TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01489 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2ADD

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 16 Février 2026

[Q] [J]

[M] [V] épouse [J]

C/

[R] [Z] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Q] [J], demeurant [Adresse 1]

Mme [M] [V] épouse [J], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par M^e Eloïse GRAS-PERSYN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [Z] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Décembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mai 2024, à effet au 20 mai 2024, Madame [M] [V] et Monsieur [Q] [J] ont donné en location à Monsieur [R] [Z] [D] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], appartement A203, à [Localité 1], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel révisable de 1.100 euros, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 130 euros.

Par acte d’huissier du 10 juin 2025, Madame [M] [V] et Monsieur [Q] [J] ont fait signifier à Monsieur [R] [Z] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le paiement de la somme 3.766,50 euros en principal.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 14 avril 2025.

Par acte d’huissier du 22 septembre 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 23 septembre 2025, Madame [M] [V] et Monsieur [Q] [J] a fait assigner Monsieur [R] [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé à l’audience du 1er décembre 2025 aux fins de :

. constater l’acquisition de la clause résolutoire,

. ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [Z] [D] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,

. condamner Monsieur [R] [Z] [D] au paiement de la somme provisionnelle de 1.995,79 euros, arrêtée au mois de septembre 2025 inclus, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal selon les modalités contractuelles et pour le surplus à compter du commandement de payer,

. condamner Monsieur [R] [Z] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable selon les conditions contractuelles, d’un montant actuel de 1.270,91 euros, jusqu’à libération effective des lieux,

. condamner Monsieur [R] [Z] [D] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 1er décembre 2025, Madame [M] [V] et Monsieur [Q] [J], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, sauf à actualiser la dette à la somme 1.187,61 euros.

Monsieur [R] [Z] [D] a comparu en personne. Il ne conteste pas le principe de la dette. En effet, il explique avoir été payé en retard par des clients dans le cadre de son activité professionnelle de conducteur de travaux. Il sollicite le maintien dans les lieux et indique que le solde restant du sera payé pour le 10 décembre 2025 au plus tard. Il perçoit 3.300 à 4.000 euros par mois et expose une pension alimentaire de 600 euros. Il assume la charge de deux enfants et reçoit deux enfants issus d’une première union en résidence alternée.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 février 2026.

Par note en délibéré reçue le 8 décembre 2025, Monsieur [R] [Z] [D] a, comme il y avait été autorisé, transmis un justificatif de paiement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 23 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

La bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 14 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite que le juge peut faire cesser par une mesure d’expulsion.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu à effet au 20 mai 2024 prévoit une clause résolutoire selon laquelle « le contrat de location sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, six semaines après un commandement de payer demeuré sans effet pour non paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires ».

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 avril 2025 portant sur la somme en principal de 3.766,50 euros.

Il résulte de l’historique de compte versé aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 18 mai 2025.

Sur la demande de délais :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort de l’historique de compte que le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant notamment par un virement de 2.100 euros le 24 octobre 2025.

Nonobstant l’absence de justificatif, le locataire déclare percevoir entre 3.300 et 4.000 euros par mois. Il apparait donc en état de régler sa dette locative, ce que démontre l’historique de compte. En effet, la dette locative est moindre à l’audience qu’elle ne l’était au jour de l’assignation.

Les bailleurs ne font pas état de besoins particuliers.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la situation du débiteur, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités fixés au dispositif de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l’audience, Monsieur [R] [Z] [D] a sollicité le maintien dans les lieux. Autrement dit, il demande la suspension des effets de la clause de résiliation pendant la durée des délais de paiement.

Compte tenu de cette demande expresse et du versement intégral du loyer courant, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les conditions reprises par le dispositif du jugement.

Sur les sommes dues :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Il résulte de l’historique de compte que le locataire reste à devoir la somme de 1.187,61 euros au 13 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.

Par note en délibéré, le locataire justifie d’une demande de virement de 1.187,61 euros au mandataire des bailleurs. Cette demande de virement n’est pas datée. De surcroît, elle est insuffisante pour prouver un paiement effectif.

Il y a lieu de condamner à titre provisionnel Monsieur [R] [Z] [D] à payer à Madame [M] [V] et Monsieur [Q] [J] la somme de 1.187,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 13 novembre 2025, mois de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [R] [Z] [D], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers frais et dépens.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [Z] [D] à payer à Madame [M] [V] et Monsieur [Q] [J] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail signé 16 mai 2024 conclu entre Madame [M] [V] et Monsieur [Q] [J] et Monsieur [R] [Z] [D] et portant sur un logement situé [Adresse 4], à [Localité 1], sont réunies à la date du 18 mai 2025 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [R] [Z] [D] à payer à Madame [M] [V] et Monsieur [Q] [J] la somme de 1.187,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 13 novembre 2025, mois de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

DISONS que Monsieur [R] [Z] [D] pourra s’acquitter de cette somme en une mensualité de 1.187,61 euros, outre les frais et intérêts ;

RAPPELONS que cette mensualité est payable en plus du loyer courant ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

DISONS que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en revanche, faute de paiement d’une seule des mensualités fixées ci-dessus :

. la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

. le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

à défaut pour Monsieur [R] [Z] [D] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef ;

en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Monsieur [R] [Z] [D] sera condamné aux bailleurs, à titre de provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.270,91 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELONS à Monsieur [R] [Z] [D] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [Z] [D] à payer à Madame [M] [V] et Monsieur [Q] [J] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [Z] [D] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] le 16 février 2026,

LA GREFFIERE LE JUGE