RÉFÉRÉ

Min N° 25/00352

N° RG 25/00393 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6JU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 09 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique en référé la cause suivante le 28 Octobre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 15 juillet 2020, la société TROIS MOULINS HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] (1er étage) à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 323,89 euros et 140,75 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2024, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait signifier au locataire un commandement de payer la somme de 1.684,08 euros, visant la clause résolutoire du contrat, au titre des loyers et charges impayés.

La caisse d’allocation familiale (CAF) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre recommandée avec avis de réception du 5 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner Mme [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner son expulsion,

— condamner Mme [C] [B] à lui payer, à titre provisionnel :

—  3.485,05 euros au titre de l’arriéré locatif et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 1.684,08 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— une indemnité mensuelle d’occupation,

— les dépens de l’instance,

—  700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 15 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 juin 2025.

A l’audience, la société TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 3.944,87 euros arrêtée au 31 mai 2025 échéance du mois de mai 2025 incluse, précisant ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire. Elle précise qu’un versement de 456,36 euros a été effectué le 2 juin 2025 et que le paiement du loyer courant est repris. Elle s’engage à produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé de sa créance.

Mme [C] [B] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 100 euros en règlement de l’arriéré. Elle explique la dette par son licenciement. Elle indique qu’elle a dû engager une procédure pour obtenir le versement d’une pension alimentaire pour son fils de 7 ans dont elle a la charge. Elle indique percevoir la somme de 1.300 euros par mois au titre de l’indemnité chômage ainsi que le RSA.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.

Par courrier reçu au greffe le 20 juin 2025, l’enquête sociale réalisée par les services de la préfecture concernant Mme [C] [B] est parvenue au tribunal.

Par note en délibéré, reçue au greffe par courriel en date du 8 juillet 2025, le bailleur a fourni un décompte actualisé de sa créance.

Par décision en date du 8 juillet 2025 revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge initialement saisi du dossier a ordonné la réouverture des débats à la date du 28 octobre 2025 pour production par le bailleur du décompte actualisé confirmant le virement du 2 juin 2025 annoncé par la locataire à l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la société TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 3.877,63 euros arrêtée au 28 octobre 2025 échéance du mois de septembre 2025 incluse. Elle a demandé à pouvoir produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé de sa créance.

Mme [C] [B] n’est ni présente, ni représentée.

Le juge a invité bailleur à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1/5

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en ressort que Mme [C] [B] vit seule avec son fils de 7 ans et a connu des difficultés financières suite à son licenciement en avril 2024. Elle perçoit la somme de 1.261 euros par mois au titre de l’allocation de retour à l’emploi et est à la recherche d’un travail. S’agissant de ses charges, elle indique avoir contracté quatre crédits à la consommation mais ne pas souhaiter déposer un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers. Selon le rapport de l’enquêtrice sociale, le paiement du loyer courant est repris depuis mars 2025. La locataire sollicite des délais de paiement et propose de mettre en place avec son bailleur un plan d’apurement de la dette locative à hauteur de 50 euros par mois. Elle a bénéficié par le passé d’un FSL maintient qui à ce jour n’est pas totalement remboursé.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

Par note en délibéré, autorisée, transmise au greffe par courriel le 14 novembre 2025, le conseil de la bailleresse a produit un décompte actualisé de sa créance. Il indique que Mme [C] [B] fait face à des difficultés financières certaines et n’a pas respecté le plan d’apurement exigé par la CAF. Toutefois, il affirme qu’un accompagnement social renforcé est progressivement mis en place (MDS de [Localité 8], ASLL) et se dit « favorable à l’octroi d’un échéancier qui permettrait à Madame [B] d’apurer sa dette une fois le rappel et le rétablissement des droits APL effectué par la CAF ».

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la société TROIS MOULINS HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [C] [B] reste lui devoir, frais déduits (262,17 euros de « FRAIS » à la date du 30/06/2025 ainsi que 7,62x5 « pénalités enquête sociale » étant précisé que le bailleur ne produit aucune pièce démontrant sa créance à ce titre), la somme de 3.938,53 euros à la date du 13 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse).

En conséquence, il convient de condamner Mme [C] [B] à payer à la société bailleresse, à titre provisionnel, la somme de 3.938,53 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), et ce avec les intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2024 sur la somme de 1.684,08 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 15 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2/5

Par ailleurs, la société TROIS MOULINS HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de la SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 5 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat prévoit, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 janvier 2019 contient une clause résolutoire (article N°12).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.684,08 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 février 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le dernier versement effectué par Mme [C] [B] date du 12 novembre 2025. Ainsi, la condition de reprise du paiement du loyer courant est remplie. Par ailleurs, l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire est sollicité par la société TROIS MOULINS HABITAT aux termes de son courrier reçu en cours de délibéré, compte tenu de l’accompagnement social en place.

Il y a donc lieu d’autoriser Mme [C] [B] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision. Il convient de retenir une mensualité de remboursement de 50 euros, telle que proposée par la locataire lors de la réalisation du diagnostic social et financier.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

La locataire sera alors redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

3/5

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [C] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande de la société TROIS MOULINS HABITAT à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable l’action de la société TROIS MOULINS HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 15 juillet 2020 entre la société TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et Mme [C] [B], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (1er étage) à [Localité 7] sont réunies à la date du 8 février 2025 ;

CONDAMNONS Mme [C] [B] à verser à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme provisionnelle de 3.938,53 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 novembre 2025, et ce avec les intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2024 sur la somme de 1.684,08 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Mme [C] [B] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 50 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme. [C] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme. [C] [B] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 8 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de la société TROIS MOULINS HABITAT fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

4/5

CONDAMNONS Mme [C] [B] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge

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