MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01412 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GWXU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 17 Septembre 2025

DEMANDEUR

LE :

Copie simple à :

— M^e FRANGEUL

Copie exécutoire à :

— M^e FRANGEUL

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société CITYA SOGEXFO, dont le siège social est [Adresse 1] dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Amandine FRANGEUL, avocat au barreau de POITIERS

DÉFENDERESSE

Madame [K] [Z],

demeurant [Adresse 2]

non comparante

PRÉSIDENT : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER : Sandrine ROY lors des débats et de Maryline LANGLADE lors du prononcé

Débats tenus à l’audience du : 27 Août 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [Z] [K] est propriétaire des lots n°19, 42 et 65 dans l’immeuble sis [Adresse 6].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [Z] [K] de régler la somme de 4 252,34 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a assigné Madame [Z] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Poitiers statuant selon la procédure accélérée au fond.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] sollicite la condamnation de Madame [Z] [K] à lui payer la somme totale de 4 150,69 euros correspondant à :

—  3 637,09 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 23 mai 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 septembre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil

—  513,60 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance.

En outre, il sollicite la condamnation de Madame [Z] [K] à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, et la somme de 1 950 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il soutient qu’il résulte des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis, que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges exposées par les services collectifs. Il fait valoir que Madame [Z] [K] n’a pas réglé la provision due au titre des charges courantes dues pour la période du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024, exigibles au 1er juillet 2024, alors que le budget prévisionnel pour l’exercice 2024/2025 a été voté en assemblée générale. Il précise qu’une mise en demeure lui a été envoyée le 26 septembre 2024 et est restée infructueuse. Il ajoute que le non-paiement des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat. Il fait valoir qu’en n’honorant pas les appels de charges, Madame [Z] [K] expose et contraint les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie.

Mise en délibéré à l’audience du 2 juillet 2025 l’affaire a donné lieu à réouverture des débats à l’audience du 27 août 2025 à la demande de la défenderesse afin qu’elle comparaisse. Madame [Z] [K] n’a pas comparu à l’audience du 27 aout 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Madame [Z] [K] n’a pas constitué avocat bien que régulièrement assignée, l’acte lui ayant été signifié à personne le 6 juin 2025. L’ordonnance, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de paiement des charges de copropriétés :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile le juge, si le défendeur ne comparait pas, ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 du même texte prévoit,

«Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 du même texte prévoit,

« I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

L’article 19-2 du même texte prévoit,

«A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a mis en demeure Madame [Z] [K] de payer les charges de la copropriété le 30 septembre 2024 s’élevant à 4 150,69 euros par lettre recommandée avec accusé de réception.

Madame [Z] [K] ne démontre pas avoir réglé cette somme dans les 30 jours de la dernière mise en demeure.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] verse aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale des 11 octobre 2018, 10 octobre 2019, 4 novembre 2020, 15 novembre 2021, 25 octobre 2022, 28 novembre 2023 et 30 octobre 2024 qui font état de la validation des budgets prévisionnels pour les charges courantes et les appels de fonds pour les années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024.

Le décompte fourni arrêté au 23 mai 2025 (pièce n°5) justifie des charges de copropriété impayés à hauteur de la somme de 3 637,09 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 23 mai 2025.

Madame [Z] [K] sera donc condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 3637,09 euros au titre des charges et frais impayés au 23 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 septembre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

Sur les frais :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] sollicite le paiement de frais de mise en demeure et de contentieux. Ces frais ne relèvent cependant pas des sommes relevant la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 précité.

La demande est donc irrecevable.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil,

«Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.»

Il n’est pas démontré de préjudice distinct du retard de paiement, indemnisé par les intérêts de retard.

Dès lors la demande sera rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.»

Madame [Z] [K] succombe à l’instance. Elle sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,

«Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%.»

Madame [Z] [K] est condamnée aux dépens. Il n’est pas inéquitable de la condamner à payer la somme de 1000 euros au demandeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique par jugement mis à disposition des parties, réputé contradictoire et en premier ressort :

Vu les articles 10 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Condamne Madame [Z] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 3 637,09 euros au titre des charges et frais impayés au 23 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 septembre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

Déclare irrecevable la demande au titre des frais.

Rejette la demande de dommages et intérêts.

Condamne Madame [Z] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Rappelle qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente.

Condamne Madame [Z] [K] aux entiers dépens.

Le présent jugement a été mis à la disposition des parties le 17 septembre 2025 par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Maryline LANGLADE, Greffière, et signé par eux.

La Greffière Le Président