TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Cité [10]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

N° RG 25/04759 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LUTW

JUGEMENT DU :

08 Septembre 2025

S.D.C. [Adresse 13]

C/

[F] [Y] [Z]

[X] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 23 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 13]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 5]

représentée par M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e Yohann KERMEUR, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [F] [Y] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [R]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [Y] [Z] et Mme [X] [R] sont propriétaires des lots de copropriété n°139 et 196 correspondant, respectivement, à un studio et un parking au sein d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 6].

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Services CAP AFFAIRES [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, la SASU CELAVI Syndic, et par l’intermédiaire de son conseil, a adressé une mise en demeure de payer lesdites sommes, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 5 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Services CAP AFFAIRES [Adresse 14] Rennes (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la SASU CELAVI Syndic, a fait assigner M. [F] [Y] [Z] et Mme [X] [R] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, à titre principal, leur condamnation au paiement de l’arriéré de charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de son assignation. Ainsi, au visa des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et notamment de son article 10, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [F] [Y] [Z] et Mme [X] [R] au paiement des sommes suivantes :

—  1.342,98 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété échu au 21 janvier 2025 outre les intérêts de droit capitalisés à compter de la délivrance de l’assignation,

—  472 euros au titre des frais de recouvrement du syndic échus au 21 janvier 2025 outre les intérêts de droit capitalisés à compter de la délivrance de l’assignation,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les copropriétaires ne règlent par les charges et n’ont pas régularisé la situation malgré l’envoi de mises en demeure. Il précise que les budgets prévisionnels et les comptes ont été régulièrement approuvés par les assemblées générales. Il remarque que cette inertie a empêché toute tentative de conciliation préalable et justifie l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Bien que régulièrement convoqués par remise des actes à étude, M. [F] [Y] [Z] et Mme [X] [R] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

En application de l’article 474 du Code de procédure civile, prononcé en dernier ressort, le jugement sera rendu par défaut.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur les demandes de règlement des charges de copropriété et des frais

1.1 Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de M. [F] [Y] [Z] et Mme [X] [R] concernant les lots n°139 et 196 de la copropriété litigieuse.

Il produit le contrat de syndic applicable du 30 mars 2025 au 30 juin 2027, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale des 24 septembre 2021, 10 juin 2022, 14 avril 2023, 8 mars 2024 et 28 mars 2025 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, voté le budget prévisionnel des années 2021 à 2026, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges dues au 21 janvier 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Le décompte arrêté au 21 janvier 2025 mentionne une somme due de 1.934,98 euros.

Ce décompte comporte tant les sommes dues au titre des appels de charges que celles imputées au titre des frais de recouvrement. Déduction faite de l’ensemble des frais, les copropriétaires restent redevables de 1.362,98 euros.

Toutefois, en application des articles 4 et 5 du Code de procédure civile, le juge est tenu par les demandes des parties ; la demande en condamnation au paiement des charges étant arrêtée à 1.342,98 euros, les défendeurs seront condamnés au paiement de ce montant.

En conséquence, M. [F] [Y] [Z] et Mme [X] [R] seront condamnés à régler au syndicat des copropriétaires de la Résidence Services CAP AFFAIRES [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, la SASU CELAVI Syndic la somme de 1.342,98 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 1343-2 du Code civil, faute d’intérêts dus pour une année entière la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

2.2 Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 1315 devenu 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le demandeur justifie de l’envoi d’une mise en demeure le 7 octobre 2024.

Les appels de fonds produits et le décompte laissent apparaître des « frais » ou « honoraires » « de mise en demeure » et de « relance » pour un montant total de 272 euros (ainsi, les frais imputés les 28 juillet 2021, 18 novembre 2022, 8 février 2024, 22 août 2024, 26 novembre 2024).

Le décompte laisse apparaître des « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice » d’un montant de 180 euros imputé le 21 janvier 2025.

Il convient de souligner que, selon le contrat de syndic, les frais de constitution de dossier transmis à l’auxiliaire de justice sont dus « uniquement en cas de diligences exceptionnelles ». Force est de constater que le caractère exceptionnel des diligences n’est ni expliqué ni justifié. Dès lors, cette somme ne saurait être mise à la charge des copropriétaires.

Enfin, il est constaté l’imputation d’une somme de 120 euros au titre d’une « affaire [Z] [F] / [G] [H] », correspondant visiblement, au vu de la facture de l’avocat jointe, aux frais d’envoi d’une mise en demeure par le conseil du syndicat des copropriétaires.

Au vu de la justification d’une seule lettre recommandée, de l’absence de justification de la nécessité de l’envoi d’une nouvelle mise en demeure le 7 octobre 2024 au vu des deux lettres précédentes mentionnées sur le décompte outre celle du 26 novembre 2024, seul le coût d’une seule mise en demeure sera mise à la charge des copropriétaires, à hauteur de 60 euros conformément au coût mentionné sur le contrat de syndic. Le coût de l’avocat sera éventuellement pris en compte au titre des frais irrépétibles.

En conséquence, M. [F] [Y] [Z] et Mme [X] [R] seront condamnés à régler au syndicat des copropriétaires de la Résidence Services CAP AFFAIRES [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, la SASU CELAVI Syndic la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 1343-2 du Code civil, faute d’intérêts dus pour une année entière la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour M. [F] [Y] [Z] et Mme [X] [R] de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser leur mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi des intéressés et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude des débiteurs, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

3/ Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] [Y] [Z] et Mme [X] [R], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenus aux dépens, M. [F] [Y] [Z] et Mme [X] [R] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Services CAP AFFAIRES [Adresse 15] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, la SASU CELAVI Syndic, la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort,

CONDAMNE M. [F] [Y] [Z] et Mme [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Services CAP AFFAIRES [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, la SASU CELAVI Syndic, la somme de la somme de 1.342,98 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtés au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE M. [F] [Y] [Z] et Mme [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Services CAP AFFAIRES [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, la SASU CELAVI Syndic, la somme de la somme de de 60 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

REJETTE les demandes de capitalisation des intérêts,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [F] [Y] [Z] et Mme [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Services CAP AFFAIRES [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, la SASU CELAVI Syndic, la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [Y] [Z] et Mme [X] [R] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,