Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 26 mars 2026, n° 25/03347

TJ Nice 26 mars 2026

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" demandait le paiement de charges de copropriété impayées et de frais associés à la société civile immobilière Avenir 01. La défenderesse, bien que régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat, rendant la décision réputée contradictoire.

La question juridique principale portait sur la justification du montant réclamé, incluant les charges dues, les frais de recouvrement et des dommages-intérêts pour résistance abusive. Le tribunal a examiné la preuve apportée par le syndicat, notamment les procès-verbaux d'assemblées générales et les décomptes de charges.

La juridiction a condamné la SCI Avenir 01 à payer la somme de 7.930,80 euros pour charges et frais de recouvrement, 800 euros de dommages-intérêts, ainsi que les dépens et 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 26 mars 2026, n° 25/03347
Numéro(s) :	25/03347
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe NANI
Parties :	SCI AVENIR 01 c/ S.C.I., Syndicat

Texte intégral

COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro., [Adresse 1] c/ S.C.I. SCI AVENIR 01

N°26/

Du 26 Mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 25/03347 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QV3Z

Grosse délivrée à :

M^e Christophe NANI

expédition délivrée à

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt six Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Mars 2026, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » sis à, [Localité 2], [Adresse 2] poursuites et diligences en la personne de son syndic en exercice,,

[Adresse 3],

[Localité 3]

représentée par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Société dénommée « SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AVENIR 01 et par abrévation « SCI AVENIR 01 », RCS NICE, 519 922 231 00013, prise en la personne de son représentant légal en exercice,,

[Adresse 4],

[Localité 4]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Avenir 01 est propriétaire du lot n°100 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 5] à, [Localité 2].

Par jugement rendu le 16 mars 2022, le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice a condamné la société civile immobilière Avenir 01 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » la somme de 3.259,65 euros représentant ses charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2021.

Par lettre du 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » a mis en demeure la société civile immobilière Avenir 01 de payer la somme de 5.240,81 euros de charges de copropriété impayées.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » a fait délivrer à la société civile immobilière Avenir 01 un commandement de lui payer la somme principale de 7.667,59 euros de charges de copropriété dues au 3 juillet 2024 par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 5] à, [Localité 5] a fait assigner la société civile immobilière Avenir 01 aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

9.095,59 euros de charges de copropriété arrêtées au 13 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 novembre 2024, capitalisés annuellement,les frais de relance et de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, comprenant le coût du commandement de payer en date du 5 novembre 2025.

Il indique fonder sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et produire, pour justifier du principe et du montant de sa créance, le tableau de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approbatives des comptes et budgets prévisionnels, les comptes de gestion, les appels de fonds ainsi qu’un décompte des sommes restant dues au 13 août 2025. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la carence récurrente de la défenderesse à régler sa contribution aux charges lui cause un préjudice indépendant de celui généré par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, la société civile immobilière Avenir 01 n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 21 janvier 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement des charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » produit :

le relevé de propriété démontrant que la société civile immobilière Avenir 01 est propriétaire du lot de copropriété n°100,le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 avril 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mai 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

l’état des dépenses des exercices clos le 31/12/2022, et le 31/12/2023,les comptes de gestion au 31/12/2022, au 31/12/2023 et au 31/12/2024 ainsi que les budgets prévisionnels,les appels de fonds, charges et provisions adressés à la société civile immobilière Avenir 01,une mise en demeure de payer la somme de 5.240,81 euros de charges de copropriété impayées adressée à la société civile immobilière Avenir 01 par lettre du 18 mars 2024,le commandement de payer les charges de copropriété délivré le 5 novembre 2024 à la société civile immobilière Avenir 01 pour la somme principale de 7.667,59 euros,un relevé de compte débiteur de la somme de 9.095,59 euros au 13 août 2025.

Ce solde débiteur a été expurgé des sommes auxquelles la société civile immobilière Avenir 01 a déjà été condamnée à payer selon jugement du 16 mars 2022.

Toutefois, la somme de 9.095,59 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de « suivi de procédure » d’un montant de 100 euros le 16/09/2022, d’un montant de 100 euros le 13/12/2022,

des frais de « suivi du dossier transmis à l’avocat » d’un montant de 100 euros le 20/09/2023,des frais de mise en demeure d’un montant de 48 euros le 18/03/2024,des frais de relance d’un montant de 32 euros le 03/05/2024,des frais de « constitution transmis à l’huissier » d’un montant de 320 euros le 03/07/2024,des frais d’huissier d’un montant de 188,93 euros le 25/11/2024 et d’un montant de 3,86 euros le 25/11/2024,des frais de « constitution de dossier avocat » d’un montant de 320 euros le 13/08/2025,le tout pour un montant total de 1.212,79 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de « suivi de procédure », de frais de « suivi du dossier transmis à l’avocat », de frais de « constitution transmis à l’huissier » ou encore des frais de « constitution de dossier avocat » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 48 euros et les frais de commandements de payer qui sera inclus dans les dépens.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 7.930,80 euros, arrêtée au 13 août 2025, que la société civile immobilière Avenir 01 sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 7.667,59 euros à compter du commandement de payer du 5 novembre 2024 et sur la totalité à compter de l’assignation du 8 septembre 2025, capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que la société civile immobilière Avenir 01 s’abstient, de manière récurrente, de régler r sa contribution aux charges et impose, de ce fait, à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes indispensables à l’entretien et à la conservation de l’immeuble.

Elle lui cause ainsi un préjudice de trésorerie distinct de celui généré par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, en considération de la précédente condamnation et du montant de la dette, à la somme de 800 euros.

La société civile immobilière Avenir 01 sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, la société civile immobilière Avenir 01 sera condamnée aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer délivré le 5 novembre 2024 ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société civile immobilière Avenir 01 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 5] à, [Localité 5] la somme de 7.930,80 euros de charges de copropriété et frais de recouvrement, comptes arrêtés au 13 août 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 7.667,59 euros à compter du 5 novembre 2024 et sur la totalité à compter du 8 septembre 2025 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE la société civile immobilière Avenir 01 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 6] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société civile immobilière Avenir 01 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 5] à, [Localité 5] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière Avenir 01 aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer délivré le 5 novembre 2024 ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT