TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00243 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D67L

ORDONNANCE DE REFERE N°1021/2025

DU : 16 Décembre 2025

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16/12/2025;

PRESIDENT : Marie-Astrid MEVEL, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Metz déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT, demeurant 12 Rue des Carmes – 54000 NANCY

représentée par M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

DEFENDEUR(S) :

Madame [G] [C] épouse [B], demeurant 1 place de la République – 57310 GUENANGE, non comparante

Monsieur [A] [B], demeurant 1 place de la République – 57310 GUENANGE, comparant en personne

Date des débats : 04 Novembre 2025

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date des 10 juin 2020 et 17 avril 2024, ayant pris effet aux 11 juin 2020 et 17 avril 2024, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE GRAND EST a donné à bail à Monsieur [A] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] un bien immobilier à usage d’habitation situé 1 Place de la République – Entrée 02 Appartement 07 – à GUENANGE (57310) ainsi que deux garages Locaux références 1750053720 et 2400684120 sis 1 Place de la République – Entrée 01 à GUENANGE (57310), pour une durée d’un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction, le loyer étant fixé initialement à la somme mensuelle de 584,67 € hors charges et 64,58€ pour le logement et 57,70 et 39,93€ pour les garages.

Des loyers demeurant impayés, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [A] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] un commandement de payer la somme principale de 2 237,10 €, visant la clause résolutoire et de justifier de l’assurance, par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025.

Par courriel adressé le 15 janvier 2025 dont il a été accusé réception le 20 janvier 2025, la société demanderesse a notifié la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 avril 2025 (dépôt étude), la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [A] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé, auquel elle demande, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute de paiement des causes du commandement à compter du 29 mars 2025 ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme provisionnelle de 4 868,02 €, au titre de la dette locative arrêtée à la date du 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire, conformément aux dispositions de l’article 1153 du code civil ;

— fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à savoir 828,06€ (759,48€ pour le loyer du logement et des stationnements et 68,58€ pour les charges), outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du code civil ;

— condamner solidairement et provisionnellement les défendeurs au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— ordonner l’expulsion des défendeurs des lieux loués, ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner solidairement et par provision les défendeurs au paiement de la somme de 400€ en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement et par provision les défendeurs aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 10 avril 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 novembre 2025 et mise en délibéré au 16 décembre 2025.

À l’audience du 4 novembre 2025, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et s’en réfère aux termes de son assignation. Elle produit un décompte actualisé de sa créance à la somme de 8 040,71 euros qu’elle communique au défendeur, précisant que le loyer du mois d’octobre n’est pas comptabilisé. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des défendeurs.

Monsieur [A] [B], comparant en personne, explique vivre seul dans le logement depuis 11 mois suite à la séparation du couple, dont le bailleur n’a pas été informé.

Sur sa situation personnelle, il indique avoir retrouvé un emploi exercé en missions intérimaires depuis le 1er octobre. Il rappelle que le loyer mensuel s’élève à la somme de 800 euros.

Il précise vivre avec ses deux enfants âgés de 14 et 18 ans.

Il sollicite le bénéfice de délais de paiement et de pouvoir se maintenir dans les lieux, ajoutant recevoir son salaire le 12 ou le 15 novembre, et s’oppose à la mesure d’expulsion.

Il précise avoir un rendez-vous avec une assistante sociale concernant des aides.

Madame [G] [C] épouse [B], régulièrement assignée en étude le 9 avril 2025, n’est ni présente ni représentée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de souligner que si Monsieur [A] [B] fait état d’une séparation du couple et indique être désormais seul occupant du logement, aucun avenant au contrat de bail ou tout autre document justificatif n’est produit à ce titre, de sorte que Madame [G] [C] épouse [B] est toujours considérée comme locataire.

Sur l’absence de comparution de la défenderesse

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 10 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE GRAND EST justifie avoir, par courriel adressé le 15 janvier 2025 dont il a été accusé réception le 20 janvier 2025, notifié la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demanderesse produit à l’appui de ses demandes le contrat de bail et un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève, après déduction des frais de poursuite, à la somme de 7 759,08 euros suivant décompte arrêté au 30 septembre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

Le contrat de bail conclu le 10 juin 2020 et les baux relatifs aux garages conclus les 10 juin 2020 et 17 avril 2024, qui font référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, contiennent une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer, dans un délai de deux mois et six semaines après signification du commandement de payer.

Monsieur [A] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] ont laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer dans le délai de 2 mois et 6 semaines, visant la clause résolutoire stipulée aux baux et se référant aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, leur a été signifié le 29 janvier 2025.

Par ailleurs, si Monsieur [A] [B] indique désormais vivre seul dans le logement, le bailleur n’a pas été informé de cette situation, aucun avenant au contrat de bail n’étant produit de sorte que Madame [G] [C] épouse [B] demeure tenue au paiement du loyer et des charges locatives.

A ce titre, les défendeurs ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de 2 mois.

Il n’a pas été porté à la connaissance du juge l’existence d’une procédure de surendettement affectant les locataires. Par ailleurs, il ressort des débats que ces derniers n’ont pas repris le versement intégral du loyer avant l’audience, ce qui rend impossible la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 V de la loi susvisée.

Monsieur [A] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] ne justifiant pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il ne leur être accordé des délais de paiement en application de l’article 24V de la loi susvisée.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la demanderesse à la date du 29 mars 2025, dans un délai de deux mois après signification du commandement de payer, à la faveur des locataires.

Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Monsieur [A] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la créance du bailleur

— Sur les charges et loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, conformément à l’article 1310 du Code civil « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

La Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT produit un décompte aux termes duquel Monsieur [A] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7 759,08 € à la date du 30 septembre 2025.

Monsieur [A] [B], seul comparant, ne conteste pas être redevable des sommes réclamées, faisant état de ses difficultés financières.

En outre, le contrat de bail conclu le 10 juin 2020 et les baux relatifs aux garages conclus les 10 juin 2020 et 17 avril 2024 contiennent une clause de solidarité aux termes de laquelle les cotitulaires dudit bail sont solidairement tenus au paiement des loyers, charges, accessoires, indemnités d’occupation dus en application du contrat.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 7 759,08 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 2 237,10 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [A] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Monsieur [A] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit la somme de 828,06 € (759,48 € pour le loyer du logement et 69,58 € pour les charges), tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet

Compte tenu de la situation de Monsieur [A] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que la présente ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [A] [B] et Madame [G] [C] épouse [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En revanche, les frais exposés pour parvenir à l’expulsion étant à ce stade purement hypothétiques et ne constituant pas une créance certaine, il n’y a pas lieu de statuer les concernant.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation des baux conclus les 10 juin 2020 et 17 avril 2024 entre la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE GRAND EST d’une part et Monsieur [A] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé 1 Place de la République – Entrée 02 Appartement 07 – à GUENANGE (57310) ainsi que deux garages Locaux références 1750053720 et 2400684120 sis 1 Place de la République – Entrée 01 à GUENANGE (57310) à la date du 29 mars 2025 ;

DÉBOUTONS Monsieur [A] [B] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [A] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [A] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 29 mars 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail, soit la somme mensuelle de 828,06 € (759,48 € pour le loyer du logement et 69,58 € pour les charges) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [A] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] à verser à la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 7 759,08 € (décompte arrêté au 30 septembre 2025), correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 2 237,10 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [A] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] à payer à la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du mois d’octobre 2025, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DISONS que l’indemnité d’occupation ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte ;

DISONS que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [A] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DÉBOUTONS la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer concernant les frais exposés pour l’expulsion ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie-Astrid MEVEL, juge, et par Madame Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,