COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [E] [Z] c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLA [Adresse 1]

N°26/

Du 21 mai 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/03157 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P5MC

Grosse délivrée à

la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES

expédition délivrée à

la SELARL CABINET FRANCK BANERE

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt et un mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 17 février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Mai 2026, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

Madame [E] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître India FOURNIAL de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] [Adresse 4] pris en la personne de son ou ses gérant(s) actuellement en exercice et domicilié(s) es qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Maître Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [E] [Z] est propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 4] et situé [Adresse 6] à [Localité 4].

Une assemblée générale qui s’est réunie le 2 juillet 2024 a adopté une résolution n°15 relative à l’installation d’une climatisation par un autre copropriétaire, Mme [W].

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2024, Mme [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir l’annulation de cette résolution.

Par conclusions en réponse n°1 notifiées le 27 mai 2025, Mme [E] [Z] conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes et sollicite :

l’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 2 juillet 2024,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, distraits au profit de Maître India Fournail,sa condamnation aux entiers dépens de l’instance,qu’il soit dit et jugé qu’elle sera dispensée du paiement desdites condamnations, qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Elle fait valoir que l’autorisation d’installer la climatisation accordée par l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas conforme aux dispositions du règlement de copropriété, porte atteinte à l’harmonie esthétique de la façade, que la déclaration préalable de travaux prévue par l’article R421-17 du code de l’urbanisme n’a pas été déposée et que l’installation ne respecte pas le devis puisque la marque du climatiseur installée n’est pas celle indiquée dans le devis communiqué dans le cadre du vote de l’assemblée générale.

Elle indique que l’installation de la climatisation lui cause un préjudice par les nuisances sonores et visuelles liées à la proximité avec son lot et le positionnement du compresseur à la limite extrême du balcon attenant à l’appartement de Mme [W], en proximité de son balcon et orienté vers celui-ci. Elle explique que l’air chaud est expulsé vers son balcon et se fait sentir à l’entrée de son séjour lorsque la porte-fenêtre est ouverte.

Elle indique que Mme [W] a fait réaliser les travaux et des percements dans la façade de l’immeuble dès le 20 juillet 2024 sans attendre l’expiration du délai de recours de deux mois alors qu’il n’y avait pas d’urgence puisque son appartement ne constituait pas sa résidence principale mais était destiné à la location.

En réplique aux conclusions adverses, elle précise que le règlement de copropriété contient une interdiction de placer des meubles sur les balcons et les terrasses, que le bloc de climatisation est raccordé de manière fixe et permanente à la façade de l’immeuble par de nombreuses alimentations et conduits et que l’installation et le raccordement n’est pas conforme au règlement de copropriété.

Par conclusions en réponse n°2 notifiées le 4 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] conclut au débouté de Mme [Z] de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Il estime qu’un abus de majorité n’est pas démontré. Il précise qu’une l’assemblée générale a autorisé l’installation de la climatisation et que le règlement de copropriété exigeant une autorisation préalable pour tout aménagement apporté aux balcons et rompant l’harmonie de l’immeuble a été respecté.

Il estime que les photographies versées aux débats ne permettent pas d’apprécier si l’installation du bloc de climatisation porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble. Il note que l’installation réalisée améliore le confort des occupants et valorise le bien.

Il soutient que le bloc de climatisation est posé comme un meuble sur le balcon, qu’il n’est pas accroché au mur et qu’une déclaration préalable de travaux n’est pas nécessaire. Il précise qu’en tout état de cause il n’effectue pas un contrôle a priori des installations et que le copropriétaire concerné doit faire son affaire du dépôt de déclaration préalable.

Il fait valoir que le tribunal n’est compétent pour se prononcer que sur la validité de la résolution contestée et que les conséquences éventuellement dommageables de l’installation de la climatisation devaient faire l’objet d’une action directe à l’encontre de Mme [W].

La clôture est intervenue le 3 février 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2026 et mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 2 juillet 2024

Un abus suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou pour un but autre que celui pour lequel ce droit lui a été attribué. Est ainsi abusive la décision qui, bien qu’intervenue dans des formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

L’abus de majorité s’entend soit d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit d’une décision prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 4] prévoit en page 22 : « il est interdit de placer sur les balcons et terrasses aucun meuble, caisse, cage ou autre objet quelconque pouvant nuire à la propreté et au bon aspect de l’immeuble, à l’exception des pots de fleurs et des meubles de jardin en parfait état ».

L’assemblée générale a adopté le 2 juillet 2024 une résolution n°15 autorisant l’installation d’une climatisation qui modifie la façade de l’immeuble et affecte son harmonie. Il ressort des photographies datées du 29 juillet 2024 que le bloc de climatisation est installé sur le balcon et connecté par quatre larges tuyaux qui sont apparents sur quelques dizaines de centimètres puis cachés par une goulotte en forme de L inversé parcourant la façade sur plusieurs mètres jusqu’à un percement de la façade qui permet d’assurer la connexion du compresseur à l’unité intérieure.

L’unité extérieure de dimensions importantes est installée sur le balcon du lot concerné et visible à travers les garde-corps en fer. Les travaux de raccordement et le percement de la façade ont été réalisés de façon grossière et sans prendre le soin de minimiser l’impact sur l’esthétique de la façade de l’immeuble.

Aucune autre installation de climatisation n’est visible sur les autres balcons et la façade de l’immeuble.

Le compresseur est situé en outre à l’extrémité du balcon attenant à l’appartement de Mme [W], en proximité d’une fenêtre de l’appartement de Mme [Z] et à quelques mètres de son balcon comportant une baie vitrée. Les nuisances occasionnées par le bruit engendré par celui-ci et par l’air chaud évacué lors de son fonctionnement ne peuvent donc pas être contestées.

L’affirmation du syndicat des copropriétaires selon laquelle l’installation du bloc de climatisation améliorerait le confort des occupants et valoriserait le bien est faite uniquement au bénéfice des locataires et du bien de Mme [W] puisque l’installation de climatisation autorisée nuit manifestement à l’utilisation du logement de Mme [Z].

L’atteinte à l’harmonie de la façade de l’immeuble et les nuisances résultant de l’installation autorisée par l’assemblée générale au détriment d’un copropriétaire minoritaire caractérisent un abus de majorité et la nullité de la résolution n°15 sera prononcée sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties.

Il convient enfin de préciser qu’une demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder au retrait de l’installation de climatisation est formulée dans les motifs des conclusions notifiées par Mme [Z], sans être reprise dans le dispositif. Le tribunal n’est donc pas saisi par une telle demande.

Sur la demande accessoire de dommages-intérêts

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, Mme [Z] a été contrainte d’initier une action en justice aux fins de faire valoir ses droits et de subir les tracas liés à une procédure judiciaire en raison des contestations élevées par le syndicat.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice moral.

Sur les frais du procès

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sera condamné aux dépens et à payer à Mme [Z] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, les demandes des Mme [Z] sont fondées et elle sera dispensée de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale de l’immeuble dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 6] à [Localité 4] du 2 juillet 2024 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à Mme [E] [Z] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice moral ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à Mme [E] [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux dépens de l’instance, à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civil ;

DIT que Mme [E] [Z] sera dispensée de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT