COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. [Adresse 1] c/ [N] [T]

N° 26/

Du 29 Mai 2026

4ème Chambre civile

N° RG 25/04488 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q3KW

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt neuf Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffière

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 29 Mai 2026 , par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Mai 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], Représenté par son syndic en exercice

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame [N] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] [T] est propriétaire des lots n 17 et 139 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 6] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer un commandement de payer la somme principale de 8.855,12 euros de charges de copropriété impayées au 25 mai 2023.

Par lettre du 16 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure de lui payer la somme de 14.680,25 euros de charges de copropriété dues au 1er octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 6] à [Localité 3] a fait assigner Mme [N] [T] aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

14.680,25 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 juin 2023 et jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,les frais de relance et de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour justifier du principe et du montant de sa créance, les relevés des appels de fonds, les décomptes individuels, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes ou adoptant les budgets prévisionnels ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance. Il estime qu’il est fondé à réclamer, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Il considère que, conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les condamnations devront être assorties des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 juin 2023. Il soutient enfin que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, Mme [N] [T] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 mars 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » produit :

le relevé de propriété démontrant que Mme [N] [T] est propriétaire des lots de copropriété n 17 et 139,le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 avril 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 octobre 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juillet 2025 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

— modifiant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2026 au 31/12/2026,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à Mme [N] [T],l’état des dépenses au 31/12/2021, au 31/12/2022, au 31/12/2023, au 31/12/2024l’état financier après répartition au 31/12/2021, au 31/12/2022, au 31/12/2023, au 31/12/2024,un commandement de payer la somme au principal de 8.855,12 euros de charges de copropriété impayées au 25 mai 2023 délivrée à Mme [N] [T] par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, une mise en demeure de payer la somme de 14.680,25 euros de charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, adressée à Mme [N] [T] par lettre du 16 octobre 2025,un relevé de compte débiteur de la somme de 14.680,25 euros au 1er octobre 2025.

Toutefois, la somme de 14.680,25 euros n’est pas constituée exclusivement de provisions exigibles et de charges courantes ou pour travaux mais comprend :

des frais de mise en demeure d’un montant de 45 euros le 18/03/2022,des frais de commandement de payer d’un montant de 120 euros le 14/06/2022,des frais de mise en demeure d’un montant de 45 euros le 14/06/2022,des frais de commandement de payer d’un montant de 156,33 euros le 22/06/2022,des frais de mise en demeure d’un montant de 45 euros le 21/03/2023,des frais d’honoraires d’un montant de 120 euros le 10/06/2023,des frais de commandement de payer d’un montant de 169,38 euros le 15/06/2023,des frais de commandement de payer d’un montant de 120 euros le 07/11/2024,des frais de transmission du dossier à l’avocat d’un montant de 480 euros le 07/11/2024,

le tout pour un montant total de 1.300,71 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de relance, de mise au contentieux ou de transmission du dossier à l’avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, les frais d’une mise en demeure d’un montant de 45 euros et le coût du commandement de payer délivré le 13 juin 2023 d’un montant de 169,38 euros seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires à hauteur de 13.593,92 euros, comptes arrêtés au 1er octobre 2025, que Mme [N] [T] sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 8.855,123 euros à compter du 13 juin 2023, date du commandement de payer, et sur la totalité à compter de l’assignation du 2 décembre 2025, qui seront capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que Mme [N] [T] s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges, et impose de ce fait à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant de la dette et de son ancienneté, à la somme de 900 euros.

Par conséquent, Mme [N] [T] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 900 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, Mme [N] [T] seront condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 13.593,92 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 8.855,123 euros à compter du 13 juin 2023 et sur la totalité à compter de l’assignation du 2 décembre 2025;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE Mme [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 900 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

CONDAMNE Mme [N] [T] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT