DOSSIER N° : N° RG 24/00033 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KVAC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

Expropriation

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

EXPROPRIANT

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’OCCITANIE ( EPF), prise en la personne de son représentant légal en exercice, immatriculée au RCS de [Localité 41] sous le numéro 509 167 680

dont le siège social est sis [Adresse 43]

représentée par Maître Guillaume BONNET de l’AARPI HORTUS AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

EXPROPRIEES

S.C.I. THOLOZAN, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [T] [X] et Madame [L] [X] née [W]

, dont le siège social est sis [Adresse 28]

représentée par M^e Caroline GREFFIER, avocat au barreau de NIMES(postulant), M^e Christophe BARNIER (plaidant)

S.A.R.L. [T] DIFFUSION inscrite au RCS de [Localité 42] sous le n°387 526 064 prise en la personne de ses représentants légaux, Messieurs [K] et [U] [X], domiciliés ès qualité

Intervention volontaire

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline GREFFIER, avocat au barreau de NIMES (postulant), M^e Christophe BARNIER (plaidant)

PARTIE INTERVENANTE

[Adresse 29], dont le siège social est sis [Adresse 25]

comparante

Nous, Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, juge de l’expropriation du département du Gard près le Tribunal judiciaire de Nîmes conformément à l’article L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, Greffier, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 22 mai 2025, en présence de HARNICHARD Elisabeth, Commissaire du Gouvernement, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025, les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

FAITS, PROCEDURE

La Zone d’Aménagement Différé (ZAD) nommée Porte Ouest à [Localité 42] a été créée par le Préfet du [Localité 30] aux termes de son arrêté n°30-2024-04-12-00006 en date du 12 avril 2024 publié le 15 avril 2024 au recueil des actes de la préfecture. S’y exerce le droit de préemption dit en ZAD.

L’exercice de ce droit de préemption a été délégué à l’Etablissement Public Foncier d’Occitanie (ci-après dénommé l’EPF d’Occitanie) par décision du maire de [Localité 42] n°2024-04-481 du 19 avril 2024.

La SCI THOLOZAN est propriétaire de la parcelle cadastrée section KR n°[Cadastre 16], d’une superficie totale de 7 235 m², sise [Adresse 14] dans le secteur d’activité [Adresse 46], dans le périmètre de la ZAD nommée [Adresse 45] Nîmes.

Par déclaration d’intention d’aliéner (DIA) déposée le 27 février 2024, en mairie de [Localité 42] par

Maître [J] [H], notaire à Quissac, la SCI THOLOZAN faisait état de la vente à la société GALIMAROSE de la parcelle cadastrée section [Cadastre 39][Cadastre 16], au prix de 2.500.000 €.

Par une décision n°2024/100 en date du 12 juin 2024, l’EPF d’Occitanie a fait usage de son droit de préemption ZAD au prix de 1.800.000 €.

Cette décision a été signifiée à ses destinataires le 14 juin 2024. Par courrier en date du 5 août 2024 réceptionné le 8 août 2024, la SCI THOLOZAN a informé l’EPF d’Occitanie qu’elle entendait refuser l’offre, maintenir le prix de la DIA et qu’elle acceptait que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation.

Dans ces conditions et en application des dispositions de l’article R. 213-11 du Code de l’urbanisme, l’EPF d’Occitanie a saisi le 16 août 2024 le juge de l’expropriation du département du Gard aux fins de fixation du prix d’acquisition de ce bien immobilier.

L’ordonnance fixant la date de transport sur les lieux au 18 octobre 2024 a été prise le 10 septembre 2024.

Un procès-verbal de transport sur les lieux en présence de la SCI THOLOZAN, de la SARL [T] DIFFUSION, intervenant volontaire, assistées de leur Conseil, de l’EPF d’Occitanie, assisté de son Conseil, et de la Commissaire du gouvernement était dressé le 18 octobre 2024.

A l’issue, l’affaire a été fixée à l’audience du 23 janvier 2025.

Après deux renvois contradictoires, l’affaire a été retenue et plaidée le 22 mai 2025 et mise en délibéré au 22 juillet 2025.

OFFRES

Offre de l’EPF d’Occitanie (mémoire n°3)

La date de référence est le 15 avril 2024, date à laquelle a été publié au recueil des actes de la préfecture l’arrêté de M le préfet du GARD n° 30-2024-04-12-00006 en date du 12 avril 2024 portant création de la ZAD Porte Ouest à [Localité 42].

A la date de référence, le bien préempté est classé en zone [Localité 49]. Elle comprend un sous-secteur Pavlov correspondant à la zone industrielle de [Localité 47].

Les deux conditions cumulatives exigées par l’article L.322-2 du code de l’expropriation étant réunies au cas de l’espèce, la parcelle peut recevoir la qualification de terrain à bâtir.

La SCI THOLOZAN ne déclare à l’administration fiscale qu’un bâtiment de 648 m² et un bâtiment de 362 m² soit un total de 1 010 m² et que la nature déclarée est celle de « dépôt couvert ». Aucune surface n’est déclarée en local commercial ou bureaux.

Le bien a été préempté libre de toute occupation, en l’état des informations communiquées par les vendeurs et leur notaire.

La SARL [T] DIFFUSION se désiste de son intervention volontaire.

Le prix de 1 800 000 € est calculé comme suit :

Surfaces bâties x 750 €/m² bâti terrain intégré = (1500 m² + 900 m²) x 750€/m² bâti terrain intégré = 2400 m² x 750 €/m² = 1 800 000 €

Ce prix de 1 800 000 € est obtenu en utilisant la méthode par comparaison directe avec des biens similaires appelés termes de référence.

Les offres d’achat d’un montant largement supérieure à celui proposé devront être écartées en ce qu’elles n’ont pas abouti et contiennent des conditions suspensives non réalisées.

Les deux rapports d’expertise produits par la SCI THOLOZAN ne reflètent pas la valeur du bien préempté.

La méthode par capitalisation des revenus sera écartée. L’approche de l’expert consistant à procéder à un syllogisme inversé pour aboutir au prix attendu ne saurait convaincre.

En effet, pour le terrain à bâtir, seuls deux termes situés à [Localité 42] sont évoqués, sans que l’on sache leur situation exacte et leurs caractéristiques.

Concernant la méthode par comparaison, ainsi que l’a très justement relevé Madame le Commissaire du Gouvernement, l’Expert cite cinq références dont trois peuvent être aisément écartés car non comparables.

Concernant la méthode du rendement locatif, l’Expert utilise, après de savants calculs et pondérations multiples, une approche théorique non étayée puisque le loyer annuel proposé de près de 210 000€ ne correspond à aucune réalité pour ce type de bien relativement ancien et à destination principale d’entrepôt.

La SCI THOLOZAN invoque dans ces écritures trois termes de référence, à savoir la parcelle KL [Cadastre 8], la parcelle KL [Cadastre 9] et les parcelles KL [Cadastre 22] et [Cadastre 23]. Il s’avère qu’il s’agit de trois cessions toutes relatives à des locaux commerciaux, voire supermarché disposant d’une excellente vitrine commerciale sur la route de [Localité 41].

L’EPF d’Occitanie développe désormais 10 termes de comparaison.

En conclusion, il demande au juge de l’expropriation de :

— Juger que le prix du bien suivant, parcelle cadastrée section KR n° [Cadastre 16] sise [Adresse 15] appartenant à la SCI THOLOZAN, doit être fixé à 1 800 000 € (un million huit cent mille euros) pour un bien libre de toute occupation

— Juger que l’Etablissement Public Foncier d’Occitanie prendra à sa charge la part de la commission d’agence que le vendeur s’était engagée à régler dans la déclaration d’intention d’aliéner soit la somme de 15 600 € (quinze mille six cents euros)

— Rejeter toute demande plus ample ou contraire

— Juger ce que de droit sur les dépens de l’instance.

Demandes de la SCI THOLOZAN (conclusions récapitulatives et responsives)

La parcelle cadastrée section [Cadastre 40] est classée en zone V UE du PLU de la Commune de

[Localité 42], zone qui regroupe plusieurs sites économiques dont la zone industrielle de [Localité 47], dénommée sous-secteur Pavlov. Situé à l’Ouest du territoire communal, ce sous-secteur accueille de nombreux locaux d’activités, d’entrepôts et de locaux commerciaux ainsi que quelques logements individuels. Comme le souligne justement l’EPF d’Occitanie, la ZAD « [Adresse 44] » constitue l’un des secteurs stratégiques de développement de [Localité 42].

Le caractère pleinement constructible du secteur est indéniable, et il en est absolument de même pour l’avenir, raison pour laquelle la puissance publique se positionne pour ensuite revendre les biens au prix fort et partant générer des recettes.

Par conséquent, la parcelle en litige est un terrain constructible.

La parcelle cadastrée section [Cadastre 40] bénéficie d’un emplacement géographique fort. Elle est située au cœur de la principale zone d’activité industrielle de [Localité 42]. Elle bénéficie d’une desserte viaire complète. Le caractère effectivement desservi ne souffre d’aucune difficulté.

Sur la base de 7 termes de référence, l’autorité titulaire du droit de préemption retient un prix au m² de 750 €. Néanmoins, ce prix est totalement déconnecté du potentiel économique du terrain préempté ainsi que du marché des locaux d’activité de plus fort, au cœur d’une des zones les plus stratégiques de développement à [Localité 42].

A cet égard, la SCI THOLOZAN a reçu plusieurs offres d’achat qui sont 1 000 0000 d’euros plus élevées. Pour preuve de leur caractère sérieux, les deux offres formulées par des promoteurs immobiliers concordent parfaitement avec les estimations immobilières qui sont le fruit d’une analyse détaillée et complète du secteur en cause et de ses enjeux économiques.

Dans ces conditions, la fixation du prix de vente à la somme proposée par l’EPF s’assimilerait en une véritable spoliation des propriétaires privés qui se contentent de demander d’être payés du prix librement fixé sur un marché immobilier et tenant compte d’une stricte réalité économique.

En tout état de cause, l’indemnité de dépossession ne saurait être inférieure au prix de vente fixé dans la promesse de vente conclue avec la société GALIMAROSE.

Dans ces conditions, la société THOLOZAN est bien fondée à solliciter la fixation du prix à hauteur de 2.500.000 €.

Aucun des termes de références produits par l’EPF ne présente d’atouts comparables à ceux du bien de la concluante.

Le prix de vente moyen des biens comparables situés dans des zones comparables s’élève à 1 430 euros par m² bâti terrain intégré.

Sur la base de cette moyenne, la valeur du bien s’élèverait donc à 3.432.000 euros.

A tout le moins, ces valeurs doivent être prises en compte dans l’appréciation de la valeur du bien préempté et l’on ne comprend d’ailleurs pas pourquoi elles ont été occultées tant par l’EPF que par Madame le Commissaire du Gouvernement.

Madame le Commissaire du Gouvernement remet en cause la surface de plancher du bâtiment préempté, laquelle a été évaluée à 2 400 m² par [Adresse 29].

La SCI THOLOZAN rappelle avoir saisi deux experts immobiliers aux fins de faire estimer son bien, lesquels ont quantifié la surface des bâtiments à 2 400 m² par [V] VALUATION et à 2 550 m² par [I], lequel se fonde sur les surfaces indiquées par l’EPF lui-même dans son dossier de proposition.

La SCI THOLOZAN, dont le bien a été préempté alors qu’elle allait conclure une vente avec la société GALIMAROSE pour un montant de 2.500.000 euros, n’a l’obligation de saisir un géomètre expert, et engager des frais pour ce faire, afin de prouver la superficie de son bien, d’autant qu’elle a déjà dû exposer de lourdes dépenses pour simplement tenter d’obtenir ce que n’importe quel vendeur aurait obtenu sur un marché privé.

En conséquence, la SCI THOLOZAN demande au juge de l’expropriation de :

— PRENDRE ACTE du désistement d’instance de la SARL [T] DIFFUSION ;

— FIXER le prix de vente dû par l’Etablissement Public Foncier d’Occitanie à la SCI THOLOZAN à la somme de 2.500.000 € (deux millions cinq cent mille euros) outre les frais d’agence à hauteur de 15 600 € ;

— CONDAMNER l’Etablissement Public Foncier d’Occitanie à payer la somme de 3 600 € correspondant aux frais d’expertise immobilière engagés ;

— CONDAMNER l’Etablissement Public Foncier d’Occitanie à payer une somme de 3 000 € aux sociétés THOLOZAN en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER l’Etablissement Public Foncier d’Occitanie aux entiers dépens.

Intervenant volontaire (conclusions récapitulatives et responsives identiques à celles de la SCI THOLOZAN

La SARL [T] DIFFUSION se désiste de son intervention volontaire en raison de la rupture du bail.

Propositions du commissaire du gouvernement (conclusions du 14 octobre 2024)

La Commissaire du Gouvernement décrit ainsi le bien :

« Parcelle de 7 235 m², clôturée (clôture métallique) et aménagée, comprenant deux corps de bâtiment à usage de bureaux et entrepôts industriels. Construction ossature traditionnelle et bardage métallique, toiture plate à double pente, plancher en béton armé, menuiseries métalliques et bois simple vitrage. Au cadastre, les bâtiments sont indiqués construits en 1974.

Le rez-de-chaussée du premier bâtiment est composé d’un accueil, quelques bureaux, un coin cuisine, sanitaires et de grands espaces de stockage bruts de béton. Au 1er étage, un à usage de bureau et un espace showroom. Le bâtiment est en état d’usage (bon état pour les locaux d’accueil et bureaux au RDC). Le second bâtiment est composé de 2 grands espaces de stockage : l’un au rez-de-chaussée et l’autre en mezzanine. Ce bâtiment bénéficie de peu d’aménagement et la mezzanine n’est accessible que par un escalier étroit en métal. Le bâtiment est raccordé aux réseaux eau/électricité, équipé de la climatisation réversible, sécurisé par vidéo-surveillance. Un monte-charge dans un bâtiment.

La surface au sol des bâtiments est de 1 322 m² soit un terrain encombré sur 18 % de sa superficie. »

Elle relève que :

— la SCI THOLOZAN ne déclare à l’administration fiscale d’un bâtiment de 648 m² et un bâtiment de 362 m² soit un total de 1 010 m² ;

— la nature déclarée est celle de dépôt couvert ;

— aucune surface n’est déclarée en local commercial ou bureaux ;

— les permis de construire ou relevés de géomètre sollicités n’ont pas été communiqués.

Elle fixe la date de référence au 14 avril 2024, date de publication de l’arrêté préfectoral n°30-2024-04-12-00006 portant création de la ZAD dite « Porte Ouest » à [Localité 42] à la date.

Le bien préempté est en zone V UE qui regroupe les sites économiques mixtes.

L’ensemble immobilier sera estimé libre d’occupation comme il l’était indiqué dans la promesse de vente.

S’agissant des termes de référence, les offres doivent être écartées à l’instar de 3 des cinq termes visés dans le rapport [I] en ce qu’ils concernent des biens non comparables.

Il ne s’agit pas de prouver que le bien ne bénéficie pas d’une bonne situation, il bénéficie d’une très bonne situation mais c’est le cas de tous les termes cités, il n’y a donc pas lieu d’appliquer des coefficients de corrections des termes venant augmenter « artificiellement » leur valeur. Cette pratique qui ne repose sur une aucune réalité sur le marché immobilier a déjà été écartée à plusieurs reprises par la juridiction de l’expropriation.

La commissaire du gouvernement relève, par l’étude du rapport [V] Valuation, que l’expert propose de retenir 950 €/m² pour le bâtiment avec emprise foncière de 3 630 m² + la valeur du terrain à bâtir résiduel estimé à 3 605 m² et valorisé à 80 €/m². Elle conclut quant à elle à une fourchette haute des termes de TAB est donc de 65 €/m² et non pas 80 €/m². En prenant des valeurs plus comparables au regard des termes soit 650 €/m² pour le bâti avec surface de terrain réduite à 3 500 m² environ et 65 €/m² pour le TAB résiduel :

Valeur du bâtiment avec terrain de 3 966 m² : 2 400 m² X 650 €/m² = 1 560 000 €

Valeur du TAB : 3 269 m² X 65 €/m² = 212 485 €

Valeur totale = 1 772 485 €

Même en retenant la valeur haute des termes de comparaison les plus comparables, cette méthode aboutit à une valeur de 1 772 485 €.

La commissaire du gouvernement rejette l’application de la méthode par le revenu développée dans les deux rapports car elle repose sur des postulats et un revenu théorique qui n’est pas certain.

S’agissant des trois derniers termes de comparaison développés par la SCI THOLOZAN, ces trois cessions de locaux boutiques – commerces – bureaux, loués à des prix très élevés, bénéficiant tous d’une excellente visibilité ne peuvent être comparés avec le bien à estimer qui a été construit dans les années 70 et qui est à 82,5 % en nature d’entrepôt.

Quant aux termes cités par l’EPF, situés sur le lotissement du Marché Gare, ils sont intéressants au regard de type de bâtiments (constructions des années 50 à 70) mais ils ne seront pas retenus en l’espèce car secteur moins comparable et nombreux termes dans la ZI de [Localité 48].

Ainsi la commissaire du gouvernement entend déterminer la valeur vénale par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.

Elle détaille les termes les plus pertinents au regard de la situation géographique, de l’état des bâtiments et des surfaces. Les valeurs sont comprises entre 355 et 854 €/m². Les termes présentent des surfaces utiles inférieures au bien à évaluer (généralement plus un bien est grand, plus le prix au m² sera faible).

Moyenne : 613 €/m²

Médiane : 644 €/m²

Les ratios sont exprimés par rapport à la surface déclarée au cadastre : il est possible que les surfaces réelles soient supérieures, il s’agit donc de valeurs plafonds.

En effet, tout comme le bien à évaluer qui est déclaré par les propriétaires pour une surface de 1 010 m² – soit plus de deux fois inférieure à la surface réelle – il est possible que certains termes présentent une surface réelle supérieure à la surface indiquée ce qui peut « fausser » les ratios en €/m².

Compte tenu des termes de comparaison les plus pertinents présentant une valeur médiane à 644 €/m² (pour des plus petites surfaces) mais en prenant en compte la grande surface du terrain, il sera maintenu la valeur de 750 €/m² :

2 400 m² X 750 €/m² = 1.800.000 €.

Pour rappel, en dissociant la valeur du TAB résiduel et la valeur du bâti avec emprise foncière réduite, la valeur était relativement proche :

Valeur du bâtiment avec terrain de 3 966 m² : 2 400 m² X 650 €/m² = 1 560 000 €

Valeur du TAB : 3 269 m² X 65 €/m² = 212 485 €

Valeur totale = 1 772 485 €

La valeur de 1.800.000 € est rendue sous réserve de l’exactitude des surfaces des bâtiments (2 400 m²) et de leur régularité (permis de construire), aucun relevé de surface ni permis de construire n’ayant été communiqué.

MOTIFS

1- Sur la désignation du bien préempté

Description du bien

La parcelle objet de la présente instance est cadastrée section [Cadastre 40] sise [Adresse 15]. Elle présente une superficie totale de 7235 m², clôturée, aménagée et bâtie. Elle se trouve en périphérie du centre-ville, dans le secteur d’activité [Localité 47].

Le transport sur les lieux a confirmé la description contenue dans la promesse de vente ayant donné lieu à la déclaration d’intention d’aliéner et à l’exercice du droit de préemption, à savoir une parcelle de 7235 m² comportant deux bâtiments à usage de bureaux et d’entrepôts industriels (construction dans les années 1970), dont la surface de plancher non établie est en toute hypothèse supérieure à celle déclarée à l’administration fiscale.

Les échanges d’écritures mettent en évidence des surfaces bâties entre 2400 et 2500 m².

Il sera retenu une superficie de la surface bâtie de 2400 m².

La parcelle est accessible par l'[Adresse 27]. Elle est en bordure immédiate d’un giratoire maximisant sa visibilité depuis cet axe de circulation. La visibilité est réduite sur l’autre axe de circulation (en provenance de la route de [Localité 41]).

La zone [Localité 48] est une zone industrielle bien identifiée dans l’économie gardoise tant par sa taille, sa situation géographique et la nature des activités. Elle présente des aménagements urbains et paysagers.

Le bien est libre de toute occupation.

Sur la date de référence et la qualification du bien

En application de l’article L.213-4 du Code de l’urbanisme, pour les biens compris dans une ZAD, la date de référence est :

— la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si aucun périmètre provisoire n’a été créé ou si la date de création de ZAD intervient après l’expiration du périmètre provisoire ;

— la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

— dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé.

La date de référence est donc fixée au 15 avril 2024 date de publication de l’arrêté préfectoral n°30-2024-04-12-00006 portant création de la ZAD dite « Porte Ouest » à [Localité 42].

La parcelle est située en zone V UE. Cette zone regroupe les sites économiques mixtes.

Aux termes de l’article L.322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelle que soit leur utilisation tout à la fois :

— Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

— Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.

Les terrains qui ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur usage effectif, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’Expropriation.

A la date de référence, le terrain est situé en zone constructible, desservi par les réseaux et la voirie. Il répond à la qualification de terrain à bâtir.

L’article L 322-4 du code de l’expropriation précise qu’il convient d’évaluer les terrains à bâtir en tenant compte «des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive ».

En l’espèce, en zone V UE, l’emprise au sol des constructions ne peut excéder 70 % de la surface totale de l’unité foncière. La hauteur maximale des constructions ne peut excéder 21 m (vingt et un mètres) à l’égout des couvertures. 10 % de la surface du terrain devra être consacré à des espaces libres de pleine terre faisant l’objet d’un aménagement paysager composé, soit de massifs arbustifs respectant les règles de densité, soit d’un enherbement. L’habitat est limité à la construction d’un logement de fonction, impérativement intégré aux locaux d’activités, d’une surface de plancher maximum ne dépassant pas 30 % de la surface de plancher totale des bâtiments d’activités et limitée à 70 m² par tènement foncier ainsi qu’à la stricte condition qu’il soit rendu nécessaire pour le bon fonctionnement de l’activité. Le terrain se situe dans un secteur soumis à interdiction de la constructibilité ou de l’occupation pour des raisons de nuisances ou de risques (Interdiction ICPE nouvelle) (100%).

Quant à la servitude d’attente de projet, elle n’a pas d’impact sur la valorisation du terrain.

2- Sur la fixation du prix d’acquisition du bien préempté

Aux termes de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme :

« A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de Ia préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. »

Le prix d’acquisition doit correspondre à la valeur du bien préempté.

Il doit correspondre au prix le plus probable auquel le bien serait vendu dans des conditions normales.

La loi ne définit pas de méthode d’évaluation qui s’imposerait dans le cadre de la présente procédure.

Pour autant, pour déterminer la valeur d’un bien, il est d’usage de recourir à la méthode dite par comparaison, en se fondant sur des termes de références, soit en l’occurrence des prix convenus lors de cessions de biens comparables dans le même secteur que le bien concerné ou, à défaut, dans une zone similaire.

En toute hypothèse, le juge choisit la méthode qu’il utilise.

Lorsque les parties emploient des méthodes différentes, il convient de rechercher si chacune est appropriée à l’espèce et si tel est le cas, il convient d’évaluer le bien selon chacune d’elle et de retenir la valeur la plus favorable au propriétaire.

En effet, il ne saurait y avoir une hiérarchisation et une priorisation d’une méthode au détriment d’une autre.

2-1 Sur la pertinence des méthodes d’évaluation proposées

En l’espèce, à la lecture des rapports d’expertise versés aux débats, cinq méthodes d’évaluation sont proposées.

** question de la pertinence du recours en l’espèce à la méthode dite par comparaison

La méthode dite par comparaison consiste à apprécier la valeur vénale du bien à l’aide de termes de comparaison.

S’il est constant que le marché immobilier nîmois n’est pas, à l’instar de tout marché local, un marché parfait, les parties et la commissaire du gouvernement justifient de l’existence d’éléments de comparaison suffisamment probants et en nombre permettant une analyse des valeurs de biens similaires ou présentant des caractéristiques avoisinantes de sorte que cette méthode ne saurait être écartée en l’espèce.

** question de la pertinence du recours en l’espèce à la méthode de comparaison avec coefficients de correction

La SCI THOLOZAN entend voir appliquer des coefficients de correction, une correction des valeurs de référence pour prendre en considération notamment la proximité d’un lotissement ou encore la meilleure visibilité du bien.

Une telle méthode qui nécessite de recourir à des coefficients correcteurs choisis de manière arbitraire, ne peut être adaptée que dans l’hypothèse d’un bien à évaluer présentant des caractéristiques si exceptionnelles qu’aucun terme de référence n’existe.

Tel n’est pas le cas en l’espèce puisqu’il existe des cessions de parcelles comparables dans la même zone industrielle.

La méthode de comparaison avec application de correctifs de valeur sera donc écartée en l’espèce.

** question de la pertinence du recours en l’espèce à la méthode du rendement locatif

Il s’agirait ici de prendre un revenu existant ou constaté ou un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché) et un taux de capitalisation.

En l’espèce, la SCI THOLOZAN propose cette méthode exclusivement à partir d’un revenu théorique de 87,23 €/m²/an pour un des experts et de 75 €/m²/an pour le second expert lors même que le bien était loué à 35 €/m²/an.

En conséquence, le choix de recourir à cette méthode à partir d’un loyer théorique, incertain n’est pas pertinent et cette méthode d’évaluation est écartée.

** question de la pertinence du recours en l’espèce à la méthode par comparaison statistique

Il s’agirait d’étudier les statistiques recensées par des professionnels locaux de l’immobilier d’entreprise et de tenir compte des locaux concernés pour retenir un prix moyen au m².

Cette méthode d’évaluation n’est pas adaptée en l’espèce, les nombreux termes de comparaison produits par les parties et la commissaire du gouvernement permettant de ne pas recourir à une évaluation par l’étude de statistiques de l’observatoire partenarial immobilier et foncier d’entreprise de [Localité 42] Métropole.

** question de la pertinence du recours en l’espèce à la méthode du terrain à bâtir

Il s’agirait d’évaluer un prix au m² pour le bâtiment et un prix au m² pour le terrain à bâtir résiduel.

Les termes de comparaison cités dans le rapport [V] Valuation ne sont pas très lisibles et la question de la constructibilité résiduelle ne saurait être tranchée par le juge de l’expropriation.

Tenant ces indicateurs incertains, cette méthode est écartée.

2-2 Evaluation du prix selon la méthode par comparaison

** les offres produites aux débats peuvent-elles être des termes de comparaison ?

S’agissant de la promesse notariée de vente de la parcelle [Cadastre 32] [Cadastre 16] au prix de 2.500.000 euros signée le 20 février 2024, la SCI THOLOZAN est défaillante à démontrer que les conditions suspensives (diagnostic pollution ; obtention par le bénéficiaire de la promesse d’un accord de prêt définitif au plus tard le 20 juin 2024) auraient été levées de sorte que cette promesse de vente ne vaut pas vente.

En effet, si le bénéficiaire (société GALIMAROSE) a réitéré son intention ferme d’achat (pièce 9 de la SCI THOLOZAN) si la décision de préemption était retirée, il est taisant sur la condition suspensive du prêt de 2.500.000 euros.

En conséquence, cet acte notarié de promesse de cession ne peut pas valoir terme de référence ou de comparaison.

L’offre d’achat par la société SURFACE IMMOBILIER (pièce 1 de la SCI THOLOZAN) en date du « 30 janvier 2024 » dont la validité est notée au « 15 février 2023 » au prix net vendeur de 2.500.000 euros est réalisée sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 2.650.000 euros auprès de la Société Générale. Il n’est pas démontré que cette condition du financement ait été levée de sorte que cette offre ne peut pas valoir terme de référence ou de comparaison.

L’offre du 19 avril 2023 de NEO PROMOTION et SFHE aux prix respectifs de 1.100.000 euros et 1.600.000 euros est restée à l’état d’offre, la promesse de vente prévue le mois suivant n’a pas été conclue et rien de démontre la levée des conditions suspensives (obtention d’un permis de construire ; obtention de financements notamment). Elle ne peut pas valoir terme de référence ou de comparaison.

Le même raisonnement et la même conclusion s’imposent pour l’offre de NEOPROMOTION du 14 février 2023 au prix de 3.000.000 euros et pour la lettre d’intention d’achat au prix de 1.010.000 euros rédigée le 11 avril 2025 par le Groupe EI sous condition suspensive de financement à hauteur de 1.000.000 euros.

** étude de la pertinence des termes de comparaison produits par les parties et la commissaire du gouvernement

Le terme 1 de l’EPF d’Occitanie (identique au terme DVF 5 de la SCI THOLOZAN/rapport [I] ; identique au terme 9 de la commissaire du gouvernement) tient en la cession des parcelles KR [Cadastre 2] à [Cadastre 3], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 19] sur [Localité 47], cession survenue le 31 janvier 2022 au prix de 2.200.000 euros. La surface bâtie de 4275 m² comprend des bâtiments de bureaux, des bâtiments d’atelier de maintenance, un centre de tri de déchets d’équipements électriques et électroniques, un second centre de tri, une déchetterie professionnelle. Les surfaces bâties offrent des services non comparables à celles de la parcelle [Cadastre 32] [Cadastre 16]. Le prix au m² de surface bâtie de 515 € est donc peu pertinent.

Le terme 2 de l’EPF d’Occitanie (identique au terme 10 de l’EPF d’Occitanie ; identique au terme DVF 3 de la SCI THOLOZAN/rapport [I] ; identique au terme 1 de la commissaire du gouvernement) tient en la cession de la parcelle [Cadastre 34] en juin 2023 au prix de 1.050.000 euros. Le prix au m² de surface bâtie est de 813 €/m² tenant la surface bâtie déclarée. Ce terme concerne un bâtiment à usage commercial avec terrain attenant ; il n’en demeure pas moins particulièrement pertinent car le bien, à l’instar de celui préempté, est très bien situé dans la zone [Localité 47], sur un axe majeur de la ville.

Le terme 3 de l’EPF d’Occitanie (identique au terme DVF 2 de la SCI THOLOZAN/rapportGaudibert ; identique au terme 3 de la commissaire du gouvernement) tient en la cession de la parcelle [Cadastre 35] en juin 2022 au prix de 550.000 euros. Le prix au m² de surface bâtie est de 355 €. Ce terme relatif à une parcelle dans la zone [Adresse 46] est pertinent.

Le terme 4 de l’EPF d’Occitanie (identique au terme 9 de l’EPF ; identique au terme 6 de la commissaire du gouvernement) tient en la cession de la parcelle [Cadastre 32] [Cadastre 4] en décembre 2020 au prix de 1.000.000 euros. Le prix au m² de surface bâtie est de 747 €. Ce terme est pertinent dans la parcelle est bien située dans le centre de la [Adresse 50] [Localité 48].

Le terme 5 de l’EPF d’Occitanie tient en la cession des parcelles KL [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] en juillet 2023 au prix de 572.000 euros. Le prix au m² de surface bâtie est de 409 €. Ce terme de référence n’est pas pertinent car les parcelles se situent dans une autre zone, celle du Marché Gare, zone certes encore attractive et bien desservie mais dans un état très dégradé, bien différent de l’état de la zone industrielle de [Localité 48].

Le terme 6 de l’EPF d’Occitanie (identique au terme DVF 4 de la SCI THOLOZAN/rapportGaudibert ; identique au terme 7 de la commissaire du gouvernement) tient en la cession des parcelles KR [Cadastre 5], [Cadastre 17] et [Cadastre 18] en décembre 2022 au prix de 3.200.000 euros. Le prix au m² de surface bâtie (locaux logistiques Auchan) est de 654 €. Ce terme est pertinent tenant les caractéristiques des parcelles, comparables à la parcelle KR [Cadastre 16], dans la zone [Localité 47].

Le terme 7 de l’EPF d’Occitanie tient en la cession des parcelles KR [Cadastre 21] et [Cadastre 20] situées dans la ZAD en septembre 2020 au prix de 1.145.000 euros. Le prix au m² de surface bâtie (entrepôts industriels, bureaux, commerces et habitations) est de 525 €. Ce terme est pertinent.

Le terme 8 de l’EPF d’Occitanie (qui est le terme 4 de la commissaire du gouvernement) tient en la cession de la parcelle KR [Cadastre 24] en décembre 2021 au prix de 280.000 euros. Le prix au m² de surface utile est de 542 €/m². Cette parcelle est toutefois en retrait de l'[Adresse 26], avec une visibilité bien moindre que celle de la parcelle KR [Cadastre 16]. Ce terme n’est pas pertinent.

Le terme DVF 1 de la SCI THOLOZAN/rapportGaudibert concerne la cession des parcelles KR [Cadastre 22] et KR [Cadastre 23] le 20 décembre 2022 au prix de 4.300.000 euros, soit 1 568,20 €/m². L’étude de cette cession met en évidence qu’il s’agit de locaux commerciaux accueillant des enseignes nationales, construits en 2013 en excellent état. Leur localisation est tout aussi comparable à celle de la parcelle KR [Cadastre 16]. Il ne s’agit pas de locaux d’activité à majorité d’entrepôt et de bureaux. Leur construction est récente. Ce terme de référence ne peut dès lors que permettre de conclure que le prix au m² de la surface bâtie pour la parcelle KR [Cadastre 16] ne peut pas approcher le prix de 1 500 euros/m².

La cession de la parcelle KL [Cadastre 8] en janvier 2023 (terme de la SCI THOLOZAN) au prix de 1.550.000 euros, soit 991 €/m² de surface bâtie, ne peut pas être un terme de référence tenant la nature atypique du bien (boutique, ateliers, chambres froides, équipements multiples, bureaux, parking extérieurs) et sa localisation dans le secteur du Marché Gare.

La cession de la parcelle [Cadastre 31] [Cadastre 9] en novembre 2023 (terme de la SCI THOLOZAN) au prix de 1.138.000 euros, soit 1 028 €/m² de surface bâtie, ne peut pas être un terme de référence tenant la nature atypique du bien (supermarché) et sa localisation dans le secteur du Marché Gare.

Le terme 2 de la commissaire du gouvernement concerne la cession de la parcelle [Cadastre 38] en septembre 2022 au prix de 369 €/m² de surface bâtie (hangar industriel). Ce terme de référence est pertinent car cette parcelle est proche de l'[Adresse 26], au nord de la zone de [Localité 48].

Le terme 5 de la commissaire du gouvernement concerne la cession de la parcelle [Cadastre 33] en novembre 2021 au prix de 854 €/m² de surface bâtie. Ce terme de référence est pertinent car la parcelle présente une très belle visibilité de l'[Adresse 26] mais à la différence de la parcelle [Cadastre 36], une construction à usage d’habitation est déjà édifiée aux côtés d’un hangar industriel.

Le terme 8 de la commissaire du gouvernement concerne la parcelle [Cadastre 37] en décembre 2022 au prix de 304 €/m². Ce terme de référence d’une parcelle certes située à proximité immédiate de la parcelle [Cadastre 36], ne peut pas être retenu car il s’agit de la vente entre institutionnels du centre de tri postal.

** fixation du prix

Les termes de référence pertinents retenus (termes surlignés ainsi que le prix au m²) mettent en évidence un prix au m² de la surface bâtie entre 355 euros et 854 euros.

Au vu de ces termes de comparaison, des prestations élevées de la parcelle dans la zone de [Localité 48] (très bonne visibilité ; parcelle clôturée ; accès depuis un axe majeur ; bâti de bonne qualité malgré une construction ancienne), de la superficie de la parcelle, de la localisation recherchée et attractive, le prix de 750 €/m² de surface bâtie proposé par l’EPF d’Occitanie et la commissaire du gouvernement n’est aucunement objectivé par des termes de comparaison.

Celui de 1 041 €/m² de surface bâtie souhaité par la SCI THOLOZAN n’est corroboré par aucun terme de comparaison.

Tenant les prestations élevées de la parcelle dans la zone de [Localité 48] (très bonne visibilité ; parcelle clôturée ; accès depuis un axe majeur ; bâti de bonne qualité malgré une construction ancienne), la superficie de la parcelle, la localisation recherchée et attractive, le prix de 854 €/m² de surface bâtie est retenu de sorte que le prix du bien préempté selon la méthode de comparaison est arrêté à : 2400 m² surface bâtie x 854 € = 2.049.600 euros.

3- Sur les demandes accessoires

La commission d’agence que le vendeur s’était engagé à régler dans la déclaration d’intention d’aliéner (à hauteur de 15 600 euros) sera prise en charge par l’EPF d’Occitanie.

Les frais d’une des deux expertises immobilières (ceux afférents au rapport de M. [I]) seront prix en charge par l’EPF d’Occitanie sur présentation de la facture et dans la limite de 3 600 euros (demande de la SCI THOLOZAN).

Les dépens seront supportés par l’EPF d’Occitanie.

L’équité commande de faire supporter à l’EPF d’Occitanie une partie des frais non compris dans les dépens engagés par la SCI THOLOZAN, en la condamnant à payer à cette dernière une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de l’expropriation, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, susceptible d’appel,

PRENONS ACTE du désistement de la SARL [T] DIFFUSION de son intervention volontaire ;

FIXONS le prix d’acquisition par l’Etablissement Public Foncier d’Occitanie de la parcelle cadastrée section [Cadastre 40] sis [Adresse 14] sur la commune de Nîmes à 2.049.600 euros (deux millions quarante-neuf mille six cents euros) à valoir à la SCI THOLOZAN, propriétaire du bien préempté ;

PRENONS ACTE de l’engagement de l’Etablissement Public Foncier d’Occitanie à verser la commission d’agence à hauteur de 15 600 euros ;

CONDAMNONS l’Etablissement Public Foncier d’Occitanie à verser, sur présentation de la facture et dans la limite de 3 600 euros, le coût de l’expertise immobilière réalisée par M. [I] ;

CONDAMNONS l’Etablissement Public Foncier d’Occitanie à verser à la SCI THOLOZAN la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISONS que l’Etablissement Public Foncier d’Occitanie supportera seul les dépens.

La Greffière La Juge de l’Expropriation