17 Décembre 2024

AFFAIRE :

S.C.I. LA SOCIÉTÉ CHATEAU DE LA FROGERIE, S.A.S. LA SOCIÉTÉ THYSSA

C/

[C] [H]

N° RG 24/01235 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HQOV

Assignation :22 Mai 2024

Ordonnance de Clôture : 12 Septembre 2024

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU DIX SEPT DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDERESSES :

S.C.I. LA SOCIÉTÉ CHATEAU DE LA FROGERIE

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentant : Maître Vincent MAUREL de la SELAFA CHAINTRIER, avocats au barreau d’ANGERS

S.A.S. LA SOCIÉTÉ THYSSA

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentant : Maître Vincent MAUREL de la SELAFA CHAINTRIER, avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Non constituée

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 22 Octobre 2024,

Composition du Tribunal :

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats : Valérie PELLEREAU et Greffier, lors du prononcé : Séverine MOIRE.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 17 Décembre 2024

JUGEMENT du 17 Décembre 2024

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président,

réputé contradictoire

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Séverine MOIRE, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Thyssa et la société par actions simplifiée [Adresse 5] sont propriétaires du [Localité 4] de la Frogerie et de ses dépendances se trouvant à [Localité 7]. La seconde de ces deux sociétés exploite dans les locaux un fonds de commerce de location de salles de réception.

Au cours de l’été 2020, M. [R] [Z] et Mme [B] [Z], qui sont gérants et seuls associés de ces sociétés, ont mis en vente le [Localité 4] de la Frogerie et ses dépendances par l’intermédiaire de l’agence Barnes International Realty, laquelle leur a fait parvenir une offre d’achat de Mme [C] [H] du 9 août 2023 pour un prix de 1 490 000 euros.

Les vendeurs ayant accepté cette offre, une promesse de vente a été conclue le 20 septembre 2023 entre les parties devant Me [L] [U], notaire à [Localité 6] (Deux-[Localité 9]). Cette promesse était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt qui devait être réalisée au plus tard le 30 novembre 2023 et elle était consentie pour une durée expirant le 29 décembre 2023 à 20 heures.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 décembre 2023, M. et Mme [Z] ont mis en demeure Mme [H] de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive. Cette lettre est revenue avec la mention “pli avisé et non réclamé”.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, la société [Adresse 5] et la société Thyssa ont fait assigner Mme [H] devant le présent tribunal aux fins de :

— condamner Mme [H] à payer à la société [Adresse 5] et la société Thyssa la somme de 138 500 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation ;

— condamner Mme [H] à payer à la société [Adresse 5] la somme de 63 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte de chance de céder son fonds de commerce ;

— condamner Mme [H] à payer à la société [Localité 4] de la Frogerie la somme de 15 299,24 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux pertes d’exploitations de la société ;

— condamner Mme [H] à payer à la société [Adresse 5] et la société Thyssa la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, avec possibilité pour la SELARL Chaintrier Avocats de recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Mme [H] a été assignée par acte délivré en application de l’article 659 du code de procédure civile. Selon son procès-verbal relatant ses diligences accomplies pour rechercher la destinataire de l’acte, le commissaire de justice a indiqué s’être transporté à plusieurs reprises au [Adresse 1] à [Localité 8] et ne pas avoir pu vérifier si Mme [H] demeurait sur place, en dépit de ses recherches sur l’annuaire électronique et sur internet, et de ses démarches effectuées auprès de la police municipale, de la mairie et du propriétaire de l’immeuble.

Le 12 juin 2024, Mme [H] a adressé un courrier électronique au tribunal indiquant qu’elle avait été informée grâce à une conversation téléphonique avec un huissier qu’une affaire la concernant devait être évoquée à l’audience du 13 juin 2024 mais que ne pouvant se faire représenter par un avocat dans un délai aussi court, elle sollicitait le report de l’audience.

Lors de l’audience d’orientation du 13 juin 2024, le renvoi de l’affaire a été ordonné à l’audience d’orientation du 12 septembre 2024 à 14 heures, ce dont Mme [H] a été informée par un courrier électronique du greffier du tribunal du 13 juin 2024.

Le 12 septembre 2024 à 12h17, Mme [H] a adressé un courrier électronique au tribunal pour indiquer que son avocat des Vosges venait de l’informer que l’avocat du “secteur” (sic) ne pouvait se rendre à l’audience, que le délai était trop court pour la préparation du dossier et qu’elle espérait obtenir un délai supplémentaire en raison de la difficulté à trouver un avocat, compte tenu de la période estivale.

Aucun avocat ne s’est constitué dans l’intérêt de Mme [H].

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le présent jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en cas de non comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La promesse de vente signée le 20 septembre 2023 comporte une condition suspensive d’obtention de prêt qui est rédigée dans les termes suivants :

“Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

* Organisme prêteur : tout organisme au choix de l’emprunteur.

* Montant maximal de la somme empruntée : 1 482 900 euros.

* Durée maximale de remboursement : 240 mois.

* Taux nominal d’intérêt maximal : 4,20 % l’an (hors assurance).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

Etant précisé que l’indication d’un maximal de prêt ne peut contraindre le bénéficiaire à accepter toute offre d’un montant inférieur.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 30 novembre 2023.”

La promesse de vente comporte également une clause intitulée “Refus de prêt-justification” qui est ainsi rédigée : “Le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt”.

Avant la signature de la promesse de vente, Mme [H] avait communiqué un accord de principe de la Caisse régionale de crédit agricole d’Alsace Vosges pour l’attribution d’un prêt de

1 498 213 euros au taux d’intérêt de 4,20 %, sur une durée de 240 mois.

Mais postérieurement à la signature de la promesse de vente, Mme [H] n’a justifié ni de l’obtention d’un prêt ni d’un refus de prêt consécutif au dépôt de deux demandes de prêt répondant aux caractéristiques énoncées ci-dessus.

Il en résulte que la condition suspensive est réputée accomplie.

Selon les termes de la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation de 138 500 euros “sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées”.

Mme [H] doit par conséquent être condamnée à payer à la société [Adresse 5] et la société Thyssa la somme de 138 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

— Sur les demandes au titre de la responsabilité contractuelle de Mme [H] :

Les demanderesses soutiennent que Mme [H] a engagé sa responsabilité contractuelle en commettant une faute constituée par la violation de son obligation de diligence, ce qui justifie l’allocation de dommages et intérêts indépendamment de l’application d’une clause pénale. Elles estiment que Mme [H] a manqué à son obligation de diligence en s’abstenant d’entreprendre des démarches pour l’obtention des prêts sollicités et en s’abstenant de les informer de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive avant l’expiration du délai de réalisation de celle-ci.

La société [Adresse 5] fait valoir plus particulièrement qu’elle a subi une perte de chance de conclure la vente de son fonds de commerce qui, selon la promesse de vente, devait intervenir de façon concomitante à la réitération par acte authentique de la vente des immeubles, pour la somme de 105 000 euros. Elle évalue sa perte de chance à 60 % de la valeur du fonds soit 63 000 euros.

La société [Localité 4] de la Frogerie ne rapporte toutefois pas la preuve que la valeur de son fonds de commerce a été affectée d’une façon ou d’une autre du fait de la non-réalisation de la vente des biens immobiliers.

Rien n’empêchera la société [Adresse 5] de proposer à nouveau de vendre son fonds de commerce à un futur candidat acquéreur des immeubles au sein desquels ce fonds de commerce est exploité et il n’est pas démontré à ce stade qu’elle ait subi une quelconque perte.

Le préjudice allégué est par conséquent inexistant et la société [Localité 4] de la Frogerie doit donc être déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour perte de chance de céder son fonds de commerce.

La société [Adresse 5] soutient également qu’elle a dû suspendre son activité durant l’effectivité de la promesse de vente, soit depuis le 20 septembre 2023 et jusqu’au mois de janvier 2024, accusant une perte de chiffre d’affaires de 19 809,97 euros HT sur la période d’octobre 2023 à janvier 2024 en comparaison avec l’exercice précédent. Elle argue de ce que sur ses deux derniers exercices, elle a réalisé en moyenne une marge brute de production de 77,23 % et qu’elle a subi en conséquence un préjudice d’exploitation de 15 299,24 euros HT.

Toutefois, la société [Localité 4] de la Frogerie n’explique pas en quoi la signature de la promesse de vente la contraignait à suspendre son activité pendant l’effectivité de celle-ci.

En tout état de cause, l’indemnité d’immobilisation est précisément destinée à compenser ce type d’inconvénient et l’allocation d’une somme au titre des prétendues pertes d’exploitation reviendrait à indemniser deux fois le même préjudice. La société [Adresse 5] doit donc être déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour pertes d’exploitation.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Mme [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par la SELARL Chaintrier Avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par la société [Localité 4] de la Frogerie et la société Thyssa et de condamner Mme [H] à leur payer la somme de 1 500 euros sur ce fondement.

— Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon l’article 514-1, le juge, statuant d’office ou à la demande d’une partie et par décision spécialement motivée, peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe aucun motif de nature à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [C] [H] à payer à la société [Adresse 5] et la société Thyssa la somme de 138 500 € (cent trente-huit mille cinq cents euros) au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

DÉBOUTE la société [Adresse 5] de ses demandes en dommages et intérêts pour perte de chance de céder son fonds de commerce et en dommages et intérêts pour pertes d’exploitation ;

CONDAMNE Mme [C] [H] aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par la SELARL Chaintrier Avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [H] à payer à la société [Localité 4] de la Frogerie et la société Thyssa la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision est exécutoire de droit.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le DIX SEPT DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Séverine MOIRE, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT