N° RG 23/08853 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MJFU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection,

[Adresse 1],

[Adresse 1],

[Localité 1]

11ème civ. S1

N° RG 23/08853 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MJFU

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Erine ENDT

M^e Tiffany JOHNSON

Monsieur, [R], [J]

Le

Le Greffier

M^e Erine ENDT

M^e Tiffany JOHNSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 MARS 2026

DEMANDEUR :

Monsieur, [A], [Q]

né le 13 Février 1960 à MAROC

demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Tiffany JOHNSON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 250

DEFENDEUR :

Monsieur, [X], [C]

né le 1er Mars 1968 en TURQUIE

demeurant, [Adresse 3]

représenté par M^e Erine ENDT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 70

INTERVENANT FORCE :

Monsieur, [R], [J]

né le 19 Octobre 1972 en ALGERIE

demeurant, [Adresse 4]

non comparant et non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Fanny JEZEK, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par demande en injonction de faire du 1er octobre 2023 reçue au greffe le 03 novembre 2023, Monsieur, [A], [Q] a demandé au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg qu’il soit enjoint à Monsieur, [X], [C] de lui remettre le contrat de bail qui les lie, soutenant qu’il refusait de le lui fournir.

Par ordonnance sur requête du 7 novembre 2023, le juge ainsi saisi a ordonné à Monsieur, [X], [C] de transmettre à Monsieur, [A], [Q] le contrat de bail dans un délai de quinze jours à compter de la notification de la décision et a décidé que l’affaire serait examinée à l’audience du 23 janvier 2024 à moins que le demandeur ne fasse connaitre que l’injonction a été exécutée.

Par avis du 17 novembre 2023, le greffe a informé Monsieur, [A], [Q] que la notification à Monsieur, [X], [C] de l’ordonnance n’a pu se faire, l’avis de réception de la lettre recommandée étant revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ». Le greffe a alors invité Monsieur, [A], [Q] de procéder à la signification de l’ordonnance au défendeur pour l’audience du 23 janvier 2024.

A l’audience, Monsieur, [A], [Q], représenté par son conseil, a sollicité le renvoi de l’affaire en vue de la signification de l’ordonnance qui n’avait été effectuée. Il a précisé qu’une tentative de conciliation avait eu lieu en janvier 2024, sans succès.

Monsieur, [X], [C], n’ayant pas pu être informé de la tenue de l’audience, n’a pas comparu.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 mars 2024 à étude, Monsieur, [A], [Q] a assigné Monsieur, [X], [C] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal afin qu’il comparaisse à l’audience du 9 avril 2024, lui remettant également la requête du 1er octobre 2023, l’ordonnance susvisée et des annexes.

A l’audience du 9 avril 2024, Monsieur, [A], [Q], assisté de son conseil, fait valoir qu’il occupe un local à titre d’habitation loué par Monsieur, [X], [C] et situé dans la cave, qu’un ami à lui, Monsieur, [R], [J] occupait également les lieux mais l’a quitté en raison de moisissures. Il explique qu’un contrat de bail avait ainsi été conclu initialement en septembre 2020 mais qu’il n’a reçu aucun contrat. Il précise payer son loyer, à hauteur de 350 euros par mois, ainsi que l’électricité. Il souligne que le logement est insalubre, ce pourquoi un arrêté préfectoral a été rendu en 2017 et un courrier du préfet de mars 2024 demandait au locataire de quitter le logement. Monsieur, [A], [Q] précise qu’il rencontre des difficultés pour se reloger puisqu’il n’a aucune quittance à présenter, raison pour laquelle il sollicite que lui soient remis le bail et les quittances de loyers. Il sollicite également un renvoi pour produire des documents à l’appui de ses demandes. Il fait encore valoir que le bail n’a jamais été résilié, et qu’il reçoit des menaces du bailleur. Il précise ne pas travailler et avoir des difficultés de santé.

Monsieur, [X], [C], assistée de son épouse Madame, [M], [C], fait valoir qu’ils sont tous deux propriétaires du logement litigieux qu’ils savent insalubre depuis 2017. Il indique qu’ils ont loué le bien à Monsieur, [R], [J] par contrat de bail du 22 septembre 2020, moyennant un loyer mensuel de 400 euros, pour un local non destiné à être habité et qui servait de commerce à Monsieur, [J], qu’il lui a également loué un local d’habitation en l’espèce un studio qui se trouverait à côté dudit local moyennant le versement mensuel d’un loyer de 550 euros. Monsieur, [R], [J] a quitté le studio il y a plus d’un an, voire un an et demi, et a déposé les clés du studio dans la boite aux lettres en mars 2022, mais n’a pas rendu celles du local, de sorte que l’ancien locataire et Monsieur, [A], [Q] y font encore des allers-retours. Il conteste la qualité de locataire de Monsieur, [A], [Q] et précise qu’il n’a jamais figuré en tant que tel dans le contrat de bail. Il conteste également que le local était destiné à l’habitation. Monsieur, [X], [C] ajoute que le demandeur paye 350 euros de loyer par mois au lieu des 400 euros qui étaient prévus initialement par le contrat de bail afférent au local. Il explique qu’un courrier avait été adressé à Monsieur, [R], [J] lui demandant de cesser de vivre dans le local soutenant que tous les soucis du logement auraient été réglés en 2017. Il refuse de louer au demandeur un studio dont il est propriétaire, considérant Monsieur, [A], [Q] comme irrespectueux et ayant été menacé par ce dernier. Son épouse et lui ont par ailleurs informé le préfet de la présence de Monsieur, [A], [Q] dans le local sans droit ni titre. Monsieur, [X], [C] précise ne pas pouvoir faire de quittances pour le demandeur dans la mesure où il n’est pas son locataire, mais uniquement pour Monsieur, [R], [J]. Enfin, aucun état des lieux n’a été fait pour le local, mais uniquement pour le studio. Il s’engage à fournir le contrat de bail relatif au studio loué à Monsieur, [R], [J], les documents de ce dernier ainsi que les déclarations fiscales.

Par acte reçu au greffe le 11 juin 2024, Maitre, [O], [S] a informé le tribunal et le demandeur de sa constitution en défense des intérêts de Monsieur, [X], [C]. Par un second acte reçu au greffe le 31 juillet 2024, il a déposé le mandat pour le compte du défendeur.

Par acte reçu au greffe le 23 juillet 2024, Maitre, [B], [I] a indiqué avoir été mandatée pour la défense des intérêts de Monsieur, [X], [C].

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 septembre 2024 à étude, Monsieur, [X], [C] a assigné en intervention forcée Monsieur, [R], [J], et demandé la jonction de la procédure liant ces derniers à la présente procédure. La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 24/9012.

A l’audience du 12 novembre 2024, la juridiction de céans a procédé à la jonction de la procédure portant le numéro RG 24/9012 avec la présente procédure.

Par acte reçu au greffe le 9 janvier 2025, Maître Sandy LICARI a indiqué se constituer pour la défense des intérêts de Monsieur, [R], [J]. Par un second acte reçu au greffe le 2 avril 2025, elle a déposé le mandat pour le compte de Monsieur, [R], [J].

Après renvois pour échange de pièces et écritures, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 13 janvier 2026.

A l’audience, Monsieur, [A], [Q], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions du 12 mai 2025 par lesquelles il demande au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— A titre principal, enjoindre à Monsieur, [X], [C] de lui remettre son exemplaire du bail à usage d’habitation sous astreinte de 50 euros par jour de retard suivant le quinzième jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

— A titre subsidiaire, dire et juger qu’il existe un contrat de bail à usage d’habitation verbal régissant les rapports entre lui et Monsieur, [X], [C]

— En tout état de cause, enjoindre à Monsieur, [X], [C] de lui remettre les quittances de loyers d’août 2020 à mars 2024 sous astreinte de 50 euros par jour de retard suivant le quinzième jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur, [X], [C] à lui verser la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral résultant de la mise en danger et de l’insalubrité du logement,

— Condamner Monsieur, [X], [C] à lui verser la somme de 1 050 euros correspondant à l’indemnité de relogement due au titre des dispositions des articles L.521-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

— Condamner Monsieur, [X], [C] à lui verser la somme de 1 000 euros en réparation du dommage subi en raison du trouble de jouissance,

— Condamner Monsieur, [X], [C] à lui verser la somme de 3 906 euros correspondant aux dommages-intérêts découlant de la privation du bénéfice des aides au logement,

— Condamner Monsieur, [X], [C] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter Monsieur, [X], [C] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Il fait valoir que par bail à usage d’habitation en 2020, Monsieur, [X], [C] lui a donné à bail, ainsi qu’à Monsieur, [R], [J], un local situé, [Adresse 2] à, [Localité 1], à savoir, plus précisément un local situé au sous-sol de l’immeuble et comprenant une pièce à vivre, une salle de bain, un WC et une cuisine, moyennant un loyer de 400 euros par mois. Monsieur, [A], [Q] et Monsieur, [R], [J] étaient tous deux indiqués comme locataires sur ce bail. Monsieur, [R], [J] a finalement quitté le logement en raison de son insalubrité et Monsieur, [A], [Q] y est resté seul locataire, continuant ainsi de payer son loyer réduit à la somme de 350 euros suite au départ de son colocataire. Monsieur, [R], [J] a conclu un nouveau bail avec Monsieur, [X], [C] en 2021, concernant un appartement situé dans le même immeuble.

Monsieur, [A], [Q] affirme remplir toutes ses obligations de locataire, notamment le règlement régulier de ses loyers, en espèces comme demandé par le bailleur. Il a également souscrit une assurance habitation pour le local et un contrat d’électricité. Le bail produit par le défendeur n’est pas l’original, il comporte une erreur sur la superficie du bien, est de qualité médiocre et contient des mentions ajoutées ou modifiées. Monsieur, [A], [Q] conteste fermement avoir signé ce bail. A ce titre, Monsieur, [A], [Q] souligne que si le local ne devait servir que de dépôt comme le prétend le bail, Monsieur, [X], [C] n’aurait pas utilisé le modèle d’un bail d’habitation et stipulé que le local comporte un WC, une cuisine et une pièce à vivre. De plus, dans une autre procédure dans laquelle Monsieur, [X], [C] est demandeur, ce dernier fournit un tableau de ses locataires sur lequel Monsieur, [A], [Q] apparait comme locataire de la cave de 10m2. Il soutient que s’il était vraiment occupant sans droit ni titre, le défendeur aurait engagé une procédure aux fins d’expulsion. Si Monsieur, [X], [C] ne peut fournir l’original du bail signé, il soutient que le juge peut constater l’existence d’un bail verbal conformément à l’article 1714 du code civil.

Malgré plusieurs demandes de transmission du bail, de l’état des lieux d’entrée et des quittances de loyers, Monsieur, [X], [C] ne s’est jamais exécuté, empêchant ainsi Monsieur, [A], [Q] de bénéficier de l’APL alors qu’il en remplissait les conditions.

Il ajoute que le logement, à savoir la cave qu’il occupe, est insalubre, l’humidité et les moisissures y sont omniprésentes, ce que Monsieur, [X], [C] n’a pas pris en compte et qu’il a malgré tout remis plusieurs fois le local en location malgré un arrêté préfectoral en 2017

Il fait ainsi valoir que Monsieur, [X], [C] n’a pas respecté son obligation de délivrer un logement décent et a délibérément mis à sa disposition un local manifestement insalubre aux fins d’habitation puisqu’il connaissait l’état de son bien suite aux arrêtés préfectoraux interdisant sa location aux fins d’habitation les 13 janvier 2012 et 22 novembre 2017. Il affirme que les travaux effectués par le bailleur en 2017 n’y ont rien changé. En outre, par courrier du 14 mars 2024, le service d’hygiène et santé environnementale de la ville de, [Localité 1] a informé Monsieur, [A], [Q] qu’en raison de l’insalubrité du logement, il n’était plus tenu de régler ses loyers. Par cette location, Monsieur, [X], [C] a exposé le demandeur à un risque certain pour sa santé et sa sécurité.

Il fait valoir que le comportement de Monsieur, [X], [C] et celui de son épouse, à savoir des tentatives d’humiliation, menaces notamment de mort et insultes, lui cause un trouble de jouissance paisible des lieux. Il précise que Monsieur, [X], [C] s’en serait même pris physiquement à lui et aurait envoyé son fils forcer la porte du local, allant jusqu’à introduire dans la serrure un corps étranger, contraignant le demandeur à payer un serrurier pour rentrer chez lui. Il expose que là-encore Monsieur, [X], [C] manque à ses obligations, à savoir d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Il précise que ces comportements l’ont conduit à consulter une psychologue ayant constaté des signes cliniques d’angoisse, et à quitter le logement le 16 décembre 2024.

Il explique que la non-transmission du bail et des quittances de loyer empêche également Monsieur, [A], [Q] de se reloger.

Monsieur, [X], [C], représenté par son conseil, s’est référé à ses conclusions du 22 août 2025 par lesquelles il demande au juge de :

— Déclarer irrecevable l’action de Monsieur, [A], [Q] pour défaut de qualité à agir,

— Débouter Monsieur, [A], [Q] de l’intégralité de ses demandes à son encontre,

— Condamner solidairement Monsieur, [A], [Q] et Monsieur, [R], [J] à lui payer la somme de 3 650 euros correspondant à l’arriéré locatif,

— Ordonner la résiliation du bail le liant à Monsieur, [R], [J],

— Condamner Monsieur, [A], [Q] à lui payer la somme de 348 euros en réparation de son préjudice matériel,

— Condamner Monsieur, [A], [Q] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que Monsieur, [A], [Q] n’a jamais été locataire mais uniquement cautionnaire du bail de location du local conclu entre lui et Monsieur, [R], [J], comme en témoigne sa signature.

Le tableau dont le demandeur se prévaut et qu’il a pu remplir lui-même n’est pas un récapitulatif des locataires et n’a aucune valeur.

N’étant pas locataire, Monsieur, [A], [Q] n’a pas qualité à agir et son action est ainsi irrecevable.

Il soutient de plus, que Monsieur, [A], [Q] ne justifie pas du paiement continu du loyer depuis 2020 et ne fournit aucun justificatif de paiement pour l’année 2024, étant au surplus souligné que les montants ne sont pas corrects (350 euros payés au lieu des 400 euros mensuels prévus par le bail) et que les loyers sont impayés depuis mars 2024. Monsieur, [A], [Q] ne justifie pas s’être acquitté des obligations incombant au locataire, le paiement partiel des loyers en sa qualité de cautionnaire ne pouvant lui conférer celle de locataire. Monsieur, [A], [Q] ne démontre pas la volonté commune des parties de lui donner le local à bail, au contraire, Monsieur, [X], [C] a toujours refusé de lui donner le logement à bail et souligne que Monsieur, [R], [J] n’a jamais résilié le bail de sorte qu’il est le seul locataire du local.

Monsieur, [X], [C] ajoute qu’un arriéré locatif existe en raison du paiement par la caution de sommes inférieures à celle convenue dans le bail, et de l’impayé total du loyer tant par le locataire que par son cautionnaire depuis mars 2024. Il soutient que le fait que Monsieur, [A], [Q] ait détourné l’usage du local pour y vivre ne peut l’exonérer de payer les loyers en sa qualité de caution en se prévalant de l’insalubrité du bien, et ne peut solliciter une indemnisation au titre d’un relogement alors qu’un logement lui avait été proposé.

Il indique que Monsieur, [A], [Q] a quitté le logement sans préavis et en remettant une clé qui ne correspond pas à celle de la porte du logement de sorte que Monsieur, [X], [C] a dû changer la serrure et racheter une boite aux lettres, l’ancienne ayant été dégradée par le demandeur.

Monsieur, [R], [J], cité à étude, n’a pas comparu. Toutefois, Maîitre Sandy LICARI, mandatée par Monsieur, [R], [J], l’ayant représenté à deux audiences à savoir celles du 14 janvier 2025 et du 25 février 2025, il y a lieu de considérer que le défendeur a comparu de sorte que le jugement est contradictoire conformément à l’article 469 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

I. Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, l’action intentée par Monsieur, [A], [Q] n’est pas une action attitrée. Il convient de considérer que le demandeur a un intérêt légitime au succès de ses prétention, en ce qu’il a accompli certaines obligations incombant à un locataire, son action tendant ainsi à ce que soit reconnu son titre de locataire et les droits qui pourraient en découler.

Dès lors, son action sera déclarée recevable.

II. Sur les demandes principales

* Sur l’existence d’un contrat de bail verbal

L’article 1714 du code civil dispose que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

C’est à celui qui invoque un bail, lequel peut être établi verbalement, qu’il incombe d’établir qu’un accord de volontés portant sur la conclusion d’un bail est intervenu. La preuve du bail verbal ne résulte pas seulement de l’occupation d’un logement mais aussi du versement d’un loyer en contrepartie de cette jouissance. Il se déduit des dispositions de l’article 1715 du code civil, que la preuve de l’existence d’un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d’exécution. La preuve du bail verbal résulte de son commencement d’exécution, c’est-à-dire de la preuve qu’une personne jouit d’une chose qui ne lui appartient pas, en contrepartie des deniers qu’elle verse au propriétaire de cette chose. Par suite, la simple occupation, même prolongée, d’un local d’habitation ne suffit pas pour prouver l’existence d’un bail verbal, si l’occupant ne produit aucune justification d’un paiement quelconque qui serait la contrepartie de cette occupation, et s’il ne justifie pas de faits positifs manifestant la volonté commune des parties au bail allégué (Cass. 3e civ., 23 juin 2016, n° 14-15.307). L’occupation des lieux est acceptée en contrepartie du paiement d’un loyer qui correspond au prix de ce bail, ce prix ne pouvant être confondu avec le paiement de diverses charges incombant à tout occupant privatif d’un immeuble d’habitation, que cette occupation fût exercée à titre gratuit ou onéreux (Cass. 3e civ., 2 mai 2012, n° 11-18.927).

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2297 du code civil dispose que « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. ».

En l’espèce, à l’appui de ses demandes Monsieur, [A], [Q] verse aux débats :

* La preuve de dépôts de billets en faveur de Monsieur, [X], [C], de 2020 à 2023, à hauteur, pour certains, de 400 euros, et pour d’autres, de 350 euros,

* Deux attestations de témoins, l’une de Monsieur, [R], [J] et l’autre de Monsieur, [U], [V], [E], voisin, ce dernier indiquant voir « quotidiennement (Monsieur, [A], [Q]) rentrer et sortir de chez lui »,

* Le courrier du service d’hygiène et santé environnementale de la ville de, [Localité 1] du 14 mars 2024, au sujet du « logement que vous occupez au sous-sol de l’immeuble sis, [Adresse 2] à, [Localité 1] »,

* Le courrier qu’il a envoyé à Monsieur, [X], [C], daté du 21 mars 2024, par lequel il l’informe de l’arrêté préfectoral déclarant l’insalubrité du logement qu’il occupe et son droit de ne plus verser les loyers, ainsi que l’obligation du bailleur à lui assurer un relogement dans un logement décent et lui verser une indemnité de relogement afin de couvrir ses frais d’emménagement,

* Ses factures d’électricité pour le sous-sol du, [Adresse 2], allant du 12 octobre 2020 au 21 février 2024,

*Deux attestations d’assurance responsabilité locative pour le logement occupé, pour les périodes allant du 9 juin 2021 au 31 mars 2022 et du 1er avril 2024 au 31 mars 2025,

* Trois bulletins de paie, pour les mois de septembre, octobre et novembre 2023, indiquant l’adresse du logement occupé,

* Son avis d’imposition de 2023 sur les revenus de 2022, indiquant l’adresse du logement occupé,

* Un tableau listant les locataires de Monsieur, [X], [C], indiquant qu’il est le locataire de la cave de 10m2 au, [Adresse 2],

* Le congé daté du 16 décembre 2024, envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur, [X], [C], par lequel Monsieur, [A], [Q] informe le bailleur de la résiliation du bail concernant le logement occupé et la dépose des clés du logement en boite aux lettres.

Monsieur, [X], [C] verse aux débats le contrat de bail en date du 22 septembre 2020 pour une prise d’effet fixée au 1er octobre 2020, par lequel il a donné à bail à Monsieur, [R], [J] un « local (comme dépôt) » composé de « coin cuisine, WC, 1 pièce » moyennant un loyer mensuel de 400 euros. Monsieur, [A], [Q] y était indiqué comme caution, aucun acte de caution dans les conditions de l’article 2297 du code civil n’est pour autant fourni par le défendeur. Il produit également un courrier en date du 16 avril 2025 par lequel il propose une solution de relogement à Monsieur, [A], [Q]. Contrairement à ce qui avait été convenu lors de l’audience du 9 avril 2024, il ne produit pas le contrat de bail afférent au studio qu’il aurait loué à Monsieur, [J] en plus du local qu’il dit être un local d’entrepôt.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que par contrat de bail sous seing signé le 22 septembre 2020 avec prise d’effet au 1er octobre 2020, Monsieur, [X], [C] a donné à bail un bien situé au, [Adresse 2] à, [Localité 1] à Monsieur, [R], [J]. Il concerne la location d’un coin cuisine, WC et 1 pièce. Monsieur, [R], [J] y est indiqué comme locataire et Monsieur, [A], [Q] comme caution, il est signé du bailleur, du locataire et de la caution. La comparaison des signatures entre celle apposée par la caution sur le contrat de bail et celle apposée par Monsieur, [A], [Q] sur le constat d’échec de la tentative de conciliation semblent similaires. En revanche certaines mentions ont été corrigées dans une autre couleur : la date de fin du contrat au 1/10/23 (au lieu du 1/10/21) alors qu’il est stipulé une durée d’un an, la clause expresse selon laquelle « en cas de non paiement le locataire devrait quitter les lieux sous un mois – cautionnaire –, [Q], [A] née 13/02/60, [G] (MA) » est d’une autre nuance de bleu. Enfin, il y a lieu de relever qu’aucun acte de cautionnement conformément aux exigences, sous peine de nullité, de l’article 2297 du code civil n’a été rédigé.

Par acte sous seing privé signé le 25 juin 2021 avec prise d’effet au 2 juillet 2021, Monsieur, [X], [C] a donné à bail un logement 2 pièces à Monsieur, [R], [J]. Alors qu’il s’était engagé à le produire lors de l’audience du 9 avril 2024, Monsieur, [X], [C] ne fournit aucunement le contrat de bail afférent au studio qui aurait été loué en guise de logement en sus du local servant selon lui comme dépôt. Il s’en déduit que Monsieur, [R], [J] a bien quitté les lieux donné bail le 22 septembre 2020 pour un autre local à usage d’habitation dans la même résidence à compter à minima du mois de juillet 2021. Ce dernier atteste de ce que Monsieur, [A], [Q] a également pris à bail dès le début du contrat le logement litigieux situé en sous-sol et que ce dernier est resté dans les lieux suite à son départ qu’il justifie en raison de l’état des lieux.

Au vu des justificatifs fournis par le demandeur, bien que le paiement du loyer ne soit pas régulier ou total, Monsieur, [A], [Q] a réglé au moins 22 mois sur les quatre années à occuper le logement. Les sommes payées se rapprochent par ailleurs de la somme convenue dans le bail initial signé le 22 septembre 2020.

Monsieur, [X], [C] ne conteste pas avoir perçu ces sommes. S’il indique avoir voulu le départ de Monsieur, [A], [Q], il y a lieu de constater que le défendeur n’a pour autant engagé aucune procédure aux fins d’expulsion du demandeur depuis 2020, ne justifie pas de démarches, constat ou courrier à Monsieur, [A], [Q] lui demandant de quitter les lieux en sa qualité d’occupant sans droit ni titre. Il ne conteste pas avoir perçu des paiements de sa part sur plusieurs années. Le défendeur ne s’est vraisemblablement manifesté que le 26 mars 2024 par le dépôt d’une main courante, soit postérieurement au courrier de la ville de, [Localité 1] et à la cessation de paiement des loyers par Monsieur, [A], [Q].

Il sera par ailleurs relevé que, dans une autre affaire portée devant la présente juridiction et de laquelle il est à l’initiative (RG n°24/4496), Monsieur, [X], [C] se prévaut du tableau récapitulatif de ses locataires sur lequel Monsieur, [A], [Q] apparaît comme locataire de sorte que ce dernier a bien une valeur probante.

Monsieur, [A], [Q] justifie qu’il a fait l’ensemble des démarches afin de s’assurer pour les risques locatifs afférents à ce logement pour les périodes allant du 9 juin 2021 au 31 mars 2022 et du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, il justifie de factures d’électricité, de documents administratifs sur lesquels l’adresse du logement litigieux apparaît et surtout d’un congé donné congé à Monsieur, [X], [C] pour le logement occupé.

Dès lors, il se déduit de l’ensemble de ces éléments qu’il existait bien entre Monsieur, [X], [C] et Monsieur, [A], [Q] un contrat de bail verbal par lequel le défendeur a loué au demandeur le bien situé au sous-sol du, [Adresse 2] à, [Localité 1].

* Sur le caractère du local objet du contrat de bail verbal

Monsieur, [A], [Q] soutient que le bail de location verbal dont l’existence a été constatée supra, a été conclu aux fins d’habitation du logement tandis que le défendeur, averti du caractère insalubre du bien et de son interdiction à la location aux fins d’habitation, précise que le local n’était local qu’en guise de dépôt et ne devait aucunement servir d’habitation.

A ce titre, il convient de relever certaines contradictions dans le contrat de bail écrit initial. En effet, ledit bail, bien que précisant que le local sert de « dépôt », vise des pièces qui sont en réalité des lieux de vie. Les conditions générales de location du bail se rapportent en outre aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux baux d’habitation.

Par ailleurs, il se déduit des pièces fournies par les parties que le contrat de bail signé par Monsieur, [X], [C] et Monsieur, [R], [J] de septembre 2020 afférent au bien situé en sous-sol lui servait bien d’habitation puisque non seulement un second contrat de bail a été signé très peu de temps après le bail initial et portant sur un local d’habitation et que Monsieur, [X], [C] n’a jamais fourni comme il s’était engagé à le faire le contrat de bail afférent au studio qu’il dit avoir loué pour justifier que ledit local n’était qu’un lieu d’entrepôt.

Monsieur, [A], [Q] produit des attestations de témoins, notamment de Monsieur, [R], [J] qui confirme que le local a été donné à bail à usage d’habitation y compris à ce dernier. Il écrit ainsi « le mois d’août 2020 on a loué à l’adresse, [Adresse 2], moi et Monsieur, [Q], on était marqués tous les deux dans le bail dans lequel il était indiqué comme habitation. ».

Enfin, l’arrêté préfectoral du 22 novembre 2017 produit par le demandeur et interdisant à l’habitation « un local » inhabitable par nature situé, [Adresse 2] à, [Localité 1] reprend chronologiquement les différents rapports et arrêtés préfectoraux visant le logement, ainsi que sa mise en location. A ce titre, il vise notamment l’arrêté préfectoral du 3 janvier 2012 concluant au caractère inhabitable par nature du local situé au sous-sol de l’adresse susvisée, ledit arrêté ayant été notifié le 13 janvier 2012 à Monsieur, [X], [C] et son épouse et mettant en demeure ces derniers de mettre fin à la mise à disposition aux fins d’habitation des locaux situés en cave et composés d’une pièce, d’une salle de bain-WC et d’une cuisine. L’arrêté de 2017 vise ensuite les courriers du service d’hygiène de la ville de, [Localité 1] adressés par lettres recommandées avec accusés de réception les 16 mars 2017, 15 mai 2017 et 9 août 2017 aux époux, [C] leur rappelant le caractère impropre à l’habitation des locaux du sous-sol occupés, à l’époque, par la famille, [P] et leur demandant le relogement de la famille. L’arrêté préfectoral de 2017 précise encore que les visites des 16 janvier 2017 et 27 septembre 2017 ont permis au service d’hygiène de la ville de constater que les quelques travaux entrepris par les propriétaires n’ont aucunement modifié le caractère inhabitable du logement. Malgré l’arrêté du 3 janvier 2012 et les différentes relances, les époux, [C] n’ont pas cessé de mettre en location aux fins d’habitation le sous-sol du, [Adresse 2] de sorte que l’arrêté préfectoral du 22 novembre 2017 les met en demeure, en son article premier, de mettre fin à la mise à disposition aux fins d’habitation du local en cave à compter de la notification de l’arrêté. Si ces éléments sont antérieurs au contrat de bail litigieux et concernent d’autres locataires, ils colorent le comportement du propriétaire qui a continué plusieurs années de suite à louer un bien situé dans une cave à titre d’habitation, qu’il y a lieu de s’interroger sur un contournement de l’interdiction faite par l’arrêté préfectoral de louer la cave en sous-sol sise, [Adresse 2] à, [Localité 1] aux fins d’habitation en mentionnant opportunément la mention « dépôt » dans le contrat de bail initial alors que les locaux étaient manifestement loués à usage d’habitation.

Dès lors, il y a lieu de relever que l’existence d’un contrat de bail verbal entre Monsieur, [X], [C] et Monsieur, [A], [Q] portant sur un local sis, [Adresse 2] à, [Localité 1] donné à bail à usage d’habitation.

* Sur l’insalubrité du logement

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le décret du 30 janvier 2002 n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent précise dans son article 2 que pour assurer la délivrance d’un logement décent, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. Son article 3 dispose que le logement décent doit également comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

La responsabilité du bailleur est engagée en cas de non délivrance d’un logement décent. Il ne peut s’exonérer de cette responsabilité que par la force majeure ou la faute de la victime.

En l’espèce, au vu des arrêtés préfectoraux étudiés supra et du courrier du service d’hygiène et santé environnementale de la ville de, [Localité 1] du 14 mars 2024, et en l’absence de contestation du défendeur quant à l’état du bien, qui, au contraire, en reconnait l’indécence, il y a lieu de constater que le logement situé au sous-sol du, [Adresse 2] n’est pas décent.

* Sur la remise des quittances de loyers

L’article 1716 prévoit que lorsqu’il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l’exécution a commencé, et qu’il n’existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n’aime le locataire demander l’estimation par experts ; auquel cas les frais de l’expertise restent à sa charge, si l’estimation excède le prix qu’il a déclaré.

Selon l’article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, les parties s’accordent à dire que le loyer, au moins initialement, s’élevait à la somme mensuelle de 400 euros. Monsieur, [A], [Q], qui argue qu’un arrangement verbal aurait eu lieu au départ de Monsieur, [R], [J] du logement loué, n’en justifie pas pour autant de sorte qu’en l’absence d’accord des parties sur ce point et de plusieurs versements de 400 euros qu’il a effectués, il convient de retenir la somme mensuelle de 400 euros à titre de loyer.

Au vu des justificatifs de paiement produits par le demandeur, ce dernier a plusieurs fois réglé à Monsieur, [C] le loyer intégral, plus précisément 6 fois à savoir les 5 décembre 2020, 5 janvier 2021, 9 février 2021, 5 mars 2021, 5 mai 2021 et 27 août 2022.

Dès lors, il y a lieu d’enjoindre à Monsieur, [X], [C] de transmettre à Monsieur, [A], [Q] les quittances de loyers relatives aux mois de novembre 2020, décembre 2020, janvier 2021, février 2021, avril 2021 et juillet 2022, sans qu’il n’y ait besoin d’assortir cette condamnation d’une astreinte dès à présent.

* Sur la demande en paiement d’une indemnité de relogement

L’article L.511-18 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

« Lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application des articles L. 511-11 et L. 511-19 est assorti d’une interdiction d’habiter à titre temporaire ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants dans les conditions prévues au chapitre Ier du titre II du présent livre. Lorsque l’interdiction d’habiter est prononcée à titre définitif ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, le propriétaire, l’exploitant ou la personne qui a mis à disposition le bien est tenu d’assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues au même chapitre. L’arrêté précise la date d’effet de l’interdiction, ainsi que la date à laquelle le propriétaire, l’exploitant ou la personne qui a mis à disposition le bien doit avoir informé l’autorité compétente de l’offre d’hébergement ou de relogement qu’il a faite aux occupants.

Les contrats à usage d’habitation en cours à la date de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application des articles L. 511-11 et L. 511-19 sont soumis aux règles définies à l’article L. 521-2.

A compter de la notification de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, les locaux vacants ne peuvent être ni loués, ni mis à disposition, ni occupés pour quelque usage que ce soit. »

Aux termes de l’article L.521-2 III du même code « Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les baux et contrats d’occupation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par l’arrêté de traitement de l’insalubrité ou de mise en sécurité.

Un arrêté de traitement de l’insalubrité, un arrêté de mise en sécurité ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l’article L. 521-3-2 .

Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment des arrêtés des 3 janvier 2012 et 22 novembre 2017, ainsi que du courrier du service d’hygiène de la ville de, [Localité 1] du 14 mars 2024 et de la position de l’ensemble des parties qui ne le contestent pas que le local occupé par Monsieur, [A], [Q] était insalubre, de telle sorte qu’une interdiction définitive de le mettre à bail à des fins d’habitation a été notifiée à Monsieur, [X], [C].

Monsieur, [A], [Q] ayant quitté les lieux, sollicite la condamnation de Monsieur, [X], [C] à lui verser une indemnité de relogement. Cependant, il ne justifie aucunement des conditions dans lesquelles il a dû se reloger, en effet, il ne verse aux débats aucun contrat de bail et ne justifie pas d’un éventuel nouveau loyer, se contenant de solliciter trois fois le montant du loyer afférent au logement insalubre qu’il a quitté.

Dès lors, il y a lieu de le débouter de sa demande d’indemnité de relogement.

* Sur la demande de réparation du trouble de jouissance

L’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. ».

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit l’obligation pour le bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, Monsieur, [A], [Q] verse aux débats :

— Une déclaration de main courante en date du 21 mai 2024, s’agissant de faits ayant eu lieu le 12 avril 2024, il reproche à Monsieur, [X], [C] de l’avoir empêché de rentrer dans le logement qu’il occupe. Il se serait mis devant la porte et aurait insulté Monsieur, [A], [Q] de « fils de pute », « connard » et lui aurait également dit « nique ta mère ». Il l’aurait menacé de ne plus le laisser entrer chez lui et aurait demandé à Monsieur, [A], [Q] de quitter les lieux « avant la fin du mois, sinon il me ferait sortir de force »,

Un procès-verbal en date du 11 juin 2024 par lequel Monsieur, [A], [Q] dépose plainte contre Monsieur, [X], [C]. Le compte-rendu indique que le 8 juin 2024, Monsieur, [X], [C] aurait à nouveau insulté le demandeur de « fils de pute », « connard », ou encore « nique ta mère ». Il l’aurait plusieurs fois menacé de mort, et l’aurait également poussé,

— Un second procès-verbal en date du 11 juin 2024 par lequel Monsieur, [D], [W], ami du demandeur et témoin de la scène, dépose plainte contre Monsieur, [X], [C]. Il indique avoir été témoin des blocages et insultes subis par Monsieur, [A], [Q] de la part de Monsieur, [X], [C], ce dernier empêchant le demandeur et son ami de rentrer dans le logement. Le défendeur l’aurait lui aussi insulté et menacé de mort, plusieurs fois. Il atteste avoir vu Monsieur, [X], [C] pousser Monsieur, [A], [Q],

— Un procès-verbal en date du 14 juin 2024 par lequel Monsieur, [A], [Q] dépose plainte contre le fils Monsieur, [X], [C] qui aurait tenté de forcer la porte d’entrée du domicile du demandeur. Il aurait également inséré un corps étranger dans la serrure et aurait pris la fuite en voyant Monsieur, [A], [Q] arriver. Ce dernier ajoute avoir dû passer par une fenêtre pour rentrer chez lui car la clé ne parvenait pas à s’insérer dans la serrure,

— Une attestation d’un psychologue clinicien, Monsieur, [L], [T], indiquant avoir reçu Monsieur, [A], [Q] en consultation le 14 septembre 2024 et avoir remarqué que le demandeur présentait des signes cliniques d’angoisse et de terreur, dus entre autres à la persécution et aux menaces subies de la part de son bailleur et des proches de celui-ci selon ce qui a été dit lors de l’entretien. Le psychologue ajoute que cet état impacte sérieusement sa vie au quotidien.

Dans ces conditions, Monsieur, [A], [Q] apporte la preuve de l’absence de jouissance paisible des lieux du fait du comportement du bailleur.

Dès lors, il y a lieu de condamner Monsieur, [X], [C] à lui verser la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts.

* Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour privation du bénéfice des aides au logement

Aux termes des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages-intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En l’espèce, il est constant que Monsieur, [A], [Q] n’a reçu aucune quittance de loyers pour toute la période d’occupation du logement.

Au vu des justificatifs de paiement produits par le demandeur, ce dernier a réglé à Monsieur, [C] le loyer intégral 6 fois.

Monsieur, [A], [Q] produit également des justificatifs de revenus, à savoir son avis fiscal 2023 sur les revenus 2022 et trois fiches de paie allant de septembre à novembre 2023. Au vu de ces documents, sa situation financière est sensiblement la même et n’a pas particulièrement évolué. Il verse encore aux débats la simulation d’APL effectuée sur le site de la CAF, qui conclut à un potentiel droit à l’APL à hauteur de 279 euros par mois.

Toutefois, le demandeur ne produit pas davantage d’éléments permettant de justifier le montant total de sa demande, étant précisé que les aides sont suspendues en cas d’impayés de loyer.

Dès lors, au vu des différents justificatifs produits et en l’absence de contestation de la situation financière du demandeur par Monsieur, [X], [C], il y a lieu de condamner ce dernier à verser à Monsieur, [A], [Q] la somme de 1 674 euros (6 x 279 euros) à titre de dommages-intérêts pour le gain dont le demandeur a été privé à savoir les aides au logement de la caisse d’allocations familiales.

* Sur la demande de réparation du préjudice moral

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur, [A], [Q] affirme avoir subi un préjudice moral en raison de l’insalubrité du logement.

Toutefois, ce préjudice n’est pas justifié. En effet, l’attestation du psychologue fournie par le demandeur concerne un préjudice subi du fait de menaces reprochées à Monsieur, [X], [C] et non du fait de l’insalubrité du logement. Ainsi, dans la mesure où son préjudice a fait l’objet d’une réparation au titre de l’absence de jouissance paisible des lieux, il y a lieu de le débouter de sa demande au titre de son préjudice moral, Monsieur, [A], [Q] ne justifiant pas d’un préjudice distinct.

III. Sur les demandes reconventionnelles

* Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, III, dispose que :

« Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les baux et contrats d’occupation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par l’arrêté de traitement de l’insalubrité ou de mise en sécurité.

Un arrêté de traitement de l’insalubrité, un arrêté de mise en sécurité ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l’article L. 521-3-2.

Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait. ».

Sur le principe, l’obligation de délivrance d’un logement décent est continue pendant le bail, et le locataire ne peut renoncer à son droit de disposer d’un logement décent, si bien que le fait de le louer en l’état ne décharge pas le bailleur de ses obligations.

En l’espèce, Monsieur, [X], [C] ne pouvait mettre le bien en location en 2020, alors qu’il était informé de l’indécence du logement et de son caractère inhabitable par nature par la notification le 13 janvier 2012 d’un premier arrêté préfectoral daté du 3 janvier 2012 et par la notification d’un second arrêté préfectoral du 22 novembre 2017, soit 8 et 3 ans auparavant.

Au vu des différents arrêtés préfectoraux ainsi que des multiples mises en demeure adressées par le service d’hygiène et de santé de la ville de, [Localité 1] à Monsieur, [X], [C] rappelant le caractère impropre à l’habitation du logement situé au sous-sol du, [Adresse 2] à, [Localité 1], le défendeur ne pouvait ignorer l’interdiction qui lui était faite de mettre en location à usage d’habitation le local loué par Monsieur, [A], [Q] et Monsieur, [R], [J]. L’arrêté préfectoral de 2017 indique par ailleurs en son article 3 qu’en application de l’arrêté préfectoral de 2012, tout loyer ou redevance cesse d’être due par les occupants, sans préjudice du respect de leurs droits au titre de leurs baux ou contrats d’occupation. Monsieur, [X], [C] ne peut alors se prévaloir d’aucun arriéré de loyers puisque non seulement il n’était pas autorisé à mettre en location à usage d’habitation le bien, mais le caractère inhabitable de ce dernier justifie une exception d’inexécution des locataires de leur obligation de payer le loyer.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de Monsieur, [X], [C] à ce titre.

* Sur la demande en résiliation judiciaire du bail conclu entre Monsieur, [X], [C] et Monsieur, [R], [J]

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, Monsieur, [X], [C] sollicite la résiliation judiciaire du bail le liant à Monsieur, [R], [J] mais ne justifie nullement du motif pour lequel il demande la résiliation du bail.

Par ailleurs, le défendeur faisant valoir que Monsieur, [R], [J] n’a jamais résilié le bail ne pouvait pourtant ignorer son départ du logement situé au sous-sol du, [Adresse 2] à, [Localité 1], alors qu’il lui a lui-même reloué un local d’habitation dans le même immeuble avec prise d’effet au 1er juillet 2021.

De manière surabondante et en tout état de cause, il y a lieu de relever que l’article L.521-2 III du code de la construction et d’habitation dispose que « Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les baux et contrats d’occupation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par l’arrêté de traitement de l’insalubrité ou de mise en sécurité », de sorte que si le bailleur avait entendu se prévaloir d’impayés au soutien de sa demande de résiliation judiciaire de bail, ce motif n’aurait pu prospérer. Quoi qu’il en soit, et comme il l’a été souligné, Monsieur, [X], [C] n’indique aucunement le motif pour lequel il sollicite la résiliation du bail.

Dès lors, il y a lieu de rejeter sa demande de résiliation judiciaire du bail.

* Sur la demande en réparation du préjudice matériel

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur, [X], [C] verse aux débats :

* Une photographie d’une clé remise dans une enveloppe par le demandeur

* Une photographie de la boite aux lettres du demandeur

* La facture n°197250002097 émise par l’enseigne LEROY MERLIN le 22 avril 2025, indiquant l’achat d’un cylindre et d’une boite aux lettres pour les sommes respectives de 219 euros TTC et 129 euros TTC

Au vu des éléments produits et de l’absence de contestation du demandeur sur les dégradations et manquements qui lui sont imputés, il y a lieu de condamner Monsieur, [A], [Q] à payer à Monsieur, [X], [C] la somme de 348 euros au titre du préjudice matériel subi.

IV. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur, [X], [C], succombant, supportera les dépens de la présente procédure et sera condamné à payer la somme de 1 000 euros à Monsieur, [A], [Q] en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DECLARE l’action intentée par Monsieur, [A], [Q] recevable ;

CONSTATE l’existence d’un bail d’habitation verbal entre Monsieur, [X], [C] et Monsieur, [A], [Q] ayant pour objet la location d’un logement situé au sous-sol du, [Adresse 2] ;

CONSTATE l’indécence du logement situé au sous-sol du, [Adresse 2] ;

ENJOINT à Monsieur, [X], [C] de transmettre à Monsieur, [A], [Q] les quittances de loyers relatives aux mois de novembre 2020, décembre 2020, janvier 2021, février 2021, avril 2021 et juillet 2022 ;

CONDAMNE Monsieur, [X], [C] à verser à Monsieur, [A], [Q] la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance paisible du logement subi ;

CONDAMNE Monsieur, [X], [C] à verser à Monsieur, [A], [Q] la somme de 1 674 euros à titre de dommages-intérêts au titre du gain dont il a été privé ;

CONDAMNE Monsieur, [A], [Q] à payer à Monsieur, [X], [C] la somme de 348 euros en réparation de son préjudice matériel ;

DEBOUTE Monsieur, [A], [Q] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur, [A], [Q] de sa demande de paiement d’une indemnité de relogement ;

DEBOUTE Monsieur, [X], [C] de sa demande en paiement des arriérés de loyers ;

DEBOUTE Monsieur, [X], [C] de sa demande en résiliation judiciaire du bail le liant à Monsieur, [R], [J] ;

CONDAMNE Monsieur, [X], [C] à payer à Monsieur, [A], [Q] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [X], [C] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Gussun KARATAS