Copie X exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

à

la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES

la SCP LEMOINE CLABEAUT

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

Le 13 Décembre 2024

Troisième Chambre Civile

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N° RG 23/02544 – N° Portalis DBX2-W-B7H-J7WZ

Minute n° JG24/

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, Troisième Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [W], [P], [R] [L]

né le 09 Janvier 1973 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représenté par la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

à :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5] immatriculé sous le numéro AH6-546-162, représenté par son Syndic en exercice, la SARL S.T.I., immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n°481 210 300, prise en son agence située [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant en exercice., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP BEZ-DURAND-DELOUP, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, la SCP LEMOINE CLABEAUT, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant,

Mme [G] [H], prise en sa qualité d’ancien Syndic bénévole du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier « [5] », demeurant [Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, en application de l’article 474 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 15 Novembre 2024 devant Chloé AGU, Juge, statuant comme juge unique, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 23/02544 – N° Portalis DBX2-W-B7H-J7WZ

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [L] est copropriétaire de l’ensemble immobilier [5] sis [Adresse 1].

Ladite copropriété se compose de trois copropriétaires :

— Monsieur [M] [S]

— Madame [G] [H]

— Monsieur [W] [L]

Le 21 février 2023, Monsieur [W] [L] a été convoqué à l’Assemblée Générale des copropriétaires qui s’est tenue le 23 mars 2023.

En date du 21 février 2023, Monsieur [L] a reçu convocation en vue de la tenue de la prochaine Assemblée Générale de Copropriété devant se tenir le 23 mars 2023.

Ladite convocation portant sur l’ordre du jour suivant :

1. Nomination du Président

2. Nomination du Scrutateur

3. Nomination du Secrétaire

4. Approbation des comptes de l’exercice 2021/2022 (arrêtés au 31/12/2022)

5. Démission de la Syndic bénévole

6. Nomination d’un syndic professionnel

7. Vote du budget 2023

8. Vote budget 2024 modalités des appels

9. Acceptation de travaux d’urgence sur la toiture (facture jointe)

10. Modalité de paiement

Indiquant avoir été surpris par la facture de travaux jointe à la convocation, Monsieur [L] a par l’intermédiaire de son Conseil adressé un courrier à l’attention du Syndic bénévole, Mme [H] en date du 9 mars 2023.

La copropriété a été dirigée jusqu’au 23 mars 2023 par Madame [H] en qualité de syndic bénévole qui a démissionné de ses fonctions lors de l’assemblée générale du 23 mars 2023. La SARL [C] [X] Immobilier a été élue syndic lors de cette assemblée générale.

Lors de cette assemblée générale du 23 mars 2023, la résolution n°9 « acceptation de travaux d’urgence sur la toiture » était adoptée à la majorité des voix représentant 624 tantièmes, celles de Monsieur [S] et de Madame [H].

Par actes en date des 22 mai 2023, Monsieur [W] [L] a assigné le SYNDICAT DE COPROPRIETE LE MARCEAU et Madame [G] [H] en qualité de syndic bénévole aux fins de :

— A titre principal, prononcer la nullité de l’assemblée générale du 23 mars 2023.

— A titre subsidiaire, prononcer la nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 23 mars 2023, estimant que les dispositions relatives aux travaux urgents avaient été violées

— En tout état de cause,

— déclarer que Madame [H] es qualité de syndic a commis une faute engageant sa responsabilité civile délictuelle « à l’encontre de Monsieur [H] »

— condamner Madame [H] à lui payer la somme de 5 000€ à titre de réparation de son préjudice

— condamner Madame [G] [H] à lui payer la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 octobre 2024, Monsieur [W] [L] demande au tribunal, de :

*A TITRE PRINCIPAL,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] .de toutes ses prétentions ;

— PRONONCER la nullité de l’Assemblée Générale du 23 mars 2023.

*A TITRE SUBSIDIAIRE

— PRONONCER la nullité de la résolution n°9 de l’Assemblée Générale du 23 mars 2023

*EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DECLARER que Madame [H], es qualité de Syndic a commis une faute engageant sa responsabilité civile délictuelle à l’encontre de Monsieur [H].

— CONDAMNER Mme [H] à lui payer la somme forfaitaire de 5 000€ à titre de réparation de son préjudice toute causes confondues.

— CONDAMNER Mme [G] [H] à lui payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le demandeur soutient que :

— en qualité de copropriétaire défaillant, il est recevable en son action conformément aux dispositions de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

— L’article 37 du décret sus visé pose deux conditions à l’exercice du pouvoir d’initiative : l’urgence et la sauvegarde de l’immeuble ;

— Monsieur [L] a appris l’existence de travaux réalisés en toiture à la suite de la convocation à l’assemblée générale du 23 mars 2023, à laquelle était jointe une facture de travaux ;

— Monsieur [L] ne réside pas dans la résidence [5] ;

— Aucune convocation préalable de l’assemblée Générale relative audits travaux n’a été effectuée préalablement à leur réalisation.

— Monsieur [L] n’a jamais été informé de l’existence desdits travaux, ni de la nécessité de les engager ;

— Le Syndic bénévole a seulement envoyé en date du 20 janvier 2023 un appel de fonds intitulé : « appel de fonds travaux urgence toiture » sans autre forme d’information et ce, pour la somme non négligeable de 5076€;

— Le syndic peut seulement prendre l’initiative des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ;

— Il n’est aucunement justifié des raisons qui ont commandé la réalisation en urgence desdits travaux de toiture : aucun procès-verbal de constat d’huissier, aucun cliché photographique, aucune plainte ;

— l’analyse de la facture de travaux litigieuse permet en outre, de relever l’existence de travaux qui ne présentent pas de caractère d’urgence, tels que l’application d’un dégraissant sur toute la surface de la toiture, l’application d’un anti-mousse Pro sur toute la surface de la toiture d’un montant non négligeable de 3 500 € ;

— De même aucun justificatif n’est apporté sur la nécessité de procéder en urgence au traitement de la charpente ;

— Il est manifeste que la quantité et les prix des produits ont été largement surfacturés ;

— Ladite facture ne précise pas davantage la date d’exécution des travaux, ni la date de signature du marché avec la date de paiement du 1 er acompte de 3 900 € par chèque ;

— Ainsi, Madame [H] n’a pas informé par tous moyens les autres copropriétaires, n’a pas convoqué immédiatement une assemblée générale et elle ne s’est pas fait autorisée à lancer immédiatement un appel de fonds ;

— les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient que le Syndic est habilité à prendre en cas d’urgence l’initiative des travaux nécessaires à la sauvegarde de la chose ;

— Il est manifeste en l’espèce que le caractère urgent des travaux n’est pas démontré et que le Syndic bénévole a fait réaliser lesdits travaux de sa propre initiative sans convoquer immédiatement l’assemblée générale des copropriétaires ;

— De même, il n’est pas avéré que les travaux entrepris étaient nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et il est démontré que le Syndic n’avait pas immédiatement informé les copropriétaires.

— tout travaux relatif à la toiture ne sont pas de fait « urgents » car il faut démontrer que l’absence de travaux immédiats aurait mis en péril l’immeuble puisque ces derniers doivent être nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ;

— Madame [H] attendra l’exécution des travaux pour en informer Monsieur [L] lors d’un appel de fonds en date du 20 janvier 2023 ;

— La Cour de cassation a retenu que l’assemblée générale ne pouvait pas ratifier le coût des travaux dès lors que la condition d’immédiateté n’avait pas été remplie ;

— La répartition des charges est erronée ce que reconnaît le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] qui se borne à rejeter les pièces produites par le concluant sans les analyser ;

— En outre, il n’est pas joint la feuille de présence au procès-verbal d’Assemblée Générale du 23 mars 2023 ;

— Il est manifeste dans le contexte sus rappelé que l’Assemblée Générale est affectée d’abus de majorité ;

— Mme [H] de par sa position de Syndic bénévole, disposant de la majorité des voix, a utilisé la réunion d’Assemblée Générale du 23 mars 2023, dans un intérêt personnel ;

— Le préjudice du concluant est manifeste puisqu’il lui est demandé de régler des travaux non urgents pour lesquels aucun devis n’a été soumis préalablement au vote ;

— Madame [H] a usé de sa position dominante pour faire faire des travaux qu’elle a elle-même estimé urgents, en évinçant volontairement Monsieur [L] de la prise de décision : elle ne démontre pas, en outre, en quoi ces travaux dits urgents- profitent à la collectivité : il y a dès lors abus de majorité ;

— Il est manifeste, ainsi que le comportement de Mme [H] vise non seulement à évincer les autres copropriétaires des questions importantes de la copropriété, mais de surcroît, par ses actions cette dernière cause un préjudice financier à Monsieur [L], qu’il conviendra d’arbitrer à la somme forfaitaire de 5 000 €.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 11 avril 2024, le SDC LE MARCEAU, demande au tribunal, de :

— JUGER son action en annulation de l’assemblée générale du 23 mars 2023 infondée.

— DEBOUTER le demandeur de ses fins demandes et conclusions,

— CONDAMNER à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le défendeur soutient que :

— il appartient au copropriétaire demandeur de rapporter la preuve de l’abus commis et d’un préjudice injustement infligé à une minorité ;

— Monsieur [L] ne démontre à aucun moment en quoi la résolution votée l’aurait été « dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires » ;

— Monsieur [L] ne démontre à aucun moment en quoi la résolution votée aurait généré un préjudice injustement infligé à une minorité ;

— En effet, les travaux urgents de réparation de la toiture incombent et profitent tant à Monsieur [L], qu’à Madame [H] et Monsieur [S], étant précisé que, comme l’a justement souligné Monsieur [L], que Madame [H] détenant le plus de tantièmes de copropriété, elle devra débourser une somme plus importante de participation au coût desdits travaux ;

— si le décompte des tantièmes de Monsieur [L] se limitait à 365 tantièmes, comme il l’avance, le sort des décisions de l’assemblée générale n’aurait pas été impacté en ce que la Cour de cassation se refuse à annuler l’assemblée générale en pareille situation ;

— la feuille de présence au procès-verbal d’Assemblée générale du 23 mars 2023 apparaît bien sur la pièce n°2 que le demandeur a lui-même fourni;

— Ont été considérés comme urgents des travaux confortatifs de la structure ou de la couverture de l’immeuble, comme en l’espèce ;

— Monsieur [L], seul copropriétaire qui ne réside pas dans la copropriété et qui n’est, de ce fait, pas à même d’apprécier l’urgence de la nécessité des travaux, a effectivement été informé de la réalisation desdits travaux le 20 janvier 2023 ;

— la jurisprudence reconnaît qu’un léger retard dans la convocation est sans importance ;

— dans le cadre de la réalisation de travaux urgents par le syndic, la jurisprudence sanctionne :

— Le défaut d’action ou action tardive du syndic, ce qui en l’espèce ne peut être reproché à Madame [H] qui a fait exécuter lesdits travaux urgents ;

— Le défaut d’urgence, ce qui en l’espèce ne peut être avancé, les travaux portant sur la couverture de la copropriété et étant de ce fait considérés par la jurisprudence comme des travaux urgents ;

— Le défaut de convocation d’une assemblée générale immédiate, ce qui ne peut également être observé, la convocation ne pouvant être considérée comme tardive au sens de la jurisprudence ;

— Dès lors, il ne peut être reproché une irrégularité de l’assemblée générale tirée de la méconnaissance des dispositions légales et réglementaires.

***

Régulièrement assignée le 22 mai 2023, Madame [G] [H] n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état de la première chambre civile du 3 octobre 2024, l’affaire a été clôturée au 25 octobre 2024 et renvoyée à l’audience Juge unique de la troisième chambre civile du 15 novembre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 15 novembre 2024 a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.

MOTIFS

Sur les demandes principales

A titre principal, le demandeur sollicite de prononcer la nullité de l’Assemblée Générale du 23 mars 2023 et à titre subsidiaire, il sollicite de prononcer la nullité de la résolution numéro 9. En tout état de cause, il sollicite la condamnation de Madame [H] en qualité d’ancien syndic bénévole à lui payer 5 000 euros à titre de réparation de son préjudice toutes causes confondues.

A. Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale ou à titre subsidiaire sur l’annulation de la résolution numéro 9

Au soutien de sa demande, Monsieur [L] expose notamment qu’il n’a jamais été informé de l’existence des travaux ni de la nécessité de les engager et qu’aucune convocation préalable de l’assemblée générale n’a été effectuée, qu’il n’est pas justifié des raisons ayant commandé des travaux en urgence, que la facture du 12 janvier 2023 permet de relever seulement l’existence de travaux non urgents, que la procédure de l’article 37 du décret de 1967 n’a pas été respectée en l’absence d’information des autres copropriétaires et en l’absence de convocation immédiate de l’assemblée générale, que Madame [H] ne s’est pas faite autorisée à lancer immédiatement un appel de fonds. Il ajoute que la quote part des parties communes est erronée, qu’il n’est pas joint la feuille de présence au procès-verbal d’assemblée générale du 23 mars 2023, qu’il est manifeste dans ce contexte que l’assemblée générale est affectée d’abus de majorité, que Madame [H] a en effet usé de sa position dominante pour faire réaliser des travaux qu’elle a elle-même estimés d’urgents en l’évinçant de sa prise de décision.

Le syndicat des copropriétaires [5] réplique que Monsieur [L] ne démontre pas en quoi la résolution votée l’aurait été dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires en quoi la résolution votée aurait généré un préjudice injustement infligé à une minorité. S’agissant du montant erroné des tantièmes, Monsieur [L] se cantonne à fournir l’acte notarié du lot numéro 2 dont la propriété n’est pas contestée. Il précise que la feuille de présence jointe au procès-verbal de l’assemblée générale apparaît bien sur la pièce 2 du demandeur. S’agissant des travaux réalisés, il expose que Monsieur [L] a été informé de la réalisation des travaux le 20 janvier 2023, que les travaux étaient en effet urgents tel que cela ressort de la mention portée dans le procès-verbal de l’assemblée générale, que la jurisprudence reconnaît qu’un léger retard dans la convocation est sans importance dès lors qu’aucun préjudice n’en a résulté.

1. Sur l’abus de majorité

L’abus de majorité est caractérisé si une décision d’assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs des propriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. Il appartient au demandeur de prouver l’abus commis et le préjudice injustement infligé à une minorité.

Force est de constater que le demandeur ne démontre pas en l’espèce que les travaux ont été votés dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires ou celui de Madame [H]. De plus, il est constant que les travaux votés ont nécessairement bénéficié à l’ensemble des copropriétaires de telle sorte qu’il n’est pas justifié du préjudice subi.

2. Sur le montant erroné des tantièmes

Le demandeur conteste être propriétaire du lot numéro 4 représentant 11 tantièmes. Il précise être propriétaire seulement du lot 2 représentant 365 tantièmes.

Aucun élément produit au dossier par le défendeur ne permet d’établir qu’il est en effet propriétaire du lot numéro 4. Cependant, l’affectation manifestement erronée de seulement 11 tantièmes ne saurait fonder l’annulation d’une assemblée générale en ce que Monsieur [L] est propriétaire tout de même de 365 tantièmes et que dans ces conditions, le sort des décisions de l’assemblée générale n’aurait en effet pas été impacté.

3. Sur l’absence de feuille de présence

Monsieur [L] ne saurait arguer de l’absence de feuille de présence en ce qu’il l’a produit en pièce numéro 2.

4. Sur la méconnaissance des dispositions relatives aux travaux urgents

L’article 37 du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967 stipule que : “lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.”

Il est constant en l’espèce que des travaux ont été réalisés au sein de la copropriété [5] selon facture du 12 janvier 2023 par la société ARTISAN COMPAGNON [B], travaux afférents manifestement à des travaux de couverture.

Il apparaît que Monsieur [L] a en effet bien été informé de la réalisation de ces travaux selon appel de fonds du 20 janvier 2023 intitulé “appel de fonds travaux urgence toiture”.

Cependant, si les copropriétaires ont en effet été convoqués à une assemblée générale, c’est à juste titre que le demandeur soutient que cette convocation n’a pas été immédiate contrairement aux dispositions précitées en ce qu’elle date seulement du 21 février 2023 soit un mois après l’émission de la facture et que l’assemblée générale s’est tenue seulement le 23 mars 2023 soit deux mois seulement après la réalisation de ces travaux.

De plus, s’agissant de la nature des travaux, la facture du 12 janvier 2023 produite aux débats ne permet pas d’établir que les travaux étaient nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

En effet, le fait que les travaux portent sur la couverture de l’immeuble ne permet pas de présumer du caractère urgent de ces travaux et de leur nécessité à la sauvegarde de l’immeuble.

Il y a lieu de constater que mention manuscrite figurant sous la résolution numéro 9 du procès-verbal d’assemblée générale dénommée “acceptation en urgence des travaux sur toiture (facture jointe)” selon laquelle “l’assemblée reconnaît que les travaux étaient nécessaires pour la conservation et l’entretien de l’immeuble” ne vise pas la notion de sauvegarde mais seulement de conservation et d’entretien de l’immeuble. Or, la conservation et la sauvegarde sont deux notions différentes en ce que la sauvegarde est définie comme l’acte de protéger, de préserver de la perte, de la destruction alors que la conservation est seulement l’action de maintenir intact.

A défaut de démonstration du caractère urgent des travaux et de leur nécessité à la sauvegarde de l’immeuble, il y a lieu de constater que les dispositions de l’article 37 du décret numéro 67-223 n’ont pas été respectées et en conséquence, il convient d’annuler la résolution numéro 9 de l’assemblée générale du 23 mars 2023 sans qu’il y ait lieu néanmoins d’annuler l’entière assemblée générale du 23 mars 2023 telle que sollicité à titre principal. En effet, seule la validité de la résolution numéro 9 s’en trouve en effet affectée et non l’ensemble de l’assemblée générale.

B. Sur la demande de condamnation de Madame [H], syndic bénévole

Au soutien de sa demande de condamnation du syndic bénévole, le demandeur expose que la faute commise par Madame [H] en qualité de syndic est génératrice d’un préjudice personnel financier qu’il conviendra d’indemniser à hauteur de 5 000 euros.

Il apparaît que les travaux réalisés l’ont été au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires dont Monsieur [L]. De plus, Monsieur [L] ne justifie ni même allègue que les travaux n’auraient pas été exécutés correctement.

Dans ces conditions, Monsieur [L] ne justifie pas du préjudice personnel financier qu’il aurait subi.

En conséquence, il en sera débouté.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu condamner Madame [H] en sa qualité de syndic aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1 A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2 Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé somme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2 ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [H] en qualité de syndic à payer au demandeur la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’état de la solution du litige, le SDC LE MARCEAU sera débouté de sa demande d’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.

En l’espèce il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Prononce la nullité de la résolution numéro 9 de l’Assemblée Générale du 23 mars 2023 ;

Déboute Monsieur [W] [L] du surplus de ses demandes ;

Condamne Madame [G] [H] en sa qualité d’ancien syndic bénévole du syndicat des copropriétaires LE MARCEAU à payer à Monsieur [W] [L] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [G] [H] en sa qualité d’ancien syndic bénévole du syndicat des copropriétaires [5] aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, Le Président,