COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : Société [X] [J] [A] [R] c/ Etablissement public Direction Régional des Finances Publiques de PROVE NCE-ALPES-COTE D’AZUR et des Bouches du Rhône

MINUTE N° 26/

Du 10 Mars 2026

3ème Chambre civile

N° RG 24/04425 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QEAK

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du dix Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 10 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Mars 2026 , signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

, la SAS JMN

DGFIP

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

Société [X] [J] [A] [R]

[Adresse 1]

[Localité 2] ALLEMAGNE

représentée par Maître Jean-michel NOGUEROLES de la SAS JMN, avocats au barreau de NICE, avocats postulant, Maître Dina BASSIRI de la SELAS ARPEGE LAW FIRM, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

Etablissement public Direction Régional des Finances Publiques de PROVE NCE-ALPES-COTE D’AZUR et des Bouches du Rhône

[Adresse 2]

[Localité 3]

Ayant fait signifier ses conclusions

EXPOSE DU LITIGE

La société [X] [J] [A] [R] est une société de droit allemand, qui a acquis le 2 mars 2004 une maison situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Du fait de cette détention, la société se situe dans le champ d’application des dispositions de l’article 990 D du code général des impôts et se trouve en théorie redevable d’une taxe de 3 % sur la valeur vénale de cet immeuble.

Le 22 septembre 2020 et le 16 octobre 2020, le centre des finances publiques de [Localité 5] a adressé à la société [X] [J] [A] [R] des mises en demeure de déposer des déclarations n° 2746 au titre de la taxe de 3 % des années 2015 à 2020.

Les déclarations des années 2016 à 2021 ont été déposées le 14 novembre 2021, suite à une relance par courriel du 19 octobre 2021; pour ces années, la société [X] [J] [A] [R] a bénéficié de la tolérance administrative au titre des impôts tardifs.

Par mise en demeure du 11 août 2023 avec accusé réception du 22 août 2023, l’adminsitration a demandé à la société [X] [J] [A] [R] de déposer la déclaration n° 2746 au titre de la taxe de 3 % de l’année 2023.

La déclaration a été adressée le 20 septembre 2023 par courriel, et le 21 septembre 2023 par écrit.

Suite au dépôt tardif de la déclaration n° 2746, après réception d’une mise en demeure, la société [X] [J] [A] [R] a perdu le bénéfice de l’exonération de la taxe sur la valeur vénale des immeubles visées à l’article 990 E du code général des impôts au titre de l’année 2023; en effet ne s’agissant pas de sa première infraction, mais de sa seconde infraction, l’administration fiscale a indiqué à la société [X] [J] [A] [R] qu’elle était redevable de la taxe prévue à l’article 990 D du code général des impôts au titre de l’année 2023.

Par proposition de rectification n° 2120 du 26 octobre 2023 l’administration fiscale a déterminé la base imposable et a réclamé à la société [X] [J] [A] [R] le paiement de la taxe de 3 % au titre de l’année 2023: valeur vénale reconstituée du bien situé [Adresse 3] à [Localité 4]: 5 394 375 €, taux d’imposition 3%, montant de la taxe restant à payer: 161 831 €.

La société [X] [J] [A] [R] a présenté ses observations le 26 décembre 2023.

Par une réponse aux observations du contribuable n° 3926 du 9 janvier 2024 l’administration fiscale a maintenu la totalité des rectifications.

Les impositions ont été mises en recouvrement le 15 avril 2024 pour un montant total de 163 449 € soit 161 831 € de droits et 1618 € d’intérêts de retard.

Par réclamation contentieuse assortie d’une demande de sursis de paiement daté du 5 septembre 2024, la société [X] [J] [A] [R] a contesté devoir s’acquitter des sommes mises à sa charge.

Par décision du 10 octobre 2023 l’administration fiscale a rejeté la réclamation contentieuse de la société [X] [J] [A] [R].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024 la société [X] [J] [A] [R] a fait citer devant le tribunal judiciaire de Nice le directeur régional des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et des Bouches-du-Rhône afin d’entendre :

– prononcer en sa faveur la décharge de l’imposition contestée et l’annulation de l’avis de mise en recouvrement AMR n° 202404077 d’un montant de 163 449 €, correspondant aux droits et pénalités appliqués au titre de la taxe de 3 % pour l’année 2023,

– condamner le directeur départemental des finances publiques des Alpes maritimes à régler à la demanderesse une indemnité de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Selon conclusions récapitulatives prises en vue de l’audience du 6 janvier 2026 la société [X] [J] [A] [R] demande au tribunal d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 17 février 2025; elle maintient à titre principal ses prétentions initiales et à titre subsidiaire, si le tribunal avait un doute sur la comptabilité du dispositif actuel de la taxe annuelle de 3 % appliquée à la demanderesse, société de droit allemand détenue par un citoyen et résident allemand, selon la formulation d’une question qu’elle propose,sollicite que soit ordonné le renvoi préjudiciel à la CJUE et sursis à statuer jusqu’à la décision de celle-ci, et à titre infiniment subsidiaire de dire et juger que soient prises en compte les conclusions du rapport d’expertise produit s’agissant de l’évaluation du bien immobilier détenu par la demanderesse en France. Elle maintient ses demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Selon conclusions signifiées le 8 décembre 2025 l’administration des finances publiques demande au tribunal de:

– confirmer la décision de rejet prononcée par l’administration et de rejeter la demande de la société [X] [J] [A] [R] visant à obtenir l’annulation de l’avis de mise en recouvrement,

– confirmer la régularité de la procédure mise en œuvre par l’administration à l’égard de la société [X] [J] [A] [R],

– confirmer le bien-fondé des impositions mises à la charge de la société [X] [J] [A] [R],

– débouter la société [X] [J] [A] [R] de l’ensemble de ses demandes,

– rejeter la demande de la société [X] [J] [A] [R] visant à la condamnation de l’administration fiscale à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience de plaidoirie du 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

La signification tardive des conclusions de l’administration fiscale le 8 décembre 2025, postérieurement à l’audience d’orientation du 17 février 2025 n’a pas permis un débat contradictoire complet; il y a lieu en conséquence de révoquer la clôture de cette affaire afin de préserver les droits de la défense et le principe du contradictoire; les conclusions récapitulatives et en réponse de la société [X] [J] [A] [R] seront donc déclarées recevables, la clôture de l’instruction de cette affaire sera fixée au 6 janvier 2026 date des plaidoiries.

Sur la demande d’annulation de l’avis de mise en recouvrement AMR n° 202404077

L’administration fiscale s’oppose à cette demande en faisant valoir que le tribunal doit statuer uniquement sur la décision de rejet du 10 octobre 2024 et non sur l’annulation de l’avis de mise en recouvrement.

Toutefois il sera observé que si l’avis de mise en recouvrement ne constitue pas, en lui-même, une décision susceptible d’annulation par le juge judiciaire, celui-ci peut, en revanche, prononcer la décharge totale ou partielle des impositions mises en recouvrement, ce qui dans cette mesure prive l’avis de mise en recouvrement de tout effet.

Il appartiendra dès lors au tribunal, après avoir apprécié le bien-fondé de l’imposition litigieuse, de statuer le cas échéant sur la demande de la société en la requalifiant en une demande tendant à la décharge des droits et pénalités mis en recouvrement, consécutivement à l’annulation totale ou partielle de la décision de rejet de la réclamation préalable.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter l’exception soulevée par l’administration fiscale tirée de l’incompétence du juge judiciaire à statuer sur les effets de l’avis de mise en recouvrement, et d’examiner le litige au fond.

Sur la taxe de 3 % mise à la charge de la demanderesse au titre de l’année 2023

* Sur la régularité de la procédure d’imposition

La société [X] [J] [A] [R] soutient que la procédure d’imposition serait irrégulière au motif que la réponse de l’administration fiscale à ses observations du 26 décembre 2024 n’aurait pas été portée à sa connaissance, cette réponse ayant été adressée à son ancien siège social en Allemagne et non à son conseil, lequel avait pourtant présenté les observations du contribuable.

Aux termes de l’article L 57 du livre des procédures fiscales, l’administration est tenue de répondre aux observations du contribuable dans le cadre de la procédure de rectification contradictoire, cette réponse devant être notifiée au contribuable afin de lui permettre, le cas échéant, d’exercer des garanties prévues par la loi.

Il résulte d’une jurisprudence constante que, sauf élection de domicile expresse ou mandat spécifique conféré à un conseil pour recevoir les actes de la procédure d’imposition, l’administration fiscale est fondée à notifier les actes de la procédure à la dernière adresse connue du contribuable.

En l’espèce, si la société [X] [J] [A] [R] a confié le soin à son conseil de formuler les observations du contribuable en réponse à la proposition de rectification présentée par courrier au siège de la société le 3 novembre 2023, il ne résulte d’aucune mention expresse des écritures produites que ladite société aurait entendu élire domicile au cabinet de son conseil pour les besoins de la procédure d’imposition, ni que ce dernier aurait été mandaté pour recevoir les notifications de l’administration.

Ainsi, l’administration fiscale était fondée à notifier sa réponse aux observations du contribuable à l’adresse du siège social de la société, et notamment à la dernière adresse portée à sa connaissance.

La circonstance que le courrier adressé au siège social de la société n’est pas été réclamé par celle-ci ne saurait, à elle seule, caractériser une irrégularité de la procédure, dès lors qu’il a été régulièrement présenté à une adresse exacte et que l’absence de retrait du pli n’est pas imputable à l’administration.

La société [X] [J] [A] [R] soutient que le courrier n’a pas été réclamé car il a été adressée à une adresse erronée, puisqu’il s’agissait de son ancien siège social en Allemagne, alors que le service avait eu connaissance d’une nouvelle adresse du siège ainsi que d’une adresse fiscale en France, de sorte qu’elle a été délibérément privée des garanties attachées à la procédure de rectification contradictoire.

Aux termes de l’article L57 précité, l’administration fiscale est tenue de notifier au contribuable sa réponse aux observations formulées dans le cadre de la procédure de rectification contradictoire, mais cette notification intervient à l’adresse que le contribuable a régulièrement porté à la connaissance de l’administration pour les besoins de ladite procédure.

Il résulte d’une jurisprudence constante que, sauf élection de domicile expresse valable, l’administration fiscale notifie les actes de la procédure à la dernière adresse connue du contribuable, sans être tenue de procéder à des notifications multiples, notamment au conseil, ni de rechercher l’adresse la plus appropriée parmi celles dont elle pourrait avoir connaissance par ailleurs.

En l’espèce, s’il est établi que la société [X] [J] [A] [R] a fait l’objet d’un transfert de son siège social en Allemagne, il ne résulte pas de l’étude des pièces produites que cette nouvelle adresse aurait été effectivement portée de manière expresse et non équivoque à la connaissance de l’administration fiscale comme devant être utilisée pour la notification des actes de la procédure d’imposition.

La circonstance que le service ait adressé antérieurement un courrier à une autre adresse de la société, ou qu’il ait eu connaissance, par ailleurs, d’une adresse fiscale en France figurant sur une déclaration souscrite par la société, ne saurait suffire à caractériser l’existence d’une obligation, pour l’administration, d’utiliser ces adresses pour la notification de la réponse aux observations du contribuable.

En outre, l’administration fiscale n’était pas tenue d’adresser une copie de sa réponse au conseil de la société, en l’absence d’élection de domicile expresse ou de mandat spécifique conféré à celui-ci pour recevoir les actes de la procédure d’imposition.

La réponse de l’administration fiscale aux observations du contribuable a été régulièrement présentée à l’adresse du siège social de la société telle qu’elle était connue du service, et la circonstance que le pli ait été retourné avec la mention “non réclamée”ne saurait, à elle seule, caractériser une irrégularité de la procédure dès lors que l’absence de retrait du courrier n’est pas imputable à l’administration fiscale.

Enfin, la société [X] [J] [A] [R] ne démontre pas que l’administration fiscale aurait, par un comportement délibéré, entendu la priver des garanties prévues par la procédure de rectification contradictoire, aucune obligation légale n’imposant au service de procéder à une double notification ou d’informer le conseil du retour du courrier.

La société [X] [J] [A] [R] conteste la régularité de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles visés à l’article 990 D du code général des impôts, au titre

de l’année 2023, en soutenant qu’elle remplit toutes les conditions d’exonération sauf celle du dépôt tardif de la déclaration n° 2746 et qu’en conséquence l’application du régime de droit commun serait contraire aux principes du droit européen.

L’article 990 D du code général des impôts prévoit une exonération conditionnelle de la taxe sur la valeur vénale des immeubles détenus par des entités étrangères, sous réserve notamment de la souscription annuelle de la déclaration n° 2746 et du respect du délai de dépôt.

Il résulte des dispositions du bulletin officiel des finances publiques que la tolérance administrative au dépôt tardif ne peut être accordée qu’à la première infraction, ce dont la société [X] [J] [A] [R] a déjà bénéficié pour les années 2016 à 2021.

En l’espèce, la société [X] [J] [A] [R] a en effet procédé au dépôt de ladite déclaration de 2023 hors délai, soit après une mise en demeure adressée par l’administration fiscale, ce qui constituait sa seconde infraction, et prive la société du bénéfice de la tolérance prévue par le BOI.

La perte de cette exonération ne constitue pas une sanction, mais l’application du régime de droit commun aux redevables n’ayant pas respecté leurs obligations déclaratives.

Les moyens tirés d’une violation des principes de non-discrimination, d’égalité de traitement ou de proportionnalité au regard du droit de l’union européenne sont inopérants: le régime de l’article 990 D s’applique de manière objective et générale à l’ensemble des contribuables, et la différence de traitement alléguée résulte uniquement du non-respect des obligations déclaratives, et non de la nationalité de la société.

Il s’ensuit que le moyen tiré de l’irrégularité de la procédure d’imposition doit être écarté.

À titre subsidiaire, la société [X] [J] [A] [R] sollicite la transmission d’une question préjudicielle à la cour de justice de l’union européenne en application de l’article 267 TFUE, afin de savoir si les articles 18, 49, 54, 63 et 65 TFUE s’opposent à une réglementation nationale subordonnant l’exonération ou la réduction de la taxe prévue à l’article 990 D du code général des impôts au respect strict d’un délai annuel de déclaration pour les entités établies dans d’autres états membres.

Mais, le dispositif de l’article 990 D du code général des impôts s’applique de manière objective et uniforme à l’ensemble des contribuables, qu’ils soient résidents ou non-résidents, et il ne prévoit aucune discrimination fondée sur la nationalité ou la résidence.

En l’espèce, la société [X] [J] [A] [R] a déjà bénéficié de la tolérance prévue par le bulletin officiel des finances publiques pour les infractions antérieures et le dépôt tardif de la déclaration 2023 constitue sa seconde infraction, la privant du bénéfice de cette tolérance, de sorte que la mesure contestée ne constitue ni une discrimination, ni une restriction disproportionnée à la libre circulation des capitaux ou à la liberté d’établissement.

La question préjudicielle sollicitée ne soulève donc aucun doute réel quant à l’interprétation du droit de l’union européenne et n’apporterait aucun élément nouveau la solution du litige.

Il s’ensuit que la demande de transmission d’une question préjudicielle à la cour de justice de l’union européenne doit être rejetée.

*Sur l’évaluation du bien immobilier

Pour contester l’évaluation du bien par l’administration fiscale à hauteur de 5 394 375 €, la société [X] [J] [A] [R] produit un rapport d’expertise du 6 décembre 2023 dans lequel l’expert retient une valeur vénale du bien de 3 080 000 € , après avoir appliqué un abattement de 10 % sur le prix du mètre carré pour tenir compte de la distribution intérieure, de la présence de nombreux escaliers, du positionnement de la piscine en contrebas et des caractéristiques des pièces situées au niveau intermédiaire.

Mais ces abattements ne reposent sur aucune analyse objective du marché ni sur des comparables précis mais reflète uniquement l’appréciation de l’expert sur des éléments qualitatifs du bien.

Dans la détermination de la valeur vénale, il convient de retenir le prix auquel un bien pourrait se vendre sur le marché, en se fondant sur des comparables pertinents et des critères quantifiables, conformément à la jurisprudence applicable; l’application de décotes arbitraires comme celles pratiquées par l’expert, ne peut être considérée comme probante et ne permet pas de remettre en cause l’évaluation objective réalisée par l’administration fiscale.

De surcroît, ce rapport a été établi postérieurement à la proposition de rectification du 26 octobre 2023, à la demande de la société [X] [J] [A] [R] en vue de contester l’évaluation opérée par l’administration fiscale, et doit donc être regardé avec la plus grande réserve, sa méthodologie étant partiellement subjective et non contradictoire.

Il convient d’observer que l’administration fiscale pour le calcul de cette taxe de 3 % a procédé à une évaluation objective de la valeur vénale du bien litigieux en retenant des comparables similaires et représentatifs, qui n’ont d’ailleurs pas à être identiques, situés sur la même commune de [Localité 6].

L’administration fiscale a ainsi examiné les mutations récentes de biens intervenus sur cette commune en 2021 et 2022 pour déterminer le prix moyen du mètre carré, soit 17 125 €, en prenant en compte des superficies proches de celle du bien litigieux et en écartant les valeurs extrêmes afin d’éviter toute distorsion; l’analyse intégrait les caractéristiques physiques et juridiques des biens comparables, notamment la présence d’une piscine, une vue mer et la qualité du lotissement et les photographies produites confirment que le bien est une propriété luxueuse, sécurisée et bien équipée, disposant d’un terrain cadastral de 3178 m² , avec à l’arrière 1087 m² inconstructible, ainsi qu’un accès pavé sécurisé, d’une toiture en tuiles, de menuiseries extérieures d’aluminium et bois et de prestations de qualité; il est établi que le bien a fait l’objet de travaux d’agrandissement en 2011 et 2017 et présente une surface habitable de 315,30 m² dans un quartier résidentiel calme et en position dominante, offrant une vue panoramique sur la mer et la baie de [Localité 5] y compris depuis la majorité des pièces; la référence de mutation numéro 3, est un bien situé à proximité immédiate du bien litigieux, et a été cédé le 30 décembre 2021 pour un prix de 5 000 550 € avec une surface habitable de 200 m² et un terrain de 2108 m² ce qui constitue un comparable pertinent que l’expert de la société [X] [J] [A] [R] n’a d’ailleurs pas contesté.

L’évaluation ainsi réalisée par l’administration fiscale à hauteur 5 395 375 € (17 125 € x 315) repose sur une méthodologie rigoureuse, objective et contradictoire, qui tient compte des éléments quantifiables et des caractéristiques réelles du marché local, ce qui permet de retenir la valeur vénale du bien litigieux qu’elle a fixé comme étant fiable pour le calcul de la taxe de 3 %, sans qu’il ait lieu à des abattements.

La valeur vénale ainsi établie par l’administration fiscale ne peut qu’être confirmée.

Sur les demandes accessoires

La société [X] [J] [A] [R], partie succombante, sera condamnée aux dépens et il y aura lieu de rejeter sa demande de condamnation de l’administration fiscale au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la décision, l’administration fiscale faisant observer que le comptable public a constitué des garanties propres à assurer le recouvrement des impositions.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute la société [X] [J] [A] [R] de l’intégralité de ses demandes,

Confirme la décision de rejet prononcée par la direction générale des finances publiques,

Confirme la régularité de la procédure mise en œuvre par la direction générale des finances publiques à l’égard de la société [X] [J] [A] [R],

Confirme le bien-fondé des impositions mises à la charge de la société [X] [J] [A] [R],

Rejette la demande de la société [X] [J] [A] [R] tendant à la condamnation de la direction générale des finances publiques au paiement d’une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [X] [J] [A] [R] aux dépens de l’instance,

Rappelle que la présent jugement est de droit exécutoire par provision,

En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE