COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. HOMCLIM c/ S.A.S. UNIQUE MOTORS LUXURY, S.A.S. UNIQUE MOTORS

MINUTE N° 26/

Du 27 Avril 2026

3ème Chambre civile

N° RG 24/02499 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZU3

Grosse délivrée à

M^e Gilles BROCA

, M^e Michael MOUHRIZ

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du vingt sept Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le24 février 2026 en audience publique , devant :

Président : Madame SEUVE, juge rapporteur, magistrat honoraire

Greffier : Madame KACIOUI, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Corinne GILIS

Assesseur : Anne VINCENT

Assesseur : Dominique SEUVE,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 27 Avril 2026 signé par Madame GILIS, Président et Madame LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. HOMCLIM prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSES:

S.A.S. UNIQUE MOTORS LUXURY prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Michael MOUHRIZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.S. UNIQUE MOTORS ,RCS [Localité 4] 838 657 146 – Représentée par son liquidateur amiable domicile es qualité au siège de la liquidation, savoir [Adresse 3], et encore et en tant que de besoin à son domicile personnel, [Adresse 4][Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 2]

N’ayant pas constitué avocat

PROCÉDURE

Vu les actes de commissaire de justice des 10 et 11 juillet 2024 par lesquels la SCI HOMCLIM, propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 6] à Nice, a fait assigner la S.A.S UNIQUE MOTORS, avec laquelle elle avait conclu un bail commercial le 1er mars 2018, et la S.A.SUNIQUE MOTORS LUXUARY, occupante des lieux, aux fins de voir

➔ à titre principal :

— déclarer inopposable à son encontre toute cession du fonds de commerce de la société UNIQUE MOTORS à la société UNIQUE MOTORS LUXUARY, intervenue sans son accord préalable et sans qu’elle en soit même informée,

— ordonner l’expulsion de la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXUARY, occupante sans droit ni titre, des locaux du [Adresse 7], ainsi que de tout occupant de son chef,

— condamner la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXUARY à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3 205 € 21, indexée sur l’indice du coût de la construction à compter du 1er juin 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

➔ à titre subsidiaire, s’il s’avérait que la S.A.S UNIQUE MOTORS n’a pas cédé son fonds de commerce à la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXUARY :

— déclarer la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXUARY occupante sans droit ni titre,

— ordonner son expulsion des locaux concernés, ainsi que celle de tout occupant de son chef,

— condamner la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXUARY à lui payer une indemnité d’occupatio mensuelle de 3 205 € 21, indexée sur le coût de la construction depuis le 1er juin 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

➔ en toute hypothèse :

— prononcer la résiliation du contrat de bail commercial du 1er mars 2018, aux torts exclusifs de la S.A.S UNIQUE MOTORS ,

— condamner la S.A.S UNIQUE MOTORS à lui payer :

— la somme de 3 942 €56, au titre des charges et loyers échus au 28 juin 2024,

— celle de 3 205 € 21, indexée sur le coût de la construction depuis le 1er juillet 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux par la S.A.S UNIQUE MOTORS et par tout occupant de son chef,

— dire que cette condamnation solidaire se confondra avec celle prononcée à l’encontre de la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXUARY, au titre de l’indemnité d’occupation sollicitée à son encontre,

— condamner in solidum la S.A.S UNIQUE MOTORS et la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXUARY à lui verser une indemnité de 4 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées par le RPVA le 21 mars 2025 par laquelle la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXUARY s’est opposée aux demandes de condamnation et d’expulsion formulées à son encontre, et a sollicité reconventionnellement une indemnité de 4 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en soutenant :

— avoir été victime d’une escroquerie perpétrée par un individu se présentant comme avocat qui lui a présenté un faux acte de cession du fonds de commerce,

— que, par suite, aucune cession du fonds de commerce n’avait été régulièrement opérée entre la S.A.S UNIQUE MOTORS et elle- même, ni droit de mutation acquitté, qu’elle n’était donc pas cessionnaire du bail, et que la SCI HOMCLIM était parfaitement au courant de la situation, et l’avait tolérée en percevant de sa part les loyers correspondants,

— qu’un bail verbal était donc né entre la SCI HOMCLIM et la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXUARY, empêchant, dès lors, qu’elle puisse être considérée comme occupante sans droit ni titre,

— et qu’en toute hypothèse, la SCI HOMCLIM était irrecevable et mal fondée à invoquer l’irrégularité d’une situation qu’elle a elle-même entretenue et acceptée, en parfaite connaissance de cause.

Vu les conclusions notifiées par le RPVA le 2 septembre 2025 par lesquelles la SCI HOMCLIM :

➔ a répliqué que la preuve de la cession du bail par la S.A.S UNIQUE MOTORS à la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXUARY résultait des déclarations de la fille du gérante de cette dernière à l’huissier le 5 juin 2024, et de la plainte déposée par le gérant de cette société le 28 novembre 2023, faisant état du “rachat du bail” à la S.AS UNIQUE MOTORS,

➔ à titre principal , a repris ses demandes antérieures , les a actualisées et majorées, en demandant au tribunal :

— de déclarer inopposable à son encontre la cession du fonds de commerce de la société UNIQUE MOTORS à la société UNIQUE MOTORS LUXUARY, intervenue sans son accord préalable et sans qu’elle en soit même informée,

— d’ordonner l’expulsion de la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY, des locaux du [Adresse 7], qu’elle occupe sans droit ni titre, ainsi que de tout occupant de son chef,

— de condamner la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY à lui verser :

— une indemnité d’occupation de 48 589 €96 pour la période du 20 septembre 2023 au 1er septembre 2025 ( tenant compte des sommes reçues pendant cette période),

— une indemnité d’occupation mensuelle de 3 384 € 46, à compter du 1er octobre 2025, indexée sur l’indice du coût de la construction, jusqu’à libération des lieux, sauf à déduire toutes sommes que la S.AS UNIQUE MOTORS viendrait à régler, quelle qu’en soit la cause, pour la période postérieure au 20 septembre 2023,

➔ à titre subsidiaire, si par extraordinaire, il était jugé que la S.A.S UNIQUE MOTORS n’a pas cédé son fonds de commerce à la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY , la SCI HOMCLIM demande au tribunal de :

— déclarer la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXUARY occupante sans droit ni titre,

— ordonner son expulsion des locaux concernés, ainsi que celle de tout occupant de son chef,

— condamner la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY à lui payer :

— une indemnité d’occupation de 48 589 €96 pour la période du 20 septembre 2023 au 1er septembre 2025 ( tenant compte des sommes reçues pendant cette période),

— une indemnité d’occupation mensuelle de 3 384 € 46, à compter du 1er octobre 2025, indexée sur l’indice du coût de la construction, jusqu’à libération des lieux, sauf à déduire toutes sommes que la S.AS UNIQUE MOTORS viendrait à régler, quelle qu’en soit la cause, pour la période postérieure au 20 septembre 2023,

➔ et en tout état de cause, elle a demandé au tribunal de :

— prononcer la résiliation du contrat de bail commercial du 1er mars 2018, aux torts exclusifs de la S.A.S UNIQUE MOTORS ,

— condamner la S.A.S UNIQUE MOTORS à lui payer :

— la somme de 57 194 € 33 , au titre des charges et loyers échus au 28 juin 2024, se décomposant comme suit :

—  8 604 € 37, au titre des loyers et charges restant dues au 1er septembre 2023,

—  45 589 € 33, au titre des loyers et charges pour la période du 20 septembre 2023 au 1er septembre 2025, sous déduction de toutes sommes que la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY viendrait à régler au titre de l’indemnité d’occupation à laquelle elle sera condamnée,

— une indemnité d’occupation de 3 205 € 21, indexée sur le coût de la construction depuis le 1er octobre 2025, jusqu’à parfaite libération des lieux par la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY et tout occupant de son chef, sauf à déduire de toute somme que la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY viendrait à régler au titre de l’indemnité d’occupation à la quelle elle sera condamnée pour la période courant à compter du 1er octobre 2025,

— débouter la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY de sa demande tendant à se voir reconnaitre le bénéfice d’un bail verbal,

— Si par extraordinaire, il devait être fait reconnu à la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY le bénéfice d’un bail verbal, prononcer la résiliation de celui-ci pour violations graves et répétées de la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY résultant du non – paiement de plus de 16 échéances de loyers pour un montant de 48 589 € 96,

— ordonner l’expulsion de celle-ci et de tout occupant de son chef,

— condamner la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY à lui payer :

— la somme d’un montant de 48 589 € 96, au titre des loyers échus au 1er septmbre 2025,

— une indemnité d’occupation de 3 384 € 46, indexée sur le coût de la construction depuis le 1er octobre 2025 jusqu’à libération des lieux,

— et condamner in solidum la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY et la S.A.S UNIQUE MOTORS, à lui verser une indemnité de 5 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’absence de comparution à l’instance de la S.A.S UNIQUE MOTORS, régulièrement assignée par acte du 11 juillet 2024 ( remise en l’étude du commissaire de justice à [A] [X], président – liquidateur de cette société).

Vu, par suite, en application de l’article 474 aliéna 1 du code de procédure civile, le caractère réputé contradictoire de la présente décision, susceptible d’appel.

Vu l’ordonnance du 24 mars 2025 par laquelle le juge de la mise en état a fixé la clôture de façon différée au 10 février 2026.

SUR QUOI :

1) Rappel des faits

Il résulte des pièces versées aux débats les faits constants suivants.

Suivant bail commercial en date du 1er mars 2018, la SCI HOMECLIM a donné en location à la S.A.S UNIQUE MOTORS en formation, représentée par [A] [X], des locaux commerciaux ( local de 43 m² et hangar de 155 m² sur un terrain de 728 m²), situés [Adresse 6] à NICE (06200), à destination de “ Négoce véhicules neufs et d’occasion, de pièces détachées et accessoires, réparation, location et lavage de touts véhicules, leurs contrôles techniques ainsi que le service des certificats d’immatriculation”.

Ce bail a été consenti pour une durée de 9 ans, à compter du 1er mars 2018, moyennant un loyer de 26 400 € par an, hors taxes et hors charges, et une provision sur charges de 120 € par mois hors taxes.

Il contenait une clause soumettant la cession du bail à l’agrément préalable de la bailleresse.

D’après l’extrait Kbis versé aux débats ( pièce n°3), la S.A.S UNIQUE MOTORS a été immatriculée au registre du commerce le 4 avril 2018, et dissoute à compter du 31 décembre 2021, date à laquelle elle a cessé totalement son activité.

Par acte sous-seing-privé du 17 juillet 2023, la S.A.S UNIQUE MOTORS, représentée par son gérant [A] [X], a cédé à la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY, représentée par son gérant [Z] [R], son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail des locaux du [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le prix de 60 000 €.

Par lettre recommandée du 2 octobre 2023, la SCI HOMECLIM, dans l’ignorance de cette cession du fonds de commerce, a mis en demeure la S.A.S UNIQUE MOTORS, signataire du bail, d’avoir lui payer un arriéré de loyers et provisions sur charges de 9 980 € 84, correspondant aux échéances de juin à octobre 2023, demeurées impayées.

Le 28 novembre 2023, [Z] [R] , gérant de la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY, a déposé plainte pour escroquerie contre [V] [O], qui se serait présenté comme avocat, pour procéder, moyennant des honoraires de 1 600 €, aux démarches administratives dans le cadre de la vente du fonds de commerce, lui aurait remis un faux extrait kbis à son nom, ainsi qu’un faux document de vente du fonds de commerce, dont copie a été remise aux services de police.

Suivant procès-verbal du 5 juin 2024, M°[I], commissaire de justice, agissant en vertu d’une ordonnance sur requête du 11 avril 2024, afin de se présenter dans les locaux loués objets du bail du 1er mars 2018 et de s’y faire justifier par tout occupant, d’une part, de son identité, et d’autre part, du titre en vertu duquel il occupe lesdits locaux, a rencontré sur place, [C] [R], secrétaire et fille du gérant de la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY, qui lui a déclaré que cette société avait racheté le fonds de commerce de la S.A.S UNIQUE MOTORS, et qu’une procédure était engagée contre l’avocat qui s’était occupé de cette cession.

✺✺✺✺✺✺✺✺✺✺

C’est en l’état de cette situation que la SCI HOMCLIM a fait assigner la S.A.S UNIQUE MOTORS et la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY aux fins de voir, dans ses dernièers écritures :

— à titre principal, déclarer inopposable à son encontre la cession du fonds de commerce de la S.A.S UNIQUE MOTORS à la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY, ordonner l’expulsion de cette dernière, et la voir condamnée à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 48 589 € 96, pour la période du 20 septembre 2023 au 1er septembre 2025 ( tenant compte des sommers reçues pendant cette période) , et une indemnité mensuelle de 3 384 € 46 au-delà jusqu’à libération des lieux,

— à titre subsidiaire, en l’absence de cession du fonds de commerce, dire que la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY est une occupante sans droit ni titre, ordonner son expulsion, et la voir condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation, telle que celle ci-dessus demandée,

— et , en toute hypothèse, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la S.A.S UNIQUE MOTORS, pour infractions au clauses du bail, et la voir condamnée à lui payer :

— la somme de 57 194 € 33 ( soit 8 604 € 37 pour les loyers et charges au 1er septembre 2023, et 48589 € 33 au titre des loyers et charges du 20 septembre 2023 au 1er septembre 2025),

— et une indemnité d’occupation de 3 384 € 46, indexée, depuis le 1er octobre 2025,sauf à déduire toute somme qui serait réglée par la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY, à compter du 1er octobre 2025,

La S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY, faisant valoir qu’elle avait été victime d’une escroquerie de la part d’un faux avocat, auteur d’un faux acte de cession du bail, s’est opposée à ces demandes, et a demandé reconventionnellement au tribunal :

➔ à titre principal :

— de dire qu’aucune cession du fonds de commerce n’avait eu lieu à son profit,

— de constater que la SCI HOMCLIM avait eu connaissance de la situation d’occupation des locaux par la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY et qu’elle l’avait tolérée en percevant les loyers correspondants,

— de dire qu’en conséquence, un bail verbal était né entre la SCI HOMCLIM et la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY, et qu’elle n’était donc pas occupante sans droit ni titre, et ne pouvait être expulsée,

➔ à titre subsidiaire , en l’absence de reconnaissance d’un titre à son profit, a demandé au tribunal de déclarer la SCI HOMCLIM irrecevable et mal fondée à invoquer l’irrégularité de la situation qu’elle avait elle-même entretenue et acceptée en parfaite connaissance de cause.

2 ) Sur la cession du fonds de commerce

Le bail commercial du 1er mars 2018 liant la SCI HOMCLIM à la S.A.S UNIQUE MOTORS stipulait, au titre de la cession du droit au bail, notamment que :

“ Le preneur ne pourra cédér son droit au bail qu’à l’acquéreur de son fonds de commerce et après avoir obtenu l’accord du bailleur. (…) En outre, toute cession devra être réalisée par acte authentique ou acte sous-seing-privé dont une copie exécutoire sera remise au bailleur, sans frais pour lui, dans le mois de l’acte de cession. Un mois avant la date prévue pour la signature de l’acte de cession, le bailleur sera appelé à concourir à l’acte par lettre recommandée avec accusé de récption à laquelle sera annexée une copie du projet d’acte comprenant toutes les indications relatives à la cession envisagée.”

En l’espèce, la SCI HOMCLIM conteste formellement avoir été avisée de la cession du fonds de commerce et avoir été appelée à concourir à l’acte.

Bien que l’acte de cession du fonds mentionne, de façon laconique, que le projet d’acte de cession du fonds de commerce a été adressé au bailleur aux fins de convocation au rendez-vous de signature, la preuve n’est pas rapportée que tel ait été le cas.

En effet, il n’a pas été produit aux débats de lettre recommandée avec AR , appelant la SCI HOMCLIM à concourir à l’acte, et contenant en annexe, comme le prévoit le bail, une copie du projet d’acte de cession.

De surcroît, l’acte de cession ne mentionne pas la présence à l’acte de la SCI HOMCLIM, ni la signature de son gérant, ni que la SCI HOMCLIM ait fait part de son accord ou son désaccord à l’acte de cession.

Au surplus, la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY reconnait elle-même, dans ses conclusions qu’ “ aucune cession de fonds n’ a été régulièrement opérée, ni d’un point de vue juridique ni d’un point de vue formel, qu’aucun enregistrement n’a été effectué, aucune publicité légale réalisée, et aucun droit de mutation acquitté.”, raison pour laquelle elle ne revendique pas un quelconque droit au bail au titre d’un acte de cession, qui procéde d’un “ faux grossier”, et dont elle prétend avoir été victime.

En l’état de ces éléments, force est de considérer que la cession du fonds de commerce est non seulement inopposable à la bailleresse, la SCI HOMCLIM, qui n’a pas été informée de la cession projetée et n’a donc pas donné son accord à celle-ci, mais encore est inexistante, comme le reconnait elle-même la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY.

En conséquence, en l’absence de cession régulière du fonds de commerce, en ce inclus le droit au bail, la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY qui se trouve dans les lieux est occupante sans droit ni titre .

C’est vainement que la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY prétend, pour s’opposer à son expulsion, qu’elle doit être considérée comme titulaire d’un bail verbal, au motif, selon elle, que la SCI HOMCLIM connaissait parfaitement son occupation des lieux, visible et notoire, et encaissait les loyers de sa part, sans émettre de protestation.

En effet, la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY n’a versé aux débats aucun document relatif à une quelconque information par ses soins à la SCI HOMCLIM de sa présence dans les lieux, ni d’une demande de sa part tendant à se voir consentir un titre locatif ou reprendre le bail en cours, ni à un quelconque accord de la SCI HOMCLIM sur son occupation des lieux à la place de la S.A.S UNIQUE MOTORS, titulaire du bail.

D’ailleurs, tous les appels de loyer et mises en demeures ont été adressés par la SCI HOMCLIM à la S.A.S UNIQUE MOTORS, et non pas à la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY, laquelle au demeurant ne justifie pas avoir reçu de quittances de loyers.

Et ce n’est qu’après les impayés de loyers de juin 2023, c’est à dire un mois avant l’installation de la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY dans les lieux sans son accord que la SCI HOMCLIM a constaté que sa locataire, la S.A.S UNIQUE MOTORS avait cessé toute activité depuis décembre 2021, et faisait l’objet d’une liquidation amiable, raison pour laquelle ladite SCI HOMCLIM a déposé une requête aux fins de désignation d’un huissier pour verifier qui occupait effectivement les lieux, et a alors appris de la bouche de la fille du gérant de la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY qu’il y aurait eu, à son insu, une cession du fonds de commerce, dont cette dernière conteste aujourd’hui la réalité.

De surcroît, la similitude entre les dénominations sociales de la titulaire du bail la S.A.S UNIQUE MOTORS, et de l’occupante des lieux, la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY, qui exerçait la même activité, était de nature à entretenir une ambiguïté, dans l’esprit de la bailleresse.

En conséquence, la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY qui s’est installée dans les lieux, à l’insu de la bailleresse et sans l’accord de celle-ci, et qui n’a jamais été destinataire d’appels de loyers ou de mises en demeure, lesquels ont tous été adressés à la S.A.S UNIQUE MOTORS, ne saurait se prévaloir d’un prétendu bail verbal, en l’absence de tout élément démontrant la survenance d’ un accord, ne serait-ce même que tacite, de la SCI HOMCLIM.

En conséquence, il y a lieu de déclarer la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY occupante sans droit ni titre, et d’ordonner, comme le demande la SCI HOMCLIM, l’expulsion de celle-ci et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 6] à Nice.

3) Sur la résiliation du bail commercial

En application de l’article 1184 du code civil :

“ La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfait point à son engagement.

“Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

“ La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.”

A la différence de la résiliation du bail commercial résultant du jeu de la clause résolutoire, la résiliation judiciaire n’est pas soumise au formalisme de l’article L 145-41 du code de commerce, et donc à la nécessité d’un commandement préalable demeuré infructueux.

En l’espèce, à défaut de cession du bail commercial opposable à la SCI HOMCLIM, et à défaut de résiliation amiable du bail après la cessation d’activité de la locataire, la S.A.S UNIQUE MOTORS, la bailleresse, la SCI HOMCLIM est bien -fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail .

En effet, Il résulte des pièces versées aux débats :

— que, non seulement la S.A.S UNIQUE MOTORS a été dissoute et a cessé toute activité à compter du 31 décembre 2021, avec désignation de [A] [X] comme liquidateur (extrait KBIS – pièce n°3),

— mais encore, qu’en violation de la clause du bail ( page 5) faisant obligation au preneur “d’occuper les lieux loués par lui-même et pas son personnel, et ne pouvoir en aucun cas en céder la jouissance à qui que ce soit sous quelque forme que ce soit temporairement et/ou à titre précaire et/ou à titre gratuit et/ ou précaire”, la S.A.S UNIQUE MOTORS, bien que dissoute, a laissé entrer dans les lieux objets du bail, qu’elle n’exploitait plus, une autre société, au nom très proche, la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY, via un acte de cession de fonds de commerce, sans l’information préalable de la bailleresse ni l’accord de celle-ci.

En conséquence, en l’état de ces manquements caractérisés de la locataire aux obligations du bail, la SCI HOMCLIM est bien-fondée à solliciter le prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial du 1er mars 2018, aux torts exclusifs de la locataire, la S.A.S UNIQUE MOTORS.

Compte-tenu du motif principal de cette résiliation, celle-ci prendra effet rétroactivement au 31 décembre 2021, jour de la cessation d’activité de la locataire et de sa dissolution.

4° Sur les sommes réclamées

La SCI HOMCLIM réclame :

➔ à la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY :

— une indemnité d’occupation de 48 589 € 96 pour la période du 20 septembre 2023 au 1er septembre 2025,

— et de 3 384 € 46 , à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux,

➔ et à la S.A.S UNIQUE MOTORS :

— la même somme de 48 589 € 33, mais au titre des loyers et charges pour la période du 20 septembre 2023 au 1er septembre 2025,

— la somme de 3 384 € 46, à compter du 1er octobre 2025

— et en sus, la somme de 8 604 € 37, au titre des loyers et charges antérieurs au 1er septembre 2023.

La S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY a conclu au rejet de l’ensemble des demandes formulées par la SCI HOMCLIM, et contestant être une occupante sans droit ni titre, n’a pas fait valoir d’observations sur le montant de l’indemnité d’occupation réclamée.

La S.A.S UNIQUE MOTORS, non comparante, n’a fait valoir aucune observation.

A) Sur les sommes dues par la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY

La S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY a, d’après son extrait Kbis, commencé son activité le 20 septembre 2023, et occupé depuis cette date les locaux du [Adresse 2] , mentionnés comme étant l’adresse de son établissement et de son siège social.

N’étant pas bénéficiaire d’une cession régulière du fonds de commerce, en ce compris le droit au bail des locaux, ni d’un bail verbal , la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY est redevable , en tant qu’occupante sans droit ni titre, d’une indemnité d’occupation.

En vertu du bail commercial du 1er mars 2018, le loyer des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] était d’un montant de 26 400 € par an , hors charges et hors taxes, soit 2 200 € par mois HT et HC, avec en sus paiement d’une provision sur charges de 120 € par mois, soit un total de 2 320 € par mois.

C’est sur la base de cette somme de 2 320 € par mois ( = loyer + provision sur charges)

que doit être fixée l’indemnité d’occupation due par la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY.

En effet, contrairement à ce qui est mentionné dans le décompte de la SCI HOMCLIM ( pièce n°10), il ne peut être appliqué à l’indemnité d’occupation ni le montant de la TVA, ni une indexation de ladite indemnité sur le coût de la construction , dans la mesure :

— d’une part , où l’indemnité d’occupation n’est pas soumise à la TVA, car elle ne tend qu’à réparer le préjudice financier subi par le propriétaire des murs commerciaux du fait des l’occupation des lieux sans droit ni titre,

— et d’autre part, où il ne peut y avoir lieu à indexation sur l’indice du coût de la construction, alors que non seulement une indexation n’est applicable que dans le cadre de la révision du loyer, après justification d’une demande faite par le bailleur, mais encore, que l’indexation en la matière est soumise à l’indice des loyers commerciaux et non à celui du coût de la construction,.

Par suite, l’indemnité d’occupation sera fixée, sur la base de 2 320 € net par mois, ainsi qu’il suit, soit pour la période du 20 septembre 2023 ( début d’occupation) au 20 septembre 2025

( date des dernières conclusions de la bailleresse) à la somme de :

2 320 € x 24 mois = ……………………..55 680 €

Toutefois, le décompte produit par la SCI HOMCLIM fait apparaître la perception de divers virements à compter du 1er octobre 2023, qui sont les suivants :

— à partir d’octobre 2023 jusqu’en décembre 2023 :

5 000 € + 4 950 € 84 + 3 035 € 81 + 199 € 20 + 3205 € 01 =………………. 16 390 € 86

— en 2024 :

3 205 € 01 x 5 =…………………………………………………………16 025 € 05

— en 2025 ( de janvier ) à septembre 2025) : aucun virement ………………… 0 €

= 32 415 € 91

En conséquence, l’indemnité d’occupation restant due par la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY pour la période de septembre 2023 à septembre 2025 s’élève à la somme de :

55 680 €- 32 415 € 91 = 23 264 € 09

Il y a donc lieu de condamner la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY à payer à la SCI HOMCLIM les sommes de :

—  23 264 € 09, au titre du solde d’indemnité d’occupation restant due sur la période de septembre 2023 à septembre 2025,

— et une indemnité d’occupation de 2 320 € par mois, pour la période postérieure d’octobre 2025 jusqu’à complète libération des lieux.

B) Sur les sommes dues par la S.A.S UNIQUE MOTORS

La résolution judiciaire du bail ayant pris effet rétroactivement au 31 décembre 2021, date de la cessation d’activité de la locataire et donc d’exploitation des locaux , les sommes réclamées par la SCI HOMCLIM pour la période postérieure, à savoir 8 604 € 37 ( pour 2023), 48 589 € 33 ( du 20 septembre 2023 au 1er septembre 2025) et d’un montant de 3 205 € 21 par mois au-delà, ne peuvent être dues, au titre de loyers, mais uniquement à titre d’indemnités d’occupation, sous réserves de la rectification qui s’impose quant au montant sollicité.

Dès lors, s’agissant d’indemnités d’occupation, et non de loyers, elles s’élèvent , pour la période du 20 septembre 2023 au 1er octobre 2025, au même montant que celles au paiement desquelles la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY a été ci-dessus condamnée pour la même période, lesquelles n’incluent, dés lors, pour les raisons déjà développées plus haut, ni T.V.A, ni indexation, soit un montant de 23 264 € 99, une fois déduites les sommes déjà reçues.

Pour la période antérieure du 1er janvier 2023 au 20 septembre 2023, pendant laquelle la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY n’était pas encore dans les lieux, la S.A.S UNIQUE MOTORS, est tenue d’une indemnité d’occupation de 2 320 € par mois caculée sur la base indiquée ci-dessus pour la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY, soit :

2 320 € x 9 mois = 20 880 €.

Il ressort cependant du tableau récapitulatif produit que, durant cette période de 2023, la SCI HOMCLIM a reçu les virements suivants :

— les 2 mai, 15 mai et 16 mai 2023 : 4 virements d’un montant respectif de :

7 196 €+ 5 000 € +2000 € + 2 839 € 20 =………………………………. 17 035 € 20

— le 13 juin 2023 : 1 virement de …………………………………………………….. 2 839 € 20

— le 10 juillet 2023 : 1 virement de ………………………………………………….. 3 205 € 01

= 23 079 € 41

Force est de constater que le montant total de ces versements est supérieur au montant de l’indemnité d’occupation allouée de 20 880 €.

La SCI HOMCLIM sera donc déboutée de sa demande, au titre des sommes dues pour la période restant dues au 1er septembre 2023.

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En résumé, l’indemnité d’occupation revenant à la SCI HOMCLIM pour la période de septembre 2023 (date d’entrée dans les lieux de la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY) s’élève:

— à la somme de 23 264 € 09 pour la période du 1er octobre 2023 jusqu’au 1er septembre 2025,

— et à 2 320 € par mois du 1er octobre 2025 jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation ayant pour objet d’indemniser la SCI HOMCLIM d’un même préjudice généré par l’occupation indûe de ses locaux du [Adresse 6] à Nice, en raison des fautes conjuguées des deux sociétés, la S.A.S UNIQUE MOTORS et la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY, il ne sera prononcé qu’une seule condamnation in solidum à l’encontre de ces deux sociétés, et non pas, comme demandé par la SCI HOMCLIM, deux condamnations distinctes, ce qui reviendrait à lui allouer une double indemnisation.

4°) Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

Les dépens seront laissés à la charge in solidum de la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY et de la S.A.S UNIQUE MOTORS, parties qui succombent.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 3 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard aux frais irrépétibles inhérents à la présente procédure.

Cette somme sera mise à la charge in solidum de la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY, occupante sans droit ni titre, et de la S.A.S UNIQUE MOTORS, locataire, aux torts de laquelle le bail a été résilié.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, au fond, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Vu le bail commercial en date du 1er mars 2018, conclu entre la SCI HOMCLIM et la S.A.S UNIQUE MOTORS, afférent à des locaux sis [Adresse 6] à Nice,

Déclare inopposable à la bailleresse, la SCI HOMCLIM, l’acte de cession de fonds de commerce du 17 juillet 2023 de la S.A.S UNIQUE MOTORS à la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY, sans l’agrément de la SCI HOMCLIM, non informée de la cession projetée, et à laquelle la cession n’a, de plus, pas été notifiée,

Prononce la résolution judiciaire du bail commercial du 1er mars 2018 à compter du 31 décembre 2021,

Dit qu’il n’y a pas eu de bail verbal au profit de la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY

Dit qu’en l’absence de cession régulière du fonds de commerce, en ce inclus le droit au bail, et en l’absence de bail verbal ultérieur, la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY est occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 6], à [Localité 4],

En conséquence, ordonne l’expulsion de la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY et de tout occupant de son chef, des locaux situés [Adresse 6], à [Localité 4], si besoin avec le concours de la force publique,

Condamne in solidum la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY et la S.A.S UNIQUE MOTORS à payer à la SCI HOMCLIM une indemnité d’occupation de :

—  23 264 € 09 pour la période du 1er octobre 2023 au 1er septembre 2025,

— et de 2 320 € par mois (deux mille trois cent vingt euros) , à compter du 1er octobre 2025, jusqu’à complète libération des lieux.

Condamne in solidum la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY et la S.A.S UNIQUE MOTORS à verser à la SCI HOMCLIM la somme de 3 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Déboute la SCI HOMCLIM du surplus de ses demandes,

Condamne in solidum la S.A.S UNIQUE MOTORS LUXARY et la S.A.S UNIQUE MOTORS aux dépens, en accordant à Maître Gilles BROCA, avocat, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Et la Présidente a signé avec la greffière.

LA PRÉSIDENTE LA GREFFIÈRE

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