COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro., [Adresse 1] c/, [R], [F], [E], [A]

N°26/ 245

Du 24 Mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 25/02802 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QT5S

Grosse délivrée à :

l’ASSOCIATION, [C]

expédition délivrée à

le 24 Mars 2026

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt quatre Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au

greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de

l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la

juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le24 Mars 2026 , signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représenté par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame, [R], [F], [E], [A],

[Adresse 1],

[Localité 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme, [R], [A] est propriétaire des lots n°04 et 39 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé, [Adresse 2] à, [Localité 3].

Par jugement rendu le 25 mars 2021, le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice a condamné Mme, [R], [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé ", [Adresse 1] " la somme de 3.836,58 euros représentant ses charges de copropriété arrêtées au 3 décembre 2020.

Par jugement rendu le 23 novembre 2022, le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice a de nouveau condamné Mme, [R], [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé ", [Adresse 1] " la somme de 2.772,06 euros représentant ses charges de copropriété arrêtées au 19 avril 2022.

Par lettre du 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé ", [Adresse 1] " a mis en demeure Mme, [R], [A] de payer la somme de 15.150,59 euros de charges de copropriété dues au 10 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé ", [Adresse 1] " à, [Localité 4] a fait assigner Mme, [R], [A] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

—  12.465,27 euros de charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juin 2025,

—  1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde ses demandes sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant produire, pour rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, les procès-verbaux des assemblées générales approbatives des comptes, les états des dépenses pour les années 2022 à 2024, les états de répartition des charges pour les années 2022 à 2024, ainsi qu’un décompte actualisé au 10 juin 2025. Il rappelle que les appels de fonds doivent être payés quelles que soient les contestations s’agissant d’avances de trésorerie permanentes en vertu de la loi. Il fait valoir que la résistance abusive de Mme, [R], [A], déjà condamnée à deux reprises, à régler ses charges lui cause un préjudice dont il évalue la réparation à la somme de 1.500 euros.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, Mme, [R], [A] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 21 janvier 2026, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé ", [Adresse 1] " a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé ", [Adresse 1] " produit :

— le relevé de propriété démontrant que Mme, [R], [A] est propriétaire des lots de copropriété n°04 et 39,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 décembre 2024 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025,

— l’état des dépenses des exercices clos les 30/09/2023 et 30/09/2024,

— l’état financier après répartition au 30/09/2023 et au 30/09/2024,

— les appels de fonds, charges et provisions adressés à Mme, [R], [A],

— les jugements rendus par le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice les 25 mars 2021 et 23 novembre 2022,

— une mise en demeure de payer la somme de 15.150,59 euros de charges de copropriété adressée à Mme, [R], [A] par lettre du 10 juin 2025,

— un relevé de compte débiteur de la somme de 12.465,27 euros au 1er juillet 2025,

Ce décompte comprend une reprise d’un solde antérieur de 3.669,69 euros au 10 octobre 2022 qui n’est pas détaillé si bien qu’il n’est pas possible de déterminer si ces sommes n’étaient pas déjà incluses dans la condamnation prononcée par le jugement du 23 novembre 2022 qui a condamné Mme, [R], [A] à payer les sommes de 2.772,06 euros de charges de copropriété dues au 11 mars 2022, 2.500 euros de dommages-intérêts et 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le solde de 8?795,58 euros n’est, par ailleurs, pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

— des frais de mise en demeure d’un montant de 21,60 euros le 09/03/2023, d’un montant de 15 euros le 31/01/2024, d’un montant de 96 euros le 04/02/2024, d’un montant de 15 euros le 29/02/2024, d’un montant de 15 euros le 17/05/2024, d’un montant de 15 euros le 28/05/2024, d’un montant de 15 euros le 10/06/2025,

— des frais de « courrier AR » d’un montant de 6,48 euros le 09/03/2023,

le tout pour un montant total de 192,60 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre de frais de mises en demeure successives ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Sur le fondement de ce principe, sera retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 15 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé ", [Adresse 1]"

justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires à son recouvrement de sa créance d’un montant de 8.617,98 euros, arrêtée au 1er juillet 2025, que Mme, [R], [A] sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juin 2025, et jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que Mme, [R], [A] s’abstient, de manière récurrente, de régler régulièrement sa contribution aux charges et impose, de ce fait, à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

Elle cause ainsi à la collectivité un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard de la défaillance récurrente de Mme, [R], [A] qui a procédé à quelques paiements au cours de l’année 2024, à la somme de 1.000 euros.

Mme, [R], [A] sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé ", [Adresse 1] " la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, Mme, [R], [A] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé ", [Adresse 1] " la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme, [R], [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé ", [Adresse 1] " situé, [Adresse 2] à, [Localité 4] la somme de 8.617,98 euros, de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE Mme, [R], [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé ", [Adresse 1] " situé, [Adresse 2] à, [Localité 4] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme, [R], [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé ", [Adresse 1] " situé, [Adresse 2] à, [Localité 4] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme, [R], [A] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT