Tribunal Judiciaire de Nice, 2e chambre civile, 19 mars 2026, n° 23/02055

TJ Nice 19 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 2e ch. civ., 19 mars 2026, n° 23/02055
Numéro(s) :	23/02055
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	31 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATISRobin EVRARD
Parties :	S.C.I. AUBEPINES c/ S.A.S. GAMBETTA DEVELOPPEMENT

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT :, [M], [A],, [Y], [E] épouse, [A], S.C.I. AUBEPINES,, [X], [F] veuve, [W],, [J], [D] c/ S.A.S. GAMBETTA DEVELOPPEMENT

MINUTE N°

Du 19 Mars 2026

2ème Chambre civile

N° RG 23/02055 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O5NB

Grosse délivrée à

M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS

expédition délivrée à

M^e Robin EVRARD

le 19 Mars 2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

dix neuf Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 17 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Mars 2026 après prorogation, signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur, [M], [A],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représenté par M^e Robin EVRARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame, [Y], [E] épouse, [A],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e Robin EVRARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.I. AUBEPINES,

[Adresse 2],

[Localité 1]

représentée par M^e Robin EVRARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame, [X], [F] veuve, [W],

[Adresse 3],

[Localité 1]

représentée par M^e Robin EVRARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur, [J], [D],

[Adresse 4],

[Adresse 4]

représenté par M^e Robin EVRARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.S. GAMBETTA DEVELOPPEMENT,

[Adresse 5],

[Adresse 5]

représentée par M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’exploit du commissaire de justice en date du 24 mai 2023 aux termes duquel Monsieur, [M], [A], Madame, [Y], [E] épouse, [A], la SCI AUBEPINES, Madame, [X], [F] veuve, [W] et Maître, [J], [D] ont fait assigner la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT venant aux droits par fusion-absorption de la SAS GAMBETTA PROMOTION prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal de céans ;

Vu les dernières conclusions ( RPVA 3 mars 2025 ) aux termes desquelles Monsieur, [M], [A], Madame, [Y], [E] épouse, [A], la SCI AUBEPINES, Madame, [X], [F] veuve, [W] et Maître, [J], [D] sollicitent au visa des articles 1124 et suivants du Code Civil,de l’article 1217 du code civil, de :

— leur voir donner acte de ce que Monsieur, [M], [A],Madame, [Y], [E] épouse, [A], Madame, [X], [F] veuve, [W] et Maître, [J], [D] se désistent de leurs demandes contre la Société GAMBETTA DEVELOPPEMENT, sous réserve d’acquiescement par celle-ci et voir déclarer que les parties concernées conserveront à leurs charges leurs frais et dépens respectifs exposés dans la présente instance,

— voir condamner la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT à payer à la SCI AUBEPINES la somme de 98.750€ au titre de l’indemnité d’immobilisation ,

— voir débouter la SAS GAMBETTA DEVELIPPEMENT de toutes ses demandes contraires ;

— voir condamner la société requise aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu’au paiement au profit de la SCI LES AUBEPINES d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions (RPVA 27 novembre 2025) aux termes desquelles la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT sollicite, au visa des articles 1124 et suivants du Code Civil

de l’article 1217 du Code Civil, vu les actes de vente du 16/10/2024, s 'agissant des demandes des époux, [A], de Madame, [W] et de Maître, [D] de:

— lui voir donner acte de ce qu’elle accepte purement et simplement le désistement de leurs demandes par les époux, [A], Madame, [F] veuve, [W], et Maitre, [D], chaque partie conservant à sa charge les frais exposés pour la défense de ses intérêts,

— voir juger lesdits désistements parfaits,

Vu la promesse en date du 03 décembre 2020,

— voir débouter la SCI LES AUBEPINES de l’ensemble de ses demandes,

En toutes hypothèses,

— voir débouter la SCI LES AUBEPINES de sa demande tendant à voir assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire,

— voir condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000, 00 €, outre les entiers dépens de l’instance ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2025 avec effet différé au 28 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement partiel

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Selon l’article 395, alinéa premier, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

En l’espèce, Monsieur, [M], [A], Madame, [Y], [E] épouse, [A], Madame, [X], [F] veuve, [W] et Maître, [J], [D] se désistent de leurs demandes.

La SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT a accepté ce désistement partiel d’instance de Monsieur, [M], [A], Madame, [Y], [E] épouse, [A], Madame, [X], [F] veuve, [W] et Maître, [J], [D] qui est donc parfait.

Il convient en conséquent de prendre acte du désistement d’instance partiel de Monsieur, [M], [A] ,Madame, [Y], [E] épouse, [A], Madame, [X], [F] veuve, [W] et Maître, [J], [D] à l’égard de la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT, de le déclarer parfait et de constater l’extinction de l’instance entre ces parties.

Monsieur, [M], [A], Madame, [Y], [E] épouse, [A], Madame, [X], [F] veuve, [W] et Maître, [J], [D], sauf meilleur accord entre les parties, conserveront la charge des dépens de l’instance partiellement éteinte.

Sur le fond

La SCI LES AUBEPINES soutient que la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT, en sa qualité de société absorbante de la SAS GAMBETTA PROMOTION lui est redevable d’une indemnité d’immobilisation

Elle expose avoir contracté une promesse de vente avec la SAS GAMBETTA PROMOTION le 3décembre 2020 et avoir respecté ses engagements consistant à lui réserver ses biens

immobiliers.

Elle soutient que les obligations incombant au bénéficiaire d’une promesse, sont indépendantes des engagements qui profitent au promettant, que la caution bancaire ne constitue qu’un avantage destiné au promettant, lui assurant le paiement de l’indemnité d’immobilisation, que la caducité de la caution n’a aucune incidence sur la validité de la promesse.

Elle fait valoir qu’alors que l’ensemble des conditions suspensives avaient été remplies par la SAS GAMBETTA PROMOTION, elle s’est abstenue de lever l’option, que la caution ne profite qu’au promettant et que durant le délai accordé à la SAS pour opter, le bien était immobilisé , qu’elle est donc bien fondée à solliciter l’indemnité d’immobilisation de son bien.

En réponse, la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT fait valoir que la SCI LES AUBEPINES est seule responsable de son préjudice, que dans la promesse en date du 03 décembre 2020, elle a proposé un prix d’achat à la SCI LES AUBEPINES de l.975.000,00 €, que ce prix a été ramené dans sa proposition du 10 janvier 2023 à la somme de 1.500.000,00 €, que la SCI LES AUBEPINES a finalement cédé ses parcelles à la SCCV, [Adresse 2] à un prix largement inférieur, puisqu’elle a accepté de lui revendre lesdites parcelles à la somme de 1.425.000, 000 €.

Elle fait valoir que dans la promesse en date du 03 décembre 2020, liant les parties, elle a respecté son obligation de consigner une somme au titre de la clause d’immobilisation en fournissant une caution bancaire de la CEGC, que les cautions fournies le 16 mars 2021 étaient valables jusqu’à la date de réitération de l’acte augmentée de deux mois soit le 15 novembre 2022, que passé la date d’ expiration, le cautionnement devenait automatiquement et de plein droit caduc, qu’ aucune demande de paiement s 'y référant ne peut aboutir, pour quelque cause ou motif que ce soit.

Elle soutient qu’en laissant la caution devenir caduque, les requérants n’ont pas satisfait à leurs obligations contractuelles, qu’ils ont accepté qu’à la clause d’immobilisation se substitue une caution bancaire, qu’il leur appartenait d’actionner celle-ci dans les délais contractuellement prévus.

Elle fait valoir que le prononcé de l’exécution provisoire ne se justifie pas.

L’article 1124, alinéa 1er, du code civil énonce que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel le promettant donne son consentement à la vente tandis que le bénéficiaire dispose d’une option : la faculté de contracter ou non . Le consentement du promettant est irrévocable.Ainsi le promettant a l’obligation de maintenir son consentement à la vente et d’être de bonne foi durant le délai laissé au bénéficiaire pour opter. Il est constant que le délai de réalisation d’une promesse de vente peut être prorogé par les parties, expressément ou tacitement, sans formalités, lorsque la prorogation ne porte pas atteinte aux éléments fondamentaux de la promesse elle-même.

La prorogation tacite du délai fixé par la promesse de vente peut résulter du comportement des parties démontrant leur volonté non équivoque de poursuivre l’exécution du contrat.

En l’espèce, la SCI LES AUBEPINES a, le 3 décembre 2020, consenti une promesse de vente à la SAS GAMBETTA PROMOTION portant sur une propriété cadastrée section, [Cadastre 1] situé, [Adresse 2], moyennant un prix de 1 405 000 euros.

L’acte stipule que le bénéficiaire souhaite réaliser un projet immobilier d’une surface minimum de plancher de 1498 m² à usage de logements en accession libre à la propriété , qu’il va être signé postérieurement des promesses de vente portant sur les parcelles cadastrées section, [Cadastre 2] et, [Cadastre 3] , que les promesses sont liées, l’acquisition de l’une n’allant pas sans l’achat de l’autre et ce afin de permettre l’opération projetée. Il est spécifié que acquisition de l’ensemble des parcelles en pleine propriété constitue une condition essentielle et déterminante sans laquelle le bénéficiaire n’aurait pas contracté.

Il est stipulé que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant à la fin du 15 ème mois à compter de la signature de la promesse de vente à 16 heures.

Il est encore indiqué que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagné notamment du versement d’une somme correspondant au prix déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée , soit par la levée de l’option par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai suivi de la signature de l’acte authentique dans les délais visés dans la promesse.

Il est stipulé qu’en cas de carence, à savoir d’un manquement fautif par l’une des parties du fait de sa volonté ou de sa négligence à une ou plusieurs obligations contractuelles, ce manquement empêchant l’exécution de la vente en l’absence de levée d’option ou de signature de l ‘acte de vente dans le délai de réalisation, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéficie de la promesse au terme du délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir.

Il est stipulé que, de convention expresse entre les parties, la seule manifestation par le bénéficiaire de sa volonté d’acquérir n’aura pour effet que de permettre d’établir le cas échéant la carence du promettant et en conséquence ne pourra entraîner aucun transfert de la propriété de la part du promettant , ce transfert ne devant résulter que d’un acte authentique de vente

Il est convenu que les parties ont fixé le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 98750 euros, qu’elles ont décidé que l’attestation de l‘organisme de caution devra être produite au promettant au plus tard le 2 avril 2021, que l’organisme s’engage a à verser au promettant en cas de défaillance du bénéficiaire, que l’engagement de caution devra pouvoir être mis en jeu jusqu’à la date prévue pour la présente promesse au paragraphe délai majoré de deux mois .

Il est spécifié que l’indemnité sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, qu’elle sera restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé.

Il est spécifié au titre des réserves et conditions suspensives la réserve du droit de préemption, les conditions suspensives de droit commun et des conditions suspensives particulières : l’acquisition conjointe des parcelles , l’obtention d’un permis de démolir et de construire d’une surface de plancher minimum de 1498 m² l’affichage du permis de construire, le retrait du permis si non réalisation , un permis non assorti d’un diagnostic sur l’archéologie préventive ou fouille archéologique , l’absence de prescription relative à la loi sur l’eau , l’absence de surcoût suite aux sondages, l’absence de pollution du sol et du sous-sol, taxe d’aménagement et participation, absence de servitudes , la situation locative et l’ absence de condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Il est stipulé que l’ensemble des conditions suspensives devront être levées quinze jours avant le délai d’expiration de la promesse.

Le 15 février 2022 la SAS GAMBETTA a sollicité au 15 septembre 2022 un report pour réitérer par acte authentique.

La compagnie européennes de garanties et cautions indique dans un courrier du 24 janvier 2023 avoir délivré une caution de paiement d’indemnité d’immobilisation en date du 16 mars 2021, avec un engagement à échéance au 3 mai 2022 ayant fait l’objet d’un avenant fixant cette échéance au 15 novembre 2022

Par courrier adressé par LRAR distribué le 28 octobre 2022 à la société SAS GAMBETTA le conseil de la SCI AUBEPINES indique que la promesse de vente du 3 décembre 2021 ( sic) expirait le 15 septembre 2022 et sollicite le versement de l’indemnité d’immobilisation.

La SCCV du, [Adresse 2] a acquis le 12 juillet 2023 de la SCI LES AUBEPINES la parcelle, [Cadastre 4] pour un montant de 1 215 000 euros.

Par acte de vente en date du 16 octobre 2024, la SCCV, [Adresse 6] a acquis pour un montant de 1 425 000 euros la parcelle, [Cadastre 1] de la SCCV du, [Adresse 2] et par actes séparés du même jour la parcelle, [Cadastre 5] appartenant à monsieur, [A] et madame, [E] et la parcelle, [Cadastre 2] appartenant à madame, [F] veuve, [W].

Il est fait référence dans l’acte de vente entre la SCCV LES LUCIOLES et la SCCV, [Adresse 2] à un avant contrat signé le 31 juillet 2024 qui n’est pas produit aux débats.

Il n’est pas contesté que la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT n’ a pas levé l’option dans le délai imparti contractuellement soit le 30 août 2022.

Il n’est pas établi de volonté de la part de la SCI LES AUBEPINES de poursuivre les relations contractuelles dès lors qu’elle a dès le 28 octobre 2022 par l’intermédiaire de son conseil fait état de l’expiration de la promesse de vente et sollicité le versement de l’indemnité d’immobilisation.

Dès lors la promesse de vente est caduque.

La SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT s’oppose au versement de l’indemnité d’immobilisation exposant qu’au 30 août 2022 les conditions suspensives et notamment celles afférentes à l’acquisition conjointe des parcelles n’était pas réalisées.

En l’espèce, une des conditions déterminantes de la promesse, mentionnée en caractère gras dans l’acte du 3 décembre 2020 est l’acquisition des parcelles, [Cadastre 4],,[Cadastre 6] et, [Cadastre 6], également stipulée au titre des conditions suspensives.

Il est établi qu’à la date du 30 août 2022 cette conditions suspensive n’était pas réalisée, que les consorts, [A] ont conclu une nouvelle promesse d’achat cette fois avec la SCCV, [Adresse 6] le 31 juillet 2024 , comme madame, [F] veuve, [W], que la vente de leurs parcelles respectives cadastrées, [Cadastre 3] et, [Cadastre 6] a eu lieu le 16 octobre 2024 le jour de la vente de la parcelle cadastrée, [Cadastre 4] à la SCCV, [Adresse 6] par la SCCV, [Adresse 2].

Il n’est pas démontré que la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT a renoncé à cette condition suspensive dans le délai de la promesse de vente ou qu’elle a failli dans la réalisation de cette condition, dès lors qu’il n’est pas démontré de lien entre l’intervention de la SCCV CIMEZ LES LUCIOLES comme bénéficiaire de ces nouvelles promesses de ventes des 31 juillet 2024 et la non réalisation de la conditions suspensive.

Dès lors, en application des dispositions contractuelles qui disposent que dans ce cas l’indemnité d’immobilisation sera restituée au bénéficiaire, la SCI LES AUBEPINES sera déboutée de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT les frais irrépétibles de la procédure.

La SCI AUBEPINES sera condamnée à lui verser la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, succombante, sera déboutée de sa demande sur le fondement des mêmes dispositions.

La SCI LES AUBEPINES, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

PREND acte du désistement d’instance partiel de Monsieur, [M], [A] ,Madame, [Y], [E] épouse, [A], Madame, [X], [F] veuve, [W] et Maître, [J], [D] à l’égard de la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT ,

LE déclare parfait,

CONSTATE l’extinction de l’instance entre Monsieur, [M], [A] ,Madame, [Y], [E] épouse, [A], Madame, [X], [F] veuve, [W] et Maître, [J], [D] et la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT ,

DIT que Monsieur, [M], [A] ,Madame, [Y], [E] épouse, [A], Madame, [X], [F] veuve, [W] et Maître, [J], [D],sauf meilleur accord des parties conserveront la charge des dépens de l’instance partiellement éteinte,

CONSTATE la caducité de la promesse de vente du 3 décembre 2020 entre la SCI LES AUBEPINES et la SAS GAMBETTA PROMOTION,

DEBOUTE la SCI LES AUBEPINES de sa demande au titre de l’indemnité d’immobilisation,

CONDAMNE la SCI LES AUBEPINES à payer à la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI LES AUBEPINES de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI ES AUBEPINES aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

LE GREFFIER LE PRESIDENT