TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01158 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KTQZ

[I] [F] épouse [S]

C/

[D] [G], [C] [E]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 24 MARS 2025

DEMANDERESSE:

Mme [I] [F] épouse [S]

née le 25 Juillet 1949 à AIGUES-VIVES (GARD)

280 Chemin Des Détours

30670 AIGUES-VIVES

représentée par Maître Alain OTTAN de l’ASSOCIATION ALAIN OTTAN-MARINA OTTAN, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Mme [D] [G]

née le 12 Février 1997 à NIMES (GARD)

240 Chemin de Garrigouille

30670 AIGUES VIVES

représentée par M^e Laurie LESAGERE, avocat au barreau de NIMES

M. [C] [E]

né le 28 Juin 1993 à MONTPELLIER (HERAULT)

240 Chemin de Garrigouille

30670 AIGUES VIVES

représenté par M^e Laurie LESAGERE, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 14 Octobre 2024

Date des Débats : 03 février 2025

Date du Délibéré : 24 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 24 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Selon acte sous seings privés en date du 1er février 2023, Madame [S] [I] a donné à bail à Monsieur [E] [C] et Madame [G] [D] une maison d’habitation située sur la commune de AIGUES VIVES (30670) 240 Chemin de la Garrigouille, moyennant le paiement d’un loyer avec provision pour charges de 650,00 €.

Des loyers demeurant impayés et le 27 mars 2024, Madame [S] faisait délivrer un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du bail à ses locataires, pour un montant de 3553,10€.

Le 21 août 2024, Monsieur [H] [V] et Madame [W] [Y] quittaient les lieux et leur hébergement était pris en charge par Centre d’Accueil Départemental des Familles du Gard, en raison de désordres affectant le logement.

Sur signalement des locataires, les services de la mairie d’Aigues Vives dressaient le 11 septembre 2024 un rapport d’insalubrité et mettaient en demeure la bailleresse de remédier aux désordres dans un délai de douze mois.

Parallèlement, le cabinet URBANIS, prestataire de la Caisse d’Allocations Familiales, intervenait dans le logement et concluait dans son rapport en date du 30 octobre 2024 à son indécence.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, Madame [S] [I] assignait Monsieur [E] [C] et Madame [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Nîmes pour l’audience du 14 octobre 2024 afin de voir :

Constater la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,Les condamner solidairement , à payer, à titre de provision :la somme de 3553,10€ correspondant au montant des loyers et charges impayés à la date du commandement de payerles loyers et charges impayés du jour du commandement jusqu’au jugement à intervenir, avec intérêts, une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges, indexée comme le loyer, jusqu’à leur départ effectif des lieux la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire était successivement renvoyée à l’audience du 03 février 2025.

En demande, Madame [S] [I] comparait représentée par son avocat, qui s’en remet à ses dernières écritures.

Elle conclut au rejet des prétentions adverses, indiquant que les défendeurs ont pris le bien à bail en l’ayant visité préalablement, et qu’ils n’ont exprimé aucune réclamation verbale ou écrite quant à sa décence.

Elle indique que le non-paiement des loyers ne saurait être justifié, le bien n’étant pas totalement inhabitable.

Elle maintient ses demandes et actualise la dette à la somme de 5770,00€ outre celle formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile à la somme de 2000,00€.

En défense, Monsieur [E] [C] et Madame [G] [D] comparaissent représentés par leur avocat, et sollicitent qu’il leur soit donné acte de leur possibilité de demander l’annulation du bail devant le Juge du Fond.

Ils reconnaissent l’existence de la dette mais invoquent le bénéfice de l’exception d’inexécution en raison de l’indécence du logement. Il sollicitent le remboursement des loyers versés, et la condamnation de Madame [S] au paiement de la somme de 2000,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et les dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de dire, donner acte ou constater n’ayant aucune valeur juridique, la juridiction n’est pas tenue d’y répondre ne s’agissant pas de prétentions véritables.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. ».

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir valablement saisi la CCAPEX par voie électronique le 27 mars 2024, l’un des seuils prévus ayant été atteints à la date de délivrance du commandement de payer.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 19 juillet 2024 pour une première audience le 14 octobre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [E] [C] et Madame [G] [D] sera déclarée recevable.

Sur l’existence d’une contestation sérieuse

Aux termes des dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile: « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même Code dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 6 alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation »

En l’espèce, Monsieur [E] et Madame [G] soulèvent une contestation tenant à l’état d’indécence du logement.

Au soutien de leur prétention, ils produisent notamment le courrier des services municipaux de la commune d’AIGUES VIVES du 11 septembre 2024 mettant en demeure la bailleresse de faire procéder aux travaux de mise en conformité du logement dans le délai de 12 mois.

Ils produisent également un rapport d’indécence émanant d’URBANIS en date du 30 octobre 2024, laissant apparaître de nombreux désordres dans le logement.

Madame [S] [I] conclut au rejet de cette contestation et précise que les désordres relevés ne sauraient rendre le logement indécent.

Que de surcroît, ces derniers ont visité le bien et ont signé le bail en connaissance de ce dernier.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par les parties, et notamment du constat de non décence établi par le cabinet URBANIS, mandaté par la Caisse d’Allocations Familiales du Gard, que le logement donné à bail aux locataires ne respecte pas les critères de conformité et de décence fixés par la législation.

Dès lors, les défendeurs soulèvent à bon droit l’existence d’une contestation sérieuse, qu’il n’appartient pas au Juge des Référés de trancher.

Par conséquent, il convient de se déclarer incompétent et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, tenant l’équité aucune somme ne sera allouée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens dans la présente instance.

* *

*

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DECLARONS l’action de Madame [S] [I] recevable ;

DECLARONS le Juge des Référés incompétent en raison de contestations sérieuses tenant à la décence du logement ;

RENVOYONS Madame [S] [I] à mieux se pourvoir au fond ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS chaque partie à supporter la charge de ses dépens dans la présente instance.

La Greffière, La Juge,