COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 1] » c/ Société SCI MANGO

N° 26/

Du 29 Mai 2026

4ème Chambre civile

N° RG 25/04406 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q3TV

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt neuf Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffière

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 29 Mai 2026 , par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Mai 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 1] » Pris en la personne de son syndic en exercice,

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Société SCI MANGO, Prise en la personne de son représentant légal

c/o CENTRAZUR, [Adresse 3]

[Localité 2]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Mango est propriétaire du lot n 430 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] à [Localité 2].

Par lettre du 5 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure de payer la somme de 7.573,84 euros de charges de copropriété dues au 2 septembre 2025.

Cette mise en demeure étant resté vaine, par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] à [Localité 2] a fait assigner la société Mango aux fins d’obtenir la condamnation à lui payer les sommes suivantes :

10.040,17 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,les frais de relance et de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, le détail des dépenses de la copropriété pour la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, l’état financier après répartition pour cette exercice, les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels pour les périodes concernées, les appels de fonds et les appels de fonds travaux ainsi qu’un décompte de sa créance arrêtée à la somme de 10.040,17 euros au 5 septembre 2025. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que si la détermination du caractère nécessaire des frais relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, les frais de transmission du dossier à l’avocat, de suivi de contentieux et de remise du dossier à l’huissier de justice peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Il soutient que ce n’est que par la faute de la défenderesse que le syndic a rémunéré un salarié spécifiquement dédié au contentieux et que s’ils ne sont pas imputés exclusivement à cette copropriétaire défaillante, ils seront payés par la collectivité. Il fait valoir enfin que la carence de la défenderesse lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement, en le privant de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, la société Mango n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 mars 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » produit :

le relevé de propriété démontrant que la société Mango est propriétaire du lot de copropriété n 430,le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2025 au 31/03/2026,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2025 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2026 au 31/03/2027,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à la société Mango,l’état des dépenses au 31/03/2025l’état financier après répartition au 31/03/2025,une mise en demeure de payer la somme de 7.573,84 euros de charges de copropriété dues au 2 septembre 2025, adressée à la société Mango par lettre du 5 septembre 2025,un relevé de compte débiteur de la somme de 10.040,17 euros au 1er octobre 2025.

Toutefois, la somme de 10.040,17 euros n’est pas constituée exclusivement de provisions exigibles et de charges courantes ou pour travaux mais comprend :

des frais de mise en demeure d’un montant de 36 euros le 27/05/2025,des frais de conciliation d’un montant de 42 euros le 01/07/2025,des frais de mise au contentieux d’un montant de 290 euros le 02/09/2025,

le tout pour un montant total de 368 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de relance, de mise au contentieux ou de transmission du dossier à l’avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, les frais d’une mise en demeure d’un montant de 36 euros seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires à hauteur de 9.708,17 euros, comptes arrêtés au 1er octobre 2025, que la société Mango sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 7.573,84 euros à compter du 5 septembre 2025, date de la mise en demeure, et sur la totalité à compter de l’assignation du 26 novembre 2025, qui seront capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que la société Mango s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges, de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes indispensable à l’entretien de l’immeuble.

Il lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant et de l’ancienneté de la dette, à la somme de 500 euros.

Par conséquent, la société Mango sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 500 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, la société Mango sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société Mango à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 9.708,17 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er octobre 2025, avec les intérêts au taux légal calculés sur la somme de 7.573,84 euros à compter du 5 septembre 2025et sur la totalité à compter du 26 novembre 2025;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE la société Mango à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 500 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société Mango à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

CONDAMNE la société Mango aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT