COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

,

[R] c/, [T],, [G]

MINUTE N°

DU 19 Mars 2026

N° RG 25/01490 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QLT3

Grosse délivrée

à M^e Alexandra MONDINI

Expédition délivrée

à M^e Stéphanie BRAGANTI

le

DEMANDEUR:

Monsieur, [U], [I], [R]

né le 16 Mai 1961 à, [Localité 2]

de nationalité Française,

[Adresse 1],

[Localité 3]

représenté par M^e Alexandra MONDINI, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDEURS:

Madame, [H], [M], [Z], [T]

née le 21 Septembre 1984 à, [Localité 4],

[Adresse 2],

[Adresse 3], [Adresse 4],

[Localité 5]

représentée par M^e Stéphanie BRAGANTI, avocat au barreau de NICE

Monsieur, [V],, [B], [G],

[Adresse 2],

[Adresse 3], [Adresse 4],

[Localité 5]

représenté par M^e Stéphanie BRAGANTI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL,

assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 28 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2018, M., [U], [R], a consenti à Mme, [H], [T] et M., [V], [G] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé, [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 1 010 euros et un dépôt de garantie de 1 010 euros.

Un congé pour vente a été délivré par M., [U], [R] au locataire, Mme, [H], [T] et M., [V], [G], par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024 à effet au 11 novembre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, M., [U], [R] a fait assigner Mme, [H], [T] et M., [V], [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir:

— déclarer régulier et valide le congé pour vendre donné à Mme, [H], [T] et M., [V], [G] ;

— constater l’expiration du bail en date du 11 novembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Mme, [H], [T] et M., [V], [G] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des locataires dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Mme, [H], [T] et M., [V], [G], au paiement des sommes de 2 677,84 euros sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 mars 2025;

— condamner solidairement Mme, [H], [T] et M., [V], [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1 338,92 euros, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamner solidairement Mme, [H], [T] et M., [V], [G], au paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 28 janvier 2026. A cette audience, M., [U], [R] comparaît représenté par son conseil et sollicite aux termes de ses dernières conclusions, notamment de :

— débouter Mme, [H], [T] et M., [V], [G] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner solidairement Mme, [H], [T] et M., [V], [G] à lui payer la somme de 4 058,39 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, provisions sur charges dus au 29 juillet 2025, avec imputation du dépôt de garantie ;

— condamner in solidum Mme, [H], [T] et M., [V], [G], à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions, Mme, [H], [T] et M., [V], [G] sollicitent de la présente juridiction notamment de :

— à titre principal :

— condamner M., [U], [R] à leur payer la somme de 3 005,04 euros au titre de l’enrichissement sans cause, en tenant compte du coefficient de vétusté de 20 %;

— débouter M., [U], [R] de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre subsidiaire leur accorder un délai de 12 mois pour régler cette somme ;

— en tout état de cause, condamner M., [U], [R] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu’en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

En outre, M., [U], [R] n’a pas maintenu ses demandes au titre de la validation du congé pour vente et de l’expulsion des locataires.

Sur la demande reconventionnelle de Mme, [H], [T] et M., [V], [G] de condamnation à la somme de 3 005,40 euros au titre de l’enrichissement sans cause

Aux termes de l’article 1303 du code civil, en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

Aux termes de l’article 1303-1 du code civil, l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

Aux termes de l’article 1303-2 du code civil, Il n’y a pas lieu à indemnisation si l’appauvrissement procède d’un acte accompli par l’appauvri en vue d’un profit personnel.

L’indemnisation peut être modérée par le juge si l’appauvrissement procède d’une faute de l’appauvri.

Aux termes de l’article 1303-3 du code civil, l’appauvri n’a pas d’action sur ce fondement lorsqu’une autre action lui est ouverte ou se heurte à un obstacle de droit, tel que la prescription.

Aux termes de l’article 6 d), le bailleur est obligé de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Aux termes de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

Mme, [H], [T] et M., [V], [G] font état d’un enrichissement sans cause à hauteur de 3 005,04 euros au regard de la pose de la climatisation et d’une pelouse synthétique dans le logement et ce à leur frais. Ils indiquent qu’une négociation avait à l’origine était trouvée avec le bailleur, la pelouse et la climatisation étant laissées en compensation des loyers restants dus.

M., [U], [R] conteste l’enrichissement sans cause. Il indique qu’il n’avait pas donné d’autorisation d’installation des éléments réclamés et au demeurant que les défendeurs ne sont pas recevables à invoquer ce fondement en raison de l’existence d’un autre fondement légal. Enfin il considère que Mme, [H], [T] et M., [V], [G] ne démontrent pas que les conditions de l’enrichissement soient remplies

En l’espèce, il n’est nullement contesté que Mme, [H], [T] et M., [V], [G] ont ajouté une climatisation et une pelouse synthétique dans le logement litigieux.

Il est constant que l’enrichissement injustifié ne peut être invoqué qu’à titre subsidiaire, ce qui signifie que l’appauvri ne peut l’exercer s’il existe un obstacle de droit que peut constituer la prohibition de la transformation du logement sans l’accord du bailleur.

En effet, il résulte de la lecture combinée des articles 6 d) et 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 que le preneur est libre de réaliser des aménagements mais pas des transformations. Il appartient donc au juge d’apprécier souverainement la nature des travaux réalisés par le preneur.

Or, sont considérés comme de simples aménagements les travaux de peu d’importance ayant pour but d’améliorer le confort, la commodité ou l’esthétique des lieux loués, qui n’affectent pas l’immeuble dans sa structure et qui n’ont rien d’irréversibles. Ce qui est en l’espèce le cas concernant la pose d’une climatisation et d’une pelouse synthétique.

Ainsi, Mme, [H], [T] et M., [V], [G] étaient libres d’effectuer des aménagements, et ce sans autorisation du bailleur.

S’agissant des conditions de l’enrichissement sans cause, il n’existe aucune justification, tant contractuelle que légale, à la pause de ces installations par les locataires.

En revanche il doit être démontré l’absence d’un profit personnel de la part de l’appauvri. Or, il apparaît que Mme, [H], [T] et M., [V], [G] ont réalisé ces travaux (en 2022 et 2023) dans leur intérêt personnel en ce qu’ils ont profité des bénéfices d’une climatisation et d’une pelouse synthétiques dans leur résidence principale pendant plusieurs années, travaux que le contrat de bail ne leur imposait pourtant pas et ce quand bien même l’existence d’améliorations apportées au bien d’autrui.

Ainsi, au regard de l’existence d’un profit personnel pour Mme, [H], [T] et M., [V], [G] à travers la pause d’une pelouse synthétique et d’une climatisation, les conditions de l’enrichissement sans causes ne sont pas remplies.

Par conséquent, Mme, [H], [T] et M., [V], [G] seront déboutés de leur demande reconventionnelle de condamnation au paiement de la somme de 3 005,4 euros au titre de l’enrichissement sans cause.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les articles 7 et 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et qu’un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est admis que le dépôt de garantie, qui a pour objet de garantir l’exécution des obligations locatives du locataire, peut donc avoir vocation à garantir le paiement des loyers et charges échus impayés.

Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des

charges récupérables ; ils précisent qu’elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute

évaluation forfaitaire.

Mme, [H], [T] et M., [V], [G] s’opposent à ces sommes. Ils indiquent que la date officielle du départ des lieux est le 15 juillet 2025. Ils contestent le décompte qui leur apparaît imprécis. Ils reconnaissent ne pas avoir payé les loyers de mai, juin et juillet (au prorata des 15 premiers jours) 2025, soit pour une somme de 3 363,80 euros. Ils contestent le montant des charges récupérables sollicités pour l’année 2024.

En l’espèce, il est constant que l’état des lieux de sortie et la remise des clés ont eu lieu le 15 juillet 2025. Nonobstant l’absence de signature du locataire dans cet état des lieux de sortie, il convient de retenir cette date pour fixer la fin du contrat de bail. Le bailleur n’ayant pas maintenu sa demande de validation du congé pour vente, les sommes réclamées constituent des arriérés de loyers et non des indemnités d’occupation.

Il ressort du dernier décompte locatif produit par le bailleur en date du 27 août 2025 que les mois de novembre 2024, de juin et juillet (au prorata des 15 premiers jours) 2025 n’ont pas été réglés par les locataires, soit la somme de 3 363,80 euros.

Par ailleurs, il convient également de prendre en compte les régularisations de charges, dûment justifiés par le bailleur, pour les années 2023 et 2024 à hauteur de 1 513,37 euros et qui n’ont pas été réglés par les locataires.

Enfin, il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 1 010 euros.

Ainsi, il ressort des pièces fournies que la créance au titre de l’arriéré des charges et des loyers de Mme, [H], [T] et M., [V], [G], déduction faite du dépôt de garantie, s’élève à la somme de 3 777,17 euros concernant le local à usage d’habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande subsidiaire de délai :

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Mme, [H], [T] et M., [V], [G] sollicitent des délais de paiement au regard de leur situation financière. M., [U], [R] est opposé à cette demande de délai.

En l’espèce, excepté une déclaration de revenu pour l’année 2022, les défendeurs n’apportent aucun justificatif actualisé, sur leur situation financière et personnelle.

Par conséquent, faute de pièces justificatives, il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Mme, [H], [T] et M., [V], [G] seront donc condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais du congé pour vente du 30 avril 2024.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de Mme, [H], [T] et M., [V], [G] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

Mme, [H], [T] et M., [V], [G], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum à payer à M., [U], [R] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme, [H], [T] et M., [V], [G] de leur demande reconventionnelle de condamnation au paiement de la somme de 3 005,40 euros au titre de l’enrichissement sans cause ;

CONDAMNE solidairement Mme, [H], [T] et M., [V], [G] à verser à M., [U], [R] la somme de 3 777,17 euros au titre des loyers et charges locatives impayés (décompte arrêté au 27 août 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus), après imputation du dépôt de garantie de 1 100 euros, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Mme, [H], [T] et M., [V], [G] de leur demande subsidiaire de délai de paiement ;

DÉBOUTE Mme, [H], [T] et M., [V], [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme, [H], [T] et M., [V], [G] à payer à M., [U], [R] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme, [H], [T] et M., [V], [G] aux entiers dépens de la présente instance, comprenant les frais du congé pour vente du 30 avril 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection