorations appliquées avec toutes ses conséquences de droit, soit la somme de 96 785 euros,

à titre subsidiaire :

– dire que les bases d’imposition établies par l’administration fiscale sont exagérées au sens de l’article R 193-1 du livre des procédures fiscales,

– dire que doivent être retenues les valeurs des biens détenus directement et indirectement par [C] [H] et [L] [H] à soumettre à l’ISF au titre des années 2015 à 2017, telles qu’elles ont été établies dans les présentes conclusions aux fins d’assignation,

– condamner en conséquence l’administration fiscale à prononcer la décharge des rappels de droits au principal à hauteur de 59 656 €, des majorations à hauteur de 23 862 € et des intérêts de retard à hauteur de 10 404 €,

à titre très subsidiaire,

– ordonner, par une décision avant dire droit, la désignation d’un expert aux fins de déterminer la valeur vénale des villas [Adresse 7] et [Adresse 8] détenues indirectement par [C] [H] et [L] [H] et, partant, des parts sociales de la SCI [Localité 4], de la SCI GREGORY, de la SCI LE SEMAPHORE, de la SCI LE CAP ET LA MER et de la SCI TRANQUILITE, par l’expert désigné par le tribunal dans le cadre d’une décision avant dire droit,

enfin, dans tous les cas :

– dire que par application de l’article L 277 du livre des procédures fiscales, le sursis de paiement sollicité par [C] [H] et [L] [H] à hauteur de la somme contestée, soit 96 785 € est maintenu,

– condamner la partie adverse à rembourser à [C] [H] et [L] [H] les dépens mentionnés à l’article R 207-1 du livre des procédures fiscales ainsi qu’une somme de 3000 € représentant les frais non compris dans les dépens visés à l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions signifiées le 30 décembre 2024 par acte de commissaire de justice l’administration des finances publiques demande au tribunal de :

– confirmer la décision de rejet prononcée par l’administration,

– rejeter l’ensemble des demandes de la partie adverse,

– condamner la partie adverse à verser à l’administration la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyen et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure de rectification

*concernant la détermination de la valeur des deux villas [Localité 4] et [Localité 5]

En application de l’article 57 du livre des procédures fiscales la proposition de rectification doit permettre aux contribuables de comprendre la nature des rehaussements, d’en connaître les motifs et de discuter utilement leur bien-fondé.

En l’espèce, l’administration fiscale a bien précisé dans sa proposition de rectification du 10 juillet 2020 quels étaient les biens concernés par la procédure de rectification, a procédé à une méthode d’évaluation par comparaison parfaitement admise, a fourni des termes de comparaison détaillés (date de cession, prix au mètre carré, surface habitable, situation géographique, caractéristiques essentielles), et a explicité le calcul du prix au mètre carré.

[C] [H] et [L] [H] soutiennent que l’absence d’informations sur la qualité des matériaux des éléments de comparaison ou sur leur structure a empêché un débat contradictoire.

Mais, il convient d’observer que la jurisprudence n’exige pas une description exhaustive des biens de comparaison, ni des éléments que l’administration ne peut matériellement pas connaître; ce qui est exigé pour que la méthode de comparaison soit valide c’est que les biens pris comme référence soient intrinsèquement comparables, avec des caractéristiques pertinentes en termes de localisation, de surface habitable, de consistance, et de date de mutation récente telles dans la proposition de rectification du 10 juillet 2020, car plus elle est proche dans le temps et plus l’évaluation est fiable; l’absence d’indications sur les matériaux et l’état intérieur des biens de référence n’affecte pas en soi la régularité de la procédure.

En effet, l’administration ne dispose pas d’un droit général de visite des biens immobiliers qu’elle compare et n’est pas tenue dans ces conditions de constater ni l’état intérieur ni d’apprécier la qualité des matériaux.

[C] [H] et [L] [H] invoquent que cependant la [Adresse 5] qu’ils occupent est inhabitable pour sa partie en rez-de-jardin, de sorte que seuls 208,21 m² de la partie en rez-de-chaussée étant habitables, cela affecterait grandement sa valeur; mais, ce moyen relève du bien-fondé de la procédure et non pas de sa régularité puisque l’administration a proposé une valeur que contestent [C] [H] et [L] [H] ouvrant ainsi un débat au fond.

Par ailleurs, la pièce 5 produite par [C] [H] et [L] [H] s’agissant d’un calcul fait par un expert géomètre le 7 décembre 2021 aboutit à une superficie totale importante de la [Adresse 5] à 374,19 m² ( 208,21+165,98) alors que l’administration fiscale a retenu une superficie plus favorable de 325 m²; si en réalité 165,90 m² de cette surface correspondent au rez-de-jardin qui n’est pas achevée et habitable, il appartenait aux demandeurs compte tenu du principe déclaratif du système fiscal français de corriger les données cadastrales sur lesquelles l’administration s’est basée et de déposer une déclaration rectificative en ce sens, ce qui n’a pas été fait.

En toutes hypothèses, [C] [H] et [L] [H] qui invoquent une irrégularité substantielle, ne démontrent pas que la motivation de l’administration fiscale était insuffisante au point d’empêcher toute discussion utile; force est de constater qu’ils ont été en mesure de contester la méthode d’évaluation retenue, dont les termes de comparaison, la surface, l’état du bien et même de produire un mesurage par un expert géomètre. Cela démontre précisément l’inverse, et que le débat contradictoire a bien eu lieu.

Ainsi, les insuffisances alléguées dans la description des biens de comparaison, tenant notamment à l’absence de précisions relatives à la qualité des matériaux ou à l’état intérieur des biens immobiliers comparés, ne sont pas de nature à entacher la régularité de la procédure dès lors que l’administration, qui ne dispose pas d’un accès aux biens, a fourni des éléments suffisants permettant aux contribuables de discuter utilement les rehaussements envisagés.

* concernant la détermination de la valeur vénale des SCI

La valeur vénale des titres non cotés doit être appréciée en tenant compte de l’ensemble des éléments permettant d’obtenir un prix aussi proche que possible de celui qui résulterait du jeu normal de l’offre et de la demande; cette évaluation peut être réalisée selon différentes méthodes, notamment par référence à la valeur mathématique résultant de l’actif net réévalué et le cas échéant à la valeur de rendement lorsque la société dégage des revenus.

Toutefois, aucune méthode unique ne s’impose à l’administration fiscale, qui peut retenir celle qu’elle estime la plus appropriée au regard des caractéristiques propres de la société concernée dont les parts doivent être évaluées.

Concernant la SCI LE CAP ET LA MER et la SCI LE SEMAPHORE, il ne fait pas débat qu’elles ne dégageaient pas de revenus au titre des années litigieuses et avaient pour objet la mise à disposition de leurs biens immobiliers au profit de leurs associés; dans ces conditions, l’administration fiscale a pu, sans commettre d’erreur de principe, retenir la seule valeur mathématique pour l’évaluation des parts sociales correspondantes.

Concernant les parts de la SCI [Localité 4] l’administration fiscale les a évalués par calcul de la valeur mathématique, mais aussi par une approche par la rentabilité, le bien immobilier détenu ayant été loué pour les années litigieuses concernées par la procédure.

Il est établi par les pièces produites que [C] [H] et [L] [H] ont pu valablement échanger avec l’administration fiscale sur le mode de calcul de la valeur vénale retenue.

S’il est exact que pour déterminer la valeur des parts détenues par [L] [H] l’administration fiscale a reconstitué les pourcentages de détention indirecte dans les SCI opérationnelles et appliqué ces pourcentages à la valeurs desdites sociétés, sans procéder à une évaluation distincte des sociétés interposées, une telle méthode, fondée sur une approche économique globale, est en principe admissible; elle doit toutefois conduire une estimation aussi fidèle que possible de la valeur réelle des droits détenus, ne pouvant faire l’objet que d’un débat au fond.

Considérant que [C] [H] et [L] [H] se bornent à invoquer l’irrégularité de la procédure de redressement, soutenant avoir été privés du bénéfice du débat contradictoire garanti par l’article L 57 du livre des procédures fiscales, alors que les critiques formulées sont relatives aux modalités d’évaluation des parts sociales concernent le bien-fondé des impositions, ce moyen ne peut être qu’écarté.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que les procédures de rectification et de taxation d’office soient nulles, aucune irrégularité substantielle n’étant caractérisée, de sorte qu’il ne saurait être prononcée une décharge des rappels de droits au principal et majorations.

Sur le calcul du rappel des droits

* Concernant la valeur de la [Adresse 5]

La villa est située à [Localité 6], [Adresse 6] sur un terrain d’une superficie de 2530 m² et forme le lot numéro 8 du lotissement “le bois sacré”; il s’agit d’une villa à usage d’habitation construite en 1959 et rénovée en 2001 d’une superficie de 325 m² élevée d’un étage sur rez-de-jardin et composé d’une salle à manger, d’une chambre à coucher, une salle de bains, débarras et cuisine, dépendances consistant en une chambre de bonne et trois caves et d’un étage formant le rez-de-chaussée surélevé sur l’avenue du sémaphore consistant en un appartement divisé en un hall, une salle à manger, un salon cuisine, un dégagement, quatre chambres à coucher, deux salles de bains, une terrasse et une porte d’entrée, avec garage attenant et terrain.

Il ne fait pas débat que la propriété est affectée d’une catégorie cadastrale de 4 sur une échelle allant de 1 “grand luxe”à 8 “très médiocre” (article 324 H de l’annexe III du code général des impôts); c’est-à-dire que le bien est classé comme “bon ou très bon confort”, sans toutefois qu’il présente un caractère exceptionnel; il s’agit donc évidemment d’un bien immobilier de qualité, avec de bonnes prestations, situé dans un secteur recherché mais qui n’atteint pas le niveau standing supérieur; il est toutefois remarquablement situé, étant rappelé que la commune de [Localité 6] est considérée comme une commune de très haut standing, notamment avec une situation géographique exceptionnelle entre [Localité 7] et [Localité 8] qui favorise une image d’attractivité pour une clientèle internationale souhaitant des résidences secondaires de standing et un environnement résidentiel de qualité.

[C] [H] et [L] [H] occupent cette maison et indiquent qu’elle est inhabitable pour sa partie en rez-de-jardin, seuls les 208,21 m² de la partie en rez-de-chaussée sont habitables; ils critiquent ainsi le prix du mètre carré déterminé par l’administration fiscale qui selon eux doit être appliqué sur la seule surface habitable, c’est-à-dire sur 208 m²; ils soutiennent qu’il n’est pas cohérent d’appliquer un prix au mètre carré compris entre 14 400 € et 15 600 € déterminé au moyen de termes de comparaison constitués de biens d’exception, et sur une surface habitable de 325 m² alors que seuls 208 m² sont habitables le surplus n’étant pas achevé.

Toutefois, pour contester la valeur retenue par l’administration telle que développée dans la proposition de rectification du 10 juillet 2020, [C] [H] et [L] [H] se bornent à soutenir que seule une partie de la surface du bien serait habitable et que le prix au mètre carré appliqué serait donc excessif au regard de biens d’exception pris comme termes de comparaison, sans démontrer concrétement l’exagération notamment par la production de comparables pertinents; or, une contestation purement théorique, sans éléments de comparaison ne suffit pas à établir le carcatère exagéré de l’évaluation contestée.

En l’espèce, il convient de rappeler que la valeur vénale d’un bien immobilier doit être appréciée globalement, en tenant compte de l’ensemble de ses caractéristiques, y compris des surfaces non immédiatement aménagées dès lors qu’elles présentent un potentiel d’utilisation ou d’aménagement, ce qui est bien le cas de la [Adresse 5] tel que le révèlent les photographies produites ; il ne résulte pas de celles-ci que les surfaces litigieuses, en l’occurrence le rez-de-jardin, serait impropre à tout usage ou nécessiterait des travaux tels qu’elles devraient être exclues de l’évaluation.

Il résulte au contraire de l’instruction que la villa en cause constitue une propriété de bon confort, situé dans un secteur recherché, puisqu’elle est située dans le lotissement “le bois sacré”qui est un quartier très prisé et sur une commune réputée; [C] [H] et [L] [H] qui supportent la charge de la preuve en application de l’article L 193 du livre des procédures fiscales n’apportent aucun élément de nature à établir que les termes de comparaison retenus seraient inadaptés ni que la valeur vénale retenue serait exagérée; que par suite le moyen doit être écarté.

*Concernant la valeur des titres de sociétés

— Les parts de la SCI [Localité 4] détenant la villa [Adresse 7] acquise en viager le 14 février 1990 par ladite SCI

La villa construite en 1991 située face à la mer à la pointe du [Localité 9] comprend deux appartements; un appartement de 100 m² au rez-de-chaussée disposant d’une terrasse de 55 m² et d’une cave, occupé par l’agence immobilière de [C] [H], et à l’étage un autre appartement de 100 m² disposant d’une terrasse de 20 m² et d’un garage occupé en viager par l’ancienne propriétaire.

La villa est affectée d’une catégorie cadastrale 4 au regard de laquelle la juridiction se réfère aux observation ci-dessus développées.

[C] [H] et [L] [H] soutiennent que la valeur des parts de la SCI [Localité 4] détenant ledit bien acquis en viager serait surévaluée dès lors que d’une part l’un des appartements composant l’ensemble immobilier serait donné à bail à l’entreprise individuelle de [C] [H] et constituerait ainsi un bien professionnel devant être exclu de l’assiette de l’impôt et que d’autre part l’autre appartement occupé par la venderesse au titre du viager, devrait être seul pris en considération après application d’une décote d’occupation par cette dernière; ils font également valoir que la valeur de productivité de la société serait nulle ou négligeable et que seule la valeur mathématique devrait être retenue, assortie de diverses décotes notamment liées à l’illiquidité des titres et à l’existence de clauses restreignant leur cessibilité.

Mais d’une part, la circonstance que l’un des appartements soit donné à bail à l’entreprise individuelle de [C] [H] est sans incidence sur la qualification de bien professionnel au sens de l’impôt de solidarité sur la fortune dès lors que l’immeuble est détenu par l’intermédiaire d’une société civile immobilière, laquelle ne relève pas, en principe, du régime des biens professionnels; que par suite [C] [H] et [L] [H] ne sont pas fondés à soutenir que la valeur correspondant devrait être exclue de l’assiette de l’impôt.

Par ailleurs, si le bien se trouve grevé d’un droit d’usage d’habitation au profit de la venderesse dans le cadre du contrat de vente en viager, cette circonstance est de nature à affecter sa valeur vénale, notamment par la prise en compte de la charge que constitue le versement de la rente viagère; qu’il résulte toutefois de l’instruction que l’administration a intégré cet élément en tenant compte de la capitalisation de ladite rente dans la détermination de l’actif net de la société; que par suite [C] [H] et [L] [H] ne sont pas fondés à soutenir que seule la valeur de l’appartement occupé devrait être retenue, à l’exclusion du surplus de l’immeuble, dès lors que la société demeure propriétaire de l’ensemble du bien dont la valeur doit être appréciée globalement.

De surcroît, la valeur vénale des titres non cotés doit être déterminée en tenant compte de l’ensemble des éléments permettant d’obtenir un prix aussi proche que possible de celui qui résulterait du jeu normal de l’offre et de la demande; en présence d’une SCI dégageant des revenus locatifs l’administration fiscale est fondée à recourir à une combinaison de méthodes reposant sur la valeur mathématique et la valeur de productivité; en l’espèce, l’administration fiscale s’est fondée sur les bénéfices déclarés au titre des années antérieures pour déterminer un bénéfice moyen, puis a procédé à sa capitalisation selon un taux incluant une prime de risque; [C] [H] et [L] [H] qui se bornent à soutenir que la valeur de productivité serait nulle sans apporter d’éléments comptables de nature à remettre en cause les bénéfices ainsi retenus, n’établissent pas le caractère exagéré de cette évaluation.

Enfin, si les titres de SCI peuvent faire l’objet de décote tenant notamment à leur illiquidité ou à l’existence de clauses d’agrément limitant leur cessibilité, de telles décotes ne présentent pas un caractère automatique et doivent être justifiées par les circonstances propres à l’espèce; or [C] [H] et [L] [H] n’apportent aucun élément précis de nature à établir que les caractéristiques des statuts de la société ou les conditions de détention des titres justifieraient l’application des abattements qu’ils revendiquent; dans ces conditions, ils ne sont pas fondés à soutenir que la valeur des parts de la SCI litigieuse aurait été exagérément fixée par l’administration fiscale.

— Les parts de la SCI LE CAP ET LA MER et de la SCI LE SEMAPHORE

[C] [H] et [L] [H] soutiennent que la valeur des parts sociales doit être diminuée de la dette résultant d’un prêt bancaire dont le montant aurait été porté suite à un avenant à la somme globale de 1 700 000 € le 30 mars 2012 et dont ils indiquent avoir été mis en demeure d’assurer le remboursement le 7 juillet 2015; toutefois, il résulte de l’instruction que ce prix correspond à l’ouverture d’une ligne de crédit dont [C] [H] et [L] [H] n’établissent pas qu’il aurait été effectivement utilisé pour le financement de l’actif immobilier détenu par les SCI (la [Adresse 5]) et constituerait, à la date du fait générateur de l’impôt, une dette certaine, liquide et exigible grevant leur patrimoine.

Ainsi, en l’absence de justification suffisante quant à la réalité de l’affectation de cette dette, l’administration fiscale était parfaitement fondée à ne pas en tenir compte pour la détermination de la valeur mathématique des parts sociales litigieuses.

Par ailleurs si [C] [H] et [L] [H] invoquent l’application de décotes tenant à l’illiquidité des titres et à la structure de détention par l’intermédiaire de sociétés holding, ils n’apportent aucun élément précis de nature à justifier le principe ou le taux; par conséquent ils ne sont pas fondés à soutenir que la valeur retenue par l’administration serait exagérée.

— Les parts de la SCI TRANQUILITE et la SCI GREGORY

[C] [H] et [L] [H] soutiennent que la SCI GREGORY, qualifiée de holding de tête, devrait bénéficier dans la détermination de la valeur vénale de ses parts d’une décote de 30 %.

Toutefois, la seule circonstance qu’une société ait pour objet la détention de participations dans d’autres sociétés, en l’espèce des participations dans 4 SCI différentes, ne suffit pas par elle-même à justifier l’application d’un abattement spécifique; une telle décote n’est admise que s’il est établi au regard de contraintes particulières affectant effectivement la valeur ou la liquidité des titres; en l’espèce,[C] [H] et [L] [H] n’apportent aucun élément de nature à caractériser l’existence d’une dépréciation supplémentaire distincte de celle résultant de la méthode d’évaluation retenue par l’administration fiscale.

En effet, en l’absence de toute justification tenant notamment à des restrictions statutaires effectives, à une illiquidité objectivement démontrée ou à des éléments économiques précis établissant une dépréciation supplémentaire, la preuve du bien-fondé de la décote sollicitée n’est pas rapportée et dès lors le moyen doit être écarté.

Concernant la SCI TRANQUILITE, [C] [H] et [L] [H] admettent que l’application de la seule méthode mathématique peut être retenue cette SCI ne percevant pas de revenus locatifs; il résulte en effet des principes gouvernant la détermination de la valeur vénale des titres non cotés que celle-ci doit correspondre au prix auquels il pourraient être cédés dans des conditions normales de marché; en l’absence de revenus locatifs, la valeur mathématique constitue en effet une méthode pertinente et admissible; elle n’est pas critiquable en elle-même dès lors qu’elle reflète la situation patrimoniale réelle de la société, même dans la mesure où celle-ci est présentée par les demandeurs comme étant également une holding, cela ne faisant pas obstacle à ce qu’elle soit évaluée par valeur mathématique.

Dans ces conditions, rappelant les dispositions de l’article L 193 du livre des procédures fiscales, lorsque l’imposition a été établie d’office, l’administration fiscale n’a pas à démontrer le bien-fondé de l’évaluation mais c’est au contribuable qu’il appartient de prouver l’erreur; en effet la charge de la preuve du caractère exagéré de l’imposition incombe aux contribuables; or, en l’espèce, la preuve que les bases d’imposition établies par l’administration fiscale seraient exagérées n’étant pas rapportée par [C] [H] et [L] [H] , il n’y a pas lieu de prononcer la décharge des rappels de droits, ni des majorations et intérêts de retard appliqués par l’administration fiscale dans le cadre de la taxation d’office qu’elle a diligenté à leur encontre; ils seront déboutés de ce chef.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article R202-3 du livre des procédures fiscales, le juge peut ordonner une expertise, mais il ne crée pas un droit automatique à l’expertise lorsqu’elle est sollicitée.

L’expertise étant une mesure d’instruction, le juge apprécie souverainement sa nécessité et se trouve en droit de la refuser lorsque le dossier est suffisamment instruit et que la demande s’avère exploratoire, visant à pallier une carence dans l’administration de la preuve.

Il convient de rappeler en l’espèce que le litige concerne une taxation d’office et que la charge de la preuve appartient aux contribuables faisant l’objet de la procédure, soit [C] [H] et [L] [H];

Or, ceux-ci qui n’ont pas fait la preuve que les bases d’imposition établies par l’administration fiscale étaient exagérées sollicitent une expertise aux fins de déterminer la valeur vénale des biens et des parts sociales litigieuses, et ce alors qu’il résulte de l’instruction que les éléments produits par l’administration fiscale, notamment les méthodes d’évaluation retenues et les données chiffrées correspondantes, permettent au juge de se prononcer favorablement sur le bien-fondé des impositions mises à la charge de [C] [H] et [L] [H], qui de leur côté n’ont apporté aucun élément précis de nature à remettre en cause les élévations retenues.

Ainsi, la mesure d’expertise sollicitée, qui tend à suppléer la carence de [C] [H] et [L] [H] dans l’administration de la preuve, ne présente pas un caractère utile; ils seront déboutés de ce chef.

Sur les autres demandes

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties.

[C] [H] et [L] [H] seront condamnés aux dépens de l’instance.

La demande présentée au titre de l’article L277 du livre des procédures fiscales est sans objet, le sursis de paiement relevant d’une autre procédure.

Eu égard aux circonstances de l’espèce, et notamment la constitution de garanties suffisantes dans le cadre de la procédure de sursis de paiement prévu à l’article précité, lesquelles sécurisent le recouvrement des impositions en litige, il n’y a pas lieu d’assortir la présente décision de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition greffe,

DÉBOUTE [C] [H] et [L] [H] de leur demande tendant à ce que la procédure de rectification contradictoire et la procédure de taxation d’office soient déclarées nulles pour irrégularités substantielles,

DÉBOUTE [C] [H] et [L] [H] de leur demande tendant à obtenir la décharge de l’intégralité des rappels de droits au principal, majorations et intérêts réclamés,

DÉBOUTE [C] [H] et [L] [H] de leur demande tendant à obtenir une expertise,

CONFIRME la décision de rejet du 26 août 2024 prononcée par l’administration fiscale,

DÉBOUTE [C] [H] et [L] [H] de toutes leurs demandes,

DIT que la demande au titre de l’article L 277 du livre des procédures fiscales est sans objet,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

DIT n’y avoir lieu application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties,

CONDAMNE [C] [H] et [L] [H] aux dépens de l’instance,

En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE