COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00788 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QN5W

du 19 Mai 2026

affaire : [U] [S]

c/ S.E.L.A.R.L. BG & ASSOCIES, Syndic. de copro. LE CID, sis [Adresse 1] [Localité 3], [T] [H], [W] [C] [H]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Emmanuelle BARDON

M^e Clément DIAZ

M^e Stéphane GIANQUINTO

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE DIX NEUF MAI À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 02 Mai 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Madame [U] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Emmanuelle BARDON, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.E.L.A.R.L. BG & ASSOCIES

prise en la personne de Maître [I] [F], en sa qualité d’administrateur judiciaire provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], désignée à ces fonctions suivant ordonnance sur requête rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de Nice en date du 24/06/2021.

[Adresse 4]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

Syndic. de copro. LE CID, sis [Adresse 1] [Localité 6] [Adresse 5]

Pris en la personne de son administrateur judiciaire en

Exercice BG & ASSOCIES sis [Adresse 6]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

Madame [T] [H]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE

Monsieur [W] [C] [H]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 27 Mars 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, Mme [U] [S] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, M.[T] [H], M.[W] [C] [H], le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par la SELARL BG & ASSOCIES et la SELARL BG & ASSOCIES en la personne de Maître [I] [F] en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires aux fins de :

— ordonner à Monsieur [T] [H] et Monsieur [R] [H] le libre accès de leur appartement du dessus sis [Adresse 7] à [Localité 7], tant à la SELARL BG ASSOCIES, représentée par Maître [I] [F] es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété le CID, à Madame [U] [S], ainsi qu’à toutes entreprises mandatées nécessaires à la conservation de l’immeuble, aux fins de changer les canalisations selon les préconisations du rapport d’expertise sous astreinte de 2.000,00 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir.

— enjoindre à Monsieur [T] [H] et Monsieur [R] [H] de cesser le trouble manifestement illicite qu’ils causent aux consorts [S] en refusant l’accès à leur appartement aux fins de changement des canalisations usagées sous astreinte de 2.000,00 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir.

— condamner in solidum Monsieur [T] [H] et Monsieur [R] [H] à lui régler une somme de 30.000 € à titre provisionnel à valoir sur la réparation de leurs préjudices locatif, économiques et moral.

— condamner in solidum Monsieur [T] [H] et Monsieur [R] [H] à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers

M.[T] [H] et M.[W] [C] [H], sollicitent dans leurs conclusions :

— juger qu’à défaut de désignation des membres du conseil syndical, Me [F] administrateur provisoire ne pouvait exercer les pouvoirs de l’assemblée de l’article 29-1 et donc, procéder elle-même à la désignation des locateurs d’ouvrage de « ses travaux alternatifs » comme elle l’a fait à l’issue de la réunion d’AG unilatérale du 24 octobre 2022 actant l’ouverture des plis de l’appel d’offre du BET DIMA; qu’il convient, en conséquence, de dire que la décision prise par l’intéressée ce jour-là de désigner les sociétés RC CONTACTORS et PLOMBERIE ANTIBOISE, improprement dénommée procès-verbal d’assemblée générale, est entachée d’excès de pouvoir ;

— condamner à nouveau, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CID sise à [Localité 2] – [Adresse 8] et son administrateur provisoire es-qualité, à faire réaliser les travaux préconisés et listés par l’Expert judiciaire Monsieur [K] [L] en pages 42 à 46 de son rapport du 30 juin 2020,

— condamner, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CID et son administrateur provisoire es qualité, à rétablir le fonctionnement du chauffage collectif tel que le préconise le rapport homologué de l’expert [L] et tel qu’il résulte de la résolution n°8 par vote « [Localité 8] » la suppression du chauffage collectif en assemblée générale du 09 octobre 2020,

— condamner, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CID et son administrateur provisoire es qualité, à faire étudier et à faire diriger les travaux préconisés et listés par l’Expert judiciaire Monsieur [K] [L] en pages 42 à 46 de son rapport du 30 juin 2020 par un maître d’œuvre qualifié jusqu’à la réception des travaux et de levée des réserves,

— condamner, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CID et son administrateur provisoire esqualité, à faire garantir les travaux préconisés et listés par l’Expert judiciaire Monsieur [K] [L] en pages 42 à 46 de son rapport du 30 juin 2020 par une assurance dommages ouvrage,

— condamner, l’administrateur judiciaire es-qualité, à déclarer tous les sinistres incidents depuis sa désignation le 02 février 2021 ou conséquents aux travaux des locateurs d’ouvrages de la SELARL BG & ASSOCIES.

En conséquence :

— ordonner la nullité de la « solution alternative » contraire aux dispositions des travaux de l’expert [L] et au jugement au fond RG 20/3002 du 10 mai 2023 homologuant ce rapport ,

— ordonner pour excès de pouvoir la nullité de la résolution prise par l’administrateur provisoire le 24 octobre 2022 de la validation du devis de l’entreprise RC CONTRACTORS pour la rénovation de dix colonnes eaux usées/ eaux vannes de la copropriété LE CID pour un montant 80 047 € TTC,

— condamner l’administrateur provisoire SELARL BG & ASSOCIES à relever et garantir le syndicat des copropriétaires,

— débouter la SELARL BG & ASSOCIES de toutes ses demandes, fins, prétentions et conclusions aux présentes,

— débouter Madame [U] [S] de ses demandes dirigées à l’encontre de Messieurs [T] et [W] [C] [H],

— condamner Madame [U] [S] à payer à chacun des assignés Monsieur [T] [H] et Monsieur [W] [C] [H], à chacun une somme de 4 000 €, soit une somme totale de 8 000 €, surle fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame [U] [S] aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CID, représentée par la SELARL BG & ASSOCIES, demande dans ses conclusions récapitulatives de :

— débouter Monsieur [T] [H] et Monsieur [W] [C] [H] de l’intégralité de leurs demandes formulées à son encontre

— de se déclarer incompétent

— ordonner à Monsieur [T] [H] et Monsieur [R] [H] d’ordonner le libre accès de leur appartement du dessus sis [Adresse 7] à [Localité 7], tant à la SELARL BG ASSOCIES, représentée par Maître [I] [F] es qualités d’administrateur provisoire de la copropriété le CID, ainsi qu’à toutes entreprises mandatées nécessaires à la conservation de l’immeuble, aux fins d’exécuter les travaux de réfection des canalisations eaux usées et eaux vannes, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir.

— l’autoriser en sa qualité d’administrateur du syndicat des copropriétaires, en la compagnie d’un commissaire de justice de pénétrer au sein des appartements des Messieurs [H] ainsi que dans leur garage, passé un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance ainsi que les entreprises mandatées par elle aux fins d’exécuter les travaux de réfection des canalisations d’eaux usées et eaux vannes en se faisant assister le cas échéant du concours de la force publique ou de l’une des personnes visées à l’article L 142 -1 du code de procédure civile d’exécution et d’un serrurier en cas de difficultés

— condamner solidairement Monsieur [T] [H] et Monsieur [R] [H] à lui payer la somme de 6000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ce compris les frais du procès-verbal de constat du 27 mai 2025 avec distraction profit de son conseil

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

En cours de délibéré, le syndicat des copropriétaires a adressé à la juridiction l’ordonnance rectificative rendue le 24 avril 2026 par Madame la vice-présidente du tribunal judiciaire de Nice, dans le respect du contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande d’injonction à laisser un accès aux lieux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 9 – II de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« II.- Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

Mme [S] fait valoir que les travaux de remplacement des colonnes usagées traversant son appartement nécessitent d’accéder à l’appartement des consorts [H] qui s’y opposent sans raison valable, que toutes les canalisations de l’immeuble ont pu être changées sauf celles de son appartement qui n’en finit plus de se dégrader et qu’elle subit un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser afin que les travaux préconisés par l’expert et homologués par le tribunal judiciaire dans son jugement du 10 mai 2023 soient réalisés.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les travaux de réfection des canalisations mis à sa charge par le tribunal judiciaire, n’ont pas pu être finalisés en l’état du comportement et des agissements des consorts [H], qu’il est nécessaire de passer par leur appartement pour reprendre les canalisations traversant celui de Mme [S] mais qu’ils s’obstinent à en refuser l’accès depuis plusieurs années et qu’il ne peut exécuter la décision rendue à son encontre le 10 mai 2023 et achever les travaux votés par l’administrateur en 2022.

Messieurs [H] exposent que Me [F] en sa qualité d’administrateur provisoire a refusé d’appliquer la solution préconisée par l’expert et d’exécuter le jugement du 10 mai 2023 et qu’elle souhaite mettre en place une solution alternative consistant dans le chemisage des colonnes, la suppression du chauffage collectif, l’extension du périmètre des travaux à tout l’immeuble sans maitre d’oeuvre et à la casse des colonnes de chauffage sans maitre d’oeuvre à laquelle ils s’opposent. Ils soutiennent que cette dernière a excédé ses pouvoirs en faisant voter la suppression du chauffage collectif pourtant conservé par l’expert judiciaire dans son rapport et sans prendre en compte la volonté des copropriétaires et en étendant le périmètre des travaux à tout l’immeuble à un prix largement supérieur aux travaux validés par l’expert judiciaire. Ils ajoutent que les travaux de réfection des canalisations défectueuses selon le devis RC CONTRACTORS ne nécessitent pas un passage par leurs biens mais peuvent s’effectuer par la toiture.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que Madame [U] [S] est propriétaire d’un appartement situé au sein de la copropriété LE CID, lequel subit un sinistre depuis plusieurs années.

Par ordonnance du 21 février 2017, le juge des référés a désigné M. [K] [L] en qualité d’expert avec pour mission de rechercher la cause des désordres, de décrire les dommages, dater leur apparition, de préconiser les travaux nécessaires pour y remédier en chiffrant leur coût et de fournir tous éléments relatifs aux préjudices de toutes natures ayant résulté des désordres.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 juin 2020 aux termes duquel il conclut que :

— des dégâts des eaux successifs se sont produits dans plusieurs appartements et notamment dans l’appartement [S], ces fuites ayant corrodé les colonnes d’alimentation apparentes verticales de chauffage au 3eme et 4eme étage et les tuyaux d’alimentation de chauffage situés dans le sol au cinquième étage

— la date d’apparition des désordres remonte au 1er mai 2013

— les désordres sont de deux natures:

*les deux colonnes d’eaux usées situées au sud de l’immeuble, qui sont dégradées et fuyardes

* le réseau d’alimentation d’eau de chauffage, incorporé dans les dalles qui est fuyard au 5ème étage et fait des dégâts au 4ème et 3ème étage

— les ouvrages à l’origine des désordres sont les colonnes verticales d’évacuation d’eaux usées en fonte qui sont vétustes et fuyardes et les colonnes de chauffage qui doivent être remplacées sur une partie du parcours

— les travaux nécessaires comprenant le remplacement des canalisations fuyardes et des colonnes de chauffage endommagées, sont à réaliser dans plusieurs appartements dont l’appartement des consorts [H], ces derniers étant chiffrés à la somme de 62.300 euros, tels que crédits en pages 42, 43, 44, 45,

— le préjudice de perte locative des copropriétaires est évalué à 800 euros mensuels du 31 juillet 2015 au 31 décembre 2020 car le locataire qui occupait le logement est parti du fait des dégâts des eaux successifs

L’appartement des consorts [H] est situé au 5ème étage (lot 56).

Selon ordonnance sur requête en date du 2 février 2021, Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de NICE a désigné la SELARL BG & ASSOCIES, représentée par Maître [I] [F], es qualité d’administrateur provisoire, pour une durée d’un an avec pour mission d’administrer la copropriété et de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un nouveau syndic. Dans son ordonnance du 24 juin 2021, il a été notamment donné mission à l’administrateur de faire réaliser les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Sa mission a été renouvelée par des ordonnances successives du 24 juin 2021, 12 juillet 2022, 26 juin 2023, 21 juin 2024 et du 27 juin 2025, rectifiées par une ordonnance du 24 avril 2026 mentionnant que les pouvoirs conférés à l’administrateur provisoire sont ceux de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort des résolutions prises par l’administrateur provisoire le 24 octobre 2022, que les travaux de renovation sans casse des dix colonnes d’eaux usées ont été votés pour un montant de 80 047 € TTC.

Selon le rapport annuel de la SELARL BG & ASSOCIES du 15 juin 2023 et les pièces versées aux débats, ces travaux ont débuté en février 2023 alors qu’une instance avait été engagée devant le tribunal judiciaire de Nice par plusieurs copropriétaires et notamment Mme [S] contre le syndicat des copropriétaires LE CID suite au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, en raison des dégâts des eaux affectant leurs biens. L’administrateur mentionne que les travaux se sont bien déroulés mais que l’entreprise a rencontré une difficulté pour accéder au logement de Monsieur [H] au 5ème étage en raison du dévoiement d’une canalisation d’eau usée, nécessitant une intervention dans son appartement et que malgrè l’envoi de nombreux courriers et mises en demeure, il a refusé d’en donner accès.

Par un jugement en date du 10 mai 2023, le Tribunal judiciaire de NICE a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CID à faire procéder aux travaux préconisés et listés par l’expert judiciaire, Monsieur [K] [L], en pages 42 à 46 de son rapport en date du 30 juin 2020 dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pendant trois mois et à payer à Madame [U] [S] et Madame [G] [J] épouse [S] la somme de 39 000 € en réparation de la perte de loyers occasionnée par la défectuosité des parties communes de l’immeuble.

Le tribunal judiciaire a notamment relevé que l’exécution de ces travaux était indispensable pour permettre la conservation de l’immeuble mais également le rétablissement de l’utilisation des lots privatifs par les consorts [S] et qu’elle ne pouvait être différée au seul motif de l’opposition de certains membres du syndicat. Il a ajouté que compte tenu de l’opposition aux travaux de certains des copropriétaires majoritaires, récalcitrants à en régler le coût et à laisser les entreprises accéder à leur appartement pour qu’ils soient effectués, l’administrateur provisoire a envisagé des solutions alternatives, consistant dans le chemisage des colonnes qui ne peuvent davantage être mises en œuvre car elles impliquent également d’accéder aux appartements des copropriétaires opposants. Le syndicat des copropriétaires a dans le cadre de cette instance, indiqué que cette solution n’avait pas pu être mise à exécution car la déviation des colonnes du dernier étage impliquait également un accès aux appartements.

Mme [S] fait valoir que Me [F], en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété LE CID a interjeté appel du jugement et la procédure est actuellement pendante devant la Cour d’appel d'[Localité 9]-en- Provence.

Il est établi que le 12 septembre 2023, l’administrateur provisoire a voté la suppression du chauffage collectif au profit d’un mode de chauffage individuel. Cette résolution est contestée par les consorts [H], qui soutiennent qu’elle ne pouvait être votée qu’en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non par l’administrateur.

Selon les ordonnances de désignation de l’administrateur provisoire susvisées, ce dernier s’est vu conférer les pouvoirs prévus par l’article 29-1 à savoir ceux du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical.

Lors de la résolution prise par l’administrateur judiciaire le 21 mars 2022 ce dernier avait toutefois informé les copropriétaires que l’adoption du mode de chauffage individuel électrique nécessitait de modifier le règlement de copropriété et qu’à cet effet il devra convoquer une assemblée générale extraordinaire afin de soumettre au vote cette résolution selon la majorité requise. Il ressort par ailleurs du jugement du 10 mai 2023 que le syndicat des copropriétaires avait exposé concernant les travaux de suppression du chauffage collectif, qu’ils impliquaient une réunion d’une assemblée générale par un vote à la majorité de l’article 26.

Il ressort cependant des procès-verbaux de constat réalisés le 26 octobre 2023 puis le 5 février 2025, par commissaire de justice, que l’appartement de Mme [S] est inhabitable en l’état, qu’il est visiblement inoccupé depuis de longue date, que des traces d’infiltrations sont visibles sur les plafonds, que le plafond s’est partiellement effondré dans une chambre et les murs ainsi que d’importantes dégradations.

Par un jugement du 25 avril 2024, les consorts [H] ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 75 757,72 € au titre des charges et provisions impayées arrêtée au 1er avril 2023 outre la somme de 24 574,33 € au titre des sommes non échues au jour de l’assignation, le tribunal ayant rejeté leur demande de délai de paiement et les ayant condamnés à lui verser en outre la somme de 7500 € à titre de dommages-intérêts.

Les Consorts [H] qui contestent “la solution alternative” votée par l’administrateur comprenant notamment la réfection de dix colonnes d’eau usées et la suppression du chauffage collectif justifient que dans un courrier du 9 septembre 2024, l’administrateur provisoire leur a répondu que la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire “n’étaient plus d’actualité”.

Le syndicat des copropriétaires LE CID représenté par Me [F] administrateur provisoire ne s’explique cependant pas sur ce courrier et sur l’éventuelle impossibilité de faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, qu’il a pourtant été condamné à faire effectuer sous astreinte, par un jugement du 10 mai 2023, revêtu de l’exécution provisoire, non définitif à ce jour.

En outre, ainsi que le soulèvent les consorts [H], le syndicat des copropriétaires LE CID représenté par Me [F], es qualité d’administrateur ne versepas d’éléments précis sur les travaux de réfection des canalisation déjà réalisés, de sorte que la juridiction ne dispose pas de justificatifs suffisants sur ce point.

Il n’est en outre pas donné d’explications ni d’éléments sur la réalisation des travaux de suppression du chauffage collectif votés par l’administrateur.

Toutefois, bien que les consorts [H] exposent ne s’être jamais opposés à l’exécution des travaux, force est de relever qu’il ressort tant du rapport de l’administrateur de 2023, du jugement susvisé que du procès-verbal de constat du 27 mai 2025 que l’entreprise qui s’est rendue à leur domicile afin d’achever les travaux de réparation des colonnes d’eaux usées n’a pas pu accèder à leur appartement, malgré ses demandes.

En outre, bien qu’ils indiquent s’opposer à la seule réalisation des travaux votés par l’administrateur provisoire car ils ne correspondent pas à ceux préconisés par l’expert judiciaire que le syndicat des copropriétaires a été condamné à faire réaliser, force est de relever que Madame [S] sollicite un accès à leur appartement afin que les travaux de changement des canalisations usagées tels que préconisés par l’expert judiciaire [L] soient réalisés. Or, contrairement à ce qu’ils soutiennent ces travaux nécessitent bien au vu des éléments susvisés, un accès à leurs biens pour être réalisés.

Par ailleurs, nonobstant les nombreuses demandes formalisées à leur encontre pour accéder à leur appartement, ils ne justifient pas des démarches entreprises de leur côté, afin que les travaux préconisés par l’expert soient effectués pour mettre un terme aux désordres affectant notamment le lot de Mme [S], leur dernier échange avec Me [F], datant de septembre 2024 et l’entreprise ayant tenté de reprendre contact avec eux, postérieurement et notamment en mai 2025.

De plus, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur la validité des résolutions votées par l’administrateur judiciaire et en conséquence d’en prononcer la nullité.

Enfin, nonobstant le litige survenu entre les consorts [H] et l’administrateur provisoire sur la nature des travaux de réfection des canalisations, il est constant que des travaux sont nécessaires pour mettre un terme aux désordres qui perdurent, qu’ils ont été entrepris en partie dans l’immeuble et qu’ils n’ont pas pu être achevés dans leurs lots compte tenu de leur refus de laisser un accès et ce alors que d’importants désordres affectant l’appartement de Mme [S], depuis de nombreuses années.

En conséquence, il convient de mettre un terme au trouble manifestement illicite subi par Mme [S] dont l’appartement fortement dégradé ne peut pas être habité, et d’ordonner en ce sens aux consorts [H] à laisser un accès à leur appartement tant à la SELARL BG & ASSOCIES, représentée par Maître [I] [F] es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires le CID, qu’à Madame [U] [S], ainsi qu’à toutes entreprises mandatées par le syndicat des copropriétaires aux fins de réaliser les travaux nécessaires de changement des canalisations endommagées selon les préconisations de l’expert [L], et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 75 jours.

Il convient en outre de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de dire qu’ à défaut d’accès à leurs lots par les consorts [H] aux fins de réalisation desdits travaux et ce passé un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance, d’autoriser la SELARL BG & ASSOCIES, représentée par Maître [I] [F] es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires le CID, à pénétrer au sein des appartements des Messieurs [H] ainsi que dans leur garage, avec l’assistance d’un commissaire de justice et les entreprises mandatées par elle, aux fins d’exécuter lesdits travaux de réfection des canalisations défectueuses en se faisant assister le cas échéant du concours de la force publique ou de l’une des personnes visées à l’article L 142 -1 du code de procédure civile d’exécution en cas de difficultés.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Mme [S] fait valoir que sans changement de la partie fuyarde de la canalisation, son appartement est devenu insalubre et impropre à l’habitation et que cette situation de blocage orchestrée par les consorts [H] lui cause un préjudice en faisant valoir que ces derniers ne cessent de faire obstacle à toutes décisions votées en assemblées générales de la copropriété.

Madame [S] expose subir des préjudices locatif, économique et moral en versant une estimation locative évaluant la perte de loyer mensuel à 950 €.

Par jugement du 10 mai 2023, les consorts [S] ont été indemnisés du préjudice locatif subi, le tribunal ayant relevé qu’ils rapportaient la preuve que l’appartement était vide de tout occupant depuis le 1er août 2015 et qu’ils n’avaient pas pu le relouer en raison des désordres, en retenant une perte de chance de percevoir les loyers évaluée à 80 % du montant des sommes qui auraient été réglées par un locataire en l’évaluant à 600€ par mois, sur une durée de 65 mois.

Il ressort des éléments susvisés que les consorts [H] font obstacle aux travaux de réfection des canalisations, qu’ils n’ont pas réglé pas leurs charges de copropriété et que les travaux de remplacement des canalisations défectueuses ont pu être réalisés dans certains lots mais pas dans leur appartement et ce alors que les canalisations sont endommagées et fuyardes et à l’origine des désordres affectant l’appartement de Madame [S].

Bien que ces derniers soutiennent que la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses car l’origine des désordres provient des parties communes, force est de considérer que le moyen soulevé est inopérant car il est clairement établi au vu des éléments susvisés que le retard pris dans la réalisation des travaux est imputable au comportement des consorts [H], qui en refusant l’accès à leur appartement, empêchent sans motif légitime leur réalisation depuis près de trois ans et ce alors que ces travaux sont nécessaires pour mettre un terme aux désordres affectant l’appartement de Mme [S] et permettre sa remise en état, de sorte que leur responsabilité n’est pas sérieusement contestable.

Ils seront en conséquence condamnés in solidum à payer à Madame [S] une provision qui sera fixée à un montant non sérieusement contestable de 8 000 €, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice locatif qui s’analyse en une perte de chance de percevoir des loyers et de son préjudice moral .

Sur les demandes reconventionnelles des consorts [H]

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En premier lieu, il n’y a pas lieu de condamner à nouveau, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sise à Nice – [Adresse 8] et son administrateur provisoire es-qualité, à faire réaliser les travaux préconisés et listés par l’Expert judiciaire Monsieur [K] [L] en pages 42 à 46 de son rapport du 30 juin 2020, puisqu’un jugement au fond a déjà été rendu en ce sens par le tribunal judiciaire de Nice le 10 mai 2023, un appel étant de surcroît pendant.

Pour les mêmes motifs, les demandes subséquentes de désignation d’un maître d’œuvre et de souscription d’une assurance dommages ouvrage seront rejetées.

Ainsi que relevé précédemment, il n’appartient pas également au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur la validité des décisions prises par l’administrateur judiciaire et en conséquence d’en prononcer la nullité, qui relèvent d’une analyse au fond.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande visant à ordonner la nullité de la résolution portant sur une « solution alternative » votée par l’administrateur provisoire, qui serait contraire aux dispositions des travaux de l’expert [L] et au jugement au fond RG 20/3002 du 10 mai 2023 homologuant ce rapport et la résolution prise par l’administrateur provisoire le 24 octobre 2022 portant validation du devis de l’entreprise RC CONTRACTORS pour la rénovation de dix colonnes eaux usées/eaux vannes de la copropriété LE CID pour un montant 80 047 € TTC

De manière subséquente, les demandes reconventionnelles visant à condamner le syndicat des copropriétaires à rétablir le fonctionnement du chauffage collectif seront rejetées en l’état des contestations sérieuses soulevées qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher, ces demandes nécessitant une analyse au fond.

Il n’y a pas lieu non plus de condamner l’administrateur à déclarer tous les sinistres incidents depuis sa désignation ou ceux conséquents aux travaux de locateur d’ouvrage, cette demande, de surcroît imprécise, excédant les pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

Au vu de l’issue de la nature du litige, les consorts [H] seront condamnés in solidum à payer à Madame [U] [S], la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

ORDONNONS à M.[T] [H] et M.[W] [C] [H], de laisser un accès à leur appartement ( lots) situé [Adresse 7] à [Localité 2], à la SELARL BG ASSOCIES, représentée par Maître [I] [F] es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires le CID, à Madame [U] [S], ainsi qu’à toutes entreprises mandatées par le syndicat des copropriétaires[Adresse 3] aux fins de réaliser les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, aux fins de changement des canalisations défectueuses selon les préconisations du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [L] dans son rapport en date du 30 juin 2020 et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 75 jours;

AUTORISONS à défaut d’accès à leurs lots par les consorts [H] aux fins de réalisation desdits travaux, passé un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance, la SELARL BG & ASSOCIES, représentée par Maître [I] [F] es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires le CID, avec possibilité de se faire assister d’un commissaire de justice, ainsi que les entreprises mandatées par elle, à pénétrer dans les lots des Messieurs [H] ( appartements et garage) afin de faire réaliser lesdits travaux de réfection des canalisations défectueuses en se faisant assister le cas échéant du concours de la force publique ou de l’une des personnes visées à l’article L 142 -1 du code de procédure civile d’exécution et d’un serrurier en cas de difficultés.

DISONS n‘y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de M.[T] [H] et M.[W] [C] [H] ;

CONDAMNONS in solidum M.[T] [H] et M.[W] [C] [H], à payer Mme [U] [S] une provision de 8000 € à titre de dommages-intérêts à valoir sur la réparation de ses préjudices ;

CONDAMNONS in solidum M.[T] [H] et M.[W] [C] [H], à payer Mme [U] [S] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M.[T] [H] et M.[W] [C] [H] aux dépens :

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS