JUGEMENT DU : 18 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00601 – N° Portalis DBZF-W-B7I-BZH7

N° MINUTE : 25/76

AFFAIRE : [M] [G] [W], [X] [G] [W] C/ [E] [T], [K] [S] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAR LE DUC

CHAMBRE CIVILE

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [G] [W],

né le 25 juin 1985 à [Localité 9] (MARNE)

demeurant [Adresse 2]

Madame [X] [R] [C] [P] épouse [G] [W],

née le 3 janvier 1990 à [Localité 7] (VAR)

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Marie-Aline LARERE de la SCP AUBRUN AUBRY LARERE, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de NANCY

DÉFENDEURS

Madame [E] [T]

née le 23 Juillet 2001 à [Localité 6], (HAUTE-MARNE)

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [K] [S] [I]

né le 26 Février 1997 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Theo HEL de la SELARL CONSEIL ET DEFENSE DU BARROIS, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de MEUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Madame VANDENBERGHE Emilie,, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du code de procédure civile

GREFFIER : Madame HAROTTE Hélène,

Clôture prononcée le : 5 juin 2025

DÉBATS : tenus à l’audience publique du : 03 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement, par sa mise à disposition au greffe et signé par le Président et le Greffier.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

Selon compromis de vente en date du 6 novembre 2023, Monsieur [M] [G] [W] et Madame [X] [P] épouse [G] [W] ont vendu à Monsieur [K] [S] [I] et Madame [E] [T] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3], moyennant le prix de 268 100 euros, sous la condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts bancaires, pour un montant de 250 000 euros sur une durée de 25 ans maximum au taux nominal d’intérêt maximal, hors assurance, de 4,50%.

La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 15 avril 2024, et les acquéreurs devaient déposer le dossier d’emprunt au plus tard le 15 novembre 2023 et adresser au notaire au plus tard le 15 janvier 2024 l’offre de prêt ou le refus opposé aux demandes de prêt.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 février 2024, Monsieur [K] [S] [I] et Madame [E] [T] ont informé le notaire de ce qu’ils avaient reçu une offre de prêt le 6 février 2024 de la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne au taux de 4,65%, et que dès lors ils renonçaient à l’acquisition de l’immeuble.

Par lettre recommandée en date du 25 février 2024, Monsieur [M] [G] [W] et Madame [X] [P] épouse [G] [W] ont mis en demeure les consorts [S] [I] [T] de poursuivre la vente ou de renoncer à l’acquisition, se réservant le droit de faire appliquer la clause pénale stipulée aux termes du compromis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 mars 2024, Monsieur [K] [S] [I] et Madame [E] [T] ont fait part de leur souhait de ne plus acquérir le bien immobilier motif pris de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un crédit correspondant aux caractéristiques fixées au compromis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 mars 2024 Monsieur [M] [G] [W] et Madame [X] [P] épouse [G] [W] ont sollicité le paiement de la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024, Monsieur [M] [G] [W] et Madame [X] [P] épouse [G] [W] ont fait assigner Monsieur [K] [S] [I] et Madame [E] [T] devant le tribunal judiciaire de Bar-le-Duc, sollicitant de voir :

*condamner in solidum Monsieur [K] [S] [I] et Madame [E] [T] à leur verser la somme de 25 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024,

*condamner in solidum Monsieur [K] [S] [I] et Madame [E] [T] à leur verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamner in solidum Monsieur [K] [S] [I] et Madame [E] [T] aux entiers frais et dépens de la procédure,

*rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’appui de leurs prétentions, Monsieur [M] [G] [W] et Madame [X] [P] épouse [G] [W] font valoir que les consorts [S] [I] n’ont pas déposé leurs demandes de prêt et obtenu leur prêt dans les délais impartis (au plus tard le 15 novembre 2023 pour le premier, au plus tard le 15 janvier 2024 pour le second).

Ils ajoutent que les défendeurs avaient connaissance depuis le 19 décembre 2023 de ce que le taux proposé aux termes de l’offre de prêt était supérieur à celui prévu dans le compromis de vente, mais qu’ils n’ont pas tenté de renégocier l’offre de prêt, empêchant ainsi la réalisation de la condition suspensive, laquelle doit donc être réputée accomplie. Par conséquent, ils sont bien fondés à solliciter la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente.

Ils observent encore que Monsieur [K] [S] [I] et Madame [E] [T] ne démontrent pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques défini dans le compromis de vente, se contentant de produire une attestation de refus de prêt de la banque.

En réponse aux moyens de défense, Monsieur [M] [G] [W] et Madame [X] [P] épouse [G] [W] rappellent que le notaire n’avait pas mandat pour les représenter, et que son courrier concernait uniquement la caducité du compromis de vente, et non la responsabilité des acquéreurs dans la défaillance de la condition suspensive.

Enfin, ils s’opposent à la réduction de la clause pénale, laquelle ne présente pas un caractère manifestement excessif au regard du préjudice qu’ils ont subi par le créancier.

En réponse, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 3 février 2025, Monsieur [K] [S] [I] et Madame [E] [T] demandent au tribunal de :

*débouter Monsieur [M] [G] [W] et Madame [X] [P] épouse [G] [W] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

*condamner Monsieur [M] [G] [W] et Madame [X] [P] épouse [G] [W] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*subsidiairement, réduire la clause pénale à l’euro symbolique,

*en tout état de cause condamner in solidum Monsieur [M] [G] [W] et Madame [X] [P] épouse [G] [W] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Théo HEL, avocat aux offres de droit.

A l’appui de leurs prétentions, Monsieur [K] [S] [I] et Madame [E] [T] rappellent que le 6 janvier 2024 la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne leur a transmis une offre de prêt à un taux d’intérêt de 4,65% soit un taux supérieur à celui figurant au compromis de vente.

Ils font valoir que les conditions relatives aux dépôts des dossiers ou à la prévenance du refus du prêt ne sont pas des conditions déterminantes du contrat, de sorte que le non-respect des délais de prévenance prévus au compromis de vente signé le 6 novembre 2023 ne peut leur être reproché et ne peut entraîner l’acquisition de la condition suspensive. A cet égard, ils soulignent qu’ils ne sont pas responsables du délai de traitement de leur demande par l’établissement bancaire.

Ils soutiennent par ailleurs qu’en l’absence de réalisation de la condition suspensive, le compromis de vente est caduc.

Enfin, ils sollicitent à titre subsidiaire la modération de la clause pénale, laquelle est manifestement excessive, compte tenu de l’immobilisation du bien pendant 4 mois, les époux [G] [W] ayant par ailleurs vendu leur bien immobilier dès le mois de mars 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 juillet 2025, et la décision mise en délibéré au 18 septembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la condition suspensive :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Lorsqu’un compromis de vente est conclu sous la condition suspensive de la réalisation d’un événement, en application de l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil, la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la vente.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

S’il appartient au créancier qui invoque l’application de ce texte de démontrer que le débiteur a commis une faute à l’origine de la défaillance de la condition suspensive, c’est au débiteur de l’obligation de prouver qu’il a accompli des diligences normales visant à l’accomplissement de ladite condition.

Il incombe donc au bénéficiaire du compromis de vente obligé sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt dans un délai déterminé de prouver qu’il a présenté à l’organisme de crédit, dans le délai contractuel, une demande conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

En l’espèce, il ressort des éléments de la cause, que le compromis de vente en date du 6 novembre 2023 prévoit une condition suspensive d’octroi d’un prêt aux conditions suivantes :

— montant global maximum du ou des prêts envisagés : 250 000 euros

— durée maximale de remboursement : 25 ans

— taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garanties :4,50%.

Le compromis de vente litigieux prévoit encore :

« Réalisation de la condition suspensive

Pour l’application de cette condition, ce ou ces prêts seront considérés comme obtenus lorsqu’une ou plusieurs offres de prêt, accompagnées de l’agrément définitif à l’assurance décès-invalidité-incapacité auront été émises.

L’obtention d’une offre de prêt à un taux supérieur au maximum fixé aux présentes fera défaillir la condition.

L’obtention d’une offre de prêt à un taux inférieur ou égal audit taux ne fera pas défaillir la condition qui sera considérée comme réalisée.

L’acquéreur devra en justifier au vendeur à la première demande de celui-ci.

L’obtention du ou des prêts devra, pour réalisation la condition suspensive des dispositions de l’article L 313-41 du code de la consommation, intervenir au plus tard le 15 janvier 2024.

En outre, il s’oblige à adresser au notaire au plus tard le 15 janvier 2024 l’offre de prêt ou le refus opposé aux demandes de prêt.

Faute par l’acquéreur d’avoir informé, de manière expresse et non équivoque, le vendeur ou son notaire dans ce délai, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par l’acquéreur d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le vendeur ou son notaire d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts.

L’acquéreur ne sera redevable d’aucune indemnité s’il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu’il a respecté les conditions convenues ».

Il n’est pas contesté qu’aucune offre de prêt n’a été transmise au vendeur ou au notaire dans les délais prévus par le compromis de vente de sorte que ce dernier est caduc

Se pose donc la question de savoir si la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt destiné à payer le prix de vente a défailli par la faute ou non des acquéreurs.

Il appartient, en application des dispositions rappelées ci-dessus, aux consorts [S] [I] [T] de rapporter la preuve d’avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente dans le délai de la réalisation de la condition suspensive.

Or, force est de constater que les défendeurs produisent uniquement un accord de principe de la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne en date du 19 décembre 2023 pour un prêt de la somme de 250 000 euros sur une durée de 300 mois au taux nominal fixe de 4,65%. Il n’est pas justifié d’un refus de prêt aux conditions de montant, durée et taux prévues au compromis de vente.

Il convient de relever que les défendeurs ne versent aux débats aucune copie de leur demande de prêt ayant donné lieu à l’accord de principe susmentionné, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier les conditions auxquelles le prêt a été sollicité.

Or, la durée et le taux d’emprunt constituent des éléments essentiels des caractéristiques des prêts définis dans le compromis susvisé.

Plus encore, aux termes d’un courrier en date du 4 mars 2024, Monsieur [K] [S] [I] et Madame [E] [T] indiquent « nous avons régulièrement interpellé notre conseiller bancaire afin qu’il revoie le taux d’intérêt à la baisse, et notamment à 4,50% maximum comme prévu dans les conditions suspensives du compromis de vente, en vain ».

Néanmoins, ils ne produisent aucun élément aux débats permettant d’établir d’une part qu’ils ont régulièrement sollicité une diminution du taux d’intérêt, et d’autre part, qu’ils se sont heurtés à un refus de la banque.

Dans ces conditions, Monsieur [K] [S] [I] et Madame [E] [T] ne démontrent pas avoir accompli les diligences qui leur incombaient pour la réalisation de la condition suspensive litigieuse, en empêchant ainsi l’accomplissement, de sorte que la vente litigieuse n’a pas été réitérée de leur fait. La condition suspensive sera donc réputée accomplie.

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale :

Le compromis de vente en date du 6 novembre 2023 prévoit :

« Clause pénale

Au cas où l’une quelconque des parties après avoir été mis en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles alors elle devra verser à l’autre partie une somme égale à dix pour cent du prix de vente.

Cette somme sera versée sans délai par la partie défaillante ».

Il est constant que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 février 2024, Monsieur [M] [G] [W] et Madame [X] [P] épouse [G] [W] ont mis en demeure Monsieur [K] [S] [I] et Madame [E] [T] d’avoir à régulariser la vente par acte authentique ; que dès lors, les conditions d’application de la clause pénale sont réunies, le montant de celle-ci devant être fixée à 10 % du prix de vente, soit la somme de 25 000 euros.

Néanmoins, Monsieur [K] [S] [I] et Madame [E] [T] l’estime disproportionnée et sollicitent qu’il soit modéré et réduit à la somme symbolique de 1 euro. Ils font valoir que les époux [G] [W] ne justifient d’aucun préjudice, ce d’autant que leur immeuble a finalement pu être vendu rapidement. Ils arguent aussi de leur situation personnelle et professionnelle.

Selon l’article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Il y a lieu de rappeler que la pénalité conventionnelle présente un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire ; elle tend à indemniser une partie du dommage résultant d’un manquement aux obligations contractées à son profit mais également à dissuader son cocontractant d’y manquer en prévoyant d’avance la sanction encourue. La disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi.

En l’espèce, il est constant que le bien immobilier des époux [G] [W] a été immobilisé pendant plus de 3 mois ; que malgré les nombreux échanges téléphoniques entre les parties, ils n’ont jamais été informés par les consorts [S] [I] [T] de leur démarche auprès de leur établissement bancaire afin d’obtenir la diminution du taux d’intérêt ; qu’au contraire, les défendeurs ont multiplié les démarches afin d’accélérer la réitération du compromis de vente par acte authentique ; que si finalement les demandeurs ont pu vendre leur bien immobilier, c’est à un prix sensiblement inférieur à celui qu’ils auraient dû percevoir si les défendeurs avaient réitéré la vente (235 425 euros, au lieu de 250 000 euros), contraints par une situation personnelle dont avaient connaissance les consorts [S] [I] [T].

Par ailleurs, les défendeurs, qui allèguent de leur situation personnelle et professionnelle, ne produisent aux débats aucune pièce afin d’en établir la réalité.

Rien ne justifie, dans ces conditions, qu’il soit fait usage de la faculté de modération prévue à l’article 1231-5, alinéa 2 précité et la demande des consorts [S] [I] [T] en ce sens sera rejetée. En conséquence, ils seront condamnés in solidum à verser aux époux [G] [W] la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024, date de mise en demeure.

Sur les demandes de fin de jugement :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [S] [I] et Madame [E] [T], partie perdante, supporteront in solidum les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [K] [S] [I] et Madame [E] [T] seront condamnés à payer à Monsieur [M] [G] [W] et Madame [X] [P] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débat en audience publique par jugement contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [S] [I] et Madame [E] [T] à payer à Monsieur [M] [G] [W] et Madame [X] [P] épouse [G] [W] la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [S] [I] et Madame [E] [T] à payer à Monsieur [M] [G] [W] et Madame [X] [P] épouse [G] [W] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [S] [I] et Madame [E] [T] aux dépens.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

H. HAROTTE E. VANDENBERGHE