N° RG 24/03786 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZBEH

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2026

54G

N° RG 24/03786

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZBEH

AFFAIRE :

[T] [P]

C/

SNC [N] & BROAD PROMOTION 5

MSIG INSURANCE EUROPE AG

SA ALLIANZ IARD

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Nicolas FOUILLADE

M^e Elsa GREBAUT COLLOMBET

M^e Carole LAPORTE

SELARL THORRIGNAC & ASSOCIES

1 copie à Monsieur [X] [L], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Monsieur PETEAU, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 25 Novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [T] [P]

née le 14 Février 1990 à [Localité 10] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Carole LAPORTE, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Jean-Barthélémy MARIS, avocat au barreau de TOULOUSE (avocat plaidant)

DÉFENDERESSES

SNC [N] & BROAD PROMOTION 5

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Elsa GREBAUT COLLOMBET, avocat au barreau de BORDEAUX

MSIG INSURANCE EUROPE AG assureur de la SNC [N] & BROAD PROMOTION 5

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Nicolas FOUILLADE, avocat au barreau de BORDEAUX

SA ALLIANZ IARD

[Adresse 12]

[Adresse 11]

[Localité 7]

représentée par Maître Thomas BLAU de la SELARL THORRIGNAC & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Par acte authentique en date du 19 octobre 2017 contenant vente en l’état futur d’achèvement, Madame [T] [P] a acquis auprès de la société [N] & BROAD PROMOTION 5, au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 9], les lots n°5 et 53 correspondant respectivement à une villa individuelle à étage et à un parking.

Aux termes du contrat le vendeur s’engageait à achever l’immeuble et à le livrer au plus tard à la fin du 4ème trimestre 2018.

Le 02 septembre 2019 un procès verbal de livraison sera signé entre les deux parties mentionnant 33 réserves mais Madame [T] [P] refusera de prendre possession du bien.

Une deuxième visite de livraison aura lieu le 16 décembre 2019 et Madame [T] [P] maintiendra son refus de prendre possession des ouvrages.

Par courrier du 15 janvier 2020 Madame [T] [P] sollicitait de la société [N] & BROAD PROMOTION 5 la levée des dernières réserves avant de prendre possession des ouvrages et souhaitait évoquer la discussion d’un accord sur les pénalités de retards.

La société [N] & BROAD PROMOTION 5 répondait par courrier recommandé du 27 janvier 2020 en affirmant qu’aucune des réserves ne rendait le logement impropre à sa destination et que les dernières réserves seraient levées sous huitaine.

Se plaignant de la non-levée des réserves, par acte de commissaire de justice en date du 09 septembre 2021, Madame [T] [P] assignait la société [N] & BROAD PROMOTION 5 devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir qu’il soit ordonné une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 14 février 2022, le juge des référés ordonnait une expertise et désignait Monsieur [L] en qualité d’expert.

La société [N] ET BROAD PROMOTION 5 a attrait à la procédure la compagnie ALLIANZ IARD, assureur de la société CIOBELEC afin que les opérations d’expertise confiées à Monsieur [L] lui soient déclarées communes et opposables ce qui a été fait par ordonnance du 07 août 2023.

Le sapiteur désigné par l’expert relevait différentes non-conformités électriques ne faisant pas partie de la mission confiée à l’expert et Madame [T] [P] sollicitait en conséquence, du juge chargé du contrôle des expertises, l’extension de la mission de l’expert à l’ensemble des non-conformités électriques relevées par le sapiteur, c’était fait par ordonnance du 02 août 2023.

L’expert judiciaire déposait son rapport le 21 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 et 30 avril 2024, Madame [T] [P] assignait la société [N] & BROAD PROMOTION 5 et la compagnie

ALLIANZ IARD devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’être indemnisée de différents préjudices.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 septembre 2024, la société [N] & BROAD PROMOTION 5 assignait en garantie son assureur la compagnie MSIG INSURANCE EUROPE AG.

Par conclusions d’incident notifiées le 08 août 2024, la société [N] & BROAD PROMOTION 5 sollicitait du juge de la mise en état de déclarer Madame [T] [P] irrecevable comme forclose au titre des désordres portant sur la peinture de l’entrée, le dysfonctionnement de la porte de placard et le déplacement du robinet extérieur.

Par message en date du 12 septembre 2024 le juge de la mise en état a décidé le renvoi au fond de la fin de non recevoir soulevée.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 11 février 2025, Mme [T] [P] sollicitait au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1223, 1231-1, 1792 et 2224 du code civil ainsi que L261-6, R231-14 et R261-1 du code de la construction et de l’habitation de :

— CONDAMNER solidairement les sociétés SNC [N] & BROAD PROMOTION 5 et SA ALLIANZ IARD au paiement d’une somme de 154.712 euros au titre du préjudice de jouissance et d’une somme de 15.000 euros au titre du préjudice moral, subis par Madame [T] [P] ;

— CONDAMNER solidairement les sociétés SNC [N] & BROAD PROMOTION 5 et SA ALLIANZ IARD au paiement d’une somme de 1.652 euros au titre des travaux de reprise outre 530 euros au titre des frais d’électricité ;

— CONDAMNER solidairement les sociétés SNC [N] & BROAD PROMOTION 5 et SA ALLIANZ IARD aux dépens de l’instance de référé et de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 12.474,96 euros ;

— CONDAMNER solidairement les sociétés SNC [N] & BROAD PROMOTION 5 et SA ALLIANZ IARD au paiement de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la présente procédure, de la procédure de référé et de l’assistance aux opérations d’expertise.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 07 mars 2025, la société [N] & BROAD PROMOTION 5 sollicitait au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, L261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation ainsi que 1231-1 du Code civil de :

— Déclarer Madame [P] forclose à agir au titre des désordres suivants :

— Peinture de l’entrée

— Dysfonctionnement de la porte de placard

— Déplacement du robinet extérieur

— Débouter Madame [P] de l’ensemble de ses demandes, en ce compris les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

A titre subsidiaire,

— Condamner la société ALLIANZ à payer à la société [N] ET BROAD PROMOTION 5 la somme de 720 € au titre du coût des travaux de mise en conformité de l’installation électrique

— Condamner la société ALLIANZ à garantir et relever indemne la société [N]

ET BROAD PROMOTION 5 des éventuelles condamnations mises à sa charge au titre

de la consommation électrique, du préjudice de jouissance, du préjudice moral, des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner MSIG à garantir son assuré [N] ET BROAD PROMOTION 5 de toutes condamnations prononcées à son encontre résultant des non-conformités électriques relevées par le sapiteur à la suite de l’ordonnance d’extension de mission ordonnée le 02 août 2023 et notamment des préjudices de jouissance et moral

— Condamner tout succombant à verser à la concluante une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 février 2025, la compagnie ALLIANZ IARD sollicitait au visa des articles 1792 du Code civil, 1231-1 et suivant du Code civil, 1240 du Code civil ainsi que L 124-3 du Code des assurances de :

A titre principal,

— DEBOUTER Madame [P] et toutes autres parties de leurs demandes contre la Société ALLIANZ IARD ;

— PRONONCER la mise hors de cause de la Société ALLIANZ IARD ;

A titre subsidiaire :

1/ Sur les dommages matériels :

— JUGER que les dommages matériels allégués sont sans lien avec le lot électricité ;

— DEBOUTER Madame [P] et toutes autres parties de leurs demandes à l’encontre de la Compagnie ALLIANZ IARD ;

— CONDAMNER in solidum la société [N] & BROAD PROMOTION et la Compagnie MSIG à relever et garantie indemne la Compagnie ALLIANZ IARD de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

2/Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral, les frais irrépétibles et les dépens

— JUGER que le préjudice de jouissance et le préjudice moral ne sont aucunement imputables à la société CIOBELEC ;

— DEBOUTER Madame [P] et toutes autres parties de leurs demandes à l’encontre de la Compagnie ALLIANZ IARD ;

Subsidiairement :

— LIMITER toutes condamnations contre la Compagnie ALLIANZ IARD au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral, des frais irrépétibles et des dépens à hauteur de 5 % des sommes qui seront allouées ;

— CONDAMNER in solidum la Société [N] & BROAD PROMOTION et la Compagnie MSIG à relever et garantir indemne la Compagnie ALLIANZ IARD de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

— Sur les quanta :

o LIMITER toute condamnation au titre du préjudice de jouissance à la seule somme de 45.600 euros ;

o LIMITER toute condamnation au titre du préjudice moral à la seule somme de 1.500 euros ;

o RAMENER à de plus justes proportions la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— FAIRE APPLICATION des franchises et plafonds de la police ALLIANZ opposables erga omnes s’agissant des garanties facultatives dont la garantie des dommages immatériels ;

— ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER tous succombants au paiement de la somme de 3.500 euros au bénéfice de la Société ALLIANZ IARD sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile avec distraction au bénéfice de M^e Thomas BLAU, avocat.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 février 2025, la compagnie MSIG INSURANCE EUROPE AG, sollicitait :

A TITRE PRINCIPAL,

— JUGER que les garanties de la police MSIG ne sont pas mobilisables en l’espèce.

— DEBOUTER, la société [N] & BROAD et tout autre partie de l’ensemble de leur demande formulé à l’encontre de la société MSIG.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— DEBOUTER Madame [P] et toutes autres parties de leur demande formuler à l’encontre de la société MSIG.

N° RG 24/03786 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZBEH

A TITRE INFINIEMENT SUBSIDIAIRE,

— CONDAMNER la société ALLIANZ IARD, assureur de CIOBELEC, à garantir et révéler indemne la société MSIG de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DECLARER opposable à toutes parties le montant de la franchise contractuelle de la société MSIG.

— CONDAMNER tout succombant à verser à la société MSIG une indemnité de 5.000 €

sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la partie qui succombera aux dépens avec distraction au profit de la SCP RAFFIN & ASSOCIES par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 septembre 2025.

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions écrites auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample développement des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action au titre des désordres portant sur la peinture de l’entrée, le dysfonctionnement de la porte de placard et le déplacement du robinet extérieur

L’article 1642-1 alinéa 1er du code civil dispose le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Par ailleurs, l’article 1648 alinéa 2 du code civil dispose que dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

En l’espèce, Madame [T] [P] sollicite sans aucune précision dans ses conclusions sur les désordres concernés, l’octroi d’une somme de 1 652 euros au titre de son préjudice matériel portant sur les travaux de reprise.

L’étude du rapport d’expertise permet d’identifier les désordres concernés, l’expert chiffrant à 2 372,38 euros TTC le coût des travaux de reprise correspondant à savoir :

— non-conformité de la prise pour plaques de cuisson dans la cuisine,

— source d’humidité sur le mur au droit du chauffe-eau dans le local technique, développement de moisissures sur les parois du local technique,

— tâches sur peinture du plafond et mur de l’entrée,

— dysfonctionnement de la porte de placard dans chambre 3,

— mauvais positionnement du robinet extérieur.

La société [N] & BROAD PROMOTION 5 soutient que les désordres portant sur les traces de peinture dans l’entrée, le dysfonctionnement de la porte de placard dans chambre 3 et le mauvais positionnement du robinet extérieur étaient apparents lors de la livraison du 02 septembre 2019 et qu’en conséquence Madame [T] [P] est forclose à agir à compter du 02 octobre 2019.

Madame [T] [P] fait valoir que son action est fondée sur l’article 1231-1 du code civil et qu’elle dispose en conséquence du délai de 5 ans pour agir à compter de la découverte du dommage tel que prévu à l’article 2224 du code civil.

Elle ajoute qu’un désordre réservé à la réception ou apparu dans l’année relève à la fois de la garantie de parfait achèvement et de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Cependant, Madame [T] [P] procède ainsi à une confusion avec le régime applicable au louage d’ouvrage.

En matière de vente en état futur d’achèvement l’acquéreur ne peut invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur d’immeuble à construire, qui ne peut être tenu à garantie au titre des vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions d’ordre public des articles 1642-1 et 1648 du code civil.

Les désordres portant sur les traces de peinture dans l’entrée, le dysfonctionnement de la porte de placard dans la chambre 3 et le mauvais positionnement du robinet extérieur étaient apparents lors de la livraison du 02 septembre 2019.

Compte tenu des dispositions précitées, Madame [T] [P] était recevable à agir à ce titre jusqu’au 02 octobre 2020.

Or, le premier acte interruptif à savoir l’assignation en référé expertise de Madame [T] [P] est intervenu le 09 septembre 2021.

En conséquence, les demandes de Madame [T] [P] au titre des désordres portant sur la peinture de l’entrée, le dysfonctionnement de la porte de placard et le déplacement du robinet extérieur sont irrecevables en raison de la forclusion de son action.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance

— Sur la responsabilité de la société [N] & BROAD PROMOTION 5

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

L’article 1611 ajoute que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

L’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code, et de l’article L. 242-1 du code des assurances.

Enfin de jurisprudence constante le vendeur d’immeubles à construire, tenu d’une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui en cas de retard qu’en établissant la force majeure, la faute de l’acquéreur ou le fait d’un tiers présentant les caractères de la force majeure.

Madame [T] [P] soutient que la société [N] & BROAD PROMOTION 5 a manqué à son obligation de délivrance au terme convenu en raison de l’inachèvement de l’ouvrage, celui-ci présentant d’une part un défaut d’isolation des combles et d’autre part des non-conformités électriques constitutifs tous deux d’une impropriété à destination, justifiant selon elle, son refus de prendre possession du bien.

Elle ajoutait que si l’isolation des combles avait été réalisée antérieurement les non-conformités électriques n’avaient été réparées que par le paiement de la somme de 720 euros le 07 février 2024 par la société [N] & BROAD PROMOTION 5.

La société [N] & BROAD PROMOTION 5 faisait valoir :

— que les défauts invoqués par Madame [T] [P] n’ont été connus par cette dernière que postérieurement à sa décision de ne pas prendre possession des lieux,

— que s’agissant du défaut d’isolation des combles, comme le souligne l’expert, l’impropriété à destination n’était pas effective, le système de chauffage n’ayant jamais été mis en service avant la réalisation de l’isolation de sorte que l’impossibilité d’atteindre une température de confort n’était qu’hypothétique,

— que les non-conformités électriques ne rendaient pas l’immeuble impropre à sa destination.

S’agissant du défaut d’isolation des combles, il ressort du procès verbal de livraison signé par les parties le 02 septembre 2019 que ce défaut n’a pas été relevé à cette occasion.

A cette date, Madame [T] [P] soutient néanmoins dans ses écritures ne pas avoir souhaité prendre possession du bien en raison de ce défaut d’isolation.

Cependant, aucun élément produit aux débats ne permet de rapporter la preuve que ce motif est réellement présidé à la non prise de possession.

De son côté, la société [N] & BROAD PROMOTION 5 conclut que Madame [T] [P] a refusé la remise des clés sans autre précision.

Il ressort du courrier de la société [N] & BROAD PROMOTION 5 en date du 27 janvier 2020 que la remise des clés a été reportée en raison de l’indisponibilité des fonds pour Madame [T] [P] permettant de procéder au dernier règlement et qu’il avait été convenu en conséquence d’une nouvelle réunion pour procéder à la remise des clés.

Celle-ci sera finalement fixée au 16 décembre 2019.

Il résulte ainsi de ce courrier qu’au 02 septembre 2019 un accord est intervenu entre les parties pour différer la prise de possession et levée les réserves et qu’il ne peut donc être fait grief à Madame [T] [P] sur ce point.

A l’occasion de la réunion du 16 décembre 2019, Madame [T] [P], étant assistée d’un expert, constatait pour la première fois l’absence d’isolation des combles.

Ces travaux d’isolation seront réalisés postérieurement.

Les investigations de l’expert judiciaire n’ont pas permis de déterminer la date exacte de l’exécution de ces travaux celui-ci donnant une fourchette entre le 16 décembre 2019 et le 27 janvier 2020, date du courrier précité, dans lequel la société [N] & BROAD PROMOTION 5 informait Madame [T] [P] de leur réalisation.

La preuve de l’exécution des travaux incombant à la société [N] & BROAD PROMOTION 5 il sera retenu comme date de finalisation des travaux d’isolation celle du 27 janvier 2020.

Suivant en cela les conclusions de l’expert, la société [N] & BROAD PROMOTION 5 conteste le fait que cette non-conformité puisse constituer une impropriété à destination au motif que le système de chauffage n’ayant jamais été mis en service avant la réalisation de l’isolation, l’impossibilité d’atteindre une température de confort n’est qu’hypothétique.

Cependant, dans le cas d’espèce l’impropriété à destination ne peut être écartée en raison de la simple incertitude sur la possibilité d’atteindre une température de confort, que l’expert considère devoir être de 19 degrés.

En effet, le défaut d’isolation des combles, constituant le premier poste de déperdition thermique d’un immeuble, engendre nécessairement une augmentation corrélative de la consommation d’énergie pour chauffer celui-ci.

Or, s’agissant en l’espèce d’un immeuble livré neuf soumis au respect de la réglementation thermique applicable au logement destiné à l’habitation, l’absence d’isolation des combles constitue une impropriété à destination.

En conséquence, l’immeuble n’était achevé qu’à la date du 27 janvier 2020 et Madame [T] [P] était fondée à refuser de prendre possession de l’immeuble avant cette date.

S’agissant des non-conformités électriques invoquées par Madame [T] [P] il ressort de l’expertise judiciaire et plus précisément du diagnostic réalisé par le sapiteur ANCO deux non-conformités.

En premier lieu, sur le circuit de la plaque de cuisson, la section du conducteur de protection n’était pas conforme et en cas de défaut de la plaque, tel un court-circuit, le courant de défaut ne serait pas évacué correctement.

En outre, il est relevé que la valeur de la prise de terre est non conforme, puisque supérieure à 100 ohms, ne permettant pas le déclenchement du disjoncteur général de sensibilité 0,5 A, le sapiteur notant néanmoins que les dispositifs différentiels 30 mA alimentant les circuits terminaux se déclenchaient correctement.

Ces non-conformités affectant pour la première uniquement la plaque de cuisson et pour la seconde présentant une dangerosité relative en présence de différentiels secondaires fonctionnant correctement ne sauraient caractériser une impropriété à destination de l’immeuble pris dans son ensemble.

Madame [T] [P] est ainsi mal fondée à soutenir que l’immeuble n’était achevé que le 07 février 2024.

Il en résulte, sans qu’il soit nécessaire d’aborder la question de la date de découverte de ces non-conformités discutée par la société [N] & BROAD PROMOTION 5 que l’immeuble était définitivement achevé au sens de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation à la date du 27 janvier 2020.

Conformément aux stipulations contractuelles, la société [N] & BROAD PROMOTION 5 devait livrer l’ouvrage au plus tard au dernier trimestre 2018.

La société [N] & BROAD PROMOTION 5 ne justifie d’aucun cas de force majeure, faute de l’acquéreur ou fait d’un tiers présentant les caractères de la force majeure permettant de justifier ce retard.

La société [N] & BROAD PROMOTION 5 a donc manqué à son obligation de délivrance et engagé sa responsabilité à l’égard de Madame [T] [P].

— Sur la garantie de la compagnie ALLIANZ IARD

Madame [T] [P] recherche la garantie de la compagnie ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur responsabilité décennale et civile de la société CIOBELEC en charge du lot électricité.

Les conclusions de Madame [T] [P] sont particulièrement laconiques sur cette prétention mais il peut être compris que cette dernière considère la société CIOBELEC en partie responsable du retard de livraison compte tenu des non-conformités affectant ses travaux.

La société CIOBELEC était assurée au jour de l’ouverture du chantier auprès de la compagnie ALLIANZ IARD selon police n°57967857.

Il a été jugé ci-dessus que les travaux effectués par la société CIOBELEC étaient affectés de non-conformités au niveau du circuit de la plaque de cuisson et de l’installation à la terre.

Néanmoins, il a également été jugé que ces non-conformités ne rendaient pas l’ouvrage impropre à sa destination et que, par conséquent, Madame [T] [P] était mal fondée à refuser la prise de possession des lieux pour ces motifs.

Par conséquent, Madame [T] [P] sollicitant la condamnation de la compagnie ALLIANZ IARD au titre du préjudice de jouissance découlant de l’impossibilité de prendre possession des lieux sera nécessairement déboutée de cette prétention.

— Sur le préjudice

Madame [T] [P] a été privée de la jouissance de l’immeuble objet du contrat du 1er janvier 2019 au 27 janvier 2020.

Madame [T] [P] procède à un calcul de son préjudice en se fondant sur le mode de calcul appliqué aux pénalités de retard de livraison dans les contrats de construction de maison individuelle en retenant un montant de 1/3000ème du prix d’achat par jour de retard.

Un tel mode de calcul du préjudice de jouissance, compte tenu de son caractère forfaitaire, ne saurait être retenu.

Il sera retenu un préjudice de jouissance évalué sur une base de 1 400 euros mensuels compte tenu de la nature du bien à savoir une maison d’habitation avec jardin située à [Localité 8].

Le préjudice de jouissance de Madame [T] [P] sera ainsi fixé à la somme de 18 200 euros.

La société [N] & BROAD PROMOTION 5 sera condamnée à payer à Madame [T] [P] la somme de 18 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande indemnitaire au titre des travaux de reprise

Il sera rappelé que l’essentiel des demandes formées par Madame [T] [P] à ce titre ont été déclarées irrecevables en raison de la forclusion de son action.

Madame [T] [P] sollicite par ailleurs une indemnisation au titre du désordre portant sur le développement de moisissures sur les parois du local technique.

L’expert a effectivement constaté à l’occasion de la réunion d’expertise du 20 février 2023 le développement important de moisissures sur les parois du local technique contenant le ballon thermodynamique.

Néanmoins, l’expert indique que ce désordre est apparu courant octobre 2022.

Il explique que concomitamment à un abaissement important de la température dans le logement non chauffé, le local technique contenant le ballon d’eau chaude est resté fermé emprisonnant l’air chaud et qu’ainsi un phénomène de condensation s’est produit sur les murs froids à l’origine du développement des moisissures.

Ce désordre ne trouve donc pas sa cause dans une non-conformité ou une malfaçon mais résulte de l’absence d’occupation des lieux.

Or, cette absence d’occupation résulte du choix de Madame [T] [P] de refuser la prise de possession du bien alors qu’au mois d’octobre 2022, date d’apparition du désordre, celui-ci était achevé.

En conséquence, à défaut de lien entre ce désordre et un éventuel manquement de la société [N] & BROAD PROMOTION 5 ou de la société CIOBELEC à leurs obligations, Madame [T] [P] sera nécessairement déboutée de cette demande.

Sur la demande indemnitaire au titre des frais d’électricité

Madame [T] [P] sollicite la condamnation solidaire de la société [N] & BROAD PROMOTION 5 et de la compagnie ALLIANZ IARD en qualité d’assureur de la société CIOBELEC à lui payer la somme de 530 euros au titre des frais d’électricité qu’elle déclare avoir été contrainte d’exposer en vain n’ayant pu prendre possession des lieux.

Cependant, les factures produites aux débats portent sur la période postérieure au 11 avril 2020.

Il a été jugé ci-dessus que l’ouvrage était achevé au 27 janvier 2020 et que le refus de Madame [T] [P] d’en prendre possession était illégitime.

En conséquence, à défaut de lien entre ces débours et un éventuel manquement de la société [N] & BROAD PROMOTION 5 ou de la société CIOBELEC à leurs obligations, Madame [T] [P] sera nécessairement déboutée de cette demande.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice moral

Madame [T] [P] forme une demande de condamnation au titre de son préjudice moral à l’encontre de la société [N] & BROAD PROMOTION 5 et de la compagnie ALLIANZ IARD en qualité d’assureur de la société CIOBELEC.

Au soutien de cette prétention Madame [T] [P] fait valoir que “les assertions mensongères répétées de la société [N] & BROAD PROMOTION 5 concernant la levée des réserves, les retards rencontrés dans le processus de livraison, les déplacements fréquents sur les lieux en raison de l’état de la maison ont eu sur elle un impact émotionnel” ayant conduit au développement d’un syndrome anxiodépressif.

Il est produit un certificat médical du docteur [B] attestant du suivi de Madame [T] [P] pour syndrome anxiodépressif depuis 2021.

Il est indéniable que le manquement de la société [N] & BROAD PROMOTION 5 à son obligation de délivrance au terme convenu, a conduit Madame [T] [P] à de nombreuses démarches liées notamment à l’impossibilité d’emménager.

Celles-ci sont à l’origine de troubles et tracas permettant de caractériser un préjudice moral.

Celui-ci sera justement réparé par l’octroi d’une somme de 1 500 euros.

Néanmoins, comme évoqué ci-dessus, ce préjudice moral ne trouve pas sa source dans un manquement imputable à la société CIOBELEC.

La garantie de la compagnie ALLIANZ IARD ne peut donc être mobilisée.

En conséquence, Madame [T] [P] sera déboutée de sa demande à l’encontre de la compagnie ALLIANZ IARD.

La société [N] & BROAD PROMOTION 5 sera condamnée à payer à Madame [T] [P] la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil et Madame [T] [P] sera déboutée du surplus de ses demandes.

Sur les recours formés par la société [N] & BROAD PROMOTION 5

La société [N] & BROAD PROMOTION 5 forme une demande en paiement de la somme de 720 euros au titre du coût de mise en conformité de l’installation électrique à l’encontre de la compagnie ALLIANZ IARD en qualité d’assureur de la société CIOBELEC en charge du lot électricité.

Il ressort des opérations d’expertise que la réception des travaux entre la société [N] & BROAD PROMOTION 5 et les entreprises chargées des différents lots est intervenue le 02 septembre 2019.

Il a été établi l’existence de non-conformités électriques affectant le réseau de la plaque de cuisson et l’installation à la terre.

Ces non-conformités sont imputables à la société CIOBELEC qui a commis une faute dans l’exécution de ses travaux.

S’agissant de dommages intermédiaires puisque apparus après réception et ne revêtant pas une nature décennale, la responsabilité de la société CIOBELEC se trouve engagée à l’égard de la société [N] & BROAD PROMOTION 5 sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun de l’article 1231-1 du code civil.

L’expert a chiffré à la somme de 720 euros le coût des travaux de reprise selon devis de l’entreprise Patrice Elec, somme payée par la société [N] & BROAD PROMOTION 5 à Madame [T] [P] le 07 février 2024.

N° RG 24/03786 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZBEH

La compagnie ALLIANZ IARD s’oppose à la mobilisation de sa garantie faisant valoir que le dommage ne relève d’aucune garantie couverte par la police d’assurance souscrite par la société CIOBELEC sachant que la police prévoit 5 garanties différentes.

Malgré les contestations de la compagnie ALLIANZ IARD, la société [N] & BROAD PROMOTION 5 ne précise nullement la nature de la garantie qu’elle estime devoir être mobilisée.

En tout état de cause, la garantie E prévue à la police portant sur les dommages intermédiaires couvre “les dommages matériels affectant l’ouvrage”.

Or, comme le souligne la compagnie ALLIANZ IARD les dommages matériels sont définis dans la police comme “toute détérioration ou destruction d’une chose ou d’une substance” ce qui n’est manifestement pas le cas en l’espèce s’agissant de non-conformités n’ayant entraîné aucune atteinte à l’ouvrage.

A défaut, de rapporter la preuve d’une garantie mobilisable, la société [N] & BROAD PROMOTION 5 sera déboutée de sa demande en paiement à l’encontre de la compagnie ALLIANZ IARD.

La société [N] & BROAD PROMOTION 5 forme également une demande de garantie et de relevé indemne à l’égard de la compagnie ALLIANZ IARD en qualité d’assureur de la société CIOBELEC des condamnations mises à sa charge au titre des préjudices moral et de jouissance, des frais de consommation électrique.

Il a été jugé ci-dessus que la société CIOBELEC ne porte aucune part de responsabilité dans les manquements ayant justifié l’octroi de dommages et intérêts au titre des préjudices moral et de jouissance au bénéfice de Madame [T] [G].

En conséquence, la société [N] & BROAD PROMOTION 5 sera déboutée de son recours à l’encontre de la compagnie ALLIANZ IARD.

Enfin, la société [N] & BROAD PROMOTION 5 sollicite la garantie de son assureur, la compagnie MSIG INSURANCE EUROPE AG, de toutes condamnations prononcées à son encontre résultant des non-conformités électriques relevées par le sapiteur et notamment des préjudices de jouissance et moral.

Il a été jugé ci-dessus que les non-conformités électriques imputables à la société CIOBELEC n’ont pas été à l’origine des préjudices moraux et de jouissance subis par Madame [T] [G] objets des condamnations prononcées.

En conséquence la demande de la société [N] & BROAD PROMOTION 5 à ce titre est sans objet.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [N] & BROAD PROMOTION 5 succombant à titre principal sera condamné aux dépens comprenant les dépens de l’instance en référé et le coût de l’expertise de Monsieur [L].

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il apparaît équitable de condamner la société [N] & BROAD PROMOTION 5 à payer à Madame [T] [P] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de laisser aux autres parties la charge de leurs frais irrépétibles.

L’exécution provisoire qui assortit la présente décision de plein droit apparaissant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevables les demandes de Madame [T] [P] au titre des travaux de reprise portant sur la peinture de l’entrée, le dysfonctionnement de la porte de placard et le déplacement du robinet extérieur.

Déboute Madame [T] [P] du surplus de sa demande au titre des travaux de reprise.

Déboute Madame [T] [P] de sa demande au titre des frais d’électricité.

Condamne la société [N] & BROAD PROMOTION 5 à payer à Madame [T] [P] la somme de 18 200 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Condamne la société [N] & BROAD PROMOTION 5 à payer à Madame [T] [P] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision

Déboute la société [N] & BROAD PROMOTION de sa demande en paiement formée à l’encontre de la compagnie ALLIANZ IARD.

Déboute la société [N] & BROAD PROMOTION 5 de sa demande de garantie et de relevé indemne formée à l’encontre de la compagnie ALLIANZ IARD.

Déboute la société [N] & BROAD PROMOTION 5 de sa demande en garantie formée contre la compagnie MSIG INSURANCE EUROPE AG.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Condamne la société [N] & BROAD PROMOTION 5 à payer à Madame [T] [P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [N] & BROAD PROMOTION 5 aux dépens comprenant les dépens de l’instance en référé et le coût de l’expertise de Monsieur [L].

Rappelle l’exécution provisoire de droit.

La présente décision est signée par Monsieur PETEAU, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT