COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 25/01985 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q3EQ

du 02 Juin 2026

M. I 26/00000596

affaire : [J] [V], [L] [G] épouse [V]

c/ [C] [N], [E] [R] épouse [N], S.A.S. AEC EXPERTISE IMMOBILIERE

Copie exécutoire délivrée à

M^e Stéphane GIANQUINTO

M^e Thierry TROIN

M^e Céline ZEKRI

Copie certifiée conforme

délivrée à

EXPERTISE

l’an deux mil vingt six et le deux Juin À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 18 Novembre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Monsieur [J] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE

Madame [L] [G] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

Monsieur [C] [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Céline ZEKRI, avocat au barreau de NICE

Madame [E] [R] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Céline ZEKRI, avocat au barreau de NICE

S.A.S. AEC EXPERTISE IMMOBILIERE

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 09 Avril 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2026.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2025, M. [J] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] ont fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, M. [C] [N], Mme [E] [R] épouse [N] et la SAS AEC EXPERTISE IMMOBILIERE afin de voir ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière.

À l’audience du 9 avril 2026, M. [J] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] ont maintenu dans leurs conclusions en réponse, leur demande d’expertise et ont sollicité le rejet des demandes adverses.

M. [C] [N] et Mme [E] [R] épouse [N] sollicitent dans leurs conclusions en réponse :

— le rejet des demandes,

— de les mettre hors de cause,

— à titre subsidiaire, de prendre acte de leurs protestations et réserves,

— de condamner in solidum les époux [V] à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SAS AEC EXPERTISE IMMOBILIERE sollicite dans ses conclusions en défense de :

— rejeter les demandes de M.[J] [V] et Mme [L] [G] épouse [V],

— condamner M. [J] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] à lui payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIFS ET DECISION

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, que Monsieur et Madame [V] ont acquis le 8 novembre 2024 de Monsieur et Madame [N] un bâtiment à usage d’entrepôt comprenant deux locaux commerciaux ainsi que quatre parkings constituant respectivement les lots 1 et 11 à 14 d’un ensemble immobilier en copropriété situé à [Localité 3].

Il a été précisé dans l’acte de vente que le bien vendu avait été transformé par le vendeur à usage d’habitation et que les parties privatives ne comprennaient pas d’amiante selon le diagnostic réalisé par la SAS AEC.

Monsieur et Madame [V] font cependant valoir qu’ils se sont aperçus suite à des infiltrations, de la présence d’amiante dans la toiture, lorsqu’ils ont pu y accéder en pratiquant une ouverture par une fenêtre qui comportait une grille maçonnée.

Ils font valoir que les infiltrations nécessitent le changement de celle-ci et de procéder au traitement des matériaux amiantés en versant des devis de remise en état de toiture dont les montants s’élèvent à 47 928,68 euros ou 31 300 euros, outre la laine de verre à hauteur de 6 840 euros.

Ils versent un procès-verbal de constat dressé le 30 juillet 2025, décrivant la présence de traces d’humidité et de moisissure au sein de leur domicile, que les plinthes sont décollées par endroits et dans les combles, qu’une plaque est tombée car elle était gorgée d’eau. Il est précisé que dans la pièce principale située au premier étage, il est constaté la présence d’une fenêtre coulissante protégée d’une grille, qu’au moment de l’achat cette grille était fixe et que depuis elle a été retirée par un serrurier afin d’accéder à la toiture du bâtiment car l’accès était impossible. Il est relevé sur la toiture, la présence de plaques ondulées présentant une apparence fibreuse et dégradée.

Selon un rapport d’expertise technique du 5 mars 2025, il a été constaté des traces de coulure sur les longrines en bois, que la toiture laisse apparaître en plusieurs endroits des voies d’eau certaine, que les tolles comportent de l’amiante et que la toiture était inaccessible.

Selon un rapport de la société DIAG GARIBALDI, du 12 mars 2026, il a été repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante.

En outre, ils font valoir qu’une des places de parking ne peut recevoir qu’un scooter.

Bien que Monsieur et Madame [N] s’opposent à la mesure au motif que les toitures des bâtiments constituent des parties communes selon le règlement de copropriété qui prévoit que le gros œuvre des bâtiments constitue des parties communes, force est de relever que les demandeurs soutiennent à l’inverse que la toiture constitue une partie privative car elle est réservée à leur usage exclusif dans la mesure où leurs lots font partie du bâtiment numéro 1, qui est distinct des deux autres et qu’il n’appartient pas au juge des référés de déterminer la qualification de la toiture.

En outre, les époux [V] justifient au vu des pièces susvisées que la maison qu’ils ont acquise est affectée par des infiltrations et de l’humidité.

Enfin, bien que la SASAEC EXPERTISE fasse valoir qu’elle a réalisé un diagnostic amiante dans le cadre de la vente intervenue entre les consorts [N] et [V] sans pouvoir accéder à la partie de la toiture qu’elle n’a pas examinée car la zone était précédemment inaccessible, force est relever qu’il ressort du rapport de diagnostic réalisé qu’elle a mentionné l’absence d’amiante sans émettre de réserves et ce alors que les demandeurs arguent qu’elle devait procéder à une recherche systématique de l’ensemble des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante et ne pouvait se limiter à un simple contrôle visuel ou à certaines parties de l’immeuble.

Dès lors, il convient au vu de ces éléments, de faire droit à la demande d’expertise qui repose sur un motif légitime en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties. Elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de M. [J] [V] et Mme [L] [G] épouse [V], qui ont intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, il convient de laisser à la charge de M. [J] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] les dépens.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DONNONS ACTE à M. [C] [N] et Mme [E] [R] épouse [N] de leurs protestations et réserves ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder M. [Q] [W], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, demeurant :

[Adresse 4]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02]

Courriel : [Courriel 1]

avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

* vérifier la réalité des désordres allégués par M. [J] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] dans son assignation et les pièces versées aux débats ;

* les décrire, et donner tous éléments, utiles afin de déterminer notamment leur date d’apparition, s’ils sont antérieurs ou postérieurs à la vente, en précisant, en cas d’antériorité, s’ils pouvaient être connus, lors de la vente, par les parties et dans quelles conditions ;

* rechercher les causes des désordres ; dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une mauvaise surveillance du chantier, d’un vice du sol, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ;

* donner tous éléments utiles afin de déterminer si les désordres rendent le bien impropre à sa destination et/ou ne permettent pas son usage ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que M. [J] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] devront consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 2 août 2026 la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à deposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 1er mars 2027 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observation ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge de M. [J] [V] et Mme [L] [G] épouse [V] les dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS