Copie délivrée

à

M^e Carole CASTELBOU-DOURLENS

la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

Le 05 Février 2025

Troisième Chambre Civile

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N° RG 24/01245 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KMFI

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, Troisième Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Mme [AJ] [G]

née le [Date naissance 2] 1987 à [Localité 7] (92), demeurant [Adresse 3] – [Localité 10]

représentée par M^e Carole CASTELBOU-DOURLENS, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

M. [OZ] [I] [M] [Y]

né le [Date naissance 4] 1988 à [Localité 6] (34), demeurant [Adresse 3] – [Localité 10]

représenté par M^e Carole CASTELBOU-DOURLENS, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

à :

Me [H] [BS], Notaire associé de la SARL [H] [BS], demeurant SARL [H] [BS] – [Adresse 5] – [Localité 8]

représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 19 Décembre 2024 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, Marianne ASSOUS, Vice-Président, et Chloé AGU, Juge assistées de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.

N° RG 24/01245 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KMFI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 18 novembre 2022 reçu par Maître [H] [BS], Madame [AJ] [G] et Monsieur [OZ] [Y], en qualité d’acquéreurs, et Mesdames [C] et [N] [D], en qualité de vendeurs, ont conclu une promesse de vente contenant notamment une condition suspensive d’obtention d’un prêt et portant sur un bien situé [Adresse 1] à [Localité 8], pour un prix de 194 000 euros. Il y était précisé que ladite promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 18 février 2023.

Par courriel du 24 février 2023, Maître [BS] a écrit aux parties en ces termes : « (…) J’ai le regret de vous informer que nous sommes obligés de reporter le rendez-vous initialement prévu mardi 28 février 2023 à 11 heures. En effet, Mr. [T] [D] et Mme [R] [D] née [U], (parents de [C] [D] et [N] [D], vendeuses et héritières), ont acheté la maison le 25 avril 1979 (vente à terme). Cet achat devait faire l’objet d’un deuxième acte appelé : réalisation de condition suspensive (entre Mr. & Mme [D] et la [9]). Nous avons contacté Mr. & Mme [D] pour régulariser ce deuxième acte en 1983. Aucune suite n’a été donnée malgré nos relances. Nous les avons relancés une nouvelle fois en 1995 pour régulariser cet acte de réalisation de condition suspensive, qui était prêt à la signature. Nous n’avons jamais eu de retour. La [9] est devenue la [11] Aujourd’hui, nous ne sommes pas en mesure de signer la vente sans cet acte de réalisation de condition suspensive. Nous avons donc écrit à la [11]. Mais, nous n’avons aucun retour de leur part à ce jour. Nous avons essayé de joindre la [11] par téléphone sans succès jusqu’à présent. Soyez assurés que nous faisons le maximum pour finaliser la succession et la vente, rapidement. Nous ne manquerons pas de revenir vers vous. Comptant sur votre compréhension ».

Par courrier du 3 avril 2023, Monsieur [Y] et Madame [G] ont écrit à Maître [BS] en ces termes : « Pour faire suite à notre appel téléphonique du 31/03/2023 (…) Nous vous prions donc de bien vouloir prendre en compte notre décision de nous retirer de la vente (…) ce jour pour le motif suivant : Date de signature définitive noté sur la promesse de vente (…) dépassée depuis plus de 41 jours. Car comme noté sur ladite promesse de vente (page 9) « le rendez-vous de signature devra en toute hypothèse intervenir au plus tard le 18/02/2023 » ce qui n’a pas pu être réalisé dû au manque dans votre dossier de vente d’un titre de propriété définitif. ».

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 2 mai 2023, Monsieur [Y] et Madame [G] ont mis en demeure Maître [BS] d’indemniser leurs préjudices.

Par courrier du 4 mai 2023, Maître [BS] leur a notamment indiqué attendre la réponse du Conseil d’Administration de la [11].

Par acte authentique en date du 9 juin 2023 Madame [G] et Monsieur [Y] ont acquis un bien situé à [Localité 10] pour un prix de 190 000 euros.

Par courrier en date du 16 juin 2023, le Conseil de Monsieur [Y] et Madame [G] a écrit au Président du Conseil régional des Notaires en ces termes : « (…) Ils sont surpris du classement de ce dossier et de sa motivation, rejetant la faute sur « l’inertie » de la [11]. (…)

Le défaut d’information leur a été préjudiciable. Par conséquent, je vous invite à reconsidérer ce dossier et à convoquer les parties en vue d’une conciliation. ».

Par acte en date du 14 mars 2024, Monsieur [Y] et Madame [G] ont assigné Monsieur [BS] aux fins de paiement de dommages et intérêts.

La clôture a été fixée au 19 novembre 2024.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 août 2024, Monsieur [Y] et Madame [G] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, de :

— DÉBOUTER Maître [BS] de ses demandes, fins et conclusions,

— JUGER que Maître [H] [BS], Notaire associé unique de la SARL « [H] [BS], Notaire associé » dont l’office est sis à [Localité 8] [Adresse 5] a commis une faute professionnelle,

— RETENIR la responsabilité professionnelle de Maître [H] [BS], Notaire associé unique de la SARL « [H] [BS], Notaire associé »,

en conséquence

— CONDAMNER Maître [H] [BS], Notaire associé unique de la SARL « [H] [BS], Notaire associé » à leur payer la somme de 50 017,87 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur entier préjudice,

— LE CONDAMNER encore à leur verser la somme de 2 000 € en application de l’article 700 Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— DIRE y avoir lieu à exécution provisoire.

Monsieur [Y] et Madame [G] soutiennent que Maître [BS] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en ce qu’il a manqué à son obligation de conseil et d’information.

Ils exposent que le défendeur les a, quatre jours avant la date de signature prévue, informés de l’impossibilité de réitérer l’acte aux motifs que les vendeurs n’étaient pas propriétaires du bien litigieux, puisque les époux [D], prédécédés, avaient acquis le bien auprès de leur bailleur social (la [9] absorbée par la [11]) selon vente à terme du 25 avril 1979, et que le second acte constatant la réalisation de la condition suspensive n’avait pas été régularisé.

Ils précisent qu’en l’absence de solution proposée dans un délai raisonnable, ils ont confirmé au notaire leur souhait de ne plus acquérir, engendrant la restitution des fonds.

Ils arguent de ce que Maître [BS] a manqué à son obligation de conseil et d’information en ce qu’il ne les a pas informés d’une quelconque difficulté avec la [11], alors qu’il est incontestable qu’il connaissait la difficulté sur l’origine de propriété, puisque son étude est chargée de la succession de Monsieur [T] [D] depuis 1993 et au vu de divers échanges avec la [9] puis la [11] depuis 1983. Ils estiment que Maître [BS] se devait de les informer de la difficulté, en la mentionnant dans son acte ou à tout le moins avant la signature de la promesse de vente.

Ils soutiennent que la négligence de Maître [BS] leur a causé un préjudice financier tenant à la rupture du contrat de vente se retrouvant ainsi sans domicile, qu’ils ont dû faire face à des conséquences financières lourdes tenant au coût d’un loyer supplémentaire (700 euros), à l’augmentation des taux d’intérêts (3 788,07 euros), aux frais engagés consécutifs à la modification du lieu d’habitation (12529,80 euros), ainsi qu’à l’acquisition d’un bien d’une surface inférieure dans une zone rurale nécessitant des travaux non couverts par leur nouveau prêt (30000 euros). Ils sollicitent également l’indemnisation du préjudice moral subi, qu’ils évaluent à 1 500 euros chacun soit 3 000 euros, faisant notamment état du stress généré par l’impossibilité d’acquérir le bien litigieux.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 1er octobre 2024, Monsieur [H] [BS] demande au tribunal, de :

— DEBOUTER Monsieur [Y] et Madame [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre lui en l’absence de faute et en l’absence de tout lien de causalité avec un préjudice qui n’est ni direct, ni actuel, ni certain,

— ECARTER l’exécution provisoire,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] et Madame [G] à lui payer la somme de 4 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les CONDAMNER solidairement aux entiers dépens.

Monsieur [BS] soutient l’absence des conditions cumulatives nécessaires pour engager sa responsabilité civile professionnelle.

Sur la faute, il considère que le fait que les venderesses n’aient pas été titrées par leurs auteurs n’est pas de son fait mais est la résultante de leur impossibilité d’avancer les frais de mutation.

Il ajoute que l’avant-contrat prévoyait, en condition suspensive, l’obtention d’une origine de propriété régulière.

Il estime avoir protégé les demandeurs en sollicitant un état hors formalité révélant que la situation n’avait pas été régularisée, et que sa faute aurait pu être caractérisée s’il avait régularisé l’acte de vente.

Il fait valoir que le refus de signature de la [11] lui est extérieur et n’émane aucunement d’une quelconque faute ou manquement. Il note avoir tout mis en œuvre pour que la signature intervienne.

Il constate que les demandeurs n’ont pas attrait à la cause les venderesses ou la [11], seules parties pouvant éventuellement répondre de leur comportement.

Sur les préjudices allégués, Monsieur [BS], qui souligne que si l’acte avait été passé Monsieur [Y] et Madame [G] n’auraient pas été normalement titrés, soutient que les demandes indemnitaires ne sont pas en lien de causalité avec son intervention, à savoir la prolongation du bail d’habitation puisqu’ils auraient dû en tout état de cause se loger en payant un loyer ou en remboursant une échéance de prêt, l’augmentation des taux d’intérêts sur lesquels il n’a aucune action, le surcoût des déplacements et l’achat d’une maison plus petite, choix dont il n’est pas à l’origine, et rappelle qu’aucun préjudice futur n’est indemnisable.

Il sollicite également le rejet de la demande indemnitaire au titre du préjudice moral subi, notant à cet égard avoir sécurisé la vente envisagée et qu’à défaut la situation des demandeurs aurait vraisemblablement généré un stress bien plus important que la recherche d’un nouvel immeuble à acquérir.

A l’audience du 19 décembre 2024 l’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La promesse de vente reçue par Maître [BS] le 18 novembre 2022 stipule :

« (…) CONDITIONS SUSPENSIVES La promesse est soumise à l’accomplissement de conditions suspensives telles qu’indiquées ci-après. (…) Conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du BENEFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir. Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans. L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible. (…) ».

Cette clause est de nature, de manière générale, à informer les acquéreurs de ce que la vente ne pourra être réitérée qu’à la condition d’un titre de propriété régulier, qu’il appartient au notaire de vérifier dans le délai s’écoulant entre la signature de la promesse de vente et la signature de l’acte de vente.

Il apparaît en outre au regard des pièces produites :

— que Maître [BS] a déposé le 29 novembre 2022 une demande de renseignements auprès du service de la publicité foncière de la Direction générale des finances publiques, qui a établi un certificat en date du 1er décembre 2022,

— que Maître [BS] a accompli des diligences pour remédier à la difficulté en vue de la réitération de l’acte (à compter de la fin du mois de février 2023).

Il n’en demeure pas moins, s’agissant particulièrement du grief formulé par les demandeurs, à savoir le défaut d’information d’une quelconque difficulté avec la [11] antérieurement à la signature de la promesse de vente :

— que Maître [BS] ne conteste pas qu’il avait connaissance, avant la signature de la promesse de vente en date du 18 novembre 2022, de ce que l’acte de transfert de propriété n’avait jamais été régularisé par Monsieur [D],

— qu’il note au demeurant lui-même avoir contacté à plusieurs reprises la [11] lors du règlement de la succession de Monsieur [T] [D],

— qu’est produit un courrier de Maître [BS] en date du 18 avril 2013 adressé à la [11] mentionnant : « (…) la [11] a absorbé la [9], et notamment les lots du lotissement [E] vendus à terme par la [9], et dont le transfert n’avait pas été constaté. A ce jour, afin de pouvoir régler cette succession concernant la maison, j’aurais besoin de régulariser un acte contenant réalisation de condition suspensive contenue dans l’acte de vente initial (…) ».

Ces éléments amènent à considérer que Maître [BS] aurait dû, préalablement à la signature de la promesse de vente, avertir les acquéreurs du risque de non réitération lié aux informations qu’il avait en sa possession.

Monsieur [Y] et Madame [G], qui ont signé la promesse de vente sans avoir été suffisamment informés de la situation du bien acquis, sont donc fondés à invoquer un manquement du notaire à son devoir de conseil et d’information.

Cependant, les préjudices allégués tels que le loyer du mois d’avril 2023, l’augmentation du taux des intérêts pour le second prêt, les frais consécutifs à la modification du lieu d’habitation, et l’acquisition d’un bien d’une surface inférieure et dans une zone rurale ne constituent pas des préjudices causés par ce manquement.

Seule la demande formulée au titre d’un préjudice moral, qui s’analyse en réalité en une perte de chance de ne pas conclure la promesse de vente portant sur le bien litigieux, est susceptible de prospérer.

Les demandeurs produisent :

— une attestation de Madame [J] [P] épouse [V] mentionnant : « (…) mon collègue M. [OZ] [Y] s’est trouvé en grande détresse psychologique pendant la période de la signature programmée de l’achat de sa maison début 2023. Cela s’est ressenti sur son efficacité au travail et sa concentration. »,

— une attestation de Madame [X] [L] mentionnant : « Monsieur [Y] [OZ] m’a confié ne pas être bien dû à cette situation de maison sur laquelle il avait eu un coup de cœur c’était beaucoup investi pour cet achat ce qui lui a provoqué des insomnies et un état dépressif ce qui impacte sur son travail car il n’arrivait pas à se concentrer parce que cette situation lui tourne sans cesse dans la tête. »,

N° RG 24/01245 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KMFI

— une attestation de Monsieur [K] [F] mentionnant : « (…) Mr [Y] est dans une situation préoccupante depuis le non achat de son bien immobilier (…) émotionnellement sensible également depuis. »,

— une attestation de Monsieur [O] [Z] mentionnant : « (…) Monsieur [OZ] [Y] a été atteint par l’affaire de sa « maison ». Outre le fait qu’il a été perturbé et cela durablement par le fait d’avoir perdu de l’argent et du temps, il s’est senti floué. Emotionnellement plus fragile depuis cette affaire, il a été moins disponible pour son travail. Il est toujours irritable et cela a perturbé l’ambiance du service. »,

— une attestation de Madame [W] [S] épouse [G] mentionnant : : « (…) là, ma fille m’appelle, elle n’arrête pas de pleurer, elle a tellement peur de finir à la rue (…) je la ramasse tous les jours au téléphone en pleurs ne sachant que faire ? Je n’ai jamais vue ma fille dans un tel état de stress (…) Je vous laisse imaginer la tristesse, le désarroi qui a suivi, les pleurs, les regrets (…) »,

— une attestation de Madame [A] [B] épouse [Y], à laquelle sa pièce d’identité n’est pas jointe, mentionnant : « (…) Ils se trouvaient dans un état de stress et détresse impressionnant, ils ne dormaient plus ne faisaient que pleurer, c’était leur coup de cœur, cette maison. (…) ».

Il y a lieu d’allouer aux demandeurs en réparation de ce préjudice la somme de 2 000 euros.

II. Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [BS], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [BS] sera condamné à payer à Monsieur [Y] et Madame [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

3) Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [H] [BS] à payer à Monsieur [OZ] [Y] et Madame [AJ] [G] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [H] [BS] à payer à Monsieur [OZ] [Y] et Madame [AJ] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [H] [BS] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le Greffier, Le Président,