TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 02 FEVRIER 2026

N° RG 25/02451 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FLYW

Nac :72A

Minute:

Jugement du :

02 février 2026

S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES BUISSONS représenté par son Syndic en exercice la société LOUIS LAIRE ET FILS connue sous l’enseigne CENTURY 21 LAIRE IMMOBILIER

c/

Madame [J] [K] [I]

DEMANDERESSE

S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES BUISSONS représenté par son Syndic en exercice la société LOUIS LAIRE ET FILS connue sous l’enseigne CENTURY 21 LAIRE IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

Madame [J] [K] [I]

[Adresse 13]

[Localité 4]

comparante en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 1er décembre 2025 tenue par Madame Elodie CARRA, Juge du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 02 février 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DES FAITS

Madame [J] [K] [I] est copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 7] dit « [Adresse 16] ». Cet immeuble a pour Syndic la société LOUIS LAIRE ET FILS.

En sa qualité de copropriétaire, Madame [J] [K] [I] est régulièrement convoquée aux assemblées générales ayant voté les charges de copropriété et approuvé les comptes de la copropriété.

Par acte d’huissier du 14 mai 2025, remis à étude, Madame [J] [K] [I] a été sommée de payer les charges de copropriété impayées, soit la somme de 2.235,89 € outre divers frais.

Par acte d’huissier en date du 23 octobre 2025, cette dernière a été citée à comparaître devant le Tribunal judiciaire de Troyes, au visa des articles 10-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1231-6 du Code civil, aux fins de la voir condamnée au paiement de plusieurs sommes.

L’affaire a été retenue lors de l’audience du 1er décembre 2025.

À l’audience, le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 14] [Adresse 6], représenté par son syndic, la SARL LOUIS LAIRE ET FILS, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes auprès du tribunal, à savoir de :

CONDAMNER Madame [J] [K] [I] à lui payer la somme de 3.233,96 euros arrêtée au 1er juillet 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la sommation du 14 mai 2025 ;CONDAMNER Madame [J] [K] [I] à lui payer la somme de 96 euros au titre de la constitution et transmission du dossier et de 156 euros au titre des frais des hypothèques conformément au règlement de copropriété ;DIRE que l’intégralité des frais de recouvrement sera pris en charge par Madame [J] [K] [I] et l’en condamner en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;DIRE que Madame [J] [K] [I] supportera seule la charge des dépenses qu’elle pourrait occasionner dans ce dossier en raison de la clause d’aggravation adoptée lors de l’assemblée générale ;CONDAMNER Madame [J] [K] [I] à payer au Syndicat de Copropriété de l’Immeuble [Adresse 14] l’ensemble des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mai 2025 ;CONDAMNER Madame [J] [K] [I] à payer au Syndicat de Copropriété de l’Immeuble [Adresse 14] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;CONDAMNER Madame [J] [K] [I] à payer au Syndicat de Copropriété de l’Immeuble [Adresse 14] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Madame [J] [K] [I] aux entiers dépens, dont notamment le coût de la sommation, de l’assignation et des suites nécessaires à l’exécution ;RAPPELER l’exécution provisoire de la présente décision.

A l’audience, Madame [J] [K] [I] est présente, elle reconnaît être redevable de la dette correspondant aux charges impayées à l’égard du syndicat des copropriétaires et invoque des difficultés financières compte tenu de ses faibles revenus et de sa situation personnelle. Elle expose que l’appartement a été mis en vente. Elle conteste les frais de recouvrement et les dommages intérêts.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de renvoyer aux écritures du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] pour plus ample exposé des moyens.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées oralement que l’affaire était mise en délibéré au 2 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les diverses demandes de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4,5, 31 et 954 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions. Par ailleurs, une « demande de donner acte » est dépourvue de toute portée juridique et ne constitue pas une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

(…) Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 14-2 I de ladite loi, ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel, les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 19-2 de la loi précitée, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Madame [J] [K] [I] est copropriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 8] » pour 124/ dix millièmes.

La demanderesse produit le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 16] » du 22 juin 2022, Madame [K] [I] étant présente ce jour-là, approuvant le remplacement des chaudières fioul par des chaudières à granulés de bois, validant la mission du bureau d’études ainsi que les honoraires d’un montant de 11.880 € TTC, outre les honoraires de suivi administratif et financiers du syndic pour un montant de 4.000 € TTC. Par ailleurs sont également produits les procès-verbaux des assemblées générales des 20 avril 2023, 6 juin 2024, 4 juin 2025 approuvant les comptes clos au 31 décembre 2022, 31 décembre 2023, 31 décembre 2024, dont les fonds de réserve, et leur répartition ainsi que l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice 2025, Madame [K] [I] étant absente lors de ces assemblées générales.

Aucun élément ne permet de considérer que ces décisions prises auraient été contestées par l’un des copropriétaires.

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er janvier au 31 décembre de chaque année. De même, les appels de provisions sont payables d’avance et exigibles le premier jour de chaque trimestre de l’exercice.

Est également versé aux débats la sommation de payer du 14 mai 2025 pour un montant au 1er avril 2025, de 2.235,89 € pour ce qui s’agit des charges de copropriété uniquement, sans compter les frais du Syndic et de procédure.

Eu égard au décompte produit reprenant les sommes impayées par Madame [J] [K] [I] au 27 octobre 2025, il apparaît que Madame [J] [K] [I] a réalisé un versement de 600€ postérieurement à la sommation et que plusieurs sommes apparaissant dans le décompte correspondent à des frais nécessaires au recouvrement, il en va ainsi des frais de mise en demeure, de la constitution du dossier transmis à la justice, ces frais devant donc être déduits de la condamnation à intervenir.

De même, il est établi qu’un remboursement de provisions a été réalisé le 04 juin 2025, soit postérieurement à la sommation de payer, et que certaines charges dont le paiement estpoursuivi sont venues à échéance postérieurement à la délivrance de cette sommation. Partant, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation uniquement.

Malgré la sommation de payer, il est établi par les extraits de compte produits que Madame [J] [K] [I] ne s’est pas acquittée de l’intégralité des sommes dues dans le délai de trente jours, de sorte que les autres provisions non encore échues à la date du commandement de payer, en application des articles 14-1 et 14-2, ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent dès lors immédiatement exigibles.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [J] [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2735,57 € au titre des charges dues depuis le 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement,

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par le syndicat des propriétaires des frais au titre de quatre mises en demeure et de la constitution du dossier transmis à la justice, ainsi que du suivi du dossier transmis à l’avocat.

S’il est demandé le remboursement des frais de constitution et de transmission du dossier aux professionnels intervenants pour la somme de 96 euros, il s’agit d’une mission de base de tout syndic et il n’est pas démontré la réalisation de diligences exceptionnelles comme stipulé en page 9 du contrat de syndic. Il n’est pas davantage justifié de leur caractère nécessaire à ce stade au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ce coût doit donc être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes.

S’agissant de la somme de 156 euros au titre des frais de constitution d’hypothèque prévus par le contrat de syndic, aucun justificatif n’est fourni concernant la réalité de cette dépense de sorte que le demandeur échoue à en rapporter la preuve.

Si une clause d’aggravation des charges imputant les frais de recouvrement aux copropriétaires défaillants a été votée en assemblée générale le 4 juin 2025 elle ne peut en tout état de cause s’appliquer aux frais engagés antérieurement. Par ailleurs, la sommation de payer est comprise dans les dépens en application des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires des demandes au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, en l’absence de démonstration d’un préjudice distinct du simple retard et de la mauvaise foi du débiteur, Madame [J] [K] [I] ayant comparu à l’audience pour s’expliquer sur ses difficultés, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Les dépens sont définis par l’article 695 du code de procédure civile et comprennent les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l’administration des impôts à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties (…), 5° Les débours tarifés ;6° Les émoluments des officiers publics ou ministériels (…)

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Ainsi, Madame [J] [K] [I] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais de la sommation de payer.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux frais irrépétibles exposés par l’autre partie.

Madame [J] [K] [I], succombant aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente décision au sens de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [J] [K] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] [Adresse 11] ([Adresse 2]) la somme de 2735,57 euros au titre des charges dues à compter du 1er juillet 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2025, date de l’assignation ;

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] [Adresse 9] à [Localité 17] de sa demande de condamnation de Madame [J] [K] [I] aux frais nécessaires au recouvrement de ces charges ;

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] [Adresse 10] [Localité 17] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [K] [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] [Adresse 12]) la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [K] [I] aux entiers dépens, dont les frais de sommation de payer;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LE GREFFIER, LE JUGE,