TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03917 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JAMQ

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 11 Septembre 2025

prorogé au 24 septembre 2025

S.A. PARTELIOS HABITAT

C/

[R] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

Mme [R] [S]

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS HABITAT – RCS CAEN 626 150 106

dont le siège social est sis [Adresse 8] – [Localité 7]

représentée par [P] [T], munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [R] [S]

née le 03 Mai 1997 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 9]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 15 Mai 2025

Date des débats : 15 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 11 Septembre 2025 prorogé au 24 septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2021, la S.A. d’HLM 3F IMMOBILIERE BASSE SEINE a donné à bail à Monsieur [V] [U] et Madame [R] [S] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 485,84€ et des charges locatives de 92,13€.

Selon avenant en date du 9 décembre 2021, la S.A d’HLM PARTELIOS HABITAT actait de sa qualité de propriétaire auprès des locataires en lieu et place de S.A. d’HLM 3F IMMOBILIERE BASSE SEINE et ce à compter du 16 décembre 2021.

Le 11 décembre 2023, le Bailleur prenait acte du congé de Monsieur [V] [U] du 31 octobre 2023 et enregistrait la fin de location au 31 janvier 2024. Madame [R] [S] en était informée par le Bailleur, laquelle serait seule titulaire du bail à compter du 1er février 2024.

Le 28 juin 2024, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT, venant aux droits de la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE anciennement dénommé IMMOBILIERE BASSE SEINE, a fait signifier à Madame [R] [S] un commandement de payer les loyers et charges échus, pour la somme totale de 2.004,04€, arrêtée au 19 juin 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, remis à étude, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT, venant aux droits de la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE anciennement dénommé IMMOBILIERE BASSE SEINE, a fait assigner Madame [R] [S] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de location à ses torts ;

— ordonner l’expulsion de Madame [R] [S], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [R] [S] à payer :

* la somme de 2.598,84€ au titre des loyers et charges impayés échus au 20 septembre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* la somme correspondant aux loyers et charges impayées du jour de l’assignation au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

* la somme de 300€ au titre de l’article 1231-6 du Code civil ;

* la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été plaidée le 15 mai 2025.

A l’audience, la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT a comparu, représentée par Madame [P] [T], dûment mandatée pour la représenter lors des audiences concernant ladite société et d’un de ses locataires, et a précisé que la dette s’élevait à la somme de 4.459,51€ en principal à ce jour, dette non figée. Le loyer s’élève à la somme de 470,62€ et il n’y a pas d’APL. Il n’y a pas eu de reprise des loyers mais simplement quelques règlements. Elle est opposée à tout délai.

Madame [R] [S] a comparu en précisant qu’elle était auxiliaire de vie auprès de personnes âgées. Elle perçoit un salaire de 1.700€. Elle a un fils en garde alternée dont le père travaillait au lycée [11]. Elle dispose d’un appartement de type T3. Elle paie 200€ pour la nounou. Elle a des dettes. Son conjoint gagne 1000€ comme cariste. et ne s’est pas faite représenter. Elle propose 80€ par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 1er octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La CCAPEX a été saisie le 3 juillet 2024, avis reçu le 25 juillet 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 28 juin 2024, le bailleur a fait commandement à la locataire d’avoir à payer la somme de 2.004,04€, arrêtée au 19 juin 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail au locataire le local à usage d’habitation antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si le locataire disposait bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel il pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 15 mai 2025, ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que la locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

En effet, le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 4.936,54€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 28 août 2024 et de condamner Madame [R] [S] au paiement de la somme de 4.936,54€, suivant décompte arrêté au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Lors de l’audience du 15 mai 2025, le bailleur est opposé à tout délais en raison de l’importance de la dette locative et qu’il n’y a pas eu reprise du paiement des loyers courant. En effet, il convient de relever que, selon décompte du 15 mai 2025 qui n’est pas contesté, Madame [R] [S] est systématiquement en impayés de loyers depuis plusieurs mois, à part quelques règlements sporadiques oscillant selon les mois entre 100€, 180€ ou 200€ par mois. Or, la reprise du loyer courant constitue une des conditions légales pour permettre au Juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, à supposé qu’elle soit sollicitée à l’audience, étant relevé, au surplus, que la dette est particulièrement élevée et que la proposition faite de 80€ par mois ne permettrait pas d’apurer la dette dans le délai maximum de 36 mois, outre le paiement du loyer courant.

Par conséquent, Madame [R] [S] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour elle de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Madame [R] [S] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Madame [R] [S] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Madame [R] [S] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 29 août 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil (article 1153 alinéa 4 ancien), le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT allègue que la résistance abusive et injustifiée de Madame [R] [S] lui a occasionné un préjudice certain, sans justifier de son allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Madame [R] [S], succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT une indemnité de 50€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail et de son avenant conclus les 10 septembre 2021 et 9 décembre 2021, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 9], à compter du 28 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [R] [S] à payer à la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT la somme de 4.936,54€ (quatre-mille-neuf-cent-trente-six euros et cinquante-quatre centimes) suivant décompte arrêté au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [S] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Madame [R] [S] et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Madame [R] [S] à payer à la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 29 août 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2] – [Localité 5]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [R] [S] à payer à la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [S] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection