Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 2, 18 février 2025, n° 24/08758

TJ Bobigny 18 février 2025

Arguments

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Accepté
Graves difficultés financières de la copropriété
La cour a constaté que la copropriété présente un déséquilibre financier important et ne peut garantir la conservation de l'immeuble, justifiant ainsi la demande d'expertise.
Rejeté
Irrecevabilité de l'intervention des copropriétaires
La cour a jugé que les copropriétaires ont un intérêt à agir dès le stade de l'expertise, leur intervention est donc recevable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 2, 18 févr. 2025, n° 24/08758
Numéro(s) :	24/08758
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction
Date de dernière mise à jour :	23 février 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie AUFFRAYRajess RAMDENIEClaire-Marie DUBOIS-SPAENLE
Cabinet(s) :	GMR AVOCATS GRANGE MARTIN RAMDENIESEBAN ET ASSOCIES
Parties :	ETABLISSEMENT PUBLIC PLAINE COMMUNE c/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE “ [ Adresse 44 ] ” SIS [

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 FEVRIER 2025

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/08758 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVAO

N° de MINUTE : 25/00268

DEMANDEUR

ETABLISSEMENT PUBLIC PLAINE COMMUNE

[Adresse 9]

[Localité 36]

représentée par Maître Claire-marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “ [Adresse 44]” SIS [Adresse 5] ET [Adresse 12], prise en la personne de son administrateur provisoire, Maître [MM] [T], administrateur judiciaire

[Adresse 20]

[Localité 35]

représentée par M^e Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [BK] [JN]

[Adresse 27]

[Localité 42]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame [CD] [OS]

[Adresse 13]

[Localité 40]

représentée par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame [G] [D] épouse [OS]

[Adresse 16]

[Localité 40]

représentée par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [BU] [FI]

[Adresse 8]

[Localité 34]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [PB] [NU] [CK]

[Adresse 5]

[Localité 40]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [M] [EI] [L]

[Adresse 13]

[Localité 40]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [BU] [BD]

[Adresse 6]

[Localité 32]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [EB] [TY]

[Adresse 7]

[Localité 37]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame [KV] [FX] veuve [LL]

[Adresse 5]

[Localité 40]

représentée par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [EP] [E]

[Adresse 11]

[Localité 40]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame [I] [V]

[Adresse 13]

[Localité 40]

représentée par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [DI] [YC]

[Adresse 11]

[Localité 40]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [KE] [N]

[Adresse 13]

[Localité 40]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [AN] [VE]

[Adresse 2]

[Localité 41]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [UG] [ZK]

[Adresse 13]

[Localité 40]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [ZY] [MT] [MC]

[Adresse 16]

[Localité 40]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [PZ] [P] [XT]

[Adresse 14]

[Localité 33]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame [LF] [SX]

[Adresse 11]

[Localité 40]

représentée par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [UV] [TX]

[Adresse 11]

[Localité 40]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [KW] [ZA]

[Adresse 11]

[Localité 40]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [WD] [BE]

[Adresse 24]

[Localité 42]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [DZ] [DS]

[Adresse 16]

[Localité 40]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame [R] [DK]

[Adresse 16]

[Localité 40]

représentée par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [OB] [AL]

[Adresse 5]

[Localité 40]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame [J] [MU]

[Adresse 13]

[Localité 40]

représentée par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [BM] [ZT]

[Adresse 1]

[Localité 31]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [YR] [WL]

[Adresse 13]

[Localité 40]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [ZB] [C]

[Adresse 15]

[Localité 25]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame et Monsieur [RP] et [GN] [WW]

[Adresse 5]

[Localité 40]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame [EP] [O] veuve [E]

[Adresse 11]

[Localité 40]

représentée par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame et Monsieur [CB] et [AM] [XU]

[Adresse 5]

[Localité 40]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame et Monsieur [BC] et [HV] [WM]

[Adresse 5]

[Localité 40]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame et Monsieur [FG] et [K] [S] [MD]

[Adresse 5]

[Localité 40]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame [CU] [LM] épouse [WV]

[Adresse 22]

[Localité 38]

représentée par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame et Monsieur [BC] et [JC] [HE]

[Adresse 4]

[Localité 30]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [Z] [H]

[Adresse 13]

[Localité 40]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame et Monsieur [NJ] et [RI] [SG]

[Adresse 19]

[Localité 39]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame [IL] [A]

[Adresse 5]

[Localité 40]

représentée par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [DB] [XJ]

[Adresse 13]

[Localité 40]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [GN] [CS]

[Adresse 13]

[Localité 40]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame [VN] [F]

[Adresse 21]

[Localité 31]

représentée par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame [WC] [W]

[Adresse 26]

[Localité 25]

représentée par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [XE] [W]

[Adresse 21]

[Localité 31]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame [YS] [W]

[Adresse 3]

[Localité 28]

représentée par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [VF] [W]

[Adresse 23]

[Localité 29]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame [VX] [W]

[Adresse 21]

[Localité 31]

représentée par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame [PI] [B]

[Adresse 13]

[Localité 40]

représentée par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame [JY] [SP] [ES]

[Adresse 17]

[Localité 43]

représentée par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 26 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier « [Adresse 44] » sis [Adresse 5] et [Adresse 12] à [Localité 40] (93) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il se compose d’un bâtiment I, sis [Adresse 5], constitué de 44 lots dont 20 lots d’habitation et d’un bâtiment II, sis [Adresse 12] constitué de 124 lots dont 60 lots d’habitation.

A la requête de 36 copropriétaires, et par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 13 novembre 2013, Maître [MM] [T], administrateur judiciaire, a été nommé en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété sur le fondement de l’article 46 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Au regard de la situation financière de la copropriété, gravement obérée, Maître [T] a sollicité et obtenu la transformation ainsi que la poursuite de sa mission sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et ce, par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 30 juin 2014.

Sa mission a été constamment renouvelée depuis.

Par acte du 05 septembre 2024, l’établissement public Plaine Commune a fait assigner le syndicat des copropriétaires représenté par son administrateur provisoire devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de d’ordonner une expertise conforme aux dispositions de l’article L.615-6 du code de la construction et de l’habitation à ses frais avancés.

Aux termes de ses dernières conclusions, l’établissement public Plaine Commune demande au président du tribunal judiciaire de :

— JUGER irrecevables l’intervention volontaire des copropriétaires : Monsieur [BK] [JN], Madame [CD] [OS], Madame [G] [OS] née [D], Monsieur [BU] [FI], Monsieur [PB] [NU] [CK], Monsieur [L] [EI] [L], Monsieur [BU] [BD], Monsieur [EB] [TY], Madame [KV] [FX] veuve [LL], Monsieur [EP] [E], Madame [I] [V], Monsieur [DI] [YC], Monsieur [KE] [N], Monsieur [AN] [VE], Monsieur [UG] [ZK], Monsieur [ZY] [MT] [MC], Monsieur [PZ] [P] [XT], Madame [LF] [SX], Monsieur [UV] [TX], Monsieur [KW] [ZA], Monsieur [WD] [BE], Monsieur [DZ] [DS], Madame [DK] [R], Madame [OB] [AL], Madame [J] [MU], Monsieur [BM] [ZT], Monsieur [YR] [WL], Madame [ZB] [C], Madame et Monsieur [RP] et [GN] [WW], Madame [EP] [O] veuve [E], Madame et Monsieur [CB] et [AM] [XU], Madame et Monsieur [BC] et [HV] [WM], Madame et Monsieur [FG] et [K] [S] [MD], Madame [CU] [LM] épouse [WV], Madame et Monsieur [BC] et [JC] [HE], Monsieur [Z] [H], Madame et Monsieur [NJ] et [RI] [SG], Madame [NK] [A], Monsieur [DB] [XJ], Monsieur [GN] [CS], Madame [VN] [F], Madame [WC] [W], Monsieur [XE] [W], Madame [YS] [W], Monsieur [VF] [W], Madame [VX] [W], Madame [PI] [B], Madame [JY] [SP] [ES] ;

— JUGER recevables et bien fondées les demandes de l’Établissement public PLAINE COMMUNE, et y faisant droit ;

— ORDONNER une expertise conformément aux dispositions de l’article L.615-6 du Code de la construction et de l’habitation et portant sur l’ensemble immobilier en copropriété « [Adresse 44] », situé [Adresse 5] et [Adresse 12], cadastrée parcelle AQ [Cadastre 18] ;

— DESIGNER pour y procéder tel expert, qu’il plaira, avec pour mission de :

• Prendre connaissance des pièces et se faire communiquer par l’administrateur judiciaire et le mandataire sécurité tous documents utiles ;

• Visiter l’immeuble en se faisant assister le cas échéant de tout sachant ;

• Analyser la situation financière du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 44] », conformément aux règles applicables à la comptabilité des syndicats des copropriétaires ;

• Après analyse des éléments produits, décrire l’importance du déséquilibre financier du Syndicat des copropriétaires et la répartition des dettes par copropriétaire ;

• Décrire la nature et l’état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir tant la conservation de l’ensemble immobilier que la santé et la sécurité des occupants ; • S’il y a lieu, signaler en annexe de son rapport les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes qu’il constate au cours de sa mission ;

• Déterminer la nature et l’importance des travaux à mettre en œuvre pour une remise en état de l’ensemble immobilier « [Adresse 44] », et en évaluer le coût ; et

• D’une manière générale, fournir à la juridiction tous les éléments permettant d’apprécier l’état de carence du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 44] ».

— JUGER que l’Expert désigné aura la faculté de s’adjoindre tout sapiteur, tout spécialiste de son choix qu’il estimera nécessaire, à charge de joindre leur avis au rapport ;

— FIXER la provision à valoir sur les frais d’expertise ;

— DIRE et JUGER que lesdits frais d’expertise seront à la charge de l’Établissement public territorial Plaine Commune ;

— RAPPELER que l’Expert judiciaire déposera son rapport dans un délai de trois mois, renouvelable une fois ;

— RESERVER les dépens.

A l’audience du 26 novembre 2024, l’établissement public Plaine Commune a oralement soutenu les termes de ses dernières écritures. Il fait ainsi valoir que l’intervention volontaire de 53 copropriétaires est irrecevable, ces derniers ne pouvant valablement intervenir à la procédure qu’au stade où le président du tribunal sera amené à se prononcer au fond sur la carence et non au stade de l’expertise. C’est la raison pour laquelle le législateur a spécifiquement prévu que le rapport devait être notifié aux copropriétaires et ce, afin de procéder à leur intervention à la procédure.

De surcroît, la mission de l’expert porte sur l’appréciation du déséquilibre financier de la copropriété ainsi que la détermination de la nature et du coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants, démontrant ainsi que les copropriétaires n’ont pas vocation à intervenir à l’expertise. Selon l’établissement public Plaine Commune, le fait que l’article L625-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’expert est tenu de signaler en annexe de son rapport les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes est sans effet, ce constat ne faisant pas partie de sa mission première. De fait, l’absence de cette annexe ou son contenu ne peuvent être invoqués pour contester la validité de la procédure ou les conclusions de l’expertise.

Sur le bien fondé de la demande d’expertise, l’établissement public Plaine Commune relève à titre liminaire que la copropriété est composée à titre principal de lots d’habitation puisque les 80 lots de cave sont rattachés aux 80 lots d’habitation dont ils constituent l’accessoire. Seuls 8 lots correspondant à des remises doivent ainsi être considérés comme autres. Sur le fond de la demande, il s’appuie notamment sur le rapport d’analyse financière de la société COPRO + du 19 décembre 2022 selon lequel le taux d’impayés de la copropriété au 30 septembre 2022 était de 175%, soit supérieur à celui au 31 décembre 2014 qui était de 153%. L’auteur de ce rapport, Madame [Y], estimait que la situation de la copropriété ne s’était pas redressée après 10 ans d’administration provisoire. Ainsi, malgré les efforts de l’administrateur provisoire et le taux de recouvrement permettant de faire face aux besoins de trésorerie de gestion courante, avec retard toutefois, la situation apparaît irrémédiablement compromise. L’établissement public Plaine Commune s’appuie également sur le rapport de Monsieur [U], membre de la Chambre Nationale des Experts en Copropriété, pour caractériser cette situation de carence ; cet expert considérant que le profil actuel des copropriétaires, de par leur fragilité financière, ne permet pas d’envisager le redressement de la copropriété. Enfin, l’établissement public Plaine Commune relève que le diagnostic technique de la copropriété effectué par la société OZONE en 2017, et mis à jour en 2022, faisait mention de travaux de réhabilitation à hauteur de 4.400.000 euros, soit une moyenne de 55.000 euros par logement. Les copropriétaires n’ayant été en mesure de ne financer par eux-mêmes que 3% des travaux d’urgence, ils ne peuvent faire face aux travaux restant à effectuer. Ces éléments justifient selon lui la désignation d’un expert afin de permettre à la juridiction de constater l’état de carence de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat et a indiqué à l’audience s’en rapporter à la justice, rappelant ses dernières écritures signifiées le 24 septembre 2024, aux termes desquelles il formule toute protestation et réserve sur la mesure d’expertise sollicitée qui devra être, si elle est ordonnée, diligentée aux frais avancées de l’établissement public Plaine Commune.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 septembre 2024, 53 copropriétaires sont intervenus volontairement à la présente instance. Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 14 novembre 2024, ils ont demandé au président du tribunal de céans de :

— ADMETTRE l’intervention volontaire des copropriétaires : Monsieur [BK] [JN], Madame [CD] [OS], Madame [G] [OS] née [D], Monsieur [BU] [FI], Monsieur [PB] [NU] [CK], Monsieur [EI] [L], Monsieur [BU] [BD], Monsieur [EB] [TY], Madame [KV] [FX] veuve [LL], Monsieur [EP] [E], Madame [I] [V], Monsieur [DI] [YC], Monsieur [KE] [N], Monsieur [AN] [VE], Monsieur [UG] [ZK], Monsieur [ZY] [MT] [MC], Monsieur [PZ] [P] [XT], Madame [LF] [SX], Monsieur [UV] [TX], Monsieur [KW] [ZA], Monsieur [WD] [BE], Monsieur [DZ] [DS], Madame [DK] [R], Madame [OB] [AL], Madame [J] [MU], Monsieur [BM] [ZT], Monsieur [WL] [YR], Madame [ZB] [C], Madame et Monsieur [RP] et [GN] [WW], Madame [EP] [O] veuve [E], Madame et Monsieur [CB] et [AM] [XU], Madame et Monsieur [BC] et [HV] [WM], Madame et Monsieur [FG] et [K] [S] [MD], Madame [CU] [LM] épouse [ZJ], Madame et Monsieur [BC] et [JC] [HE], Monsieur [Z] [H], Madame et Monsieur [NJ] et [RI] [SG], Madame [A], Monsieur [XJ] [DB], Monsieur [GN] [CS], Madame [VN] [F], Madame [WC] [W], Monsieur [XE] [W], Madame [YS] [W], Monsieur [VF] [W], Madame [VX] [W], Madame [PI] [B], Madame [JY] [SP] [ES].

— A TITRE PRINCIPAL, rejeter la demande d’expertise de l’établissement Plaine Commune ;

— A TITRE SUBSIDIAIRE, modifier les missions de l’expert comme suit :

« • Prendre connaissance des pièces et se faire communiquer par /'administrateur judiciaire et le mandataire sécurité tous documents utiles ;

• Visiter l’immeuble en se faisant assister Je cas échéant de tout sachant ;

• Après analyse des éléments produits, décrire l’importance du déséquilibre financier du Syndicat des copropriétaires et la répartition des dettes par copropriétaire ;

• Décrire la nature et l’état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants ;

• S’il y a lieu, signaler en annexe de son rapport les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes qu’il constate au cours de sa mission ; • D’une manière générale, fournir à la juridiction tous les éléments permettant d’apprécier l’état de carence du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 44])). ».

— EN TOUT ETAT DE CAUSE, mettre à la charge de l’établissement public Plaine Commune une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience, ils ont soutenu oralement leurs écritures et ont sollicité de voir déclarer recevable leur intervention volontaire, affirmant être directement concernés par les missions qui pourraient être confiées à l’expert. Ils font ainsi valoir à titre principal que le demandeur sollicite que l’expert visite l’immeuble, procède à la présentation de la répartition des dettes par copropriétaire et signale les désordres dans les parties privatives. Ils indiquent qu’une telle intervention a été par le passé déclarée recevable, notamment par la cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 5 octobre 2017, n°17/00934.

Sur la demande d’expertise, ils soutiennent que les dispositions de l’article L615-6 du code de la construction et de l’habitation ont vocation à s’appliquer aux immeubles collectifs à usage principal d’habitation, ce qui n’est pas le cas de la copropriété qui ne compte que 80 lots d’habitation sur les 160 lots qui la composent. Il est de surcroît erroné, selon eux, de considérer que la copropriété présente de graves difficultés financières ou de gestion puisque le montant de la dette copropriétaire s’est nettement amélioré entre 2016 et 2023, passant de 2.274.081,74 euros à 1.820.990,71 euros.

Ce n’est en outre qu’en raison de l’appel de fonds travaux d’un montant de 2.002.606,30 euros du 18 août 2015, non remboursé à ce jour, que le compte copropriétaire est débiteur. Ainsi, s’il est fait abstraction de cette dette, le compte copropriétaire est créditeur à hauteur de 181.615,59 euros. Les copropriétaires font également valoir l’audit financier réalisé par la société COPRO + le 19 décembre 2022, selon lequel le montant réglé par les copropriétaires est suffisant pour assurer le paiement des charges courantes annuelles, ainsi que sur l’étude réalisée par le cabinet OZONE en 2017, qui a conclu à l’absence de carence constatée au regard des actions de redressement mises en œuvre par l’administrateur provisoire. Les travaux considérés comme urgents, aux termes d’un rapport du 1er août 2019, ont été réalisés courant 2022 et 2023. Seuls les travaux de rénovation de chaufferie et de réseau restent à effectuer, or ces derniers ne constituent pas des travaux anormaux dont l’absence de réalisation en urgence entraînerait de facto le constat d’une carence. Le diagnostic réalisé le 22 septembre 2022 conclut en effet au bon état structurel du bâtiment ainsi qu’au bon entretien d’un nombre important de logements. Au regard de ces éléments, l’établissement public Plaine Commune devra être selon eux débouté. Subsidiairement, si une expertise devait être ordonnée, il conviendrait de modifier les termes de la mission confiée à l’expert afin que celle-ci puisse correspondre à la lettre de l’article L615-6 du code la construction et de l’habitation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la fin de non-recevoir

L’article L615-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que

« I. – Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, le propriétaire, la société civile immobilière, le syndicat des copropriétaires, la société d’attribution ou la société coopérative de construction est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l’importance des travaux à mettre en œuvre, dans l’incapacité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité et la santé des occupants, le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, sur le territoire duquel est implanté l’immeuble, peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de désignation d’un ou plusieurs experts chargés de constater, dans un délai fixé par le juge, qui ne peut excéder trois mois, renouvelable une fois, l’importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l’immeuble, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l’état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants. L’expert est tenu de signaler en annexe de son rapport d’expertise les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes qu’il constate au cours de sa mission. L’absence de cette annexe ou le contenu de cette dernière ne peuvent être invoqués pour contester la validité de la procédure ou les conclusions de l’expertise.

La saisine peut être également effectuée, après accord du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, le syndic, l’administrateur provisoire défini à l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat.

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, les 53 copropriétaires à l’égard desquels l’établissement public Plaine Commune conteste la recevabilité ne sont pas à l’origine de la présente action et ne peuvent donc se voir opposer les dispositions de l’article L615-6 du code de la construction et de l’habitation relatives à la saisine du président du tribunal. Ils ne sont en effet qu’intervenants volontaires à la procédure engagée par l’établissement public Plaine Commune. De surcroît, et contrairement à ce qui est soutenu par le demandeur, les dispositions de l’article L615-6 du code de la construction et de l’habitation n’ont pas vocation à limiter l’intervention des copropriétaires postérieurement à l’expertise mais, au contraire, à prévoir la participation de tous les copropriétaires à la procédure au cas où plusieurs d’entre eux, ou la totalité d’entre eux, n’y seraient pas d’ores et déjà parties.

De fait, si cet article prévoit la possibilité pour des copropriétaires d’engager l’action tendant à voir déclarer la carence d’une copropriété, il en découle qu’ils ont la possibilité d’intervenir volontairement à une telle action qui serait engagée par un tiers. Les copropriétaires disposent en effet d’un intérêt personnel à pouvoir intervenir à la procédure dès le stade de l’expertise, étant rappelé que cet acte de procédure a vocation, s’il est ordonné, à permettre à l’expert d’évaluer la situation de la copropriété dans son ensemble, notamment quant à l’existence de désordres dans les parties privatives de nature à affecter la sécurité et la santé des personnes. Le fait que l’expert doive préciser l’existence de possibles désordres dans les parties privatives dans le cadre de sa mission démontre qu’il a vocation à visiter celles-ci.

Ainsi, l’établissement public Plaine Commune précise bien dans son projet de mission le fait que l’expert devra visiter l’immeuble et non seulement visiter les parties communes de l’immeuble.

En outre, en application des dispositions de l’article L615-7 du code de la construction et de l’habitation, il découle de la déclaration de l’état de carence d’une copropriété la mise en oeuvre d’une procédure d’expropriation de l’immeuble au profit de la commune. Au regard des conséquences particulièrement attentatoires aux droits des copropriétaires découlant de la procédure d’expropriation, ces derniers doivent pouvoir participer directement à l’expertise et ainsi soumettre, le cas échéant, leurs observations ainsi que leurs dires à l’expert pendant les opérations d’expertise.

Les copropriétaires disposant ainsi d’un intérêt à agir pour la conservation de leurs droits dès l’expertise, leur intervention est recevable.

La fin de non-recevoir formée par l’établissement public Plaine Commune sera en conséquence rejetée et les interventions volontaires des copropriétaires seront déclarées recevables.

2/ Sur la demande d’expertise

Il résulte de l’article L.615-6 du code de la construction et de l’habitation que, lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, le syndicat des copropriétaires, est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l’importance des travaux à mettre en œuvre, dans l’incapacité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité et la santé des occupants, le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, sur le territoire duquel est implanté l’immeuble, peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de désignation d’un ou plusieurs experts chargés de constater, dans un délai fixé par le juge, qui ne peut excéder trois mois, renouvelable une fois, l’importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l’immeuble, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l’état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants.

En l’espèce, les dispositions de l’article L615-6 du code de la construction et de l’habitation peuvent s’appliquer à la copropriété sise [Adresse 5] et [Adresse 12] à [Localité 40] (93), celle-ci étant constituée à titre principal de lots d’habitation au regard du caractère accessoire des lots de cave.

Il résulte du rapport de la société COPRO + du 19 décembre 2022 que la copropriété ne serait pas en mesure de pouvoir redresser sa situation financière au regard notamment de son taux d’impayés, qui était de 175% en 2022 contre 153% en 2014, de l’absence de règlement par les copropriétaires des appels travaux, d’une trésorerie disponible ne permettant pas de rembourser les copropriétaires créditeurs, de la défaillance de 38 des 79 copropriétaires qui présentent des dettes allant d’un trimestre de charge à plus d’un an de charges de gestion courante pour 23 d’entre eux ainsi que de l’impossibilité de financer les travaux nécessaires sans le soutien financier de l’Anah.

De fait, si l’appel de fonds travaux du 18 août 2015 obère les finances du syndicat, c’est parce que les copropriétaires se révèlent en incapacité de pouvoir le régler en surplus de leurs charges courantes de copropriété et ce, malgré l’écoulement de plus de 9 années depuis lors. L’amélioration du taux de recouvrement des charges courantes, si elle est notable, ne peut ainsi permettre d’apurer les dettes des copropriétaires.

Monsieur [X], consultant habitat, urbanisme et copropriété a, de fait, mis en exergue dans son rapport daté du mois de mai 2023 qu’en l’absence de changement majeur de profil des copropriétaires, dont la majorité présente des problèmes de solvabilité, la situation semble irréversible.

Il a également estimé à la suite de sa visite de la copropriété que l’investissement nécessaire pour assurer la conservation du bâti au sens de l’article 615-6 du code de la construction et de l’habitation était de l’ordre de 2,4 M€, soit 30.000 euros par logement. Si les améliorations nécessaires pour assurer la pérennité du patrimoine sont prises en compte, c’est une somme de 51.000 euros par logement qu’il convient de prévoir. Monsieur [X] relève qu’à ce jour, les copropriétaires n’ont contribué qu’à hauteur de 3% aux travaux.

Il apparaît donc que le syndicat présente toujours une situation financière gravement obérée et est dans l’impossibilité de garantir la conservation de l’immeuble et la sécurité des habitants de la résidence au regard des moyens dont il dispose.

La demande d’expertise est en conséquence fondée en sorte que la mesure sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire,

Rejette la fin de non-recevoir formée par l’Etablissement Public Plaine Commune à l’encontre Monsieur [BK] [JN], Madame [CD] [OS], Madame [G] [OS] née [D], Monsieur [BU] [FI], Monsieur [PB] [NU] [CK], Monsieur [L] [EI] [L], Monsieur [BU] [BD], Monsieur [EB] [TY], Madame [KV] [FX] veuve [LL], Monsieur [EP] [E], Madame [I] [V], Monsieur [DI] [YC], Monsieur [KE] [N], Monsieur [AN] [VE], Monsieur [UG] [ZK], Monsieur [ZY] [MT] [MC], Monsieur [PZ] [P] [XT], Madame [LF] [SX], Monsieur [UV] [TX], Monsieur [KW] [ZA], Monsieur [WD] [BE], Monsieur [DZ] [DS], Madame [DK] [R], Madame [OB] [AL], Madame [J] [MU], Monsieur [BM] [ZT], Monsieur [YR] [WL], Madame [ZB] [C], Madame et Monsieur [RP] et [GN] [WW], Madame [EP] [O] veuve [E], Madame et Monsieur [CB] et [AM] [XU], Madame et Monsieur [BC] et [HV] [WM], Madame et Monsieur [FG] et [K] [S] [MD], Madame [CU] [LM] épouse [WV], Madame et Monsieur [BC] et [JC] [HE], Monsieur [Z] [H], Madame et Monsieur [NJ] et [RI] [SG], Madame [NK] [A], Monsieur [DB] [XJ], Monsieur [GN] [CS], Madame [VN] [F], Madame [WC] [W], Monsieur [XE] [W], Madame [YS] [W], Monsieur [VF] [W], Madame [VX] [W], Madame [PI] [B], Madame [JY] [SP] [ES] ;

Déclare en conséquence recevables les interventions volontaires de Monsieur [BK] [JN], Madame [CD] [OS], Madame [G] [OS] née [D], Monsieur [BU] [FI], Monsieur [PB] [NU] [CK], Monsieur [L] [EI] [L], Monsieur [BU] [BD], Monsieur [EB] [TY], Madame [KV] [FX] veuve [LL], Monsieur [EP] [E], Madame [I] [V], Monsieur [DI] [YC], Monsieur [KE] [N], Monsieur [AN] [VE], Monsieur [UG] [ZK], Monsieur [ZY] [MT] [MC], Monsieur [PZ] [P] [XT], Madame [LF] [SX], Monsieur [UV] [TX], Monsieur [KW] [ZA], Monsieur [WD] [BE], Monsieur [DZ] [DS], Madame [DK] [R], Madame [OB] [AL], Madame [J] [MU], Monsieur [BM] [ZT], Monsieur [YR] [WL], Madame [ZB] [C], Madame et Monsieur [RP] et [GN] [WW], Madame [EP] [O] veuve [E], Madame et Monsieur [CB] et [AM] [XU], Madame et Monsieur [BC] et [HV] [WM], Madame et Monsieur [FG] et [K] [S] [MD], Madame [CU] [LM] épouse [WV], Madame et Monsieur [BC] et [JC] [HE], Monsieur [Z] [H], Madame et Monsieur [NJ] et [RI] [SG], Madame [NK] [A], Monsieur [DB] [XJ], Monsieur [GN] [CS], Madame [VN] [F], Madame [WC] [W], Monsieur [XE] [W], Madame [YS] [W], Monsieur [VF] [W], Madame [VX] [W], Madame [PI] [B], Madame [JY] [SP] [ES] ;

Ordonne une mesure d’expertise judiciaire ;

Commet pour y procéder :

Madame [YD] [TN],

Expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de PARIS

[Adresse 10]

[Courriel 45]

laquelle pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Avec la mission de :

— dresser la liste des copropriétaires ;

— analyser la comptabilité du syndicat des copropriétaires ;

— constater l’importance du déséquilibre financier du syndicat, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l’état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants ;

— signaler en annexe de son rapport d’expertise les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes qu’il constate au cours de sa mission ;

— faire toute observation et constatation utile à la juridiction pour apprécier l’état de carence du syndicat ;

Dit que pour l’accomplissement de sa mission, l’expert sera tenu de :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

Dit que la mission doit être accomplie dans un délai de trois mois, à compter de l’avis de consignation, au terme duquel le rapport devra être déposé au greffe de la 5ème chambre de ce tribunal, sauf à ce que le juge chargé du contrôle en ordonne le renouvellement ;

Dit que l’expert devra notifier son rapport, avec la décision qui l’ordonne au syndicat des copropriétaires représenté par son administrateur provisoire, aux copropriétaires, au préfet de Seine-Saint-Denis et au président de l’établissement public Plaine Commune ;

Fixe à la somme de 5.000 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par l’établissement public Plaine Commune à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal avant le 21 mars 2025 ;

Dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile ;

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le président de la 5ème chambre de ce tribunal ou, en cas d’empêchement, par tout magistrat de la chambre ;

Rappelle, conformément à l’article 481-1 du code de procédure civile, que le délai pour faire appel de la présente décision est de 15 jours ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que la présente décision est, de droit, exécutoire par provision.

Fait au Palais de Justice, le 18 février 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT