Copie délivrée

à

la SELARL BLANC-TARDIVEL-BOCOGNANO

la SCP TOURNIER & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 9]

**** Le 20 Octobre 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 23/04205 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KBOL

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Mme [P] [E]

née le 10 Mars 1975 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL BLANC-TARDIVEL-BOCOGNANO, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SELARL ACOCE, Avocats au Barreau de Montpellier, représentés par Maitre Jean Philippe MENEAU, avocats plaidant

à :

Mme [S] [F]

née le 28 Février 1987 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

M. [X] [H] [Z] [G] [O]

né le 12 Novembre 1993 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SCP DELSOL GUIZARD AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 08 Septembre 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 8 décembre 2021, Mme [P] [E] a consenti une promesse unilatérale de vente à M. [X] [O] et Mme [S] [F] relative à une maison d’habitation située à [Localité 5] pour un prix de 390.000 euros, avec une indemnité d’immobilisation de 39.000 euros.

La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 8 mars 2022 sous condition suspensive d’obtention d’un prêt de 465.000 euros, sur une durée maximale de 25 ans au taux nominal d’intérêt de 1,30 %.

Les 29 et 30 juin 2022, M. [O] et Mme [F] ont accepté l’offre de prêt de la banque CIC Sud-Ouest.

Le 17 juillet 2022, Mme [E], d’une part, et M. [O] et Mme [F], d’autre part, ont signé un avenant à la promesse de vente le 17 juillet 2022, par lequel le délai d’expiration était prorogé au 2 septembre 2022.

La réitération de la vente était prévue le 29 août 2022 mais le 25 août 2022, la banque CIC Sud-Ouest a refusé le déblocage des fonds.

Par lettre recommandée du 29 août 2022, Mme [E] a mis en demeure M. [O] et Mme [F] de réitérer la vente et sollicité, à défaut, le paiement de l’indemnité d’immobilisation de 39.000 euros, ce que M. [O] et Mme [F] ont refusé.

Par actes délivrés les 17 et 21 août 2023, Mme [E] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nîmes Mme [F] et M. [O] aux fins d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 novembre 2024, Mme [E] demande au tribunal judiciaire de :

condamner Mme [F] et M. [O] au paiement de la somme de 39.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ; rejeter toute demande et prétention adverse ;condamner Mme [F] et M. [O] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2025, Mme [F] et M. [O] demandent au tribunal judiciaire de :

révoquer l’ordonnance de clôture et fixer une nouvelle clôture à l’audience ; à titre principal, rejeter les demandes de Mme [E] et dire que la somme de 10.000 euros séquestrée entre les mains du notaire doit leur être remise ; à titre subsidiaire, modérer la clause pénale à 1 euro et dire que la somme restante séquestrée entre les mains du notaire leur sera remise ; condamner Mme [E] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour un exposé complet des moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

Par ordonnance du 12 juin 2025, la clôture a été fixée au 11 août 2025. A l’audience du 8 septembre 2025, l’ordonnance de clôture a été révoquée et fixée au jour de l’audience de plaidoirie. La décision a été mise en délibéré au 20 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose :

« L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation ».

L’article 16 du code de procédure civile dispose :

« Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ».

Par ordonnance du 12 juin 2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture de l’instruction au 11 août 2025.

Le conseil des défendeurs justifie avoir envoyé ses conclusions n°2 au conseil de la demanderesse par courriel du 31 juillet 2025 à 10h26, ainsi que ses nouvelles pièces.

A l’audience de plaidoirie du 8 septembre 2025, le conseil de Mme [E] s’est opposé au rabat de l’ordonnance de clôture mais n’a pas contesté avoir été destinataire des conclusions n°2 avant la date de clôture de l’instruction.

Il s’ensuit qu’il convient de révoquer l’ordonnance de clôture pour régulariser ces conclusions n°2 qui ont été notifiées par RPVA le 2 septembre 2025, le principe de contradiction étant respecté puisque ces écritures ont été portées à la connaissance de la partie adverse par courriel en raison d’un problème, certes non justifié, lié au RPVA. La clôture de l’instruction sera donc fixée au jour de l’audience, avant l’ouverture des débats.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Sur la condition suspensive d’obtention du prêt

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La promesse unilatérale de vente conclue le 8 décembre 2021 stipulait une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 465.000 euros, sur une durée de 25 ans (300 mois) avec un taux nominal d’intérêt maximal de 1,30 %. Il était précisé : « La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 8 février 2022. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte (article L 313-41 du code de la consommation) ».

Ce contrat prévoyait que jusqu’à l’expiration du « délai susvisé », le bénéficiaire pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L 313-41 du code de la consommation en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables que celles stipulées et en notifiant ces offre et acceptation au promettant.

Il est constant que la banque CIC Sud-Ouest a émis une offre de prêt pour une somme de 420.000 euros remboursable en 300 mois avec un taux d’intérêt de 1,6 % le 18 juin 2022. Cette offre a été acceptée par M. [O] et Mme [F] les 29 et 30 juin 2022.

La promesse unilatérale de vente a été consentie pour une durée expirant initialement le 8 mars 2022.

Le 17 juillet 2022, les parties ont conclu un avenant par lequel elles ont décidé de proroger le délai de réitération de l’acte pour une durée expirant le 2 septembre 2022. Une clause stipulait que l’avenant n’entraînait aucun autre changement des autres conditions figurant dans la promesse de vente du 8 décembre 2021.

M. [O] et Mme [F] estiment que cet avenant n’a pas eu d’autre objet que de proroger le délai de réitération de la vente sans prolongation corrélative du délai d’obtention du crédit immobilier.

Toutefois, cette analyse est contraire à la stipulation claire et précise de l’avenant qui mentionne que l’avenant « n’entraîne aucun autre changement des autres conditions figurant dans la promesse de vente du 8 décembre 2021 ». Par conséquent, l’avenant a prorogé le délai dé réitération au 2 septembre 2022 mais également le délai d’obtention du prêt. Ce délai a été implicitement fixé au 2 août 2022 en application de la clause selon laquelle la durée de validité de la condition suspensive d’obtention du prêt ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte.

En acceptant l’offre de prêt de la banque CIC Sud-Ouest les 29 et 30 juin 2022 à un taux de 1,6 %, M. [O] et Mme [F] ont renoncé au bénéfice de la condition suspensive prévoyant un taux maximal de 1,3 %. En outre et dès leur acceptation, la condition suspensive d’obtention de prêt était acquise et ce indépendamment du déblocage des fonds.

Les défendeurs produisent un courrier daté du 16 août 2022 de la banque CIC rédigé dans les termes suivants : « Vous nous avez sollicités le 29 avril 2022 pour obtenir un crédit immobilier de 420.000 euros destiné à financer l’acquisition et les travaux concernant un bien situé [Adresse 2] au taux d’intérêt fixe de 1,6 % sur une durée de 300 mois. Après l’étude de votre dossier, nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande. Néanmoins, nous sommes à votre disposition pour toute information complémentaire et restons prêts à étudier la possibilité de vous accompagner à l’avenir dans d’autres projets ».

Ce courrier ne fait pas référence au fait qu’une offre de prêt a bien été acceptée par la banque CIC et ne fournit aucune explication sur le refus de déblocage des fonds.

Il résulte en effet des débats que la réitération de l’acte était prévue le 29 août 2022 mais que le CIC a refusé de débloquer les fonds le 25 août 2022.

Il appartenait à M. [O] et Mme [F] d’obtenir de la part de cet établissement bancaire la raison pour laquelle celui-ci a refusé de procéder à ce déblocage, ce qu’ils ne justifient pas avoir fait.

En outre, le refus de la banque de débloquer les fonds qu’elle avait initialement accepté de prêter est sans incidence sur la réalisation de la condition suspensive d’octroi de crédit dans la mesure où le prêt d’argent consenti par un professionnel du crédit n’est pas un contrat réel dont la formation suppose la remise de la chose prêtée.

Enfin, la promesse de vente stipulait que la condition suspensive d’obtention de prêt serait réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une offre de prêt et n’évoque pas le déblocage des fonds.

Par conséquent, la condition suspensive d’obtention du crédit est réputée accomplie. M. [O] et Mme [F] seront déboutés de leur demande de restitution de la somme de 10.000 euros séquestrée par la Selarlu Fabre, office notarial de [Localité 6].

Sur la demande de réduction de la clause pénale

Il est constant qu’une indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Elle a pour objet de rémunérer l’immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire, indépendamment de tout manquement contractuel.

En application de l’article 1226 du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution. Une clause pénale a donc pour objet de sanctionner celui qui n’a pas respecté son obligation contractuelle.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il incombe de ce fait au tribunal d’examiner si la clause relative à l’indemnité d’immobilisation constituerait en réalité une clause pénale, susceptible de réduction judiciaire.

En l’espèce, la promesse de vente stipule que les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 39.000 euros. Il est prévu que cette somme sera versée au promettant « et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

Cette clause ne fait pas référence à la cause de la non réalisation de la vente promise.

M. [O] et Mme [F] estiment que la sanction de l’indemnité d’immobilisation nécessite une faute de leur part et se prévalent de l’article « Carence » en page 6 de la promesse selon lequel : « Au cas où le bénéficiaire n’aurait pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l’expiration de ce délai sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquéreur. Le promettant pourra en outre réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation ».

Cependant, cette clause est située à la fin d’une stipulation contractuelle dont l’objet n’est pas de définir l’objet de l’indemnité d’immobilisation mais de prévoir la déchéance du bénéfice de la promesse en cas de non signature du fait du bénéficiaire.

Il s’ensuit que l’indemnité d’immobilisation stipulée ne saurait être qualifiée de clause pénale et n’est donc pas susceptible de réduction par le juge.

Par conséquent, M. [O] et Mme [F] seront condamnés au paiement de la somme de 39.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les demandes accessoires

M. [O] et Mme [F] perdent le procès et doivent être condamnés aux dépens. L’équité commande leur condamnation à payer à Mme [E] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

Révoque l’ordonnance de clôture du 12 juin 2025 et fixe la clôture de l’instruction au 8 septembre 2025 avant l’ouverture des débats ;

Condamne Mme [S] [F] et M. [X] [O] à payer à Mme [P] [E] la somme de 39.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Rejette les demandes de Mme [S] [F] et de M. [X] [O] ;

Condamne Mme [S] [F] et M. [X] [O] à payer les dépens ;

Condamne Mme [S] [F] et M. [X] [O] à payer à Mme [P] [E] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile  ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,