Copie délivrée

à

la SELARL MANSAT JAFFRE

la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES

M^e Elodie RIGAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 6]

Le 15 Septembre 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 22/02210 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JPKY

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.C.I. le Moulin des trois Frères

immatriculée au RCS d'[Localité 3] sous le n° 852 662 774 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant, et par M^e Elodie RIGAUD, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant,

à :

S.A.R.L. ADRESSES CONFIDENTIELLES

immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le n°515 324 788 représentée par sa gérante domiciliée en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par la SCP ROTH-PIGNON, LEPAROUX & associés, prise en la personne de Maître Marie OUTTERS LEPAROUX, Avocat au Barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

S.C.I. MOULIN DE PIGERE

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SELARL MANSAT JAFFRE, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par la SELARL MOHR AVOCATS représentée par M^e Marloes MOHR, avocat au Barreau de TOULOUSE,

avocat plaidant

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 16 Juin 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrate à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

ÈEXPOSE DU LITIGE

La SCI Moulin de Pigere était propriétaire d’un ensemble immobilier composé d’une maison de maître avec deux étages et dépendances, sur un terrain de plus de 4 hectares et dans laquelle étaient exploitées des chambres d’hôtes.

Selon mandat du 19 septembre 2018, la SCI Moulin de Pigere a confié la vente de cet immeuble à la SARL Adresses confidentielles.

Un compromis de vente a été conclu, par l’intermédiaire de cet agent immobilier, les 17 et 18 septembre 2018 entre la SCI Moulin de Pigere, venderesse, et la SCI Le moulin des trois frères, acquéreuse.

L’acte définitif de vente a été conclu le 8 juillet 2019 pour un prix de 1.395.850 euros.

En raison de la découverte de vices graves affectant la toiture, la SCI Le moulin des trois frères a fait établir un constat d’huissier en date du 7 novembre 2019.

Par ordonnance du 4 mars 2020, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, qui a été étendue à la SARL Adresses confidentielles par décision du 14 avril 2021.

M. [V], expert judiciaire, a rendu son rapport définitif le 1er mars 2022.

Par acte du 4 mai 2022, la SCI Le moulin des trois frères a fait assigner la SCI Moulin de Pigere devant le tribunal judiciaire de Nîmes sur le fondement du dol pour obtenir le paiement de la somme de 352.196 euros à titre de dommages-intérêts.

Par acte du 31 octobre 2023, la SCI Moulin de Pigere a fait assigner la SARL Adresses confidentielles afin qu’elle garantisse les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre. La jonction a été ordonnée.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 mai 2024, la SCI Le moulin des trois frères demande au tribunal judiciaire de condamner la SCI Moulin de Pigere et la SARL Adresses confidentielles à lui payer les sommes de :

352.196 euros au titre du dommage subi ; 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et le coût du constat d’huissier.

A l’encontre de la venderesse, la SCI Le moulin des trois frères fonde son action en responsabilité sur le dol. Elle indique que la SCI Moulin de Pigere et l’agence immobilière lui ont intentionnellement dissimulé les désordres affectant le bien et qui sont les suivants :

un taux d’humidité très important au rez-de-chaussée de l’immeuble qui le rend inhabitable, une couverture complètement délabrée et fuyarde, la présence de rats.

Elle affirme que les vendeurs avaient nécessairement connaissance de ces désordres. S’agissant de l’humidité de l’ordre de 62 %, elle fait valoir que l’expert a constaté la réalité de ce désordre, dont l’importance ne pouvait avoir échappé à la venderesse qui exploitait le bien. La SCI Le moulin des trois frères rappelle que l’immeuble, bien qu’ancien et construit sur un bassin d’eau, était censé avoir été réhabilité de façon à permettre l’habitation et la location de chambres d’hôtes et qu’en conséquence, l’humidité aurait dû faire l’objet d’une information de la part des vendeurs.

Sur la présence de rongeurs, la demanderesse fait valoir que leurs déjections maculaient le sol en 2019 de sorte que la venderesse ne pouvait ignorer leur présence.

Sur la charpente, la SCI Le moulin des trois frères indique n’avoir jamais eu accès à elle, ce qui est confirmé par l’agent immobilier. Elle observe que l’expert a constaté que son état dégradé était le résultat d’infiltrations pendant de nombreuses années ainsi que des interventions de rafistolage récentes, ce qui démontre que la venderesse avait connaissance de l’état de la charpente et l’a sciemment tu. Sur la toiture, la SCI Le moulin des trois frères se prévaut des mêmes éléments : l’état fuyard du tout était nécessairement connu de la venderesse qui a procédé à des réparations de fortune inefficaces.

A l’encontre de l’agent immobilier, la SCI Le moulin des trois frères rappelle que ce professionnel est tenu de vérifier l’état du bien qu’il propose à la vente, ce qu’il n’a pas fait en l’espèce puisqu’il ne l’a pas informée de la présence d’humidité, de rats, des désordres constatés par les diagnostiqueurs et enfin de l’état de la toiture et de la charpente.

La SCI Le moulin des trois frères affirme que la venderesse et l’intermédiaire ne pouvaient ignorer qu’elles dissimulaient des caractéristiques essentielles du bien.

La SCI Le moulin des trois frères évalue son préjudice de la façon suivante :

premièrement, elle aurait sollicité une réduction du prix au titre des travaux de toiture, de charpente et des frais de dératisation, évalués par l’expert à la somme de 73.026 euros ; deuxièmement, elle considère que le rez-de-chaussée comprend la moitié du bâti, qu’elle aurait donc été légitime à solliciter une réduction du prix à hauteur de 20 % de l’offre initiale, soit 279.170 euros ; troisièmement, elle fait état d’un préjudice de jouissance depuis 2019 de 50.000 euros.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 mars 2025, la SCI Moulin de Pigere demande au tribunal judiciaire de :

à titre principal, rejeter les demandes de la SCI Le moulin des trois frères ; à titre subsidiaire, condamner la SARL Adresses confidentielles à la relever et à la garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre et écarter l’exécution provisoire ; en tout état de cause, condamner la SCI Le moulin des trois frères à lui payer une somme de 8.000 euros et la SARL Adresses confidentielles une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SCI Le moulin des trois frères aux dépens en ce compris les frais d’expertise, condamner la SARL Adresses confidentielles aux dépens, dont distraction au profit de M^e Mansat Jaffre.

La SCI Moulin de Pigere conteste tout dol et affirme n’avoir dissimulé aucun des désordres allégués.

S’agissant de l’humidité, elle soutient que celle-ci était inhérente à la configuration des lieux, le bâtiment étant construit sur un bassin d’eau, ce que l’acquéreuse ne pouvait ignorer. Elle indique en outre que le taux d’humidité est de 62 % et se situe dans la norme.

S’agissant de la présence de rongeurs, elle se prévaut des conclusions expertales selon lesquelles elle n’avait pas connaissance de ce problème.

S’agissant de la charpente et de la toiture, la SCI Moulin de Pigere relève que l’expert a constaté que même un profane ne pouvait ignorer leur mauvais état car des traces de fuites anciennes étaient visibles dans les combles, très aisément accessibles ; qu’en outre, le diagnostic mentionne la présence de pourriture cubique et la présence d’insectes xylophages.

Elle rappelle que le bien a été acquis en l’état, que les acquéreurs ont agi avec empressement sans lire les diagnostics et visiter les combles.

Au soutien de son action subsidiaire en garantie contre l’agent immobilier, la SCI Moulin de Pigere fait valoir qu’il ressort du rapport d’expertise que les désordres allégués étaient visibles, que la SARL Adresses confidentielles aurait dû faire visiter les combles aux acquéreurs, et ce d’autant qu’une fuite survenue en 2018 avait été signalée et réparée.

La SCI Moulin de Pigere conteste le chiffrage arbitraire opéré par la demanderesse qui évalue à 20 % du prix de vente le désordre relatif à l’humidité.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2024, la SARL Adresses confidentielles demande au tribunal judiciaire de :

à tire principal, rejeter les demandes de la SCI Le moulin des trois frères et Moulin de Pigere ; à titre subsidiaire, si sa responsabilité était retenue : réduire à de plus justes proportions les montants sollicités, écarter l’exécution provisoire ; à titre plus subsidiaire, si l’exécution provisoire n’était pas écartée : ordonner en application de l’article 521 du code de procédure civile, la consignation des sommes dues sur un compte séquestre jusqu’à la fin de la procédure et l’épuisement des voies de recours, le tiers dépositaire pouvant être le compte Carpa de l’avocat ; en tout état de cause : condamner la SCI Moulin de Pigere à lui verser une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; condamner la SCI Moulin de Pigere ou tout succombant à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SARL Adresses confidentielles indique, en premier lieu, que la SCI Le moulin des trois frères est un professionnel de l’immobilier puisque M. [S] [I], associé, gère de nombreuses SCI et se trouve à la tête d’un patrimoine immobilier conséquent.

En second lieu, elle soutient n’avoir commis aucun manquement à son devoir d’information et de conseil.

S’agissant de l’humidité, elle indique ne pas en avoir été informée par la SCI Moulin de Pigere et relève que le bien était exploité en chambres d’hôtes et bénéficiait de commentaires excellents de la part de la clientèle, ce qui ne pouvait l’alerter. Elle précise en outre qu’un taux d’humidité de 62 % se situe dans la norme et qu’il a été relevé un an après l’acquisition du bien, sans qu’il ne soit habité ou aéré.

S’agissant de la charpente et d’insectes xylophages, la SARL Adresses confidentielles rappelle que la présence d’insectes et de traces de pourritures était mentionnée en page 72 du diagnostic remis aux acquéreurs. Elle affirme que la SCI Le moulin des trois frères n’a jamais demandé à accéder aux combles. Elle soutient que sa responsabilité ne saurait être engagée pour un vice qui était en réalité apparent.

S’agissant de la toiture, elle souligne que l’état de la toiture était visible et que les acquéreurs ont survolé le bien en hélicoptère.

Elle affirme n’avoir été informée par la SCI Moulin de Pigere que de deux fuites en l’espace de 4 ans et avoir ignoré son état réel.

La SARL Adresses confidentielles soutient que la venderesse est restée volontairement taisante sur le problème d’humidité et des infiltrations affectant la maison et s’est montrée déloyale à son égard, d’autant que pendant les visites, était présent M. [M], représentant de la venderesse, chargé de fournir tous les renseignements nécessaires.

Subsidiairement, la SARL Adresses confidentielles fait valoir que le montant sollicité au titre de l’humidité affectant le rez-de-chaussée est excessif car seules quelques pièces sont concernées et non l’intégralité du niveau ; que ce préjudice n’est démontré ni dans son principe, ni dans son quantum. Elle indique que la SCI Le moulin des trois frères a fait procéder aux travaux de réfection de la toiture sans autorisation de l’expert qui n’a donc pu établir qu’une estimation théorique des réparations à effectuer.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 5 juin 2025. A l’audience du 16 juin 2025, la décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de la SCI Le moulin des trois frères à l’encontre de la venderesse

L’article 1137 du code civil dispose : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

La SCI Le moulin des trois frères reproche au vendeur de lui avoir dissimulé trois défauts affectant le bien immobilier, lesquels seront examinés successivement afin de déterminer s’il s’agit d’un dol par réticence dolosive ou non.

L’humidité affectant les pièces du rez-de jardin

Lors de sa visite du 28 juillet 2020, l’expert a ressenti et constaté, au rez de jardin, une ambiance humide (HR 62 % pour une température de 23 degrés). Il a constaté l’absence de ventilation naturelle dans toutes les pièces, le fait que les menuiseries extérieures n’étaient pas équipées d’orifices de ventilation. Il a relevé que la bâtisse était construite sur les bases d’un ancien moulin du 14ème siècle et qu’une grande partie du rez de jardin était directement située au-dessus du bassin. Il en a déduit que l’air neuf qui pénètre dans cette partie de la bâtisse est déjà très chargé en humidité et qu’en conséquence, l’ambiance humide constatée est inhérente au système de ventilation existant.

Il résulte des constatations expertales que l’humidité ambiante procède de la configuration particulière des lieux. En revanche, l’expert n’a pas indiqué que cette humidité rendait les pièces du rez de jardin inutilisables. Il convient de rappeler que l’ensemble immobilier était exploité, avant la vente, comme chambres d’hôtes. Il ne peut donc être valablement soutenu que le taux d’humidité aurait une incidence sur l’habitabilité des lieux ou leur potentielle exploitation.

Il est tout à fait possible que la SCI Le moulin des trois frères n’ait pas remarqué la présence d’humidité dans les pièces concernées lors des deux visites qu’elle a réalisées et il est manifeste qu’elle n’a pas été clairement informée sur ce point par le vendeur et l’agent immobilier. Toutefois, au regard de la configuration des lieux (bâtisse très ancienne construite en partie au-dessus d’un bassin), le vendeur et l’agent immobilier ont légitimement pu penser que cette humidité, prévisible au regard de la configuration des lieux et sans impact sur l’habitabilité des pièces concernées, n’avait pas à faire l’objet d’une information expresse. Il n’est donc pas démontré que le vendeur et son mandataire ont intentionnellement dissimulé une information essentielle au consentement de l’acquéreur. Par conséquent, la demande d’indemnisation de la SCI Le moulin des trois frères sera rejetée.

La présence de rats

Il est constant que la présence de rongeurs a été découverte après la vente par la SCI Le moulin des trois frères.

Outre le fait qu’il n’est pas clairement démontré que la SCI Moulin de Pigere ait eu connaissance de ce problème, la présence ou l’absence de rats dans les combles n’a pas pu être déterminante du consentement des acquéreurs. Il convient de rappeler à cet égard qu’il s’agit d’un ensemble immobilier qui présente des caractéristiques exceptionnelles, dont le prix s’est élevé à 1.395.850 euros, et que le coût de la dératisation effectuée en novembre 2019 a été de 616 euros. Par conséquent, aucun dol n’est constitué de ce chef et la demande d’indemnisation de la SCI Le moulin des trois frères sera rejetée.

La dégradation de la toiture et de la charpente

L’expert a constaté que la charpente et la toiture étaient en très mauvais état.

La charpente :

S’agissant de la charpente, l’expert a relevé que certaines pannes étaient très abimées et avaient été consolidées grossièrement pas moisage. Il a expliqué que la dégradation de ces pannes était due à de la pourriture cubique, qui est la conséquence « d’une attaque du bois par des champignons lignivores qui dévorent la cellulose du bois après s’être développée dans un environnement où l’humidification est importante et durable (humidité du bois entre 25 et 50 % HR et absence de ventilation due à la présence du plafond rampant). La cause étant des infiltrations régulièrement par la couverture dans un espace non ventilé ». L’expert a constaté que de nombreuses traces d’infiltrations étaient visibles sur les pièces de bois et que des fuites étaient toujours actives du fait d’une couverture en très mauvais état.

Il est constant que la SCI Moulin de Pigere et l’agent immobilier n’ont pas informé la SCI Le moulin des trois frères de l’état réel de la charpente, ces derniers se contentant de se prévaloir du caractère apparent de l’état de la couverture de la bâtisse et du manque de prudence de l’acquéreur.

Il résulte du rapport d’expertise que l’état des poutres de la charpente était visible depuis les combles mais que la SCI Le moulin des trois frères n’a cependant pas eu la prudence de les visiter. En outre, le diagnostic qui a été remis à l’acquéreur mentionne en page 72 la présence d’insectes à larves xylophages et des traces de pourriture cubique sur pannes.

Par conséquent, aucune dissimulation intentionnelle ne peut être reprochée au vendeur sur l’état de la charpente, lequel pouvait légitimement considérer que l’acquéreur avait toutes les informations nécessaires. La lecture attentive du diagnostic et la visite exhaustive des lieux auraient dû permettre à la SCI Le moulin des trois frères de se rendre compte de l’état réel de la charpente. Dans ces conditions, aucune dissimulation intentionnelle ou réticence dolosive ne peut être reprochée au vendeur.

La toiture :

S’agissant de la toiture, celle-ci était fuyarde et des infiltrations existaient dans les parties habitables de la bâtisse avant la vente. L’expert relève que les réparations ponctuelles dont la toiture a fait l’objet étaient parfaitement visibles même pour un néophyte. Toutefois, l’expert relève que ni l’acheteur, ni d’ailleurs l’agent immobilier n’ont constaté lors de leurs visites, au nombre de 2 pour le premier et de 10 pour le second, des traces aux plafonds. Cela signifie que les parties habitables étaient bien entretenues, ce qui était indispensable pour l’exploitation des chambres d’hôtes, mais que cet entretien régulier a également eu pour effet de dissimuler l’état réel de la toiture à la SCI Le moulin des trois frères.

L’expert relève en outre : « au regard du nombre d’infiltrations relevées par l’huissier en novembre 2019 (+ de 8 infiltrations visibles) et de l’état de la toiture observé lors de notre accedit du 28 juillet 2020, il nous parait impossible que toutes ces infiltrations se soient subitement déclarées après la vente, en juillet 2019.

L’intervention en réparations effectuée par [H] (pièce n°111) était certainement destinée à solutionner ces infiltrations.

Nous pouvons donc envisager qu’après cette intervention, les traces d’infiltrations aient été logiquement recouvertes pas les vendeurs.

Hélas, les réparations de fortune d'[H] se sont vite avérées inefficaces et/ou insuffisantes ».

Il résulte de ces éléments que la SCI Moulin de Pigere avait connaissance de l’état de délabrement de la toiture et l’a sciemment dissimulé à la SCI Le moulin des trois frères. En outre, il est évident que l’état d’une toiture, au regard du coût de sa réfection, constitue un élément déterminant du consentement de tout acquéreur et donc de la SCI Le moulin des trois frères. La SCI Moulin de Pigere est donc bien l’auteur d’un dol et engage de ce fait sa responsabilité.

L’expert a évalué le coût des travaux pour la réparation de la couverture (160 m² toiture haute et 180 m² toitures basses) et des zingueries au montant total de 44.800 euros TTC.

Il est constant que la SCI Le moulin des trois frères a procédé à la réfection totale de la toiture en cours d’expertise et ce sans autorisation de l’expert.

Celui-ci a indiqué que l’état de la toiture haute imposait une réfection totale mais qu’il n’en était pas de même des autres toitures qui ne présentaient pas le même complexe de couverture. Il a indiqué : « Pour déterminer les causes de ces nombreuses infiltrations, une inspection précise des toitures aurait été nécessaire. Nous n’avons pu entreprendre cette démarche du fait de la réfection par la demanderesse de l’ensemble des toitures, sans information préalable.

Néanmoins, nous pouvons estimer qu’un remaniage général de la couverture des toitures basses, avec la reprise de tous les abergements et solins en zinc, nettoyage, changement des tuiles cassées, reprise arêtier et faitages, y compris mise en sécurité périphérique, peut être estimé à 100 € / m² pour une surface de 180 m² ».

L’expert a évalué le coût du remaniage de la toiture basse à 18.000 euros HT et 19.800 euros TTC. Une diminution de 20 % sera appliquée eu égard à l’incertitude relative à la nécessité ou non de procéder à la réfection totale des toitures basses (20 % de 19.800 euros = 3.960 euros).

Évaluation du coût de la réfection totale TTC : 44.800 euros

A déduire : 3.960 euros

Total : 40.840 euros

La SCI Moulin de Pigere sera condamnée à payer à la SCI Le moulin des trois frères la somme de 40.840 euros à titre de dommages-intérêts.

La SCI Le moulin des trois frères ne démontre pas avoir subi de préjudice de jouissance et sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes de la SCI Le moulin des trois frères à l’encontre de l’agent immobilier

Il est constant que l’agent immobilier a une obligation d’information et de conseil envers l’acquéreur d’un bien immobilier ; il est tenu en sa qualité de professionnel de vérifier, au besoin avec l’assistance d’un tiers, que l’immeuble vendu par ses soins est conforme à la description qui en a été faite. Ainsi, l’agent immobilier doit informer l’acquéreur des vices affectant l’immeuble dont il a connaissance ou dont il aurait dû avoir connaissance en raison de leur caractère apparent.

S’agissant de l’humidité dans les pièces du rez de jardin, celle-ci n’a pas affecté l’habitabilité des lieux qui étaient exploités en chambres d’hôtes et ne saurait engager la responsabilité de l’agent immobilier.

S’agissant de la présence de rats, il n’est pas démontré que des rongeurs étaient présents au moment de la vente, l’expert ayant relevé avec pertinence qu’aucun frais de dératisation ne figurait dans la comptabilité de la venderesse. En outre, le bien était exploité en chambres d’hôtes, ce qui est incompatible avec une présence visible de rongeurs. Par conséquent, la responsabilité de l’agent immobilier ne peut pas être engagée de ce chef.

En revanche, il résulte des développements précédents que le bien immobilier présentait deux vices : la charpente et la toiture étaient très dégradées.

Il est constant que la SAR Adresses confidentielles n’a pas informé la SCI Le moulin des trois frères de l’existence de ces vices.

Elle n’a pas visité les combles de la bâtisse qui étaient pourtant aisément accessibles. Or, si elle l’avait fait, elle se serait rendue compte de l’état très dégradé de la charpente et de la nécessité d’effectuer des travaux d’envergure. En ne procédant pas à la visite des combles, la SARL Adresses confidentielles a pris le risque de ne pas découvrir le vice apparent et grave qui affectait la charpente ; elle a ainsi manqué à son devoir d’information et de conseil à l’égard de l’acheteur. Elle aurait dû visiter entièrement les combles et attirer l’attention de la SCI Le moulin des trois frères sur les désordres apparents qui affectaient la charpente de l’immeuble. Elle ne peut se référer aux mentions figurant au diagnostic pour se dégager de sa propre obligation d’informer l’acheteur de façon exhaustive sur les vices apparents d’un bien immobilier qu’elle est chargée de vendre.

Le fait que le représentant de la SCI Le moulin des trois frères, M. [S] [I], gère plusieurs SCI et puisse être considéré comme un professionnel de l’immobilier n’implique pas de compétences particulières en matière de construction et n’exonère pas l’agent immobilier de son obligation de diligence, d’information et de conseil à son égard.

Il résulte du rapport d’expertise que si les traces d’infiltration n’étaient pas visibles dans les parties habitables, il en allait différemment des réparations de fortunes réalisées sur la toiture qui étaient apparentes de l’extérieur, y compris pour un néophyte. Ainsi, la SARL Adresses confidentielles aurait dû être alertée par ces réparations et procéder à des vérifications sur l’état de la couverture. En ne le faisant pas, la SARL Adresses confidentielles a manqué à son obligation d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur.

Le fait que la SCI Le moulin des trois frères ait elle-même manqué de prudence en ne procédant pas à la visite des combles ne permet pas d’exonérer la SARL Adresses confidentielles, professionnel de l’immobilier, de son obligation d’information et de conseil à l’égard de tout acquéreur.

La SARL Adresses confidentielles soutient que le prix du bien a été baissé de 2.490.000 euros à 1.450.000 euros, notamment parce que la SCI Le moulin des trois frères avait déjà prévu de refaire la toiture et l’isolation de celle-ci qui était inexistante. Elle se prévaut du mandat de vente datant du 1er décembre 2015 prévoyant un prix de vente de 2.490.000 euros. C’est toutefois omettre qu’un second mandat a été conclu avec la SCI Moulin de Pigere au prix de 1.485.000 euros le 15 septembre 2018, au vu duquel la vente a effectivement eu lieu. L’allégation selon laquelle le prix de vente incluait le coût de réfection de la toiture n’est donc pas établie, cette différence de prix pouvant procéder d’autres considérations.

L’expert a évalué le coût de réfection de la charpente à la somme de 27.610 euros. La SARL Adresses confidentielles sera condamnée à payer cette somme à la SCI Le moulin des trois frères à titre de dommages-intérêts, outre celle de 40.840 euros au titre des travaux de reprise de la toiture.

Sur les demandes de garantie

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, la SARL Adresses confidentielles aurait dû visiter les combles de l’immeuble et les faire visiter à la SCI Le moulin des trois frères. Si elle l’avait fait, elle aurait pu informer clairement l’acquéreur de la situation exacte du bien et des travaux à prévoir.

En ne le faisant pas, elle a commis une faute qui engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de son mandant, la SCI Moulin de Pigere.

Toutefois, ce manquement ne saurait entraîner sa condamnation à garantir la totalité de la condamnation de la SCI Moulin de Pigere. Il résulte des développements précédents que le vendeur connaissait l’état réel de la toiture et en a sciemment dissimulé les traces dans les parties habitables. Ce faisant, il a lui-même commis une faute qui a contribué à la réalisation du dommage. Par conséquent, un partage de responsabilité à hauteur de 50 % doit être effectué. La SARL Adresses confidentielles sera condamnée à garantir la condamnation de la SCI Moulin de Pigere à hauteur de la moitié de la somme de 20.420 euros.

La demande de dommages-intérêts de la SARL Adresses confidentielles à l’encontre de la SCI Moulin de Pigere pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI Moulin de Pigere et la SARL Adresses confidentielles perdent le procès et seront condamnées aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire mais pas le coût du constat d’huissier qui n’est pas compris dans les dépens en application de l’article 695 du code de procédure civile.

Il sera accordé à M^e Mansat Jaffre le bénéficie de l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, l’équité commande la condamnation de la SCI Moulin de Pigere et de la SARL Adresses confidentielles au paiement d’une somme de 3.000 euros à la SCI Le moulin des trois frères au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

L’article 514-5 du code de procédure civile dispose : « Le rejet de la demande tendant à voir écarter ou arrêter l’exécution provisoire de droit et le rétablissement de l’exécution provisoire de droit peuvent être subordonnés, à la demande d’une partie ou d’office, à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations ».

En l’espèce, la SARL Adresses confidentielles a elle-même mis en exergue le patrimoine immobilier très important de la SCI Le moulin des trois frères de sorte que la constitution d’une garantie n’apparaît pas nécessaire pour répondre d’une éventuelle restitution.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

Condamne in solidum la SARL Adresses confidentielles et la SCI Moulin de Pigere à payer à la SCI Le moulin des trois frères une somme de 40.840 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice résultant de la dégradation de la toiture ;

Condamne la SARL Adresses confidentielles à payer à la SCI Le moulin des trois frères une somme de 27.610 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice résultant de la dégradation de la charpente ;

Rejette les autres demandes indemnitaires de la SCI Le moulin des trois frères ;

Ordonne un partage de responsabilités entre la SCI Moulin de Pigere et la SARL Adresses confidentielles au titre de la condamnation à payer à la SCI Le moulin des trois frères la somme de 40.840 euros à hauteur de 50 % chacune ;

Condamne la SARL Adresses confidentielles à garantir la condamnation de la SCI Moulin de Pigere à hauteur de 20.420 euros ;

Rejette la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive de la SARL Adresses confidentielles à l’encontre de la SCI Moulin de Pigere ;

Condamne in solidum la SARL Adresses confidentielles et la SCI Moulin de Pigere aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

Accorde à M^e Mansat Jaffre le bénéficie des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SARL Adresses confidentielles et la SCI Moulin de Pigere à payer à la SCI Le moulin des trois frères une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Rejette la demande tendant à ce que la SCI Le moulin des trois frères constitue une garantie pour répondre d’une éventuelle restitution.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT