COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 26/00658 – N° Portalis DBWR-W-B7K-REIS

du 05 Mai 2026

affaire : [V] [I]

c/ [F] [G], [C] [G]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Aziza ABOU EL HAJA

M^e Aurélie FRANCESCONI

UMEDCAAP

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE CINQ MAI À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 17 Avril 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Monsieur [V] [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Aziza ABOU EL HAJA, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Madame [F] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Aurélie FRANCESCONI, avocat au barreau de NICE

Madame [C] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Aurélie FRANCESCONI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 28 Avril 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026, prorogé au 5 Mai 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [I] est propriétaire d’un local commercial situé en rez-de-chaussée au sein de la copropriété « [Adresse 3] » située [Adresse 4] – [Adresse 5] à [Localité 5], lot 89.

Mesdames [F] et [C] [G] sont quant à elles propriétaires d’un autre local commercial situé en rez-de-chaussée au sein de la copropriété « [Adresse 3] » située [Adresse 4] – [Adresse 5] à [Localité 5], lot 88.

Les deux lots constituant les locaux commerciaux sont issus d’une division d’un lot unique intervenu suivant acte notarié le 10 février 2012.

Par requête en date du 21 avril 2026, Monsieur [V] [I] a sollicité l’autorisation d’assigner en référé d’heure à heure Mesdames [F] et [C] [G].

Suivant ordonnance en date du 22 avril 2026 cette autorisation lui a été délivrée pour l’audience du 28 avril 2026 à 9 heures.

Par exploit de commissaire de justice du 23 avril 2026, Monsieur [V] [I] ont assigné Mesdames [F] et [C] [G] en référé aux fins de rétablir l’accès à leurs propriétés respectives.

L’affaire a été retenue à l’audience du 28 avril 2026.

Aux termes de ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, Monsieur [V] [I] sollicite :

— la condamnation de Mesdames [F] et [C] [G] à rétablir immédiatement l’alimentation en eau du local commercial du lot n°89, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,

— l’autorisation d’accéder à la vanne ou aux installations concernées, y compris par un tiers mandaté (serrurier, plombier) aux frais avancés de Mesdames [G] aux fins de rétablissement de l’alimentation en eau,

— la condamnation de Mesdames [F] et [C] [G] au paiement d’une somme de 5000 € à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice professionnel et de jouissance depuis le 25 novembre 2025,

— de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles,

— la condamnation de Mesdames [F] et [C] [G] aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il expose que l’alimentation en eau de son local commercial dépend d’une vanne située dans le local de Mesdames [G] en raison de la configuration historique desdits locaux commerciaux qui, à l’origine, n’étaient qu’un lot unique et que celles-ci ont brutalement coupé l’alimentation du local dépendant du lot n°88 et par suite celle du lot n°89.

Aux termes de leurs écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, Mesdames [F] et [C] [G] demandent de :

— juger qu’elles ont fait couper l’alimentation en eau du local dont elles sont copropriétaires, partie privative inoccupée depuis la date du 7 juillet 2025,

— juger qu’elles tentent de faire régulariser la situation depuis l’année 2022 et à tout le moins, depuis la LRAR du 30 avril 2024 envoyée à Monsieur [I] suite aux préconisations de la Société ISTA,

— juger que l’entreprise ISTA spécialisée dans l’individualisation des consommations d’eau dans les bâtiments collectifs a préconisé l’intervention d’un plombier aux frais de Monsieur [V] [I], aux fins de création d’une arrivée d’eau dans son local depuis la colonne principale de l’immeuble,

— juger qu’elles invitent amiablement Monsieur [V] [I], depuis 2022, à se mettre en conformité et que ce dernier n’a jamais daigné faire le nécessaire ni même de répondre à leurs sollicitations jusqu’à la coupure de l’eau,

— juger que Monsieur [V] [I] n’a diligenté aucune mesure nécessaire à faire cesser son trouble,

— juger la mauvaise foi de Monsieur [V] [I],

— juger qu’elles n’ont méconnu aucune norme juridique obligatoire de nature à caractériser l’illicéité du trouble au sens de l’article 835 du code de procédure civile,

— juger qu’elles étaient tenues contractuellement avec leur assureur GENERALI de couper l’alimentation en eau de leur local inoccupé depuis plus de 6 semaines,

— juger que l’éventuel trouble subi par Monsieur [V] [I] n’est que la conséquence de son absence de régularisation de la non-conformité du local dont il est propriétaire malgré les multiples demandes amiables formulées,

— juger que le raccordement du local de Monsieur [V] [I] doit être réalisé en partie commune de l’immeuble dont les éventuelles difficultés ne peuvent relever que de son rapport contractuel avec le Syndicat des copropriétaires,

— juger que le trouble n’est pas manifestement illicite en l’absence d’une quelconque violation de leur part d’une norme juridique obligatoire,

— juger qu’il existe de graves contestations sérieuses tenant à l’absence d’illicéité du trouble, à l’absence du moindre commencement de preuve permettant de chiffrer les prétendus préjudices,

En conséquence,

— débouter purement et simplement Monsieur [V] [I] de l’ensemble de ses demandes,

Reconventionnellement,

— juger qu’elles subissent, de très longue date, un empiètement sur leur partie privative, lequel constitue une atteinte à leur propriété privée,

— juger que cet empiètement est caractérisé et constitué par le piquage de la colonne privative d’alimentation en eau du local [G], afin d’alimenter le local voisin propriété de Monsieur [V] [I],

— condamner Monsieur [V] [I], sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à procéder ou faire procéder au retrait de l’installation illégale qui consiste au piquage de la colonne privative d’arrivée d’eau du local voisin leur appartenant,

— condamner Monsieur [V] [I] à verser à Madame [F] [G] la somme provisionnelle de 3.000 € à valoir sur la réparation du préjudice moral subi,

— condamner Monsieur [V] [I] à verser à Madame [C] [G] la somme provisionnelle de 3.000 € à valoir sur la réparation du préjudice moral subi,

— condamner Monsieur [V] [I] à verser à Madame [F] [G] la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [V] [I] à verser à Madame [C] [G] la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [V] [I] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Elles exposent avoir sollicité Monsieur [I], à de nombreuses reprises, afin qu’il procède à une installation conforme, le défalcateur installé depuis plusieurs années ne répondant pas aux critères de légalité quant à l’individualisation des compteurs d’eau et qu’en raison de l’inoccupation de leur propre local, elles ont procédé à la coupure de la vanne d’alimentation.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026, prorogé au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « donner acte » ou « juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur l’existence du trouble manifestement illicite

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En application de l’article 93 de la loi 2000-1208 en date du 13 décembre 2000, tout service public de distribution d’eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau à l’intérieur des immeubles collectifs à usage principal d’habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande.

La souscription d’un contrat individuel avec le service public de distribution d’eau s’impose alors à tout occupant pour bénéficier de la fourniture d’eau. Ce contrat ne concerne pas la fourniture d’eau chaude sanitaire.

Le propriétaire qui a formulé la demande prend en charge les études et les travaux nécessaires à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau, notamment la mise en conformité des installations aux prescriptions du code de la santé publique et la pose de compteurs d’eau.

En l’espèce, s’il résulte tant de l’acte de division établi le 10 février 2012, que de la promesse d’achat au profit de Monsieur [V] [I] en date du 18 août 2022, qu’il n’est pas fait état d’une quelconque obligation ou servitude s’agissant de l’alimentation en eau de l’une ou l’autre des parties, pas plus que les actes n’apportent de précisions sur ce point.

En raison de leur connaissance de l’existence d’un défalcateur au profit de Monsieur [V] [I] lui permettant de procéder au règlement de sa consommation d’eau, les défenderesses, qui par ailleurs ne contestent pas avoir procédé volontairement à la coupure de la vanne d’alimentation d’eau, ne pouvaient ignorer porter atteinte au droit de propriété du demandeur.

Toutefois, force est de constater que le demandeur a eu connaissance des conclusions de la société ISTA qui, dans un mail en date du 2 mai 2025 adressé à la copropriété, fait état de la problématique de « piquage » avec sous comptage, en en rappelant l’illicéité et en précisant en outre la nécessité de créer une arrivée d’eau indépendante à partir de la colonne principale.

Il résulte en effet du courrier adressé par le demandeur à Madame [F] [G], en date du 26 novembre 2025, qu’il fait état du piquage illégal de l’alimentation en eau de son local et de la nécessité de « rendre légal tout le système d’acheminement de l’eau », la vanne principale d’eau se situant au 1er étage et acceptant de participer aux frais que ces travaux pourraient engendrer.

Or, Monsieur [I], qui a manifestement une bonne connaissance des installations existantes d’une part, en raison d’une occupation des lieux en qualité de locataire dans un premier temps puis de propriétaire depuis août 2022, et de la nécessité de procéder à des travaux de raccordement à la colonne principale d’autre part, ne démontre pas qu’il a sollicité l’autorisation de réaliser ces travaux auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pas plus qu’il n’a procédé à des diligences visant notamment à la réalisation de devis ou d’études.

De plus, Monsieur [I] qui fait état d’une urgence à voir l’alimentation en eau rétablie, coupée depuis le 25 novembre 2025, et d’un préjudice professionnel dans l’exercice de son activité, n’a saisi la juridiction que plus de quatre mois après ladite coupure.

Il résulte de la lecture de ces éléments que si Mesdames [G] ont certes porté atteinte au droit de propriété de Monsieur [I], en procédant à une interruption brutale de l’alimentation en eau, ce qu’il convient de faire cesser, Monsieur [I], quant à lui doit impérativement et de son côté, entamer les démarches utiles et pertinentes visant à faire cesser l’installation illégale qui procède du piquage de l’alimentation en eau sur la colonne privative de Mesdames [G] et cesser de se retrancher sur la responsabilité éventuelle de ses auteurs.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [I] visant au rétablissement immédiat de l’alimentation en eau de son local commercial et ce, sous astreinte de 10 € par jour de retard à compter de la signification de la présente.

Par ailleurs, si les questions d’un éventuel empiètement ou des responsabilités éventuellement encourues s’agissant de l’installation de l’alimentation en eau des locaux commerciaux, ne relèvent pas, avec l’évidence requise en la matière, de l’office juridictionnel du juge des référés, il convient néanmoins de faire droit à la demande de Mesdames [G] visant à la condamnation de Monsieur [I] à la réalisation des travaux nécessaires visant au retrait de son installation illégale et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de la présente.

Par ailleurs et au regard de la situation des parties, d’un conflit déjà exacerbé entre elles, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes provisionnelles présentées par chacune d’elles au titre des préjudices subis.

Sur la médiation

Aux termes des dispositions de l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifiée par l’article 3 de la loi du 23 mars 2019, le juge peut, en tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne.

Le médiateur désigné informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige, au regard de leurs qualités de voisins et des nécessaires relations ayant vocation à perdurer, et afin de permettre une communication sécurisée, il convient d’enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur.

Dans l’hypothèse où celles-ci donneraient leur accord sur le principe d’une médiation judiciaire, il appartiendra au médiateur ayant recueilli cet accord de procéder à la mesure de médiation, conformément aux termes du dispositif de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes

Compte tenu de la nature de la procédure et de l’état d’avancement de l’affaire, chaque partie conservera la charge de ses dépens et il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon ordonnance contradictoire et en premier ressort, assortie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS le rétablissement immédiat de l’alimentation en eau du local commercial appartenant à Monsieur [V] [I] situé en rez-de-chaussée au sein de la copropriété « [Adresse 3] » située [Adresse 4] – [Adresse 5] à [Localité 5], lot 89, par Mesdames [F] et [C] [G] et ce, sous astreinte de 10 € par jour de retard à compter de la signification de la présente ;

CONDAMNONS Monsieur [I] à la réalisation des travaux nécessaires visant au retrait de l’installation illégale consistant en un piquage de l’alimentation en eau sur la colonne privative de Mesdames [C] et [L] [G], au sein de leur local commercial situé en rez-de-chaussée au sein de la copropriété « [Adresse 3] » située [Adresse 4] – [Adresse 5] à [Localité 5], lot 88, et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ;

ENJOIGNONS aux parties de rencontrer le médiateur qui sera désigné par l’UMEDCAAP ;

DISONS que le médiateur désigné prendra directement contact avec les parties et leurs avocats pour organiser cette rencontre ;

RAPPELONS que la présence de toutes les parties à cette réunion est OBLIGATOIRE, en application des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifié par l’article 3 de la loi du 23 mars 2019 ; la présence des conseils étant recommandée ;

RAPPELONS que la séance d’information est gratuite ;

DISONS que si l’accord des parties à une mesure de médiation est recueilli en l’absence des avocats ceux-ci en seront informés par le médiateur ;

Dans l’hypothèse où toutes les parties donneraient leur accord à la médiation ainsi proposée, le médiateur ayant procédé à la réunion d’information, aura alors pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose ; il commencera les opérations de médiation dès la consignation de la provision ci-après fixée;

FIXONS la durée de la médiation à trois mois, à compter de la première réunion de médiation ;

DISONS que la durée de la médiation pourra, le cas échéant, être prorogée, avec l’accord des parties, pour une période maximum de trois mois, à la demande du médiateur ;

FIXONS la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 800 euros ;

DISONS que les parties devront verser chacune 400 euros directement entre les mains du médiateur au plus tard lors de la première réunion ;

DISONS que le médiateur devra immédiatement aviser le juge de l’absence de mise en œuvre de cette mesure, ou de son interruption, et tenir le juge informé des difficultés éventuellement rencontrées dans l’exercice de sa mission ;

DISONS qu’à l’expiration de sa mission, le médiateur devra informer le juge de ce que les parties sont parvenues ou non à trouver une solution au litige qui les oppose ;

DISONS que le rapport de mission, qui ne fera pas mention des propositions transactionnelles éventuellement avancées par l’une ou l’autre des parties, sera remis au greffe, ainsi qu’à chacune des parties, avant le 2 octobre 2026 ;

DISONS que, sur requête conjointe ou sur la demande de la partie la plus diligente, le juge pourra de nouveau être saisi pour statuer de toutes difficultés nées de l’exécution de la présente décision ;

DISONS qu’en cas d’accord, les parties pourront nous saisir à tout moment pour faire homologuer ledit accord par voie judiciaire ;

DISONS qu’à tous les stades, le médiateur communiquera avec le juge et son greffe sur la boîte mail structurelle dédiée : [Courriel 1] en précisant le n° de RG ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS chaque partie à supporter ses dépens.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS