COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01557 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QX5R

Du 03 Mars 2026

Affaire : Syndic. de copro. PIERRE JOSEPHINE

c/ [T], [T]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Vivian THOMAS

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 25 Août 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. PIERRE JOSEPHINE, sis [Adresse 1] [Localité 1]

Représenté par son syndic en exercice la SARL POGEDI

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Mme [J] [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]

ROUMANIE

Non comparante ni représentée

M. [V] [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]

ROUMANIE

Non comparant ni représenté

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 20 Janvier 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [T] et Madame [J] [T] sont propriétaires indivis du lot 12 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PIERRE JOSEPHINE a, par actes de commissaire de justice du 25 août 2025, fait assigner Monsieur [V] [T] et Madame [J] [T] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

19 989,08 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais dus selon décompte au 29 avril 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;595,24 euros au titre des charges futures adoptées en assemblée générale du 18 juin 2024 correspondant au budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 ;2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure, signification et exécution, y compris au droit article 10 du tarif et émoluments des commissaires de justice en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

À l’audience du 20 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PIERRE JOSEPHINE représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Monsieur [V] [T] et Madame [J] [T], bien que régulièrement assignés conformément aux dispositions de l’article 8 §2, du règlement (UE) 2020/1784 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020 relatif à la signification et à la notification dans les états membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale, n’ont pas constitué avocat, les avis de réception des courriers recommandés adressés par le commissaire de justice étant revenus signés.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [V] [T] et Madame [J] [T] sont propriétaires indivis du lot 12 au sein de l’immeuble PIERRE JOSEPHINE.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale en date des 10 septembre 2019, 20 octobre 2020, 21 juin 2021, 7 avril 2023 et 18 juin 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices allant du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et ont adopté le budget prévisionnel pour les exercices du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés aux défendeurs pour la période considérée et une mise en demeure en date du 10 juin 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 20 039,56 euros leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il pourra être sollicité leur condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Dans un échange de mails du 9 juillet 2025, dans lesquels le conseil du syndicat des copropriétaires a indiqué ne pas s’opposer à la mise en place d’un échéancier, Madame [T] n’a pas contesté être redevable de la dette, a fait valoir que ses revenus n’étaient pas supérieurs à 3000 euros en Roumanie, qu’elle souhaitait procéder à un paiement immédiat de 3000 euros mais ne pouvait s’engager dans des règlements mensuels et a indiqué avoir mis en vente un appartement en Italie, dont le prix permettra d’apurer la dette tout en indiquant qu’elle voulait effectuer une séparation des biens avec son ex- mari et éviter une vente aux enchères publiques du bien immobilier.

Il ressort cependant du décompte versé en date du 7 octobre 2025, qu’aucun règlement n’a été effectué, qu’ils ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti et qu’ils sont redevables de la somme de 20 879,92 euros au titre des charges et provisions échues et devenues exigibles au 30 septembre 2025 déduction faite des frais qui seront examinés au paragraphe suivant.

Il est cependant de principe qu’il n’y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges de sorte que chacun est tenu d’acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause instituant une solidarité permettant de réclamer à un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Dès lors, Monsieur [V] [T] et Madame [J] [T] qui n’ont pas comparu et qui n’ont fait valoir aucun moyen contraire, seront en conséquence condamnés à payer à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision, la somme de 20 879,92 euros au titre des charges de copropriété et provision dues au 30 septembre 2025, en ce compris les sommes à échoir devenues exigibles pour du période du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 10 juin 2025, mis en demeure Monsieur [V] [T] et Madame [J] [T] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 50 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 300 euros formée à ce titre, sera rejetée.

Monsieur [V] [T] et Madame [J] [T] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 50 euros, au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En leur qualité de copropriétaires, Monsieur [V] [T] et Madame [J] [T] sont tenus au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont ils sont propriétaires.

Or, en s’abstenant de payer leurs charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour leur carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs années, Monsieur [V] [T] et Madame [J] [T] commettent une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui causent un préjudice.

Il convient en conséquence de les condamner in solidum, ces derniers concourant ensemble au préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PIERRE JOSEPHINE, à lui payer en réparation, à titre de dommages et intérêts la somme de 300 euros .

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PIERRE JOSEPHINE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [V] [T] et Madame [J] [T], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement de cette somme et aux dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [V] [T] et Madame [J] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PIERRE JOSEPHINE, à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision, la somme de 20 879,92 euros au titre des charges et provisions échues au 31 septembre 2025, outre la somme de 50 euros au titre de la mise en demeure et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [T] et Madame [J] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PIERRE JOSEPHINE la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [T] et Madame [J] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PIERRE JOSEPHINE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [T] et Madame [J] [T] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PIERRE JOSEPHINE du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT