DOSSIER N° : N° RG 24/00013 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KOD2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

Expropriation

JUGEMENT DU 27 MARS 2025

EXPROPRIANT

La société AGATE, immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le n° 752 100 461, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Christophe PONS de la SCP VERBATEAM, avocats au barreau de MONTPELLIER

EXPROPRIE

Mme [L] [M] épouse [F]

née le 01 Janvier 1954 à MAROC, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Lucia EKAIZER, avocat au barreau de NIMES

M. [Z] [F]

né le 01 Janvier 1955 à MAROC, demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Lucia EKAIZER, avocat au barreau de NIMES

PARTIE INTERVENANTE

[Adresse 14], dont le siège social est sis [Adresse 9]

comparante

Nous, Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, juge de l’expropriation du département du Gard près le Tribunal judiciaire de Nîmes conformément à l’article L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, Greffier, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 23 janvier 2025, en présence de Madame Elisabeth HARNICHARD, Commissaire du Gouvernement, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

FAITS, PROCÉDURE

La SPL Agate a été désignée en qualité de concessionnaire d’aménagement par la commune de [Localité 18] suivant délibération du 28 septembre 2019 pour accompagner le Nouveau Programme de Renouvellement Urbain et la requalification du secteur du Mas de Mingue.

Par arrêté préfectoral n°30-2023-04-18-00001 en date du 18 avril 2023, le représentant de l’Etat dans le département a déclaré d’utilité publique la réalisation du projet de renouvellement urbain du [Adresse 22] [Adresse 17] sur la commune de [Localité 18], la mise en concordance du cahier des charges du lotissement et approuvant la mise en compatibilité du PLU.

Par arrêté préfectoral n°30-2023-07-20-00001 en date du 20 juillet 2023, le représentant de l’Etat dans le département a déclaré la cessibilité des lots de copropriété et volumes de copropriété nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement.

Par arrêté préfectoral n°30-2023-07-20-00001 en date du 20 juillet 2023, le représentant de l’Etat dans le département a déclaré la cessibilité des lots de copropriété et volumes de copropriété nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement.

M. [Z] [F] et Mme [L] [M] épouse [F] sont propriétaires des lots n°223, 224, 225 et 226 intégrés à l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé « [Adresse 16] » situé à [Adresse 21].

Une offre d’indemnité globale de 121 780 euros (indemnité principale de 109 800 € ; indemnité de remploi de 11 980 €) a été adressée le 8 janvier 2024 à M. [Z] [F] et à Mme [L] [M] épouse [F], propriétaire des lots n°223, 224, 225 et 226 de la copropriété « [Adresse 15] ».

Par courrier du 19 janvier 2024, M. [Z] [F] et Mme [L] [M] épouse [F] ont refusé cette offre.

Par ordonnance du 2 février 2024, le juge de l’expropriation du département du Gard prononçait l’expropriation pour cause d’utilité publique des lots n°223, 224, 225 et 226 et envoyait la SPL Agate en possession.

Par mémoire de saisine enregistré au greffe le 4 avril 2024, la SPL Agate a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité globale à allouer à M. [Z] [F] et à Mme [L] [M] épouse [F] au titre de l’expropriation des lots de copropriété n°223, 224, 225 et 226 intégrés à un ensemble immobilier situé à [Adresse 20], cadastré section DC n°[Cadastre 5], à la somme décomposée comme suit :

indemnité principale : 109 800 euros ;indemnité de remploi : 11 980 euros ;soit une offre totale, toutes indemnités confondues de 121 780 euros.

L’ordonnance fixant la visite des lieux au 7 juin 2024 a été rendue le 13 mai 2024.

Le transport s’est déroulé le 7 juin 2024 en présence de l’ensemble des parties et du commissaire du gouvernement.

A l’issue, la cause et les parties ont été renvoyées à l’audience de plaidoirie du 26 septembre 2024.

Après deux renvois contradictoires, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 23 janvier 2025 avant d’être mise en délibéré au 27 mars 2025.

OFFRES ET DEMANDES DES PARTIES

Offre de la partie expropriante (mémoire de saisine) :

La SPL Agate expose que la consistance matérielle et juridique est celle appréciée à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, soit le 2 février 2024.

Elle soutient que les lots n°223 et 225 consistent en deux locaux commerciaux à usage de magasins, situés au rez-de-chaussée du bâtiment 5, d’une surface totale de 122m². Les lots n°224 et 226 consistent en des caves situées au sous-sol du bâtiment 5. Les lots se situent en zone IV UB du règlement PLU de [Localité 18].

Les lots n°225 et 226 sont exploités par la société Phon’Epicerie. Toutefois, la SPL Agate ne dispose pas du bail qui aurait été régularisé.

Les lots n°223 et 224 sont vacants.

La parcelle assiette de la copropriété DC n°[Cadastre 5] se situe en zone IV UB du règlement du PLU de [Localité 18], il s’agit d’une zone de constructions de moyenne densité, essentiellement à usage d’habitat collectif.

Le secteur du [Adresse 17] est situé dans un secteur « droit de préemption renforcé », dont le périmètre a été défini par délibération du conseil municipal de [Localité 18] du 14 octobre 2015. La date de référence à retenir est le 23 juillet 2018, date à laquelle le PLU de la commune de [Localité 18] approuvé le 19 juillet 2018 a été publié.

S’agissant de l’indemnité principale, l’offre formulée par la SPL Agate est basée sur l’avis de valeur établi par [Adresse 14] en date du 12 décembre 2022, lui-même déterminé par la méthode de comparaison.

La partie expropriante entend donc retenir une indemnité de 109 800 euros.

S’agissant de l’indemnité de remploi, la méthode de calcul suivante est proposée (application de l’article R 322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique) :

—  20% jusqu’à 5 000 euros : 1 000 euros,

—  15% entre 5 000 et 15 000 euros : 1 500 euros

—  10% au-delà de 15 000 euros : 9 480 euros

Demande de la partie expropriée (mémoire en réponse) :

S’agissant de la consistance matérielle, M. [Z] [F] et Mme [L] [M] épouse [F] contestent la superficie retenue par la SPL Agate.

Les caves au sous-sol n’ont pas été considérées comme utilisées alors que leur surface doit être égale aux magasins d’après les millièmes. Ils précisent que la société Phon’Epicerie les utilise comme réserve.

Ils expliquent avoir mandaté un expert géomètre afin de procéder aux mesures du bien. Ils obtiennent une superficie totale de 215,85 m². Le rapport d’expertise de Mme [T] reprend ces mesures pour effectuer le calcul sur une valeur vénale et retient une surface pondérée totale de 165 m², ce qui correspond au calcul effectué par le commissaire du gouvernement.

Les locaux sont exploités par la société Phon’Epicerie depuis sa création, le 8 mai 2009, il s’agit d’un commerce d’alimentation générale. Les employés sont Mme [E] [F] et M. [S] [C].

Ils indiquent avoir effectué des travaux d’amélioration. Les locaux sont soigneusement entretenus.

M. [Z] [F] et Mme [L] [M] épouse [F] ne contestent ni la consistance juridique du bien ni la date de référence retenues par la SPL Agate.

S’agissant de l’indemnisation, M. [Z] [F] et Mme [L] [M] épouse [F] contestent le montant retenu par la SPL Agate. Ils reprochent à l’avis de valeur de ne pas prendre en compte l’occupation des lieux, la superficie des caves, les travaux d’amélioration et le niveau d’entretien.

Ils retiennent la valeur de Mme [T], soit 922€/m², soit une indemnité principale à hauteur de 163 680 euros.

S’agissant de l’indemnité de remploi, la méthode de calcul suivante est proposée :

—  20% jusqu’à 5 000 euros : 1 000 euros,

—  15% entre 5 000 et 15 000 euros : 1 500 euros

—  10% au-delà de 15 000 euros : 14 868 euros

Les frais normaux de déménagements sont estimés suivant devis à 4 407,12 euros.

Les frais d’expertise sont estimés à 1 135,20 euros (géomètre) et 2 400 euros (expertise).

Propositions du Commissaire du Gouvernement :

Les lots 223 et 225 consistent en deux locaux réunis pour former un local commercial en rez-de-chaussée occupé pour un commerce d’épicerie. Lors de la visite, seule une partie du local a été visitée, l’autre partie étant fermée et occupée par un coiffeur.

La partie visitée correspond à un local commercial occupé par une épicerie : sol carrelage, murs peints, faux plafonds, éclairage spots encastrés. Présence d’anciens box téléphoniques dans la boutique. Une porte donne sur les parties communes à l’arrière. Ce niveau comprend également une petite réserve et des sanitaires (WC, lavabo, lave-mains).

Les lots 224 et 226 sont deux caves en sous-sol qui sont communicantes. Accès à la boutique par un escalier. Cave brute de béton, éclairage néon.

Surfaces à retenir :

— surface Carrez indiquée dans l’acte d’acquisition : 116 m2 pour les lots 223 et 225 réunis. Surface des caves non indiquée.

— surface de la boutique déclarée au cadastre : 122 m². Pas de surface de cave déclarée.

— surface retenue dans l’avis domanial : 122 m².

Suite au transport sur les lieux et en l’absence de relevé de surface, il sera retenu la surface Carrez + la surface de la cave qui sera estimée à environ 100 m².

La surface de cave sera pondérée à 0.5 (cave accessible de la boutique mais cave brute de béton non aménagée qui ne peut recevoir de la clientèle) et intégrée dans la SUP pour la prendre en compte.

Surface utile pondérée (SUP) : 116 m² + (100 m² x 0.5) = 166 m².

S’agissant de l’occupation par la société Phon’Epicerie, aucun bail n’est communiqué.

Le bien est situé en zone IV UBb. La date de référence pour apprécier l’usage du bien est la dernière modification du PLU soit le 4 novembre 2023.

S’agissant de l’indemnité principale, le commissaire du gouvernement propose plusieurs termes de comparaison :

— quatre acquisitions par la SPL Agate de locaux commerciaux dans la même copropriété entre 2022 et 2023,

La SPL Agate a acquis plusieurs locaux commerciaux dans la même galerie avec des valeurs allant de 985 €/m² à 1 100 €/m² carrez. Les biens étaient tous loués mais les valeurs ont été faites sans prendre en compte la situation locative.

— cinq acquisitions par l’EPF de locaux commerciaux dans une copropriété comparable du [Adresse 23] entre 2023 et 2024,

L’étude de cessions de commerce dans le quartier « [Adresse 12] » montre des valeurs allant de 596 €/m² Carrez (pour un commerce en mauvais état et sans occupant) à 1 195 €/m² pour un commerce loué (185 €/m²/an).

— deux acquisitions par des personnes ou sociétés privées de locaux professionnels dans les quartiers du [Adresse 17] et [Adresse 12].

Les valeurs sont plus faibles alors que l’un des biens comprend un parking aérien de 74 m².

— cinq jugements rendus par le juge de l’expropriation pour des locaux commerciaux dans la galerie Richard Wagner à [Localité 18] en 2023.

Compte tenu des termes de comparaison notamment dans le même immeuble, en prenant en compte l’état général moyen du commerce, il sera retenu 800 €/m² SUP soit 166 m² x 800 euros / m² = 132 800 euros.

Il semblerait que le bien soit occupé par les propriétaires des murs pour un usage commercial. Les propriétaires ne semblant pas bénéficier d’un relogement par la SPL Agate, les biens seront évalués libres d’occupation et l’abattement pour occupation commerciale ne sera pas appliqué.

L’indemnité de remploi est fixée à 14 280 euros et les frais de déménagement sur devis.

MOTIFS DE LA DECISION

Le juge de l’expropriation a pour fonction de rendre l’ordonnance d’expropriation et de fixer les indemnités, à défaut d’accord amiable entre les parties.

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique la saisine du juge de l’expropriation n’intervient qu’à défaut d’accord amiable entre les parties sur le montant des indemnités qui doivent être réglées par la partie expropriante.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité devant être allouée doit ainsi permettre à la partie expropriée de se replacer dans l’état dans lequel elle se trouvait avant l’expropriation. Cette indemnité ne doit pas, cependant, lui procurer un enrichissement sans cause.

L’article R 311-22 du même code précise que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Ainsi l’indemnité globale allouée ne peut être ni supérieure à la demande de l’exproprié, ni inférieure à la somme la plus basse de l’offre faite par l’entité expropriante et de la proposition faite par le commissaire du gouvernement.

1. Sur les biens expropriés

Les biens expropriés dépendent d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété sis à [Adresse 19] [Adresse 2] et [Adresse 7], situés sur la parcelle cadastrée [Cadastre 13].

Les lots n°223 et 225 consistent en deux locaux commerciaux à usage de magasins, situés au rez-de-chaussée.

Les lots n°224 et 226 sont des caves situées au sous-sol.

La surface Carrez mentionnée dans l’acte d’acquisition est 116 m² pour les lots 223 et 225. En l’absence de relevé de surface et tenant l’expertise versée aux débats par les expropriés, il sera retenu la surface Carrez + la surface de la cave estimée à environ 100 m².

Il est constant qu’une pondération de certaines des surfaces susvisées s’impose afin de pourvoir comparer des locaux similaires. Il convient donc d’affecter à chacune des zones un coefficient pondérateur traduisant sa valeur commerciale ou sa valeur d’utilisation dominante par comparaison avec celle de la zone la plus favorisée affectée du coefficient 1.

Au regard des caractéristiques de la cave (cave accessible de la boutique ; cave brute de béton non aménagée qui ne peut pas recevoir de la clientèle), il convient d’appliquer une pondération de 0.5.

Il s’ensuit une surface utile pondérée de : 116 m² + (100 x 0.5) = 166 m².

Aucun bail n’est versé aux débats.

Les relevés Kbis et informations du répertoire administratif SIRENE détenu par l’INSEE sont insuffisants pour démontrer l’occupation du bien par la société Phon’Epicerie. Ainsi les biens seront donc évalués libres d’occupation.

La date de référence doit être arrêtée au 23 juillet 2018, en application des dispositions des articles L 322-2, L 213-4 et L 213-6 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

A cette date, la parcelle [Cadastre 13] est dans la zone IV UB de [Localité 18].

2. Sur l’indemnisation

2.1. Indemnité principale

L’indemnité principale doit correspondre à la valeur du bien exproprié.

Elle doit donc être fixée au prix le plus probable auquel le bien serait vendu dans des conditions normales.

La loi ne définit pas de méthode d’évaluation qui s’imposerait dans le cadre de la procédure d’expropriation.

Pour autant, pour déterminer la valeur d’un bien, il est d’usage de recourir à la méthode dite par comparaison, en se fondant sur des termes de références, soit en l’occurrence des prix convenus lors de cessions de biens comparables dans le même secteur que le bien concerné ou, à défaut, dans une zone similaire.

En conséquence le juge choisit la méthode qu’il utilise pour évaluer l’indemnité, à l’exception des procédures d’expropriation poursuivie sur le fondement des articles L 511-1 et suivants du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Lorsque les parties emploient des méthodes différentes, il est possible d’évaluer le bien selon chacune d’elle et de choisir ensuite la méthode la plus adaptée à l’espèce.

Il ne saurait s’agir toutefois de faire une moyenne de méthodes différentes, une telle modalité ayant peu de sens économique et mathématique.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la méthode de comparaison.

Il convient par ailleurs de raisonner par prix au m² de SUP, étant arrêtée (cf. développements ci-dessus) une SUP pour le bien exproprié de 166 m².

Au regard de leurs emplacements et de leurs superficies, les termes de comparaison dans le secteur géographique du [Localité 11] Bas d'[Localité 10] et de la galerie Richard Wagner sont écartés.

Le terme de comparaison 2020P9721 (acquisition amiable du 13 août 2020 lot n°[Cadastre 3] sur parcelle [Cadastre 13] d’une surface carrez de 69 m² situé [Adresse 1], au prix de 261 €/m²) est trop ancien.

Les termes de comparaison ci-dessous sont retenus comme pertinents en ce qu’ils concernent des biens comparables (local commercial) se situant au sein du même quartier (parcelle [Cadastre 13]) :

— terme 1 : 8 décembre 2023 : acquisition amiable du lot n°[Cadastre 8] d’une surface carrez de 129,78 m² : 1 019 euros/m²,

— terme 2 : 30 novembre 2023 : acquisition amiable du lot n°243 d’une surface carrez de 51,03 m² : 1 089 euros /m²,

— terme 3 : 7 décembre 2022 : acquisition amiable des lots n°227 et 228 d’une surface carrez de 52,70 m² : 1 101 euros /m²,

— terme 4 : 21 septembre 2022 : acquisition amiable du lot n°35 d’une surface carrez de 35,16 m² : 985 euros /m².

Les biens susvisés étaient loués. Toutefois les valeurs retenues ne prennent pas en compte la situation locative de sorte que leur pertinence demeure.

Compte tenu du bon état des lots objets de l’expropriation, de leur visibilité et de la superficie utile des caves, la valeur basse de 800 euros/m² proposée par le commissaire du gouvernement n’est pas justifiée.

S’agissant de la valeur haute de 992 euros/m² retenue par les expropriés, il résulte, à la lecture du rapport d’expertise de Mme [T], d’une moyenne du prix au m² à partir de huit termes de comparaison. Toutefois quatre de ces termes doivent être écartés car ils concernent des lots dans un autre quartier de [Localité 18]. Quant aux termes 1 à 4 susvisés, une moyenne n’a pas de réelle valeur économique, trois des quatre ventes concernant au surplus des locaux de très petite superficie.

Eu égard au terme 1 de comparaison susvisé concernant un local commercial de grande superficie (supérieure à 100 m²), il convient donc de retenir la valeur de 900 euros/m² (valeur proposée par l’autorité expropriante).

Il s’ensuit une indemnité principale arrêtée selon la méthode par comparaison sans abattement pour occupation du bien, à la somme de :

166 m² SUP x 900 € = 149 400 euros.

2.2. Indemnité de remploi

Il est constant que le propriétaire exproprié bénéficie en sus d’une indemnité principale, d’une indemnité complémentaire destinée à couvrir les frais qu’il aura supportés lors du remploi de celle-ci.

Le juge de l’expropriation fixe le montant de cette indemnité selon un pourcentage dégressif du montant global de l’indemnité principale.

Les dispositions de l’article R 322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique doivent être appliquées.

Ainsi, l’indemnité de remploi doit être fixée à :

– 20 % de l’indemnité principale jusqu’à 5 000 € : 1 000 euros ;

– 15 % de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15 000 € : 1 500 euros ;

– 10 % de l’indemnité principale au-delà de 15 000 € : 13 440 euros ;

Soit un total de 15 940 euros.

3. Sur l’indemnité de déménagement

L’article L 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que seul le préjudice matériel, direct et certain est indemnisable.

En l’espèce, eu égard au devis n°11207 dont l’élément chiffré est mentionné par Mme [T] dans son rapport, l’indemnité de ce chef est arrêtée à la somme de 4 407 euros.

4. Sur les frais d’expertise

Les frais d’expertise et de géomètre sont arrêtés à la somme globale de 3 535 euros.

5. Sur les dépens

Les dépens seront supportés par la SPL Agate.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de l’expropriation, par jugement contradictoire, rendu publiquement, susceptible d’appel,

FIXONS les indemnités revenant à M. [Z] [F] et Mme [L] [M] épouse [F] au titre de la dépossession des lots de copropriété n° 223, 224, 225 et 226 intégrés à un ensemble immobilier situé à [Adresse 20], cadastré section DC n°[Cadastre 5]

— indemnité principale : 149 400 euros ;

— indemnité de remploi : 15 940 euros ;

— indemnité de déménagement : 4 407 euros ;

— frais d’expertises : 3 535 euros.

DISONS que l’autorité expropriante supportera seule les dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an susdits ;

Le greffier, Le juge de l’expropriation,