COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [Y] [R], [W] [R], [J] [R] EPOUSE [S] c/ S.D.C. LA SCALETTA

N°26/

Du 7 mai 2026

4ème Chambre civile

N° RG 23/02984 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PCTP

Grosse délivrée à

la SELARL WW & ASSOCIES

expédition délivrée à

la SELARL LBVS AVOCATS

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du sept mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 5 février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 7 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 7 mai 2026, signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Monsieur [Y] [R]

C/o Agence du Littoral sise [Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Isabelle WILLM de la SELARL WW & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [W] [R]

C/o Agence du Littoral sise [Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Isabelle WILLM de la SELARL WW & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [J] [R] EPOUSE [S]

C/o Agence du Littoral sise [Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Isabelle WILLM de la SELARL WW & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet CITYA [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [R], M. [W] [R] et Mme [J] [R] épouse [S] sont propriétaires indivis d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement formant les lots n°7, 9 et 37 au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 2] et situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 17 mai 2023 et a rejeté une résolution n°3 relative à la régulation d’un nouveau plan des parkings de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2023, les consorts [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de la décision de rejet de la résolution n°3.

Par conclusions notifiées le 21 janvier 2026, les consorts [R] demandent au tribunal de :

annuler la décision du 17 mai 2023 par laquelle la majorité des copropriétaires a rejeté la résolution n°3 soumise au vote à la demande de M. [Y] [R],enjoindre au syndicat des copropriétaires de :autoriser la régularisation du plan des parkings tenant compte de l’occupation des lots 36 et 37 par EDF,attribuer les deux emplacements matérialisés en 2017, et occupés, à titre précaire depuis lors, aux lots 36 et 37,donner mandat au syndic pour faire établir un projet de modification de plan des parkings aux frais de la copropriété, ainsi qu’un projet d’état descriptif de division modificatif, pour attribution à une prochaine assemblée générale,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils exposent qu’un transformateur d’énergie électrique est déposé sur l’emplacement de stationnement leur appartenant et ne leur permet pas de jouir de cet emplacement. Ils expliquent que le transformateur a été construit en vertu d’une servitude consentie à la société Electricité de France (EDF), laquelle n’a pas été prise en compte dans l’état descriptif de division et dans le règlement de copropriété.

Ils expliquent que les places de stationnement ont été reconfigurées et que de nouveaux marquages au sol ont été réalisés afin de garantir une place de stationnement pour chaque résident, mais que la décision relative à la régularisation juridique de cette nouvelle répartition des places de stationnement a été rejetée.

Ils soutiennent que le refus du principe d’une régularisation des places de stationnement selon un marquage consensuellement tracé en 2017 aboutit à les priver de la place de stationnement prévue par le règlement de copropriété et porte atteinte aux modalités de jouissance de leur appartement en raison de l’augmentation de nombre de résidents à l’année, de la configuration du quartier dans lequel il n’existe pas de places de stationnement publiques et impacte la valeur vénale de leur bien. Ils observent que la place de stationnement est ainsi l’accessoire indispensable à l’appartement.

Ils font valoir que l’abus de majorité est caractérisé en raison de l’atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires de régulariser la nouvelle situation existant déjà dans les faits depuis cinq ans. Ils soutiennent en outre qu’une atteinte aux intérêts personnels des copropriétaires minoritaires est démontrée sans aucun motif sérieux et légitime et sans aucune raison technique. Ils estiment que les copropriétaires majoritaires refusent la régularisation juridique d’une part par commodité en entendant maintenir des espaces de circulation larges au sein du parking de la résidence et, d’autre part, par confort financier dès lors que les consorts [R] et le

propriétaire de la seconde place de stationnement impactée par le transformateur contribuent aux charges d’entretien du parking.

En réponse aux conclusions adverses, ils précisent que l’espace est suffisant pour la présence des huit places de stationnement nécessaires, que la faisabilité de la nouvelle configuration a été confirmée par un expert géomètre, qu’aucun motif technique ne justifie le refus opposé par les copropriétaires majoritaires et que M. [R] n’avait pas à fournir le projet de règlement de copropriété et d’état descriptif de division dès lors que l’objet de la résolution n°3 consistait à donner mandat au syndic pour faire établir un projet modificatif du plan des parkings et que l’assemblée générale était appelée à voter uniquement sur le principe de la régularisation de la nouvelle configuration des places de stationnement.

Par conclusions en réponse notifiées le 5 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] conclut au débouté des consorts [R] de l’ensemble de leurs prétentions et sollicite leur condamnation à lui verser la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de l’avocat postulant conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il précise que la servitude pour le transformateur a été consentie à EDF par le promoteur le 20 juin 1968, que la situation était connue de tous les copropriétaires successifs depuis cette date et que la famille [R] a acquis son bien en toute connaissance de cause le 26 mai 1992.

Il précise que le marquage provisoire a été mis en place à compter de 2017 et observe que M. [R] n’a pas notifié les documents requis pour l’examen de la résolution n°3 en même temps que l’ordre du jour et n’a pas permis aux copropriétaires de prendre une décision éclairée. Il note qu’il s’agit d’un rejet temporaire justifié par l’absence d’un plan dressé par un géomètre et d’un projet modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Il estime que les consorts [R] ne disposent pas de droit acquis à la création à leur bénéfice d’une place de stationnement et note que la servitude consentie à EDF figure dans l’acte de vente notarié du 26 mai 1992. Il souligne que le vote émis n’est pas le reflet d’une volonté de nuire aux consorts [R] mais plutôt de la recherche démocratique d’une solution objective dans l’intérêt collectif.

La clôture de l’instruction est intervenue le 22 janvier 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 février 2026 et mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande de prononcé de la nullité de la décision sur la résolution n°3 soumise au vote lors de l’assemblée générale du 17 mai 2023

L’abus de majorité s’entend soit d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit d’une décision prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] qui s’est réunie le 17 mai 2023 a rejeté la résolution n°3 portant sur une demande de M. [R] relative à la régularisation juridique de la configuration des places de stationnement en place depuis 2017 :

“Resolution n°03 : Demande de Monsieur [Y] [R] relative à la régularisation du plan de parkings suite à l’obligation d’occupation légale des lots 36 et 37 par EDF. Article 25 ou à défaut Article 25-1.

[…] Demande est faite par le propriétaire Mr [R] d’entériner une bonne fois pour toutes les places de parking créées provisoirement depuis 2017 pour son propre compte et pour celui de Mme [A] SCI Bleus Horizons. Les Nouvelles places devront être considérées comme lots de copropriété en lieu et place de ceux perdus lors de la concession à EDF […].”.

Le lot n°37 est décrit dans l’état descriptif de division comme « un emplacement pour voiture automobile, portant le n°27 sur le plan ».

Il est acquis qu’une nouvelle configuration a été mise en place sur le parking de la copropriété à compter de 2017 afin de pallier à l’indisponibilité des deux places de stationnement numérotées 27 et 28 en raison de l’installation d’un transformateur EDF.

Cette configuration a été examinée par un expert géomètre et aucune contrainte technique ne s’oppose à sa pérennisation. Elle est en outre en place depuis plusieurs années sans qu’aucune difficulté particulière n’ait été soulevée.

Le syndicat des copropriétaires se contredit dans ses écritures en soutenant d’une part que les consorts [R] ne bénéficient pas d’un droit à la création d’une place de stationnement pour compenser celle occupée par le transformateur EDF et, d’autre part, que le refus de l’assemblée générale n’est que “temporaire” et reconnaissant ainsi la nécessité de régulariser la nouvelle configuration des places de stationnement.

Il tente en outre de justifier le refus de l’assemblée générale d’adopter la résolution proposée par l’absence d’élément suffisants annexés à la convocation, alors que M. [R] n’avait pas l’obligation de fournir un modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division puisque la résolution proposée ne portait que le principe d’une régularisation juridique de la nouvelle configuration.

La nouvelle configuration étant en place depuis 2017, c’est-à-dire depuis environ six ans au moment de l’assemblée générale du 17 mai 2023, le refus d’autoriser le processus de régularisation de la place de stationnement sans aucune contrainte technique ni difficulté particulière rompt l’égalité entre les copropriétaires en ce que chaque propriétaire de l’immeuble [Adresse 2] a le droit de pouvoir jouir de la place de stationnement qui lui est attribuée et caractérise un abus de majorité au détriment des consorts [R].

Le moyen selon lequel la servitude était précisée dans l’acte de vente notarié du 26 mai 1992 est inopérant puisque cet acte indique qu’un droit est concédé à EDF d’installer dans un « local sis côté est des parkings […] un poste de transformation d’énergie électrique », sans préciser qu’un transformateur est situé sur la place de stationnement acquise par les époux [R].

De même, il est acquis que l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ne prévoient aucune restriction concernant la jouissance du lot n°37 appartenant aux consorts [R].

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la décision de rejet de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 17 mai 2023.

Sur la demande tendant à enjoindre certaines démarches au syndicat des copropriétaires

Les consorts [R] sollicitent que le syndicat des copropriétaires soit enjoint d’effectuer certaines démarches tendant à la régularisation de la nouvelle configuration des places de stationnement.

L’assemblée générale étant toutefois souveraine, il n’entre pas dans les pouvoirs du tribunal d’enjoindre au syndicat des copropriétaires d’autoriser la régularisation du plan des parkings, d’attribuer les deux places matérialisées en 2017 et occupés à titre précaire par les propriétaires des lots n°36 et 37 et de donner mandat au syndic pour faire établir un projet de modification du plan des parkings aux frais de la copropriété.

Les consorts [R] seront déboutés des demandes formées de ce chef.

Sur les frais du procès

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’instance et à payer aux consorts [R] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la décision de rejet de la résolution n°3 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] situé [Adresse 4] à [Localité 5] du 17 mai 2023 ;

DEBOUTE M. [Y] [R], M. [W] [R] et Mme [J] [R] épouse [S] de leur demande tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] d’effectuer certaines démarches relatives à la régularisation du plan des parkings ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer à M. [Y] [R], M. [W] [R] et Mme [J] [R], pris ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de ses demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT