TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/04907

N° Portalis 352J-W-B7G-CWZBK

N° MINUTE : 1

Assignation du :

05 Avril 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 16 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Jamil YOUNESS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1871

DEFENDERESSES

Madame [M] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [U] [F]

[Adresse 3]

[Localité 2]

toutes deux représentées par Maître Anne ROMERO, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #D0704

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 11 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2007, Madame [U] [P] épouse [F] et Madame [M] [F] (ci-après les consorts [F]) ont donné à bail commercial en renouvellement à la société LA TANIERE des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2003, aux fins d’y exploiter une activité de « traiteur, vente à emporter, excluant toute restauration sur place » et un loyer annuel de 22.500 euros hors taxes et hors charges.

Selon acte sous seing privé en date du 2 juin 2015, la S.A.R.L [G] a acquis de la société DENIZ, venant aux droits de la société LA TANIERE, son fonds de commerce comprenant le droit au bail des locaux susvisés.

Par acte d’huissier de justice signifié le 9 juillet 2021, les consorts [F] ont donné congé à la S.A.R.L [G] pour le 31 mars 2022 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 42.558,80 euros hors taxes et hors charges, les autres conditions du bail restant inchangées.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 15 novembre 2021, la S.A.R.L [G] a notifié aux consorts [F] un mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé à la somme mensuelle de 2.621,66 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 6 janvier 2023, la S.A.R.L [G] a assigné les consorts [F] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 10 avril 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2022 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [N] ; et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 22 avril 2025, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 39.100 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 20 octobre 2025 réceptionnée le 22 octobre 2025 et remis au greffe par RPVA le 26 novembre 2025, la S.A.R.L [G] demande au juge des loyers commerciaux, de :

“ – Fixer le loyer annuel en renouvellement à la somme de 37.738 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2022,

— Condamner le bailleur au remboursement du trop-perçu à compter de cette date soit la somme de 17.274,61 euros au 31 octobre 2025,

— Condamner le bailleur au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour couvrir les frais engagés à la suite du refus du bailleur d’un arrangement amiable ”.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 1er octobre 2025 réceptionnée le 1er octobre 2025 et remis au greffe par RPVA le 2 octobre 2025, les consorts [F] sollicitent du juge des loyers commerciaux, de :

“- Fixer la valeur locative de renouvellement à la somme annuelle de 67.058,79 € HC et HT au 1er avril 2022,

— Condamner la société [G] à payer les intérêts de retard calculés terme par terme sur les compléments de loyer conformément aux dispositions de l’article 1153 du Code civil,

— Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1154 du Code civil,

— Condamner la société [G] à payer à Madame [U] [F] et Madame [M] [F] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Condamner la société [G] en tous les dépens.”

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 11 décembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DEICISON

1. Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En vertu de l’article L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. L’article R.145-7 du code de commerce précise en effet que « les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ».

1.1 Sur les caractéristiques des locaux :

Selon les dispositions de l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article R.145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Selon le rapport d’expertise, les lieux sont situés à une adresse très centrale, dans un quartier animé et commerçant, avec possibilité d’ouverture tardive en soirée et le dimanche, profitant d’un flux de chaland élargi, et notamment touristique, entre le Forum des Halles et le Centre Pompidou, très bien desservie, avec facilité de stationnement. L’expert relève que l’adresse des locaux loués est largement favorable à l’activité exercée de restaurant.

Les lieux loués se situent dans un immeuble ancien datant des XVIIème ou XVIIIème siècle, plutôt étroit et de facture simple. Il a pour élévation sur sous-sol, un rez-de-chaussée en boutique, quatre étages droits et un cinquième et dernier étage très mansardé dans le comble.

La façade en maçonnerie enduite et peinte, présente un ravalement ancien.

Les locaux loués s’établissent seulement au rez-de-chaussée et sont ainsi distribués :

— une boutique, à droite de l’entrée commune, qui bénéficie d’un droit de terrasse ouverte toute l’année de 13.44 m² (2,80 m x 4,80 m). Cette terrasse, rendue possible par le large trottoir et simplement couverte par un store, peut accueillir une vingtaine de places assises,

— une salle de restaurant, d’un seul tenant, avec comptoir de préparation/vente en façade, et zone de places assises à l’arrière, sol carrelé, faux plafond avec éclairage intégré,

— un sanitaire PMR, équipé d’un lavabo et d’un wc, sol et murs (partiellement) carrelés.

— une cuisine au fond, sol et murs carrelés, et un point d’eau.

1.2 Sur la pondération des locaux

En vertu de la 6ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de novembre 2025, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente,réserves, etc.).

L’expert judiciaire a retenu les coefficients de pondération suivants :

Les superficies réelles de chaque niveau relevées par l’expert ne sont pas contestées par les parties lesquelles sont cependant en désaccord avec la détermination de leur surface pondérée.

Si la S.A.R.L [G] sollicite l’entérinement du rapport, les consorts [F], quant à eux, contestent la pondération des surfaces de la boutique, des sanitaires PMR, de la cuisine et de la cave.

* La pondération de la boutique

S’agissant de la boutique, les consorts [F] sollictent un coefficient de pondération de 100 % en ce qu’elle constitue une surface dédiée à l’accueil de la clientèle.

En réponse aux dires du conseil des bailleurs, l’expert judiciaire relève que “la surface pondérée est calculée à partir de la surface utile brute en la divisant en zones (ou niveaux) auxquelles sont attribués des coefficients qui varient selon leur intérêt commercial et leur distance par rapport à la vitrine. Il est vrai que la seconde zone participe à l’activité commerciale, accueillant les places assises. Le coefficient 0,90 que nous retenons tient compte de la parfaite fluidité avec la 1ère zone en façade mais aussi de son éloignement de 5 m, d’où l’application d’un coefficient dégressif correspondant à la pratique usuelle.”

La pondération proposée par l’expert, conforme à la charte de l’expertise, sera retenue par le tribunal.

* La pondération des sanitaires

S’agissant des sanitaires, les bailleurs sollicitent l’application du coefficient de 60 % en ce qu’ils sont obligatoires pour l’accès et la sécurité des clients.

En réponse aux dires du conseil de la bailleresse, l’expert précise que “ces sanitaires contribuent au confort des locaux loués. Pour autant, ils ne peuvent pas être comparés à une troisième zone de vente, laquelle est généralement pondérée au coefficient 0,60. Le coefficient 0,50 nous semble adéquat dans la contribution de cette surface à la fonctionnalité et à l’attractivité du local.” Dans ces conditions, le coefficient retenu par l’expert apparaît pertinent et sera retenu par le tribunal.

* La pondération de la cuisine

S’agissant de la cuisine, les bailleurs sollicitent l’application d’un coefficient de 60 % en ce que la cuisine est un espace fondamental pour un restaurant.

En réponses au dires du conseil de ces derniers, l’expert judiciaire constate, à juste titre que “la cuisine est certes indispensable à l’activité d’un restaurant, mais il ne s’agit pas non plus d’une zone accessible à la clientèle (et pondérée comme telle à 0,60), mais d’une annexe, pondérée au coefficient usuel (et maximum) de 0,40.” Dès lors, le tribunal retiendra le coefficient retenu par l’expert.

* La pondération de la cave

S’agissant de la cave, les bailleurs font valoir que l’expert n’a pas tenu compte de la cave dans son rapport. Ils soutiennent que la locataire s’est appropriée une (ou plusieurs) cave(s) et les espaces souterrains pour stocker des boissons et autres fournitures dans le cadre de son activité commerciale. Ils ajoutent que si le bail ne mentionne pas explicitement l’utilisation de la cave pour cette activité, celle-ci est utilisée à des fins commerciales et une contrepartie devrait leur être reversée. Ils sollicitent l’application d’un coefficient de 40 % pour la cave.

En réponse aux dires du conseil des bailleurs, l’expert relève que “la description des locaux contenue dans le bail ne vise qu’une boutique sur rue, une cuisine et un wc/lavabo, c’est-à-dire uniquement des surfaces à rez-de-chaussée.

Lors de notre visite sur place, aucun sous-sol n’a été visité.

Notre mission porte sur l’estimation de l’assiette du bail, ce que nous avons fait.”

Il n’est pas contesté que l’assiette du bail ne comporte aucune cave. Les bailleurs produisent des photographies semble-t-il d’une ou de caves où sont stockées des boissons et des rouleaux d’essuie-tout. Toutefois, il ne démontrent pas que ces photographies ont été prises dans l’immeuble litigieux. Au demeurant, la question de l’assiette du bail et de son extension à la cave ou aux caves ne relèvent pas des pouvoirs du juge des loyers commerciaux.

1.3 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, compte tenu des 16 références analysées, dont 5 références de nouvelles locations (loyers purs) avec une valeur entre 750 euros/m²P et 1.500 euros/m²P, deux nouvelles locations (loyers décapitalisés) avec une valeur entre 1.036 euros/m²P et 1.102 euros/m²P, 4 renouvellements amiables avec une valeur entre 513 euros/m²P et 1.088 euros/m²P et 5 renouvellements judiciaires avec une valeur entre 575 euros/m²P et 1.300 euros/m²P, l’expert judiciaire a retenu une valeur locative unitaire statutaire de 880 euros par mètre carré pondéré

Les bailleurs soutiennent que la valeur locative doit être fixée à la somme de 997,75 euros m²P. Ils font valoir que le [Adresse 4] est un secteur dynamique, en pleine évolution et avec un taux de vacances relativement faible et une demande locative soutenue pour les commerces. Ils ajoutent que depuis la crise du COVID, le quartier a beaucoup évolué. Ils font valoir que cette réalité du marché ne semble pas avoir été pleinement prise en compte par l’expert. Ils ajoutent qu’il est nécessaire de prendre en compte les références de loyers dans le secteur immédiat et de faire une moyenne entre les nouvelles locations (loyers purs), les nouvelles locations (loyers décapitalisés), renouvellement amiables et judiciaires.

Comme l’avait relevé l’expert judiciaire, les références proposées par les bailleurs ne peuvent être retenus car n’étant pas des références applicables au jour du renouvellement.

Par ailleurs, comme l’a indiqué, à juste titre, l’expert en réponse aux dires du conseil des bailleurs “la valeur locative ne s’estime pas par la moyenne des termes de comparaison. En effet, le panel n’est pas exhaustif et les comparaisons portent sur des destinations contractuelles, des surfaces et des dates d’effet différents.

De plus, cette moyenne ne permet pas de distinguer les différents niveaux de valeurs locatives, entre :

— la valeur locative de marché qui correspond au montant pour lequel un bien pourrait être loué

au moment de l’expertise. Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail. Elle est appelée loyer pur, ce qui implique qu’elle ne s’accompagne pas de versement d’un capital, soit au bailleur (droit d’entrée, pas de porte), soit au locataire précédent (droit au bail).

— et la valeur locative en renouvellement qui est définie dans le code de commerce, et fixée par voie amiable ou judiciaire. Elle implique de tenir compte de divers critères notamment de la destination contractuelle, des obligations respectives des parties, des charges et conditions du bail, ainsi que des différents niveaux de prix pratiqués dans le voisinage. Elle est généralement d’un montant inférieur à la valeur locative de marché.”

En conséquence, au regard des références pertinentes retenues par l’expert, des caractéristiques des locaux et de leur emplacement favorable pour l’exploitation d’un restaurant, au sein d’un secteur central et touristique, avec possibilité d’ouverture tardive en soirée et le dimanche, drainant un flux de chaland conséquent entre le Forum des Halles et le CentrePompidou, très bien desservi, avec facilité de stationnement, le prix unitaire de 880 euros par mètre carré pondéré proposé par l’expert sera retenu, soit une valeur locative annuelle de 36.185,60 euros arrondie à la somme de 36.185 (880 euros x 41.12m²P).

1.4 Sur les facteurs d’augmentation ou de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

* Sur la majoration au titre de la terrasse

L’expert relève que la terrasse est ouverte et représente 1/3 de la surface de vente (13,44 m² / 38,00 m²). Elle justifie, selon lui, une majoration forfaitaire de 5 %.

Les bailleurs sollicitent une majoration de 10 % en ce qu’elle constitue un atout majeur pour l’activité commerciale et représente 1/3 de la surface de la vente.

L’expert judiciaire, en réponse aux dires du conseil de la locataire qui lors de l’expertise avait contesté la majoration, précise que la “terrasse, qui donne lieu effectivement au paiement d’un droit de voirie, n’est pas retenue comme surface privative, ni intégrée à la surface pondérée car elle ne fait pas partie de l’assiette du bail.

Cependant, elle contribue à l’activité commerciale en permettant ici non seulement de doubler la capacité d’accueil, mais aussi de renforcer la visibilité des locaux, dont la façade ne mesure que 3,50 m de large.

La pratique de la majoration pour droit de terrasse est ainsi systématique à [Localité 1] intra-muros, et généralement justifiée par l’avantage qu’elle apporte à l’exploitation en termes de chiffre d’affaires supplémentaire, et prise en compte dans l’évaluation de la valeur locative à travers un coefficient de majoration appliqué à la valeur locative brute.

La majoration de 5 % que nous retenons demeure usuelle et prend en compte une terrasse non close et utilisable seulement les beaux jours, mais néanmoins de bonne capacité assise (20 places environ) rendue possible par le large trottoir.

Pour une terrasse fermée, le coefficient de majoration aurait été supérieur.”

En réponse aux dire des bailleurs, l’expert relève que “La majoration de 10 % sollicitée par le bailleur s’applique généralement aux terrasses de caractère exceptionnel et fermées. Ce n’est pas le cas ici, même si cette surface sur le domaine public permet de doubler la capacité assise des locaux loués, en raison de sa superficie réduite (13,44 m²) et de l’absence de fermeture (limitant son utilisation aux beaux jours).”

Au regard de sa capacité d’assise d’environ 20 places, de sa configuration, placée sur le trottoir, non fermée et donc exploitable uniquement par beau temps, la majoration de 5 % est justifiée et sera retenue.

* Sur la majoration au titre de la faculté de sous-location

L’expert propose une majoration pour faculté de sous-location. Il précise que cette sous-location est possible tant au profit de filiales qu’à l’égard de tous tiers, justifiant une majoration forfaitaire de 5 %.

Les bailleurs sollicitent une majoration de 10 % au titre de la faculté de sous-location.

L’expert judiciaire, en réponse aux dires du conseil de la locataire qui lors de l’expertise avait contesté la majoration, précise que la “ Société [G] est venue aux droits de la Société LA TANIERE, qui était le bénéficiaire du bail à compter du 1er septembre 2003, et a ainsi repris les clauses et conditions du bail, y compris la possibilité de sous-location prévue par celui-ci.

Cette possibilité de sous-location étant prévue contractuellement, il est indifférent que l’actuel locataire n’en fasse pas usage.

La formulation « Il pourra sous-louer les locaux objets des présentes » nous semble permettre la sous-location non seulement à une filiale, mais aussi à tout tiers, justifiant ainsi la majoration de 5 %.”.

La faculté de sous-location, tant au profit de filiales qu’à l’égard de tous tiers, constitue un motif de majoration de la valeur locative. Il y a lieu de procéder à une majoration de 5 % comme proposée par l’expert.

* S’agissant de la minoration au titre de la taxe foncière

L’expert judiciaire constate que la taxe foncière, en tant que charge exorbitante est généralement déduite pour son montant réel, soit pour 2022 un montant de 709,67 euros arrondi à 710 euros.

Les bailleurs s’opposent à cette minoration en soutenant qu’il ne s’agit pas d’une charge exorbitante en ce qu’elle est généralement à la charge du preneur.

Il y a lieu de rappeler que le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

En l’espèce, la taxe foncière, dont il n’est pas contesté qu’elle est mise à la charge de la locataire aux termes du bail, est une charge exorbitante de droit commun liée au droit de propriété du bailleur qui doit être soustraite du montant de la valeur locative. La déduction de la somme de 710 euros proposée par l’expert judiciaire au titre de l’impôt foncier apparaît justifiée et sera retenue par le tribunal.

* Sur les majorations au titre des améliorations apportées au bien

Les bailleurs sollicitent une majoration de 5 % en ce que le local bénéficie d’une “cheminée extraction”. Ils soutiennent qu’il s’agit d’un atout non négligeable dans le cadre d’un commerce de restauration et qu’elle joue un rôle clé dans l’absence de nuisances olfactives. Ils sollicitent également une majoration de 5 % compte tenu du ravalement complet dont a fait l’objet l’immeuble et qu’ils apportent une amélioration esthétique et structurelle significative du local loué. Ils ajoutent qu’il s’agit d’un atout en cas de revente du fonds de commerce.

S’agissant de la présence d’une “cheminée extraction ”, l’expert, en réponse aux dires du conseil des bailleurs, relève que “ Les locaux ne pourraient pas être à usage de restaurant s’ils n’étaient pas équipés d’un système d’extraction, ou ventilation, capable de capter les odeurs et la fumée, et d’assurer un renouvellement suffisant de l’air pour satisfaire aux exigences posées par la Réglementation Sanitaire. En d’autres termes, c’est un équipement obligatoire pour ce type d’activité, de nature usuel et non distinctif pour tous les restaurants, ne réclamant aucune majoration sur la valeur locative.”

La présence d’une “cheminée extraction” compte tenu de la clause de destination du bail relève de l’obligation de délivrance des bailleurs et ne peut donc être pris en compte au titre d’une majoration de la valeur locative.

S’agissant du ravalement, l’expert relève à très juste titre que “ Ces travaux, très largement postérieurs à la date du renouvellement, ne peuvent pas être pris en compte dans l’estimation de la valeur locative au 1er avril 2022.” Dès lors, il ne peut en être tenu compte au titre d’une quelconque majoration dans le cadre de la fixation du présent loyer de renouvellement.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la surface pondérée des locaux loués de 41.12 m², à la valeur locative unitaire de renouvellement de 880 euros par mètre carré pondéré, et à la majoration de 5 % tenant compte du droit de terrasse, de celle de 5 % au titre de la faculté de sous-location et de la minoration pour charge de l’impôt foncier le prix du bail renouvelé sera justement et souverainement fixé à la somme annuelle de : 36.185 + (36.185 x 5%)+(36.185 x 5%) -710 = 39.093,50 euros arrondie à la somme de 39.100 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 39.100 euros hors taxes et hors charges.

Le loyer du bail renouvelé étant inférieur au montant du dernier loyer contractuel il n’y a pas lieu de statuer sur la demande des bailleurs de condamnation de la locataire à lui payer les intérêts de retard calculés sur les compléments de loyer ni sur la demande de capitalisation des intérêts.

En revanche il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux – tels que fixés par l’article R.145-23 du code de commerce susmentionné – de condamner les bailleurs à rembourser à la locataire la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer provisionnel acquitté par cette dernière et le montant du loyer fixé par le présent jugement. Cette demande est irrecevable comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux. A défaut d’accord des parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir le tribunal pour trancher ces points, si elles l’estiment nécessaire.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens de l’instance seront partagés à hauteur de 50 % à la charge de Madame [U] [F] et de Madame [M] [F] et de 50 % à la charge de la S.A.R.L [G], en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes d’indemnités respectives présentées par Madame [U] [F] et de Madame [M] [F] et par la S.A.R.L [G] au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 39.100 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2022, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre Madame [U] [F] et de Madame [M] [F] et la S.A.R.L [G] portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4] demeurant inchangées,

DÉCLARE irrecevable devant le juge des loyers commerciaux la demande tendant à condamner Madame [U] [F] et de Madame [M] [F] à rembourser à la S.A.R.L [G] la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer provisionnel acquitté par cette dernière et le montant du loyer fixé par le présent jugement,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ces chefs, à défaut d’accord,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50 % à la charge de Madame [U] [F] et de Madame [M] [F] et de 50 % à la charge de la S.A.R.L [G], en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 16 mars 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. PERALTA