MINUTE N°

RG – N° RG 24/00618 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KURK

M^e Alexandre BEZAUD

Maître Jean-pascal PELLEGRIN de la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL

Maître Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES

M^e Alexandre ZWERTVAEGHER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NÎMES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 22 JANVIER 2025

PARTIES :

DEMANDERESSES

Mme [G] [W] épouse [L]

née le 09 Octobre 1939 à [Localité 16], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandre ZWERTVAEGHER, avocat au barreau de NIMES (postulant), M^e Alexandre BEZAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

Mme [H] [L]

née le 03 Juin 1966 à [Localité 15], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Alexandre ZWERTVAEGHER, avocat au barreau de NIMES (postulant), M^e Alexandre BEZAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

Mme [N] [L] épouse [S]

née le 21 Juin 1969 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Alexandre ZWERTVAEGHER, avocat au barreau de NIMES (postulant), M^e Alexandre BEZAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

DEFENDEURS

Mme [A] [B] [X] épouse [M]

née le 07 Décembre 1942 à [Localité 14], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

M. [D] [I] [V] [M]

né le 24 Mai 1962 à [Localité 16], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

S.A.S.U. [J], immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n° [Numéro identifiant 9], prise en la personne de son président Monsieur [U], [P], [R] [J] [Y]., dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Jean-pascal PELLEGRIN de la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau de NIMES

MINUTE N°

RG – N° RG 24/00618 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KURK

M^e Alexandre BEZAUD

Maître Jean-pascal PELLEGRIN de la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL

Maître Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES

M^e Alexandre ZWERTVAEGHER

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 04 décembre 2024 où l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2025, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MINUTE N°

RG – N° RG 24/00618 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KURK

M^e Alexandre BEZAUD

Maître Jean-pascal PELLEGRIN de la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL

Maître Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES

M^e Alexandre ZWERTVAEGHER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 15 avril 1975, Monsieur [F] [L] et Madame [C] [Z] épouse [L] ont donné à bail commercial à d’une part, Monsieur [V] [M] et Madame [A] [X] épouse [M], d’autre part, Monsieur [E] [M] et Madame [O] [K] épouse [M], une maison à usage commercial et d’habitation sise dans le village de [Localité 12], [Adresse 17], inscrite au cadastre rénové sous les n°[Cadastre 6] et [Cadastre 5] de la section AB lieudit «  [Localité 13] », dans laquelle est exploité un fonds de commerce connu sous le nom de « [10] ».

Par acte notarié du 4 mai 1981, Monsieur [V] [M] et Madame [A] [M] ont acquis la moitié indivise du fonds de commerce exploité dans les locaux ci-dessus mentionnés.

Par acte notarié du 26 novembre 1984, le bail commercial a été renouvelé entre Monsieur [F] [L], Madame [C] [Z] épouse [L], Monsieur [V] [M] et Madame [A] [X] épouse [M].

Monsieur [T] [L] est venu aux droits de, à leur décès respectif.

Par un acte d’huissier de justice en date du 30 octobre 1992, Monsieur [T] [L], venant aux droits de Monsieur [F] [L] et de Madame [C] [Z], décédés, a signifié un congé accompagné d’une proposition de renouvellement du bail commercial.

Par acte d’huissier de justice en date du 10 mai 2002, Monsieur [V] [M] et Madame [A] [X] épouse [M] ont signifié une demande de renouvellement du bail commercial.

Par acte d’huissier de justice en date du 1er juillet 2011, Monsieur [V] [M] et Madame [A] [X] épouse [M] ont signifié une demande de renouvellement du bail commercial.

Par acte d’huissier de justice en date du 26 février 2020, Monsieur [T] [L] a signifié un congé accompagné d’une proposition de renouvellement du bail commercial à Monsieur [V] [M] et Madame [A] [X] épouse [M].

Madame [A] [X] veuve [M] et Monsieur [D] [M] viennent aux droits de Monsieur [V] [M], décédé.

En vertu d’un contrat conclu avec les consorts [M], la SASU [J] est locataire-gérante depuis le 8 juin 2022 du fonds de commerce de bar-restauration connu sous le nom de « [10] ».

Après avoir fait dresser un procès-verbal de constat par un commissaire de justice en date du 28 mars 2024, Mesdames [G] [W] veuve [L], [H] [L] et [N] [L], venant aux droits de Monsieur [T] [L] décédé, ont fait dénoncer le 16 juillet 2024 à Monsieur [D] [M] (signification à domicile) et Madame [A] [M] (signification à personne) un commandement les mettant en demeure dans le délai d’un mois de : réaliser les réparations locatives nécessaires afin de maintenir le local en bon état de réparations locatives, y compris l’entretien de la devanture ; respecter la destination des locaux en exploitant effectivement une activité d’hôtellerie et d’y établir votre habitation personnelle et d’avoir à cesser tout exercice d’une activité non autorisée par le contrat de bail ; respecter l’interdiction de procéder à des démolitions, percements de murs ou de cloisons sans autorisation expresse du bailleur ; l’obligation de jouir du local en bon père de famille, la clause résolutoire du contrat de location et les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du Code de commerce s’y trouvant expressément rappelées.

Cette injonction n’ayant pas été suivie d’effet, Mesdames [G] [W] veuve [L], [H] [L] et [N] [L] ont, suivant actes de commissaire de justice du 30 aout 2024, fait citer Madame [A] [X] veuve [M] et Monsieur [D] [M] en qualité de preneurs ainsi que la SASU [J], en sa qualité de locataire gérant du fonds de commerce, devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de Nîmes, statuant en matière de référé aux fins de voir, au visa des articles 834 du code de procédure civile, 1100 et suivants, 1217 et suivants du code civil, R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire, L. 145-1 et suivants du code de commerce :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit stipulée dans le bail commercial liant les parties ;

— FIXER ses effets à la date de délivrance de l’assignation à l’audience des référés ;

— ORDONNER l’expulsion des preneurs et tous occupants de leur chef des locaux objets du bail commercial, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire de plein droit ;

— FIXER une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard dans l’exécution de l’ordonnance d’expulsion, courant à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due à compter de la date d’effet de la clause résolutoire de plein droit, à 4 800 euros par mois ;

— CONDAMNER Madame [X], épouse [M] et Monsieur [M] à payer aux demanderesses une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [X], épouse [M] et Monsieur [M] aux entiers dépens, incluant les honoraires des commissaires de justice saisis pour constater l’état des lieux préalablement à l’engagement de la présente action, ainsi que les frais de signification.

L’affaire appelée le 2 octobre 2024, est venue après deux renvois contradictoire, à l’audience du 4 décembre 2024.

A cette dernière audience, Mesdames [G] [W] veuve [L], [H] [L] et [N] [L] ont repris oralement les termes de leurs conclusions en réplique. Elles ont maintenu l’ensemble de leurs demandes initiales et entendent voir rejeter les demandes reconventionnelles présentées par Madame [M] et Monsieur [M]. Enfin, elles conviennent de la non production aux débats de nouvelles pièces au-delà des 21 pièces visées au bordereau.

Madame [A] [X] veuve [M] et Monsieur [D] [M] ont repris oralement les termes de leurs conclusions récapitulatives et responsives. Ils sollicitent du juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure, 1100 et suivants, 1217 et suivants, 1343-5, 1720 et suivants du code civil, L 145-41 2ème alinéa du code de commerce, de :

— Juger que la clause résolutoire sur laquelle se fondent les demanderesses est limitée aux seuls manquements éventuels du preneur en matière de paiement des loyers.

— Juger que les demanderesses ne peuvent invoquer des griefs antérieurs au renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 ans survenue en 2020.

— Juger pour le surplus les multiples contestations sérieuses élevées à l’encontre des demandes formulées par les consorts [L].

— En conséquence, se déclarer incompétent pour examiner les demandes des consorts [L] au profit du Juge du fond, si mieux n’aime Madame le Président les en débouter purement et simplement.

— Recevant les concluants en leurs demandes reconventionnelles, condamner solidairement les demanderesses à réaliser les travaux tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de l’immeuble incombant au bailleur en application des dispositions des articles 1720 et suivants du Code civil, et du contrat liant les parties, sous telle astreinte fortement comminatoire qu’il plaira à Madame le Président de fixer.

— Condamner en outre sous la même solidarité les demanderesses à verser aux concluants ensemble la somme de 5 000 € à titre de provision sur dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à une action manifestement abusive, outre une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens.

— Subsidiairement, si par extraordinaire le Juge des référés se déclarait compétent, déclarait applicable la clause résolutoire et retenait des manquements à la charge du preneur, faire application des dispositions des articles L.145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil en accordant aux concluants un délai pour régulariser la situation et durant ce délai suspendre la réalisation et les effets de la clause résiliation.

