REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 23/04455 – N° Portalis DB3E-W-B7H-MHD7

En date du : 12 novembre 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du douze novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 septembre 2025 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2025.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [J] [N] divorcée [V], née le 14 Mars 1955 à [Localité 11], de nationalité Suisse, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-david MARION, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Maître [C] [D], Notaire Associée de la SCP dénommée “OFFICE NOTARIAL DE [Localité 6]”, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

Madame [Y] [Z], née le 27 Janvier 1932 à [Localité 10] (13), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

défaillante

Grosses délivrées le :

à :

M^e Jean-michel GARRY – 1011

M^e Jean-david MARION – 0189

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 14 février 2017 dressé par Maître [C] [D], notaire à [Localité 6], Madame [J] [N] divorcée [V] a acquis de Madame [Y] [Z] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 12], à [Localité 9], cadastrée section AC n°[Cadastre 2], moyennant le prix de 400.000 €.

Postérieurement à la vente, sollicitant une autorisation d’urbanisme, Madame [J] [N] divorcée [V] s’est vue opposer par la mairie du [Localité 7] l’absence d’existence légale de la construction.

Suivant exploits d’huissier des 17 et 23 décembre 2021, Madame [J] [N] divorcée [V] a fait assigner Madame [Y] [Z] et Maître [C] [D] devant le tribunal judiciaire de Toulon et sollicite sur le fondement des articles 1240 et 1641 du code civil, de :

— dire et juger que la construction implantée sur sa propriété n’a pas d’existence légale,

— condamner in solidum Madame [Y] [Z] et Maître [C] [D] à l’indemniser de l’entier préjudice subi,

En conséquence,

— condamner in solidum Madame [Y] [Z] et Maître [C] [D] à lui régler la somme correspondante à la perte de chance de posséder une construction légale, soit la somme de 150.000 €,

— condamner in solidum Madame [Y] [Z] et Maître [C] [D] à lui régler la somme équivalente à la perte patrimoniale soit la somme de 136.000 €,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner Madame [Y] [Z] aux entiers dépens,

— condamner Madame [Y] [Z] à la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 février 2025 Maître [C] [D] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

— déclarer Madame [J] [N] divorcée [V] mal fondée en ses demandes dirigées à son encontre,

En conséquence,

— débouter Madame [J] [N] divorcée [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— déclarer les demandes relatives à la dépréciation et à la perte de chance de sauraient être cumulables,

— condamner Madame [J] [N] divorcée [V] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire non compatible avec la nature de l’affaire,

— condamner Madame [J] [N] divorcée [V] aux entiers dépens, distraits au profit de la SELARL GARRY& ASSOCIES.

Bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [Y] [Z] n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Par ordonnance du 18 juin 2024, la clôture a été fixée au 10 juillet 2025.

L’affaire appelée à l’audience du 10 septembre 2025 a été mise en délibéré au 12 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement

Madame [J] [N] divorcée [V] fonde ses demandes au visa des articles 1240 et 1641 du code civil. Toutefois, force est de constater qu’elle ne développe aucun moyen ni élément permettant de caractériser l’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil. Ses demandes fondées sur ce fondement doivent être rejetées.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il est établi que, par acte notarié du 14 février 2017 dressé par Maître [D], notaire à [Localité 6], Madame [J] [N] divorcée [V] a acquis de Madame [Y] [Z] une parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 2], sise [Adresse 12], à [Localité 9] moyennant le prix de 400.000 €.

Madame [J] [N] divorcée [V] affirme que la maison est dépourvue de permis de construire et en veut pour preuve le courrier du service de l’urbanisme de la mairie du [Localité 7] lui notifiant le refus d’autorisation de travaux sur la construction au motif qu’aucune autorisation d’urbanisme n’a été retrouvée permettant de justifier de l’existence légale de la construction, et lui indiquant qu’il lui appartient de rapporter la preuve de la légalité de la construction soit par un permis de construire après 1943, soit par un acte notarié avant 1943 ou le cadastre napoléonien. Elle explique que l’absence d’existence légale rend impossible une reconstruction à l’identique de l’immeuble en cas de sinistre ou toute extension ou toute modification,

Sur la responsabilité de Madame [Y] [Z]

Il est établi par les pièces versées aux débats que Madame [Y] [Z] n’a pas procédé à la construction de l’habitation dès lors que l’acte notarié en date du 21 juin 1995, par lequel elle a elle-même acquis le bien, décrit celui-ci de la façon suivante : “une maison d’habitation de 100 mètres carrés environ, élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, composé :

— Au rez-de-chaussée : séjour, une chambre

— A l’étage : deux chambres

— Une ancienne bergerie à usage de dépendances,

— Piscine […]”

L’immeuble acquis par Madame [Y] [Z] a été occupé paisiblement depuis son acquisition, sans qu’aucune contestation, procédure administrative ou procès-verbal de la commune à raison d’une irrégularité constatée ou d’une infraction aux règles d’urbanisme n’ait été engagé.

Il en résulte que Madame [Y] [Z] pouvait légitimement ignorer l’absence d’autorisation de construire, cette dernière n’ayant aucune raison de douter de la régularité de la construction.

En l’absence de preuve d’une volonté de dissimulation ou d’une réticence intentionnelle, aucune faute ne peut être caractérisée à son encontre.

Sur la responsabilité du notaire

Il est constant qu’en application de l’article 1240 du code civil susvisé, il incombe au notaire en sa qualité d’officier public, d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il instrumente. Il est notamment tenu de vérifier par toutes investigations utiles, mais dans la limite de ses compétences et des vérifications auxquelles il avait les moyens et l’obligation de procéder.

Il appartient au demandeur, pour mettre en cause cette responsabilité, de rapporter la preuve de la faute qu’il invoque, du préjudice qu’il subit et du lien de causalité entre ces deux premiers éléments.

Le notaire qui prête son concours à l’établissement d’actes authentiques doit, préalablement, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité, sans toutefois être dans l’obligation de vérifier les informations d’ordre factuel fournies par les parties en l’absence d’éléments de nature à faire douter de la véracité des renseignements donnés. Il est en outre tenu à l’égard de ceux qui sollicitent son ministère d’un devoir de conseil et, le cas échéant, de mise en garde, notamment en ce qui concerne les conséquences et risques des stipulations figurant dans l’acte.

Le notaire a une obligation d’investigation juridique qui doit le conduire à rechercher l’ensemble des charges pouvant menacer une convention et par conséquent atteindre son efficacité ; il doit vérifier les règles d’urbanisme applicables et solliciter une note de renseignements d’urbanisme pour permettre à l’acquéreur de connaître les règles applicables au terrain acquis; il a également le devoir de s’assurer de la légalité des constructions édifiées et vendues.

En l’espèce, il résulte des pièces que Monsieur et Madame [U] étaient propriétaires de plusieurs parcelles, dont celle appartenant aujourd’hui à Madame [J] [N] divorcée [V], et contenant une maison d’habitation, pour les avoir acquises par adjudication suivant procès-verbal dressé par Maître [G], notaire à [Localité 8] le 28 mai 1953.

Il est produit la demande d’autorisation d’urbanisme formée par Monsieur [U] en juillet 1954. Monsieur [U] définit la construction présente sur la parcelle aujourd’hui cadastrée n°[Cadastre 2] comme un hangar à supprimer. Il s’ensuit que, contrairement à ce que soutient Maître [C] [R] la maison mentionnée dans les actes de 1953 et la demande d’urbanisme de 1954 correspond en réalité à la maison de la parcelle voisine aujourd’hui cadastrée n° [Cadastre 1].

Il apparaît que Maître [C] [R] a obtenu un certificat d’urbanisme qui a révélé que le terrain était situé en zone N (zone naturelle) mais qu’elle n’a fait aucune référence dans son acte à l’existence du permis de construire en vertu duquel la construction qui y était édifiée avait été autorisée. Il ressortait pourtant de l’origine de propriété, que si la maison existait en 1995, lors de l’acquisition par Madame [Y] [Z], elle n’existait pas en 1954, date de la demande d’autorisation d’urbanisme.

Maître [C] [R] soutient qu’elle n’avait pas à faire de vérifications particulières dans la mesure où la construction était ancienne de plus de 30 ans au moment de son acte et où toutes les prescriptions étaient donc acquises. Toutefois, rien n’indique dans l’acte que la construction aurait été édifiée depuis plus de 30 ans et en l’état des observations développées, la date de la construction ne peut être retenue de manière formelle.

Maître [C] [R] prétend ensuite qu’aucun élément objectif ne lui permettait de douter de la véracité des informations reçues et de l’amener à faire des investigations complémentaires. Il convient pourtant de relever qu’aucune information ne lui avait été donnée par quiconque sur le permis de construire de la maison vendue et que le notaire aurait dû interroger la venderesse sur le permis de construire dès lors que l’acte de 1995 ne lui permettait pas d’en connaître la date. Il est constant que s’il l’avait fait, des recherches auraient pu être menées avant la signature de l’acte auprès des services de la mairie de [Localité 8], de sorte que Madame [J] [N] divorcée [V] aurait été informée de ce que l’autorisation de construire n’avait pu être retrouvée aux archives.

Il sera en conséquence retenu que le notaire a commis une faute en manquant à son devoir d’information, de conseil et d’investigation permettant que l’acquéreur soit parfaitement informé sur la situation juridique du bien acquis, quand bien même ce dernier ne lui aurait pas fait part de son projet d’agrandissement.

Sur l’indemnisation du préjudice

Madame [J] [N] divorcée [V] sollicite la somme de 150.000 € correspondant à la perte de chance de posséder une construction légale ainsi que la somme de 136.000 € correspondant à la perte patrimoniale.

Il résulte de l’absence d’existence légale de la construction l’impossibilité pour Madame [J] [N] divorcée [V] de procéder à toute reconstruction en cas de sinistre ainsi qu’à toute extension ou modification de l’immeuble.

Toutefois, le préjudice de Madame [J] [N] divorcée [V] ne peut s’analyser en une perte patrimoniale autonome, dès lors l’irrégularité de la construction n’ouvre pas droit à la réparation intégrale de la perte de valeur, mais seulement à l’indemnisation de la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses.

Il ne saurait être admis un cumul entre l’indemnisation d’une perte patrimoniale et celle d’une perte de chance, cette dernière constituant la juste traduction du dommage causé par le manquement du notaire à son obligation de conseil, d’information et d’investigation.

Le manquement de Maître [C] [D] a privé Madame [J] [N] divorcée [V] de la chance de ne pas acquérir cette parcelle supportant une construction irrégulière, ou de l’acquérir à moindre prix compte-tenu de la moins-value induite par cette irrégularité.

Il sera fait une juste appréciation de cette perte de chance en l’évaluant à 30 % du prix de vente, soit la somme de 120.000 €.

En conséquence, Maître [C] [D] sera condamnée à payer à Madame [J] [N] divorcée [V] la somme de 120.000 € correspondant à la perte de chance subie.

Sur les autres demandes

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Madame [J] [N] divorcée [V] sollicite la condamnation de Madame [Y] [Z] à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune faute n’a été établie à l’encontre de Madame [Y] [Z].

Il convient en conséquence de rejeter les demandes présentées sur ce fondement.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

En l’espèce, succombant, Maître [C] [D] sera condamnée aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Maître [C] [D] à payer à Madame [J] [N] divorcée [V] la somme de 120.000 € correspondant à la perte de chance de ne pas acquérir la parcelle supportant une construction irrégulière, ou de l’acquérir à moindre prix compte-tenu de la moins-value induite par cette irrégularité,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Maître [C] [D] aux entiers dépens de l’instance,

DÉBOUTE les parties des autres demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE