MINUTE N°

RG – N° RG 24/00206 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KM7M

M^e Jean-pierre BIGONNET

Maître Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS

Maître [G] FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI

Maître Ludovic PARA de la SELARL PARA FERRI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NÎMES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 03 SEPTEMBRE 2025

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [N] [W]

né le 31 Mai 1949 à [Localité 15], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-pierre BIGONNET, avocat au barreau d’ALES

DEFENDEURS

M. [FS], [RR], [C] [V]-[S]

né le 20 Avril 1975 à , demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES

Mme [J], [H] [WV]

née le 12 Février 1976 à [Localité 14], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES

M. [F] [HK]

né le 16 Mars 1981 à [Localité 14], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Ludovic PARA de la SELARL PARA FERRI, avocats au barreau de NIMES

Mme [G], [Z], [L] [SO] épouse [HK]

née le 14 Décembre 1980 à [Localité 13], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Ludovic PARA de la SELARL PARA FERRI, avocats au barreau de NIMES

M. [P] [Y] [U] [T]

né le 19 Juin 1979 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES

MINUTE N°

RG – N° RG 24/00206 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KM7M

M^e Jean-pierre BIGONNET

Maître Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS

Maître [G] FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI

Maître Ludovic PARA de la SELARL PARA FERRI

Mme [M] [E] [X] [TJ]

née le 05 Décembre 1977 à [Localité 18], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Valérie DUCAM, Vice-Président, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 09 juillet 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 03 septembre 2025, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [W] était propriétaire de diverses parcelles de terrain à construire situées sur la Commune de [Localité 14] sous références cadastrales section ED n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] formant un seul tènement foncier.

Par acte notarié du 26 août 2013 reçu par Maître [A] Notaire à [Localité 14], Monsieur [B] [W] a vendu à Monsieur et Madame [C] [I] [HK] la parcelle cadastrée section ED n° [Cadastre 5].

L’acte de vente de la parcelle section ED n° [Cadastre 5] contenait constitution de deux servitudes:

— Une servitude de passage ainsi libellée en page 6 :

« Fonds dominant :

Identification du ou des propriétaires du fonds servant : Monsieur et Madame [HK]

Désignation cadastrale : ED [Cadastre 5]

Origine de propriété : le présent acte

A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs, une servitude de passage piétons et véhicules sur la parcelle présentement vendue aux présentes telles que déterminée en teinte rouge sur le plan ci-joint et matérialisée sur le document topographique déterminant plus particulièrement la configuration et le pourcentage de pente dudit passage, et ce à titre gratuit.

La création de l’assiette de ce passage, qui sera revêtu d’une couche de goudron, sera effectuée par l’acquéreur à ses frais dans le délai minimum de deux mois suivant l’achèvement des constructions à édifier par l’acquéreur et au plus tard 18 mois après signature de l’acte authentique réitérative des présentes. »

— Une servitude de réseau ainsi rédigée en page 7 :

« Fonds dominant :

Identification du ou des propriétaires du fonds dominant : Monsieur et Madame [HK]

Désignation cadastrale : ED [Cadastre 5]

Origine de propriété : le présent acte

Fonds servant :

Identification du ou des propriétaires des fonds servants : Monsieur [B] [W]

Désignation cadastrale : ED [Cadastre 4]

Origine de propriété : donation-partage du 8 février 1966

A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs une servitude de passage en surface de réseaux humides pour accéder au réseau situé sur la route de [Localité 17].

Le tracé de ce réseau d’assainissement devra épouser les niveaux naturels sans enfouissement et sans détérioration du fonds servant, en utilisant notamment les traversier et végétaux en milieu naturel de manière à ce que la canalisation soit la moins apparente possible.

Le bénéficiaire du fonds dominant pourra intervenir dans le fonds servant à l’effet de procéder à la mise en place de la canalisation correspondante et par la suite procéder à toute réparation, tout entretien ou remplacement dudit réseau ».

Les acquéreurs, Monsieur [F] [HK] et Madame [G] [SO] épouse [HK], ont procédé à la division de la parcelle section ED n° [Cadastre 5] qui a conduit à la création de cinq nouvelles parcelles cadastrées section ED n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11].

Monsieur [P] [T] et Madame [M] [TJ] se sont portés acquéreurs de la parcelle cadastrée section ED n° [Cadastre 9] par acte notarié du 30 novembre 2016 reçu par Maître [O] Notaire associé à [Localité 14].

Madame [J] [WV] et Monsieur [FS] [V]-[S] se sont portés acquéreurs de la parcelle cadastrée section ED n° [Cadastre 8] par acte notarié du 20 juillet 2017 reçu par Maître [O] Notaire associé à [Localité 14].

Les époux [HK] sont restés propriétaires des parcelles cadastrées section ED n° [Cadastre 7], [Cadastre 10] et [Cadastre 11].

Ainsi, les cinq parcelles créées à partir de la parcelle section ED n° [Cadastre 5] sont grevées de la servitude de passage et jouissent de la servitude de réseau.

Par jugement du Tribunal Administratif de NIMES en date 5 décembre 2017, Monsieur [B] [W] était débouté d’une requête intentée contre un permis de construire valant division déposé par Monsieur [I] [HK].

Par ordonnance de référé du 17 mars 2018, Monsieur [B] [W] était condamné à laisser Monsieur [F] [HK] et Madame [G] [SO] épouse [HK] à la mise en place d’une canalisation reliant la [Adresse 16] à leur parcelle.

Monsieur [B] [W] est décédé à [Localité 14] le 19 février 2020 laissant divers héritiers, et notamment Monsieur [N] [W] aujourd’hui propriétaire indivis des parcelles cadastrées section ED n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 6].

A la suite du décès de son oncle, Monsieur [N] [W] a soutenu l’existence de divers désordres.

Ainsi, par assignations en référé du 22 mars 2024, Monsieur [N] [W] a fait citer Madame [J] [WV] et Monsieur [FS] [V]-[S], Monsieur [F] [HK] et Madame [G] [SO] épouse [HK], Monsieur [P] [T] et Madame [M] [TJ] devant le Président du Tribunal Judiciaire de NIMES afin de voir condamner sous astreinte les défendeurs à l’enlèvement du portail, au rétablissement de la servitude de passage, et à l’enlèvement du réseau d’assainissement, outre leur condamnation au paiement de la somme de 10.000 euros en réparation du trouble de jouissance, et celle de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 15 mai 2024, a été retenue à l’audience du 9 juillet 2025, les parties ayant tenté de transiger sans succès.

Par écritures déposées et soutenues oralement à cette audience, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés, Monsieur [N] [W] demande au juge des référés de:

Constater que le requérant Monsieur [N] [W], propriétaire indivis des parcelles cadastrées section ED n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4], ne peut accéder normalement à ses propriétés du fait de l’installation d’un portail sans autorisation sur la parcelle [Cadastre 3], et du fait de la construction de divers ouvrages sur la servitude de passage située sur la parcelle n° [Cadastre 4],

Constater que le réseau d’assainissement crée sur la parcelle [Cadastre 4] au titre de la servitude de réseau prévue dans l’acte du 26 août 2013, d’une part ne respecte pas les stipulations contractuelles et, d’autre part, n’est pas conforme aux règles de l’art dans sa réalisation et aux règlements d’urbanisme,

Juger que ces manquements constituent un trouble manifestement illicite préjudiciable au propriétaire indivis des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] justifiant la prescription en référé de mesures de remise en état qui s’imposent,

EN CONSÉQUENCE

Condamner Monsieur [FS], [RR], [C] [V]-[S], Madame [J], [H] [WV], Monsieur [F], [D] [HK], Madame [G], [Z], [L] [SO] épouse [HK], Monsieur [P], [Y], [U] [T], Madame [M], [E], [X] [TJ] à :

— Procéder à l’enlèvement du portail avec l’ensemble de ses accessoires installé sans autorisation sur la parcelle cadastrée section ED n° [Cadastre 3] tel qu’apparaissant dans le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Y] [PW] et à remettre en état les lieux sous astreinte de 1 000 euros par jour 15 jours après la signification de l’Ordonnance à intervenir,

— Procéder au rétablissement par tous moyens de la servitude de passage prévue par l’acte notarié du 26 août 2013 reçu par Maître [A] Notaire associé à [Localité 14], correspondant à la servitude de passage visée à la page 6 de l’acte précité avec pour fonds servant la parcelle cadastrée section ED n° [Cadastre 5] divisée postérieurement en parcelles section ED n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] telle que celle-ci est mentionnée dans le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Y] [PW] sous astreinte de 1 000 euros par jour 15 jours après la signification de l’Ordonnance à intervenir,

— Procéder à l’enlèvement du réseau d’assainissement installé sur la parcelle section ED n° [Cadastre 4] en exécution de la servitude prévue à la page 7 de l’acte du 26 août 2013 reçu par Maître [A] Notaire associé à [Localité 14] et tel que décrit dans le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Y] [PW] sous astreinte de 1 000 euros par jour 15 jours après la signification de l’Ordonnance à intervenir,

— Dire que les différentes atteintes à la servitude de passage et à la servitude d’assainissement sont porteuses de préjudice pour le requérant Monsieur [N] [W] qui n’a pu jouir normalement de ses propriétés.

— Rejeter les fins demandes et prétentions des différents défendeurs.

— Condamner les requis Monsieur [FS], [RR], [C] [V]-[S], Madame [J], [H] [WV], Monsieur [F], [D] [HK], Madame [G], [Z], [L] [SO] épouse [HK], Monsieur [P], [Y], [U] [T], Madame [M], [E], [X] [TJ] à payer à titre provisionnel et à titre de dommages et intérêts la somme de 10 000 euros en réparation des divers préjudices de jouissance,

— Condamner les requis Monsieur [FS], [RR], [C] [V]-[S], Madame [J], [H] [WV], Monsieur [F], [D] [HK], Madame [G], [Z], [L] [SO] épouse [HK], Monsieur [P], [Y], [U] [T], Madame [M], [E], [X] [TJ] aux entiers dépens contenant le coût du procès-verbal de constat de la SCP QUENIN TOURRE LOPEZ et du coût de l’expertise [PW] et à payer à Monsieur [N] [W] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [N] [W] fait valoir d’une part l’installation d’un portail sur la parcelle ED n°[Cadastre 3] dont il est propriétaire indivis, d’autre part l’inexistence de la servitude de passage permettant l’accès à sa parcelle ED n°[Cadastre 4] pourtant prévue à l’acte de vente, enfin le non respect de la servitude de réseau prévue dans cet acte de vente, l’installation réalisée n’épousant pas le terrain naturel et se trouvant très apparente.

En réponse aux moyens reconventionnels, Monsieur [N] [W] indique qu’il produit les courriers des deux autres indivisaires validant sa démarche procédurale, et soutient en tout état de cause que l’action tendant à faire respecter l’usage d’une servitude constitue un acte d’administration.

Il conteste par ailleurs toute prescription de son action, rappelant qu’une servitude est un droit réel immobilier attaché à un fonds.

Par écritures également déposées et soutenues oralement à cette audience, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés, Monsieur [F] [HK] et Madame [G] [SO] épouse [HK] demandent au Président du Tribunal de:

— Déclarer irrecevable l’action initiée par Monsieur [N] [W] sans l’accord et le concours des autres indivisaires,

— Déclarer prescrite depuis le 20 février 2020 l’action initiée par Monsieur [N] [W] aux fins de réalisation d’un chemin d’accès,

— Débouter Monsieur [N] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

— Juger que le délai pour procéder au déplacement courra à compter du règlement effectif par l’indivision [W] de leur quote-part correspondant à la moitié des coûts d’achat et d’installation du nouveau portail,

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [N] [W] à payer aux époux [HK] la somme de 3 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [HK] rappellent in limine litis que Monsieur [N] [W] est titulaire d’un tiers des parts indivises, aux côtés de ses soeurs [OY] et [LM] [W], lesquelles n’ont pas choisi d’agir en Justice. Ils en déduisent qu’il ne dispose pas d’intérêt à agir et à représenter l’indivision, faisant valoir que si un propriétaire indivis à la possibilité d’accomplir seul des actes conservatoires au profit de l’indivision, il est évident que cette prérogative ne doit pas lui permettre de contourner les règles de l’indivision et de prendre seul des décisions irréversibles et préjudiciables à l’indivision.

Ils contestent par ailleurs la recevabilité du demandeur à solliciter des dommages et intérêts à son seul profit, l’action indemnitaire ne constituant pas une mesure conservatoire.

Enfin, ils soulèvent la prescription de l’action, l’acte de vente étant intervenu le 26 août 2013, de sorte que Monsieur [HK] disposait d’un délai au 26 février 2015 pour créer le chemin de servitude. Ils en déduisent que Monsieur [B] [W] et par la suite ses héritiers, disposaient d’un délai de cinq ans pour agir en justice afin d’exiger cette construction. Ils estiment que Monsieur [B] [W] ne l’a pas fait, non dans un souci de les préserver compte tenu des conflits et procédures existant entre eux suite à la vente, mais parce qu’il avait constaté le caractère irréalisable de la servitude envisagée. Ils en déduisent qu’un délai quinquennal s’étant écoulé entre le 26 février 2015 sans qu’une action en justice ne soit introduite, la demande tendant à ce que les propriétaires du fonds servant prennent en charge la réalisation du chemin de servitude est aujourd’hui prescrite.

Sur le fond, ils soutiennent le caractère irréalisable de la servitude conventionnelle, le pente moyenne entre certains points étant de 42 %, alors que la pente maximale d’un terrain doit être de 18 % pour pouvoir être emprunté par un véhicule, et concluent à l’existence de contestations sérieuses.

S’agissant du portail, ils admettent qu’il était effectivement initialement prévu qu’il soit implanté sur la parcelle [HK] et non sur la parcelle ED [Cadastre 3], et qu’il soit installé et entretenu à frais communs entre les vendeurs et les acquéreurs, mais soutiennent que l’implantation actuelle a été décidée d’un commun accord avec feu [B] [W]. Ils ajoutent que ce portail n’est plus fermé de sorte que rien n’empêche l’accès à la parcelle ED [Cadastre 3] puis à celles des défendeurs.

Concernant la demande d’enlèvement des boîtes aux lettres et des interphones, les époux [HK] font valoir que ces éléments d’équipement se situent sur des murs de séparation avec d’autres voisins, de sorte que la parcelle du demandeur n’est nullement concernée.

S’agissant enfin de la demande d’enlèvement des réseaux humides, les époux [HK] exposent que c’est à la demande exprès de Monsieur [B] [W] que la clause prévoit justement le caractère apparent de ces réseaux. Ils relèvent à ce titre que l’expertise judiciaire a permis de déterminer la conformité du cheminement de la canalisation d’eaux usées au schéma de l’acte de vente.

Suivant conclusions également déposées et soutenues oralement à cette audience de référé, Monsieur [P] [T] et Madame [M] [TJ] demandent au juge des référés de:

— Constater l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [W] tenant l’absence à la procédure des autres membres de l’indivision [W] et à tout le moins l’existence de contestations sérieuses ;

— Constater l’existence de contestations sérieuses sur le fond du litige ;

— Débouter Monsieur [K] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Monsieur [K] [W] à payer aux concluants la somme de 1200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [P] [T] et Madame [M] [TJ] soutiennent l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [N] [W], faisant valoir qu’il est titulaire d’un tiers des parts indivises, aux côtés de ses soeurs [OY] et [LM] [W], lesquelles n’ont pas choisi d’agir en Justice à ses côtés. Ils ajoutent que le demandeur est taisant sur l’absence de ses soeurs à la présente action et donc sur sa capacité à agir seul pour le compte de l’indivision. Ils estiment que les demandes formulées par Monsieur [W] ne peuvent pas s’apparenter à de simples actes de conservation pour le compte de l’indivision mais bien en des actes d’administration nécessitant l’accord d’au moins 2/3 des membres de l’indivision par application de l’article 815-3 du Code civil.

Sur le fond, ils soulèvent l’existence de contestations sérieuses, et rappellent que la servitude revendiquée par Monsieur [W] n’est pas mentionnée sur leur acte de propriété, de sorte qu’un débat juridique devra intervenir devant le juge du fond quant à son opposabilité à leur égard. Ils ajoutent que l’expertise a permis aux parties de se rendre compte de la déclivité des terrains litigieux notamment entre les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 9], et rappellent que dès avant la construction du mur en branché sur la parcelle [Cadastre 9], l’usage de la servitude à pied et a fortiori en voiture était impossible. Ils font valoir que dans une telle hypothèse, la Cour de cassation (cass civ 3ème 9 juillet 2023 n°01-00.876) rappelle « qu’ une cour d’appel qui relève que les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user conformément au titre, peut en déduire qu’est éteinte une servitude affectée, selon l’acte constitutif, à une destination déterminée ». Ils en déduisent que le non usage trentenaire n’est donc pas le seul motif d’extinction d’une servitude et estiment qu’un débat devant le juge du fond interviendra nécessairement à ce propos compte tenu de la situation géographique des lieux. Enfin, concernant les demandes relatives au réseaux humides, ils rappellent que l’expertise a confirmé leur conformité avec la servitude conventionnelle. Ils concluent au débouté intégral des demandes de Monsieur [K] [W].

Suivant conclusions également déposées et soutenues oralement à cette audience de référé, Madame [J] [WV] et Monsieur [FS] [V]-[S] demandent au juge des référés de:

A titre principal,

— Juger les demandes de Monsieur [W] irrecevables tenant l’absence à la procédure des autres

membres de l’indivision [W] et se heurtant donc à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de connaître,

— Juger l’action de Monsieur [W] manifestement prescrite et se heurtant donc à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de connaître,

— Juger que les demandes de Monsieur [W] se heurtent à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de connaître,

— Débouter Monsieur [W] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions.

— Mettre purement et simplement hors de cause les consorts [V] [WV]

— Condamner Monsieur [W] à leur payer une somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre très infiniment subsidiaire :

Concernant le portail

— Condamner solidairement les époux [HK] à relever et garantir les consorts [V] [WV] de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre,

Concernant le rétablissement de la servitude de passage

Condamner solidairement les époux [HK], Monsieur [T] et Madame [TJ] à relever garantir les consorts [V] [WV] de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre,

Concernant la servitude de réseaux

Condamner solidairement les époux [HK] à relever et garantir les consorts [V] [WV] de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre,

Concernant les demandes financières adverses

Condamner solidairement les époux [HK] à relever et garantir les consorts [V] [WV] de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre.

Madame [J] [WV] et Monsieur [FS] [V]-[S] reprennent à leur compte les moyens tirés de l’irrecevabilité et de la prescription soulevés par les autres défendeurs.

Sur le fond, et en premier lieu s’agissant de la demande d’enlèvement du portail, Madame [J] [WV] et Monsieur [FS] [V]-[S] indiquent que ce portail a été mis en place par Monsieur et Madame [HK], en leur qualité de vendeur de la parcelle. Ils font valoir que leur acte d’achat mentionne uniquement que les frais d’installation du portail seront partagés entre les trois propriétaires [HK], [R] et [WV] – [V], et indiquent qu’ils n’ont fait que participer financièrement à la mise en place d’un portail, conformément à leur acte. Ils soutiennent que l’emplacement du portail situé sur la parcelle ED N° [Cadastre 3] a été décidé par les époux [HK], qui sont seuls concernés par la réclamation adverse, et rappellent que les servitudes mentionnées dans l’acte du 26 août 2013, régularisé entre les époux [HK] et Monsieur [W], n’ont pas été retranscrites dans leur acte d’achat.

En second lieu, concernant la demande de rétablissement de la servitude de passage, Madame [J] [WV] et Monsieur [FS] [V]-[S] rappellent d’une part qu’ils ne sont pas concernés par les éventuels aménagements empêchant le passage, d’autre part que la servitude issue de l’acte du 26 août 2013 n’a pas été retranscrite dans leur acte d’achat. Ils soutiennent que le mur a été réalisé à la limite du fonds [T], seuls ces derniers ayant décidé de son édification et de son emplacement, ne s’agissant pas d’un équipement commun aux trois parcelles. Ils soutiennent par ailleurs qu’ils n’ont jamais décidé de la création ou de l’édification du bassin de rétention, lequel ne se trouve pas sur leur parcelle. Ils font valoir que ce bassin de rétention a été construit sur la parcelle [T], travaux financés par les consorts [HK], ces derniers ayant vendu des parcelles viabilisées. Ils en concluent que si une servitude de passage existe, il ne peut leur être reproché le non-respect de cette servitude non retranscrite dans leur acte, au surplus pour des aménagements non réalisés par eux sur des parcelles ne leur appartenant pas.

Enfin, concernant la demande d’enlèvement du réseau d’assainissement, Madame [J] [WV] et Monsieur [FS] [V]-[S] soutiennent que la canalisation a été installée avec l’accord exprès de Monsieur [W], et rappellent que l’acte de vente prévoit expressément une servitude “sans enfouissement”. Ils ajoutent que l’expertise diligentée a permis de constater la conformité de l’installation avec le tracé prévu, et concluent au rejet de l’intégralité des demandes, et subsidiairement à être relevés et garantis par les époux [HK].

L’affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2025.

SUR CE

Sur la recevabilité de l’action initiée par Monsieur [N] [W]

Les défendeurs contestent in limine litis la recevabilité de l’action de Monsieur [N] [W], ce dernier agissant seul alors qu’il n’est titulaire que d’un-tiers des parts indivises.

Aux termes de l’article 815-2 du code civil, Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

Il peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers.

A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

L’article 815-3 de ce code dispose quant à lui que le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Lorsque des biens indivis sont grevés d’un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l’usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations.

Il est constant que constituent des actes d’administration les actes d’exploitation ou de mise en valeur du patrimoine dénués de risque anormal.

Monsieur [N] [W] qualifie d’ailleurs son action comme un acte d’administration, mais n’en tire toutefois pas les conséquences.

Le demandeur verse cependant à la procédure les courriers de ses soeurs faisant part non seulement de leur absence d’opposition, mais encore de leur autorisation à être représentées.

Il est constant que l’absence d’opposition des autres co-indivisaires peut alors être analysée comme un mandat tacite d’agir qui, selon l’article 815-3 du code civil, est susceptible de couvrir les actes d’administration.

Dans ces conditions, l’action initiée par Monsieur [N] [W] sera déclarée recevable.

Sur la prescription

Les défendeurs soulèvent la prescription de l’action diligentée, en ce que l’acte de vente prévoyait un délai de 18 mois pour réaliser la servitude de passage. Ils en déduisent que ce délai s’étant achevé le 26 février 2015, l’action est prescrite depuis le 26 février 2020.

Il est constant qu’une servitude est un droit réel immobilier. Elle ne peut être imposée ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds (C. civ., art. 637, 686). Elle ne peut porter que sur des biens immobiliers par nature, à l’exclusion de tout autre bien, tels que les biens meubles, les immeubles par destination ou par l’objet auquel il s’applique.

Une servitude est ainsi opposable à tous, sous réserve, d’une publication à la publicité foncière, sauf servitude légale pour laquelle une telle publication n’est pas nécessaire. Elle suit le fonds en quelque main qu’il se trouve et doit être respectée par les acquéreurs successifs.

Une servitude est un accessoire indissociable du fonds sur lequel elle porte. Elle ne peut être cédée, transmise, saisie, ou hypothéquée indépendamment du fonds. En principe, la servitude est un droit perpétuel, à l’instar de la propriété dont elle est l’accessoire. Il est cependant possible, lorsqu’une servitude est établie par titre, que ce dernier prévoit un terme, tel le décès du vendeur par exemple. De même, la servitude s’éteint par un non-usage trentenaire.

En l’espèce, il apparaît que les défendeurs confondent le délai prévu dans le titre (18 mois pour sa réalisation), et un éventuel terme lié à son extinction, qui en l’espèce n’est pas prévu.

Dès lors, s’agissant d’un droit perpétuel, la prescription ne peut être opposée à Monsieur [N] [W].

Sur la demande d’enlèvement du portail sous astreinte

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile par ailleurs, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En l’espèce, le demandeur soutient l’existence d’un trouble manifestement illicite, faisant valoir que ce portail a été installé sur sa propre parcelle sans autorisation, alors que l’acte de vente du 26 août 2013 prévoit l’installation d’un portail à l’entrée de la parcelle vendue.

Les défendeurs opposent que ce portail a été installé à cet endroit en concertation avec feu [B] [W], et qu’il reste au demeurant ouvert, ne constituant ainsi pas un trouble manifestement illicite.

Le Tribunal relève que s’il n’est pas contesté que le portail n’a pas été installé à l’endroit prévu sur l’acte de vente, feu [B] [W], qui de son vivant n’a pas hésité à multiplier les procédures à l’encontre des défendeurs, n’a jamais fait état devant les institutions judiciaires de ce trouble.

Dès lors, le caractère “manifestement illicite” du trouble allégué n’est pas établi et la demande de ce chef sera rejetée.

Sur la demande de rétablissement de la servitude de passage

Monsieur [N] [W] sollicite la condamnation des défendeurs au rétablissement par tous moyens de la servitude de passage prévue par l’acte notarié du 26 août 2013 reçu par Maître [A] Notaire associé à [Localité 14], correspondant à la servitude de passage visée à la page 6 de l’acte précité avec pour fonds servant la parcelle cadastrée section ED n° [Cadastre 5] divisée postérieurement en parcelles section ED n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] telle que celle-ci est mentionnée dans le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Y] [PW] sous astreinte de 1 000 euros par jour 15 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir.

Les défendeurs font valoir que cette servitude n’a jamais été mise en place, pour la simple raison qu’elle est irréalisable.

Les époux [HK] produisent ainsi l’attestation sur l’honneur de Monsieur [NF], géomètre-expert, indiquant que la pente moyenne entre les points C et D est de 42 %, “ce qui rend l’exercice de la servitude de passage irréalisable”.

Ils produisent par ailleurs un courriel du Cabinet CHIVAS, estimant que “le profil en long mettant en évidence l’impossibilité de raccordement voirie depuis votre propriété vers la propriété en aval. La pente maxi est de 18 % en général (rampe maxi parking enterré), plus de 25% devient impraticable”, auquel est joint un graphique faisant état d’une pente à 35 %.

Dès lors, il n’appartient pas au juge des référés de condamner sous astreinte une partie à entreprendre des travaux qualifiés d’irréalisables par des professionnels, sauf à faire courir une astreinte de manière indéfinie.

Dès lors, la demande de ce chef sera rejetée.

Sur la demande d’enlèvement du réseau d’assainissement

Monsieur [N] [W] sollicite la condamnation des défendeurs à l’enlèvement du réseau d’assainissement installé sur la parcelle section ED n° [Cadastre 4] en exécution de la servitude prévue à la page 7 de l’acte du 26 août 2013 reçu par Maître [A] Notaire associé à [Localité 14] et tel que décrit dans le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Y] [PW] sous astreinte de 1 000 euros par jour 15 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir.

Il estime d’une part que ce réseau est fortement apparent, d’autre part qu’il ne respecte pas les dispositions de l’acte de vente.

Il apparaît toutefois que l’acte de vente dispose expressément à ce titre:

« Fonds dominant :

Identification du ou des propriétaires du fonds dominant : Monsieur et Madame [HK]

Désignation cadastrale : ED [Cadastre 5]

Origine de propriété : le présent acte

Fonds servant :

Identification du ou des propriétaires des fonds servants : Monsieur [B] [W]

Désignation cadastrale : ED [Cadastre 4]

Origine de propriété : donation-partage du 8 février 1966

A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs une servitude de passage en surface de réseaux humides pour accéder au réseau situé sur la route de [Localité 17].

Le tracé de ce réseau d’assainissement devra épouser les niveaux naturels sans enfouissement et sans détérioration du fonds servant, en utilisant notamment les traversier et végétaux en milieu naturel de manière à ce que la canalisation soit la moins apparente possible.

Le bénéficiaire du fonds dominant pourra intervenir dans le fonds servant à l’effet de procéder à la mise en place de la canalisation correspondante et par la suite procéder à toute réparation, tout entretien ou remplacement dudit réseau ».

Dès lors, il en ressort que le caractère apparent, voire très apparent de ce réseau, résulte des propres stipulations liant les parties.

En outre, il ressort du rapport d’expertise que l’expert judiciaire a indiqué:

« Notre relevé du 10 février 2023 identifiant le cheminement de la canalisation d’eaux usées permet de confirmer que son itinéraire est conforme au schéma de principe (tracé en bleu sur l’extrait cadastral joint à l’acte de vente du 26 août 2013). Posé à même le sol naturel, il épouse les diverses terrasses et escaliers entre le point G et le point I de notre plan produit page 15 ».

Dès lors, aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé et la demande de ce chef sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [N] [W] sollicite la condamnation des défendeurs au paiement à titre provisionnel et à titre de dommages et intérêts de la somme de 10 000 euros en réparation des divers préjudices de jouissance.

Outre que cette demande n’est pas justifiée au regard de ce qui précède, elle est irrecevable comme émanant de Monsieur [N] [W] et non de l’indivision.

Sur les autres demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

Monsieur [N] [W] succombe et supportera les dépens.

EN CONSÉQUENCE

Valérie Ducam, Vice-présidente, statuant en référé, par décision contradictoire, susceptible d’appel et assortie de l’exécution provisoire de plein droit,

DÉCLARONS recevable l’action initiée par Monsieur [N] [W] ;

REJETONS le moyen tiré de la prescription de l’action ;

Vu l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’absence de trouble manifestement illicite,

Par conséquent,

DÉBOUTONS Monsieur [N] [W] de sa demande de condamnation sous astreinte de Madame [J] [WV] et Monsieur [FS] [V]-[S], Monsieur [F] [HK] et Madame [G] [SO] épouse [HK], Monsieur [P] [T] et Madame [M] [TJ] à l’enlèvement du portail avec l’ensemble de ses accessoires installé sur la parcelle cadastrée section ED n° [Cadastre 3] ;

DÉBOUTONS Monsieur [N] [W] de sa demande de condamnation sous astreinte de Madame [J] [WV] et Monsieur [FS] [V]-[S], Monsieur [F] [HK] et Madame [G] [SO] épouse [HK], Monsieur [P] [T] et Madame [M] [TJ] au rétablissement par tous moyens de la servitude de passage prévue par l’acte notarié du 26 août 2013 reçu par Maître [A] Notaire associé à [Localité 14];

DÉBOUTONS Monsieur [N] [W] de sa demande de condamnation sous astreinte de Madame [J] [WV] et Monsieur [FS] [V]-[S], Monsieur [F] [HK] et Madame [G] [SO] épouse [HK], Monsieur [P] [T] et Madame [M] [TJ] à l’enlèvement du réseau d’assainissement installé sur la parcelle section ED n° [Cadastre 4] en exécution de la servitude prévue à la page 7 de l’acte du 26 août 2013 reçu par Maître [A] Notaire associé à [Localité 14] et tel que décrit dans le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Y] [PW] ;

DÉCLARONS irrecevable la demande de dommages et intérêts provisionnels formulée par Monsieur [N] [W] ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [W] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,