La SASU [J] a repris oralement les termes de ses conclusions en réponse n°2. Elle demande au juge des référés, au visa des article 834 et 835 du code de procédure civile, 1720 et suivants du code civil, de :

SE DECLARER incompétent au profit du Tribunal Judiciaire d’ores et déjà saisi, A défaut,

DEBOUTER Madame [G] [W] épouse [L], Madame [H] [L] et Madame [N] [L] épouse [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, LES CONDAMNER au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré le 22 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il sera rappelé, à titre liminaire, que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes aux fins de « juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1- Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ses suites

L’article 834 du Code de procédure civile dispose :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 alinéa 2 du même Code ajoute :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L 145-41 du Code de commerce prévoit :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail pour non-respect des conditions du bail, fixer le montant de l’indemnité d’occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.

En l’espèce, le contrat de bail commercial stipule dans son article intitulé « LOYER » :

« A défaut de paiement d’un seul terme à son échéant exacte ou d’exécution d’une seule des conditions au présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter faits à personne ou à domicile élu contenant mention de la présente clause restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé, sans préjudice et tous dépends et dommages-intérêts sons que l’effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles passé le délai indiqué ».

Cette clause a été reprise dans le commandement d’exécuter délivré le 16 juillet 2024.

Les demanderesses sollicitent l’acquisition de la clause résolutoire susvisée pour non-respect des conditions du bail suivantes :

— non-respect de la destination du bien objet du bail ;

— non-respect de l’obligation d’user des lieux en bon père de famille ;

— non-respect de l’obligation d’entretien de la devanture ;

— non-respect de l’obligation d’entretien courant de l’intérieur du bien loué ;

— réalisation de travaux sans autorisation du bail ;

— exercice d’une activité non autorisée.

Des débats, il ressort des moyens pertinents et sérieux sur lesquels il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sauf à outre-passer ses compétences et statuer au fond, étant par ailleurs relevé qu’une instance au fond a été initiée postérieurement à la présente instance aux mêmes fins sauf à solliciter également une demande d’expertise.

Ainsi, se posent les questions suivantes :

— portée de la clause résolutoire invoquée en ce qu’elle est insérée dans le paragraphe relatif au loyer ;

— portée des griefs invoqués en ce qu’ils pré-existaient au renouvellement du bail.

Par ailleurs, de nombreuses contestations sérieuses sur les manquements au bail allégués sont soulevées tant par Madame [A] [X] veuve [M] et Monsieur [D] [M] que par la SASU [J].

Il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter le contrat, de trancher la question juridique de la portée des griefs pré-existants au renouvellement du bail et de statuer sur les contestations sérieuses soulevées.

Il s’ensuit le rejet de l’ensemble des demandes de Mesdames [G] [W] veuve [L], [H] [L] et [N] [L].

2- Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

2-1 Sur la demande reconventionnelle de condamnation à réaliser des travaux

Madame [A] [X] veuve [M] et Monsieur [D] [M] échouent à démontrer l’existence d’une obligation non sérieusement contestable à la charge de Mesdames [G] [W] veuve [L], [H] [L] et [N] [L] de réaliser les travaux revendiqués.

Par conséquent, cette demande est rejetée.

2-2 Sur la demande reconventionnelle provisionnelle

Madame [A] [X] veuve [M] et Monsieur [D] [M] échouent à démontrer un abus du droit d’ester en justice de la part de Mesdames [G] [W] veuve [L], [H] [L] et [N] [L].

Par conséquent, cette demande est rejetée.

3- Sur les demandes accessoires

Mesdames [G] [W] veuve [L], [H] [L] et [N] [L] sont condamnées in solidum aux dépens et au paiement :

— à Madame [A] [X] veuve [M] et Monsieur [D] [M] de la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— à la SASU [J] de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Emmanuelle MONTEIL, 1ère vice-présidente, juge des référés,

Statuant par décision contradictoire, susceptible d’appel,

REJETTE l’ensemble des demandes de Madame [G] [W] veuve [L], Madame [H] [L] et Madame [N] [L] épouse [S] ;

REJETTE les demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE in solidum Mesdames [G] [W] veuve [L], [H] [L] et [N] [L] à verser à Madame [A] [X] veuve [M] et Monsieur [D] [M] la somme globale de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mesdames [G] [W] veuve [L], [H] [L] et [N] [L] à verser à la SASU [J] la somme globale de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mesdames [G] [W] veuve [L], [H] [L] et [N] [L] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE, LA PREMIERE VICE PRÉSIDENTE