TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Société FUTURA, Société KETER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurélie HERVÉ

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01199 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HKG

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 29 août 2025

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son Syndic la SAS MEILLANT & BOURDELEAU, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par M^e Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0235

DÉFENDERESSES

Société FUTURA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Société KETER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 29 août 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01199 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HKG

EXPOSE DU LITIGE

La société FUTURA et la société KETER sont propriétaires du lot n°975 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société MEILLANT & BOURDELEAU a assigné la société FUTURA et la société KETER devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité, par actes de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, en paiement in solidum des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts:

—  2966,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 septembre 2024,

—  2500 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de sa demande, il a fait valoir que la société FUTURA et la société KETER ne payaient pas les appels de charges depuis juillet 2022, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Bien que régulièrement assignées à étude, la société FUTURA et la société KETER ne se sont pas faites représenter à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif au lot n°975,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 3ème trimestre 2022 jusqu’au 1er trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2022, 20 avril 2023, 25 janvier 2024 et 15 mai 2024 comportant :

o vote des budgets prévisionnels et travaux du 2023, 2024, 2025,

o approbation des comptes 2021, 2022 et 2023,

o vote des travaux et dépenses suivantes : étanchéité terrasse (Assemblée générale du 28 juin 2022, résolution 9 – Assemblée générale du 15 mai 2024, résolution 8), remplacement système interphone (Assemblée générale du 28 juin 2022, résolution 28 – Assemblée générale du 15 mai 2024, résolution 9), étude ravalement pignon gauche (Assemblée générale du 20 avril 2023, résolution 20), travaux ravalement pignon gauche (Assemblée générale du 25 janvier 2024, résolution 5 – Assemblée générale du 15 mai 2024, résolution 7),

— un certificat de non recours desdites assemblées générales,

— un décompte en date du 7 janvier 2025.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 1136,49 euros selon décompte du 7 janvier 2025, portant sur la période du 1er janvier 2022 (3ème appel 2022 inclus) au 7 janvier 2025 (1er appel 2025 inclus).

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 1136,49 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 1830,31 euros, décomposés comme suit :

—  378 euros de mises en demeure (7),

—  188 euros de relance après mise en demeure (5),

—  180 euros de frais remise avocat,

—  144 euros d’honoraires avocat mise en demeure,

—  180 euros de frais remise huissier,

—  136,31 euros frais huissier commandement de payer,

—  264 euros honoraires avocat commandement de payer,

—  360 euros de frais de remise dossier avocat.

Il ressort des pièces versées aux débats que le demandeur a envoyé 12 courriers de mises en demeure et relances, une mise en demeure par avocat et un commandement de payer. Un tel nombre est un choix du syndic, à mettre par ailleurs en parallèle avec le faible montant de la créance. Seuls deux courriers de mises en demeure et une relance seront indemnisés, pour un montant de 131 euros.

Aucun élément ne justifiant de diligences particulières n’est versé aux débats s’agissant des frais de remise avocat, frais de remise huissier et frais de remise dossier avocat.

Au regard de ces éléments, 131 euros seront alloués au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la société FUTURA et la société KETER ne payent pas leurs charges de copropriété depuis juillet 2022. Toutefois, il n’est justifié d’aucun préjudice. En outre, le nombre de tantièmes (18/20865) détenues par les défenderesses et le montant de la créance ne justifient pas leur condamnation au titre des dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Les défenderesses, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum la société FUTURA et la société KETER à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la société MEILLANT & BOURDELEAU, les sommes de:

—  1136,49 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période du 1er janvier 2022 (3ème appel 2022 inclus) au 7 janvier 2025 (1er appel 2025 inclus), selon décompte arrêté au 7 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  131 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ([Adresse 7]), représenté par son syndic en exercice la société MEILLANT & BOURDELEAU de sa demande au titre des dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE in solidum la société FUTURA et la société KETER à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]), représenté par son syndic en exercice la société MEILLANT & BOURDELEAU, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la société FUTURA et la société KETER aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière, La juge