N° RG 24/01891 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KOLV

Copie délivrée

à

la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 28]

Le 17 Novembre 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 24/01891 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KOLV

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [R] [E] [F] [P]

né le 15 Août 1959 à [Localité 27],

demeurant [Adresse 15]

Mme [Y] [X] [K] [L]

née le 27 Juillet 1972 à [Localité 23],

demeurant [Adresse 15]

Tous deux représentés par la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par M^e Romain DIVISIA de la SCP ALCADE ET ASSOCIES , avocat au barreau de Montpellier, avocat plaidant

à :

Etablissement public DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PACA,

dont le siège social est sis [Adresse 32]

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 15 Septembre 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-présidente assistés de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [P] et Mme [Y] [L] épouse [P] se sont opposés à l’administration fiscale sur la valorisation de leurs propriétés immobilières situées à [Localité 18], [Localité 23], [Localité 31], [Localité 25] et [Localité 16], constituant l’assiette de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) pour les années 2014 à 2017.

Les diverses commissions départementales de conciliation des lieux de situation des biens immobiliers concernés ont rendu leurs avis.

L’administration fiscale a notifié un rappel d’imposition et des pénalités au titre des exercices 2014 à 2017 de l’ISF, pour un montant total de 58 620 euros, contesté par les contribuables.

Le 28 février 2024, les services de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFP) ont rejeté le recours contentieux des époux [W].

Par acte du 17 avril 2024, les époux [W] ont fait citer M. le directeur de la Direction Régionale des Finances Publiques (DRFP) de la région Provence-Alpes-Côtes d’Azur (PACA) et du département des Bouches-du-Rhône devant le tribunal judiciaire de Nîmes.

Dans leurs dernières écritures notifiées le 15 octobre 2024, ils demandent que soit prononcée l’annulation de la décision contentieuse du 28 février 2024 et la décharge de l’imposition contestée. Ils sollicitent à titre accessoire la condamnation de la DRFP de la région PACA et du département des Bouches-du-Rhône au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leur action, ils font valoir sur le fondement des dispositions de l’article 885 E du code général des impôts que la valorisation des biens immobiliers au 1er janvier de l’année d’imposition s’apprécie de manière objective et en comparaison avec les cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit. Ainsi, l’état d’indivision d’un immeuble ou sa mise en location constituent des éléments de dépréciation qui doivent être pris en considération par l’administration dans le choix des termes de comparaison. Ils allèguent que les cessions comparatives doivent avoir été réalisées à une date la plus proche possible du fait générateur de l’imposition et ne sauraient être supérieures à 6 mois. Ils concluent que l’administration fiscale ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la sous-évaluation des biens en cause ; qu’elle a surévalué les biens omis. Ils proposent toutefois que les biens omis dans leurs déclarations,situés à [Adresse 17], soient valorisés à 117 171 euros et 40 245 euros.

Il s’opposent à l’application de pénalités sur le fondement de l’article 1729 du code général des impôts et font valoir que l’administration ne démontre pas qu’ils aient eu l’intention délibérée de procéder à des déclarations erronées.

Dans ses dernières écritures notifiées le 18 septembre 2024, la DRFP de la région PACA et du département des Bouches-du-Rhône demande que les époux [W] soient déboutés de leurs demandes. Subsidiairement, ils sollicitent que les dégrèvements soient cantonnés aux points effectivement contestés par les demandeurs.

Au soutien de ses prétentions, l’administration fiscale rappelle sur le fondement des articles 885 D et suivants du code général des impôts et des dispositions de l’article L.17 du livre des procédures fiscales, qu’elle est en droit de rectifier l’évaluation d’un bien ayant servi de base à l’imposition lorsque celle-ci paraît inférieure à la valeur vénale réelle des biens déclarés. Elle indique qu’afin de rapporter par tous moyens la preuve de la valeur vénale réelle du bien, la proposition de rectification est motivée par la comparaison de diverses cessions portant sur un bien intrinsèquement similaire et antérieures au fait générateur de l’imposition. Elle ajoute cependant que la méthode de comparaison objective n’implique pas la référence à des biens strictement identiques dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement à ceux qui constituent l’objet du litige. Elle rappelle que la méthode de comparaison utilisée a été combinée avec celle de l’abattement concernant les biens en situation d’indivision et ceux donnés à bail.

Le clôture a été fixée au 12 juin 2025. A l’audience du 15 septembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS

Selon l’article 885 D du code général des impôts, en vigueur jusqu’au 1er janvier 2018 et applicable au litige, l’ISF est assis et les bases d’imposition déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès, sous réserve des dispositions particulières du présent chapitre.

L’article L.17 alinéa 1er du livre des procédures fiscales dispose qu’en ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

— Sur la valeur vénale des biens assujettis à l’ISF

En l’espèce, les demandeurs contestent en premier lieu la décision contentieuse en ce que l’administration fiscale ne rapporte pas la preuve des sous-évaluations des biens suivants :

— sur les biens dépendant de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 25]

Les biens dépendent d’un immeuble collectif construit en 1979 et se composent d’un appartement de 118 m² au 3ième et dernier étage comprenant 3 chambres et une terrasse de 53 m² (lot 40), d’une cave de 6 m² (lot 20), d’un garage fermé de 19 m² en sous-sol (lot 22), d’un garage de 14 m² en sous-sol (lot 15) et d’un second garage de 16 m² en sous-sol (lot 23). Les biens sont situés près du [Localité 21] des Plantes et de la promenade du Peyrou, lieux touristiques majeurs de la ville, ce qui constitue une plus-value importante.

L’ensemble immobilier a été déclaré par les contribuables pour une valeur globale de 277 900 euros au titre de l’ISF 2017.

L’administration fiscale a retenu une valeur globale de 373 824 euros (327 474 euros pour les lots 40 et 20 ; 18 726 euros pour le lot 22 et 27 624 euros pour les lots 15 et 23).

▸ concernant les lots 40 et 20

Les termes de comparaison employés consistent en trois cessions des 17 août 2016, 6 janvier 2015 et 23 décembre 2016 relatives à des appartements en étage sans ascenseur, avec cave/grenier, d’une surface habitable de 89 m² à 97 m², dépendant d’immeubles situés dans un quartier résidentiel proche de 300 mètres de la propriété des époux [W], soit une valeur moyenne de 3 469 euros/m².

L’administration a valorisé le bien en litige à la somme de 409 342 euros (3 469 euros x 118 m²) et a pratiqué un abattement de 20%, admis par les contribuables, eu égard à la situation locative de l’appartement, soit une valeur vénale réelle de 327 474 euros.

Les cessions comparatives sont antérieures au fait générateur de l’imposition et portent sur des biens intrinsèquement similaires, quand bien même leur style architectural diverge avec le bien en litige.

Les époux [W] allèguent que les termes utilisés se rapportent à des appartements dépourvus d’emplacement de stationnement en sous-sol et concluent que la valorisation séparée du garage en sous-sol opérée par l’administration conduit à une évaluation mécaniquement supérieure qui leur porte préjudice.

Or, les contribuables ne démontrent pas que la surcote applicable à un appartement doté d’un garage en sous-sol soit inférieure à la cession isolée d’un garage, étant précisé que le bien en litige est situé à proximité de l’espace piétonnier Pitot où le stationnement est interdit, ce qui conférerait à un appartement avec garage une valeur sensiblement plus élevée.

Il s’en suit que l’administration fiscale rapporte la preuve de la valeur vénale réelle des lots 40 et 20.

▸ concernant le lot 22

Les termes de comparaisons employés consistent en trois cessions des 29 février 2016, 20 mai 2016 et 25 novembre 2016 relatives à des garages de 15 et 16 m², construits en 1900, 1993 et 2003, dont l’un en sous-sol, dépendant d’immeubles situés dans un rayon inférieur à 1 000 mètres et 500 mètres, soit une valeur moyenne de 1 232 euros/m².

L’administration a valorisé le bien en litige à la somme de 23 408 euros (1 232 euros x 19 m²) et a pratiqué un abattement de 20 %, conformément à l’avis rendu le 13 octobre 2023 par la commission départementale de conciliation de l’Hérault, alors même que les contribuables ne justifiaient pas de la situation locative du garage, soit une valeur vénale réelle de 18 726 euros.

Les cessions comparatives sont antérieures au fait générateur de l’imposition et portent sur des biens intrinsèquement similaires, voire d’une surface inférieure.

Il s’en suit que l’administration fiscale rapporte la preuve de la valeur vénale réelle du lot 22.

▸ concernant les lots 15 et 23

Les termes de comparaisons employés consistent en trois cessions des 2 septembre 2016, 12 juin 2015 et 30 novembre 2016 relatives à des garages de 12, 13 et 14 m², construits en 1991 et 2008, tous situés en sous-sol, dépendant d’immeubles situés dans un rayon inférieur à 300 mètres, soit une valeur moyenne de 1 151 euros/m².

L’administration a valorisé le bien en litige à la somme de 34 530 euros (1 151 euros x 14 m² + 16 m²) et a pratiqué un abattement de 20 %, conformément à l’avis rendu le 13 octobre 2023 par la commission départementale de conciliation de l’Hérault, alors même que les contribuables ne justifiaient pas de la situation locative des lots, soit la valeur vénale réelle de 27 624 euros.

Les cessions comparatives sont antérieures au fait générateur de l’imposition et portent sur des biens intrinsèquement similaires.

Il s’en suit que l’administration fiscale rapporte la preuve de la valeur vénale réelle des lots 15 et 23.

— sur le garage situé [Adresse 9] à [Adresse 26]

Il s’agit d’un garage extérieur d’une surface de 30 m², édifié en 1979, situé dans un secteur urbain favorisé à proximité de la [Adresse 33].

Le bien a été déclaré par les contribuables pour une valeur de 20 000 euros au titre de l’ISF 2017.

Les termes de comparaisons employés consistent en quatre cessions des 9 juin 2015, 20 décembre 2016, 14 mars 2016 et 20 mai 2016 relatives à des garages de 15 à 17 m², construits en 1974, 1972, 2003 et 1993, situés en sous-sol, dépendant d’immeubles situés dans un rayon inférieur à 500 mètres, soit une valeur moyenne de 1 187 euros/m².

L’administration a valorisé le bien en litige à la somme de 35 610 euros (1 187 euros x 30 m²) et n’a appliqué aucun abattement lié à la situation locative du bien.

Les cessions comparatives sont antérieures au fait générateur de l’imposition et portent sur des biens intrinsèquement similaires, quand bien même les termes de comparaison sont situés en sous-sol, alors que le bien objet du litige est un garage extérieur.

Il s’en suit que l’administration fiscale rapporte la preuve de la valeur vénale réelle du garage situé [Adresse 10] [Localité 25].

— sur le local professionnel situé [Adresse 13] à [Localité 30]

Il s’agit d’un local professionnel d’une surface utile de 140 m², situé au rez-de-chaussée d’un immeuble de six étages, édifié en 1900, d’une architecture de qualité exceptionnelle, construit en angle de rues, ce qui offre une visibilité particulière au sein d’une zone urbaine dense et passante.

Le local est loué par la banque Société Générale depuis le 10 avril 1968 ; le 1er janvier 2016, le bail commercial a été reconduit moyennant un loyer annuel de 60 500 euros.

Le bien a été déclaré par les contribuables pour une valeur de 445 000 euros au titre de l’ISF 2017.

Les termes de comparaisons employés consistent en trois cessions des 2 juillet 2015, 9 novembre 2016 et 27 mars 2015 relatives à des locaux à usage professionnel en rez-de-chaussée pour deux d’entre eux, d’une surface de 126 m², 120 m² et 128 m², dépendant d’immeubles construits en 1880, 1920 et 1887, situés dans un rayon inférieur à 1 000 mètres et 300 mètres, soit une valeur moyenne de 10 464 euros/m².

L’administration a valorisé le bien en litige à la somme de 1.464.960 euros (10 464 euros x 140 m²) et a appliqué un abattement de 10% lié à la situation locative du bien, soit une valeur vénale réelle de 1.318.464 euros .

Les contribuables invoquent l’ancienneté des termes de comparaison eu égard à la vitalité du marché parisien.

Or, l’administration réplique avec pertinence que les cessions de locaux professionnels sont rares, de sorte que la comparaison sur une période inférieure à deux années reste probante.

Les contribuables sollicitent l’application d’un abattement de 30%, conformément à la pratique de l’administration en matière de location commerciale.

Or, l’administration fiscale démontre que la particulière qualité du preneur et la stabilité du bail sont de nature à conférer au bien un haut potentiel de rendement, ce qui augmente sa valeur et réduit d’autant l’abattement forfaitaire fixé à bon droit à 10%.

Les contribuables allèguent enfin que l’un des termes de comparaison concerne un local dont la situation précise (rez-de-chaussée ou étage) n’est pas relatée par l’administration fiscale.

Or, la méthode de comparaison objective n’implique pas la référence à des biens strictement identiques et les deux autres termes se réfèrent explicitement à des locaux en rez-de-chaussée, pour des surfaces inférieures au bien en litige. Au demeurant, les contribuables ne produisent aucune cession qui conforterait leurs allégations, alors que le fichier de la publicité foncière est un service public accessible à tous.

Il s’en suit que les cessions comparatives sont antérieures au fait générateur de l’imposition et portent sur des biens intrinsèquement similaires ; l’administration fiscale rapporte donc la preuve de la valeur vénale réelle du local professionnel situé [Adresse 13] à [Localité 30].

— sur le local professionnel situé [Adresse 3]) à [Localité 24]

Il s’agit d’un local professionnel d’une surface de 65 m², au 4ième étage d’un immeuble construit en 1950, situé sur le [Adresse 19], lieu emblématique de la ville qui bénéficie de travaux de rénovation entrepris depuis une dizaine d’années. Le secteur, partiellement réservé aux piétons, présente un attrait touristique et culturel ; il est desservi par un accès immédiat aux transports en commun et par une piste cyclable.

Le bien a été déclaré par les contribuables pour une valeur de 60 000 euros au titre de l’ISF 2017.

Les termes de comparaisons employés consistent en deux cessions des 22 septembre 2016 et 13 décembre 2016 relatives à des locaux à usage professionnel, d’une surface de 43 m² et 63 m², dépendant d’immeubles construits en 1862 et 1956, situés dans un périmètre inférieur à 3 000 mètres, soit une valeur moyenne pondérée de 1 984 euros/m².

L’administration a valorisé le bien en litige à la somme arrondie de 129 000 euros (1 984 x 65 m²) et a appliqué un abattement de 20% lié à la situation locative du bien, soit une valeur vénale réelle de 103 200 euros .

Les contribuables sollicitent qu’un abattement de 30% soit pratiqué mais ne produisent aucun élément probant au soutien de leur prétention.

Ils allèguent que seulement deux termes de comparaison ont été étudiés ; qu’un troisième terme a été retiré par la commission départementale de conciliation des Bouches-du-Rhône, car trop éloigné géographiquement du bien en litige.

Toutefois, les deux termes retenus par l’administration concernent des cessions conclues en 2016, antérieures au fait générateur de l’imposition ; elles portent sur des biens intrinsèquement similaires et permettent d’identifier le marché.

Il ne saurait en outre être reproché à l’administration fiscale l’insuffisance de communication d’actes publiés au fichier immobilier, librement accessible et consultable par les contribuables

L’administration fiscale rapporte donc la preuve de la valeur vénale réelle du local professionnel situé [Adresse 2] à [Localité 24].

— sur le local professionnel situé [Adresse 4]) à [Localité 24]

Il s’agit d’un local professionnel d’une surface de 30 m², au 5ième étage de l’immeuble, composé d’une pièce à usage de cuisine et salle d’eau avec WC.

Le bien a été déclaré par les contribuables pour une valeur de 43 500 euros au titre de l’ISF 2017.

Les termes de comparaisons employés consistent en trois cessions des 25 février 2016, 29 décembre 2016 et 22 septembre 2016 relatives à des bureaux, d’une surface de 26 m², 29 m² et 43 m², dépendant d’immeubles construits en 1820, 1850 et 1862, situés dans périmètre inférieur à 3 000 mètres, soit une valeur moyenne de 1 596 euros/m².

L’administration a valorisé le bien en litige à la somme de 47 880 euros (1596 x 30 m²) et a appliqué un abattement de 20% lié à la situation locative du bien, soit une valeur vénale réelle de 38 300 euros.

Les contribuables répliquent que les termes de comparaison se réfèrent à des locaux à usage professionnel, alors que le bien est désormais à usage d’habitation en vertu d’un bail prenant effet au 11 mai 2019.

Ils ne démontrent cependant pas que le bien en litige ait été loué à la date de référence, le 1er janvier 2017.

L’administration fait observer qu’en dépit de cette circonstance, un abattement de 20% a toutefois été appliqué, ce qui est favorable aux contribuables.

En outre, aucune démarche n’a été entreprise par les contribuables pour modifier auprès du [Adresse 20] la nature de ce local et son affectation, de sorte que l’administration fiscale a employé à bon escient des termes de comparaison relatifs à des locaux commerciaux.

Il s’en suit que les cessions comparatives sont antérieures au fait générateur de l’imposition et portent sur des biens intrinsèquement similaires ; l’administration fiscale rapporte donc la preuve de la valeur vénale réelle du local professionnel situé [Adresse 2] (5ième étage) à [Localité 24].

— sur les deux locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (7ième et 8ième étage) à [Localité 24]

Il s’agit de deux appartements situés aux 7ième et 8ième étage sur 9, d’une surface utile de 35 m² et 38 m² , composés d’une cuisine, d’une annexe et d’une salle d’eau avec WC.

Le bien a été déclaré par les contribuables pour une valeur de 92 500 euros au titre de l’ISF 2017.

Les termes de comparaisons employés consistent en trois cessions des 19 septembre 2015, 10 octobre 2016 et 14 avril 2016 relatives à des appartements situés au 1er, 3ième et 4ième étage, d’une surface de 35 m², 30 m² et 31 m², dépendant d’immeubles construits en 1980, 1790 et 1900, tous situés dans périmètre inférieur à 300 mètres, soit une valeur moyenne de 1 612 euros/m².

L’administration a valorisé les biens en litige à la somme globale de 122 932 euros (1 612 x 73 m²) et a appliqué un abattement de 20% lié à la situation locative des biens, soit une valeur vénale réelle de 98 345 euros.

Les contribuables répliquent que les termes de comparaison diffèrent des biens déclarés ; ils invoquent un rapport d’expertise daté du 11 décembre 2013 attestant de la médiocre qualité du bâtiment et de son mauvais état général.

Or, le rapport invoqué est ancien et ne donne pas d’indication à la date de référence de l’imposition le 1er janvier 2017 ; les biens en litige sont situés aux 7ième et 8ième étages, ce qui confère aux appartements une vue plus dégagée et un confort acoustique de meilleure qualité ; la date de construction de deux termes de comparaison (1790 et 1900) est sans incidence significative car les biens en litige et les biens comparés disposent des mêmes éléments de confort.

Il s’en suit que les cessions comparatives sont antérieures au fait générateur de l’imposition et portent sur des biens intrinsèquement similaires ; l’administration fiscale rapporte donc la preuve de la valeur vénale réelle des deux locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (7ième et 8ième étage) à [Localité 24].

— sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 11] [Localité 7]

Il s’agit d’un studio d’une surface utile de 20 m², situé au 3ième étage d’un immeuble édifié en 1935.

Le bien a été déclaré par les contribuables pour une valeur de 80 980 euros au titre de l’ISF 2017.

Les termes de comparaisons employés consistent en trois cessions des 24 juin 2016, 15 septembre 2016 et 31 mars 2016 relatives à des appartements dépendant du même immeuble 4, [Adresse 34], situés aux 4ième, 3ième et 6ième étages, d’une surface de 24 m², 20 m² et 21 m², soit une valeur moyenne de 7 323 euros/m².

Le second terme présente des caractéristiques identiques (20 m² et 3ième étage).

L’administration a valorisé le bien en litige à la somme 146 460 euros (7 323 euros x 20 m²).

Le 27 juin 2023, la commission de conciliation de [Localité 29] avait appliqué un abattement de 10% lié à la situation locative du bien particulièrement stable car occupé par le même locataire depuis 2002. Puis, à titre de conciliation, elle a accepté d’augmenter le coefficient de pondération à 15%.

Dans sa décision contentieuse du 28 février 2024, l’administration fiscale applique cet abattement de 15% et retient une valeur vénale réelle de 124 491 euros.

Les contribuables sollicitent l’application d’un abattement de 20%, en référence à une pratique couramment admise par l’administration fiscale dont ils ne démontrent pas la réalité et que la DRFP conteste.

Il s’en suit que les cessions comparatives sont antérieures au fait générateur de l’imposition et portent sur des biens intrinsèquement similaires ; l’administration fiscale rapporte donc la preuve de la valeur vénale réelle de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 12].

— sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 14]

Il s’agit d’un studio d’une surface utile de 35 m², situé au 2ième et dernier étage d’un immeuble mitoyen construit en 1830. Il se trouve dans une large rue à sens unique, interdite au stationnement, bordée d’immeubles bas. Le bien en litige subit donc peu de troubles sonores liés à la circulation et sa position en dernier étage le préserve des désagréments liés au voisinage et lui assure un bon ensoleillement.

Le bien a été déclaré par les contribuables pour une valeur de 100 000 euros au titre de l’ISF 2017.

Les termes de comparaisons employés consistent en trois cessions des 15 mars 2016, 27 juin 2016 et 3 avril 2015 relatives à des appartements d’une surface de 33 m², 28 m² et 30 m², situés en rez-de-chaussée, au 3ième étage et au 4ième étage, dépendant d’immeubles construits en 1870, 1850 et 1800 et situés dans un périmètre inférieur à 100 mètres, soit une valeur moyenne de 4 769 euros/m².

La commission départementale de conciliation des Alpes-Maritimes, dans son avis du 20 septembre 2023, a appliqué un abattement de 10% en l’absence de bail en cours sur la période de référence et compte tenu de la mise en location du bien pour une courte période d’une année.

L’administration a valorisé le bien en litige à la somme 166 915 euros (4 769 euros x 35 m²) et a confirmé l’abattement réduit de 10% préconisé par la commission, soit une valeur vénale réelle de 150 224 euros.

Les contribuables répliquent que le bien en vis à vis n’a pas vue sur mer ou sur le port, contrairement aux termes de comparaison produits par l’administration ; ils sollicitent que soit pratiquée une décote de 20%.

Or, aucun des termes ne dispose d’une vue directe sur la mer et la zone de comparaison dans un périmètre de 100 mètres reflète le marché immobilier d’un bien situé à proximité du littoral.

Les contribuables ne produisent aucun bail sur la période de référence, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement supérieur à 10%.

Il s’en suit que les cessions comparatives sont antérieures au fait générateur de l’imposition et portent sur des biens intrinsèquement similaires et proches de la mer ; l’administration fiscale rapporte donc la preuve de la valeur vénale réelle de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 14].

— sur les droits indivis détenus sur deux maisons situées [Adresse 8]

Il s’agit de 25% des droits de propriété indivis détenus :

— sur une maison de 184 m², construite en 1990 sur une parcelle entourée de terres agricoles, dans un environnement calme, isolé et proche des commodités, disposant d’une piscine et d’une maison de gardien,

— sur une maison de gardien attenante à la maison, constituée d’une habitation de 79 m² et d’un garage de 20 m².

Les contribuables ont omis de déclarer leurs droits indivis lors des exercices 2014, 2015, 2016 et 2017.

▸ concernant la maison de 184 m²

— au titre de l’ISF 2014 et 2015

Les termes de comparaisons employés consistent en trois cessions des 6 juillet 2012, 31 juillet 2012 et 24 septembre 2013, relatives à des maisons avec dépendances et piscine, d’une surface respective de 169 m², 154 m² et 200 m², construites en 1973, 2001 et 1996, situées dans un périmètre inférieur à 5 000 mètres, soit une valeur moyenne de 4 939 euros/m².

L’administration a valorisé les droits à la somme 227 194 euros (4 939 euros x 184 m²/4) et a appliqué un abattement de 20% pour cause d’indivision, soit une valeur vénale réelle de 181 755 euros pour les exercice 2014 et 2015.

— au titre de l’ISF 2016

Les termes de comparaisons employés consistent en trois cessions des 31 juillet 2015, 30 septembre 2015 et 21 octobre 2015, relatives à des maisons avec dépendances et piscine, d’une surface respective de 191 m², 175 m² et 160 m², construites en 1988, 1990 et 1999, situées dans un périmètre inférieur à 5 000 mètres, soit une valeur moyenne de 4 471 euros/m².

L’administration a valorisé les droits à la somme 205 666 euros (4 471 euros x 184 m²/4) et a appliqué un abattement de 20%, soit une valeur vénale réelle de 164 533 euros pour l’exercice 2016.

— au titre de l’ISF 2017

Les termes de comparaisons employés consistent en trois cessions des 28 janvier 2016, 1er décembre 2016 et 22 février 2016, relatives à des maisons avec dépendances et piscine (à l’exception du premier terme), d’une surface respective de 153 m², 171 m² et 150 m², construites en 1967, 1967 et 2009, situées dans un périmètre inférieur à 5 000 mètres, soit une valeur moyenne de 5 156 euros/m².

L’administration a valorisé le bien en litige à la somme 237 176 euros (5 156 euros x 184 m²/4) et a appliqué un abattement de 20%, soit une valeur vénale réelle de 189 741 euros pour l’exercice 2017.

Les contribuables allèguent que l’ensemble immobilier est inséré entre la route nationale et l’autoroute, ce qui l’expose à des nuisances.

Or, le bien objet du litige est situé à un demi-kilomètre de l’autoroute, en dehors de la zone d’exposition au bruit, et sa situation en périphérie d'[Localité 16] dans un environnement isolé lui confère une plus-value certaine.

Ils ajoutent que les termes de comparaison sont situés en périphérie de zone urbaine et dans la ville d'[Localité 16], de sorte qu’ils ne sont pas pertinents. Ils font valoir deux termes de comparaison qui consistent en deux cessions des 27 juillet 2015 et 19 juin 2015, relatives à des maisons avec dépendances et piscine, d’une surface respective de 90 m² et 254 m², situées [Adresse 6] pour le premier terme et [Adresse 5] pour le second, soit une valeur moyenne de 3 184 euros/m².

L’administration fiscale réplique à juste titre que le 1er terme produit par les contribuables concerne un appartement de 90 m² qui ne présente aucune similitude avec une maison de 184 m² ; le 2ième terme fait référence à une parcelle [Cadastre 22] qui n’existe pas.

Les contribuables n’ont communiqué en réponse aucune pièce probante susceptible d’attester de l’authenticité du 2ième terme de comparaison produit.

Il s’en suit que les cessions comparatives sont antérieures au fait générateur de l’imposition et portent sur des biens intrinsèquement similaires ; l’administration fiscale rapporte donc la preuve de la valeur vénale réelle des droits indivis détenus sur la maison de 184 m² située [Adresse 8], au titre des exercices 2014 à 2017.

▸ concernant la maison de 79 m²

— au titre de l’ISF 2014 et 2015

Les termes de comparaisons employés consistent en trois cessions des 12 décembre 2013, 13 novembre 2013 et 22 août 2013, relatives à des maisons avec garage, d’une surface respective de 83 m², 70 m² et 84 m², construites en 1992, 1990 et 2000, situées dans un périmètre inférieur à 5 000 mètres, soit une valeur moyenne de 4 879 euros/m².

L’administration a valorisé le bien en litige à la somme 96 361 euros (4 879 euros x 79 m²/4) et a appliqué un abattement de 20%, soit une valeur vénale réelle de 77 088 euros pour les exercices 2014 et 2015.

— au titre de l’ISF 2016 et 2017

Les termes de comparaisons employés consistent en trois cessions des 24 juillet 2015, 12 mars 2015 et 24 juillet 2015, relatives à des maisons avec dépendances, d’une surface respective de 70 m², 78 m² et 78 m², construites en 1990, 1989 et 1989, situées dans un périmètre inférieur à 5 000 mètres, soit une valeur moyenne de 4 726 euros/m².

L’administration a valorisé le bien en litige à la somme 93 339 euros (4 726 euros x 79 m²/4) et a appliqué un abattement de 20%, soit une valeur vénale réelle de 74 671 euros pour les exercices 2016 et 2017.

Il s’en suit que les cessions comparatives sont antérieures au fait générateur de l’imposition et portent sur des biens intrinsèquement similaires ; l’administration fiscale rapporte donc la preuve de la valeur vénale réelle des droits indivis détenus sur la maison de 79 m² située [Adresse 8], au titre des exercices 2014 à 2017.

— Sur l’application de la majoration de 40%

Il résulte de l’article 1729-a du code général des impôts que les inexactitudes ou omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’Etat entraînent l’application d’une majoration de 40% en cas de manquement délibéré.

Les demandeurs contestent en second lieu la décision contentieuse en ce que l’administration fiscale a procédé à l’application de la majoration, sans démontrer leur mauvaise foi.

Or, les demandeurs ne pouvaient ignorer l’étendue de leur patrimoine, étant assujettis à la taxe foncière ; ils ne pouvaient davantage ignorer le caractère imposable des biens omis dans la mesure où le patrimoine déclaré était supérieur au seuil d’imposition de l’ISF.

Ils ont cependant sciemment omis de déclarer leur patrimoine immobilier à [Localité 16] de 2014 à 2017, ce qui traduit une intention réitérée d’éluder l’impôt.

Concernant la sous-évaluation des biens déclarés, son ampleur et la répétition des insuffisances démontre leur intention délibérée d’échapper à l’impôt.

Il s’en suit que la majoration pour manquement délibéré est justifiée.

— Sur les demandes accessoires

Les époux [W] succombent en leurs prétentions et seront condamnés in solidum aux dépens.

Leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Rejette la demande de M. [R] [P] et Mme [Y] [L] épouse [P] d’annulation de la décision contentieuse rendue le 28 février 2024 par la Direction Générale des Finances Publiques de la région PACA et du département des Bouches-du-Rhône,

Rejette la demande de M. [R] [P] et Mme [Y] [L] épouse [P] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [R] [P] et Mme [Y] [L] épouse [P] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT