Copie délivrée

à

la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC

la SELARL MEYNADIER BRIBES

M^e Fanny MILLET

la SELAS RIBON KLEIN

M^e Marion TOUZELLIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

Le 12 Février 2026

Troisième Chambre Civile

— ------------

N° RG 23/02331 – N° Portalis DBX2-W-B7H-J6BR

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, Troisième Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Mme [K] [Q]

née le [Date naissance 1] 1993 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marion TOUZELLIER, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant,

M^e Fanny MILLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

M. [M] [N]

né le [Date naissance 2] 1991 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marion TOUZELLIER, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant,

M^e Fanny MILLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

à :

M. [L] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER-BRIBES, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, M^e Thomas AUTRIC de la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant,

M. [X] [O], demeurant [Adresse 3]

représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant,

la SELAS RIBON KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 04 Décembre 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, juge rapporteur, Marianne ASSOUS, Vice-Président, et Chloé AGU, Juge assistées de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.

N° RG 23/02331 – N° Portalis DBX2-W-B7H-J6BR

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [Z] était propriétaire d’une maison située [Adresse 4]. Début 2022, il a mis en vente ledit bien immobilier en concluant un mandat de vente sans exclusivité notamment avec Monsieur [X] [O], conseiller immobilier IAD France, au prix de 799000 euros.

Par courriel en date du 9 mars 2022 adressé à Monsieur [O], Madame [K] [Q] et Monsieur [M] [N], ont formulé une proposition d’achat au prix de 699000 euros.

Par courriel en date du 12 mars 2022, Monsieur [O] les a informés de ce que Monsieur [Z] présentait une contre-offre d’un montant de 740000 euros.

Par courriel du 13 mars 2022 adressé à Monsieur [O], les consorts [N]-[Q] ont fait une nouvelle proposition au prix de 725000 euros.

Monsieur [Z] a adressé une réponse à Monsieur [O] par courriel du même jour, en ces termes : « Comme convenu lors de notre échange téléphonique, je confirme accepter la contre proposition de 725000 €, faite par madame [Q] et monsieur [N] aujourd’hui pour l’achat de mon bien (…) ».

Les consorts [N]-[Q] ont émis une proposition d’achat en date du 18 mars 2022 au prix de 725000 euros.

Une offre d’achat en date du 19 mars 2022 au prix de 784000 euros a été émise par Madame [I] [P] et Monsieur [D] [J].

Par courriel du 21 mars 2022, Monsieur [O] a écrit aux consorts [N]-[Q] en ces termes : « Il est urgent que je vous tienne informés de la nouvelle que le vendeur vient de me communiquer ce matin. Nous étions 3 agences sur la vente de son bien. Une des autres agences vient de faire signer une offre au vendeur qui l’a acceptée à 787000 €. A ce stade, nous n’avons aucun recours sauf celui de vous aligner sur le prix de vente de 784 K€. Or, j’ai bien compris que votre capacité à financer ce bien s’élevait à 725000 €. (…) ».

Par courriel du 21 mars 2022, Monsieur [N] lui a répondu en ces termes : « Dommage pour nous. Tenez nous au courant si désistement ou défaut de financement (…). Nous pouvons garantir que nous aurons notre prêt avec la proposition de 725000 € (…). Nous n’irons pas jusqu’à 784000 €, il ne tient que au vendeur de prendre sa décision, même si ça aurait été sympa pour notre petite qui arrive dans 3 semaine ! ».

Par courrier de leur Conseil en date du 4 avril 2022, les consorts [N]-[Q] ont adressé à Monsieur [O] une proposition de règlement amiable d’un montant forfaitaire de 36250 euros.

Par courrier du 12 mai 2022, l’assureur responsabilité civile professionnelle de Monsieur [O] a répondu qu’il ne pouvait que lui opposer une fin de non-recevoir, précisant « Le préjudice que vous alléguez nous apparaît purement hypothétique et ne repose sur aucun fondement. ».

Par acte authentique en date du 21 juin 2022, Monsieur [Z] a vendu son bien à Madame [P] et Monsieur [J].

Une seconde proposition de règlement amiable a été adressée à Monsieur [Z] et Monsieur [O] par courrier du Conseil de Monsieur [N] et Madame [Q] en date du 29 septembre 2022, et n’a pas abouti.

Par exploits des 11 et 17 avril 2023, Madame [Q] et Monsieur [N] ont assigné Monsieur [Z] et Monsieur [O] au visa des articles 1240, 1112, 1112-1 du Code civil, aux fins d’indemnisation des préjudices subis.

Suivant conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 5 octobre 2023, Monsieur [Z] a demandé au juge de la mise en état de prononcer la nullité de l’assignation délivrée par les consorts [N]-[Q] pour défaut de constitution d’un avocat inscrit au barreau du tribunal saisi. Il s’est ensuite désisté de son incident par conclusions d’incident signifiées le 13 octobre 2023.

Par ordonnance du 11 janvier 2024, le juge de la mise en état a donné acte à Monsieur [Z] de son désistement d’incident.

La clôture a été fixée au 4 novembre 2025.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 avril 2025, Madame [Q] et Monsieur [N] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1240, 1112 et 1112-1 du Code civil, de :

— JUGER que Monsieur [Z] a commis une faute dans la rupture des pourparlers engagés avec eux au sujet de la vente d’un appartement situé [Adresse 4],

— JUGER que Monsieur [O] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile vis-à-vis d’eux au sujet de la vente d’un appartement situé [Adresse 4],

— JUGER qu’ils ont subi un préjudice financier à hauteur de 49 euros lié aux frais inutilement exposés lors des pourparlers et correspondant à l’abonnement PAP qui a été souscrit afin de mettre en vente leur appartement actuel,

— JUGER qu’ils ont subi un préjudice financier d’un montant de 25.464 euros lié aux opportunités définitivement perdues et irrémédiablement ratées de pouvoir acheter un appartement à des taux aussi avantageux que ceux en moyenne accordés en mars 2022 par les banques,

— JUGER qu’ils ont subi un préjudice financier d’un montant de 25.475,27 euros lié au coût des travaux dans l’appartement,

— JUGER qu’ils ont subi un préjudice moral d’un montant de 7.000 euros du fait de la rupture brusque et abusive des pourparlers et de leur situation personnelle,

en tout état de cause :

— CONDAMNER Monsieur [Z] et Monsieur [O] solidairement au paiement de la somme totale de 57.988,27 euros au titre des préjudices subis ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] et Monsieur [O] solidairement au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [O] et Monsieur [Z] aux dépens.

Les demandeurs soutiennent que la responsabilité délictuelle de Monsieur [Z] et Monsieur [O] est engagée pour rupture abusive des pourparlers.

Sur la faute, ils font valoir premièrement que les pourparlers engagés avec Monsieur [Z] pour la vente du bien immobilier étaient avancés en ce que le notaire devait préparer une promesse unilatérale de vente, tel qu’il résulte d’un courriel du 15 mars 2022, sur la base de tous les documents qui lui avaient été communiqués, et tenant au fait qu’ils avaient réalisé des démarches en vue de vendre l’appartement dont ils sont propriétaires.

Deuxièmement, ils arguent de ce que Monsieur [Z] avait accepté de manière claire, précise et non équivoque la vente de son appartement au prix de 725000 euros à leur profit.

Troisièmement, ils font valoir que Monsieur [O] et Monsieur [Z] n’ont jamais émis le moindre doute quant à la finalisation du projet en cours et quant à leurs capacités financières. Ils estiment ainsi que la rupture des pourparlers a été aussi brusque qu’inattendue car ils n’ont pas été informés que le vendeur allait tenter d’obtenir une offre plus intéressante en faisant appel aux autres agences immobilières.

Enfin, s’agissant du fait que l’agent immobilier les a informés du refus du vendeur de leur vendre son appartement car il avait reçu une offre plus intéressante, ils font état d’une jurisprudence selon laquelle la rupture des pourparlers, motivée à l’évidence par un prix plus intéressant que celui sur lequel les parties s’étaient mises initialement d’accord, revêt un caractère abusif.

Ils ajoutent que l’agent immobilier ne les a jamais informés de l’absence d’exclusivité des mandats et s’enquièrent de la connivence du comportement de l’agent immobilier et du vendeur.

Sur les préjudices, les demandeurs font état en premier lieu d’un préjudice matériel et financier car, eu égard à l’avancée des pourparlers, ils ont mis en œuvre les démarches afin de vendre leur appartement dont ils sont actuellement propriétaires, ce que Monsieur [O] ne pouvait ignorer puisqu’il a été mandaté pour cette vente.

En deuxième lieu, ils font état d’un préjudice moral certain en ce que le projet d’achat était lié à la naissance de leur enfant, et exposent que la rupture des pourparlers et le non-respect des engagements ont engendré un état de stress et d’anxiété important pour Madame [Q] provoquant des contractions sévères la conduisant aux urgences de la clinique où elle a accouché dans les 24 heures qui ont suivies.

En troisième lieu, ils font état d’un préjudice certain du fait de leur impossibilité d’obtenir aujourd’hui des taux d’intérêts de la part des banques aussi avantageux que ce qu’ils auraient pu obtenir en mars 2022, en produisant un historique des taux d’intérêts du crédit immobilier en Ile de France sur l’année 2022.

Enfin, ils indiquent avoir été contraints de réaliser des travaux pour réaménager leur appartement actuel devenu trop petit depuis l’arrivée de leur enfant et soulignent qu’ils n’auraient jamais dû réaliser ces travaux s’ils avaient pu acquérir le bien immobilier.

En réponse aux conclusions adverses tendant à soutenir la caducité de la proposition d’achat, les demandeurs répliquent que leur assignation est fondée sur la responsabilité délictuelle pour manquement au devoir de bonne foi et de loyauté lors de la conduite des négociations et ne porte pas sur une action en vente forcée du bien immobilier. Ils rappellent que le vendeur a expressément accepté leur offre de façon claire et dénuée de toute ambiguïté, que malgré cette acceptation le vendeur a réactivé les autres agences immobilières pour tenter d’obtenir une offre encore plus avantageuse, et que le vendeur a accepté de vendre à des tiers à un prix plus avantageux.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 5 avril 2025, Monsieur [Z] demande au tribunal, de :

— DEBOUTER les consorts [N]-[Q] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— LES CONDAMNER à lui payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens,

— ECARTER l’exécution provisoire de droit.

Sur la faute, il soutient l’absence de rupture abusive faisant valoir qu’il s’est écoulé moins d’une semaine entre la proposition faite par les demandeurs et l’information selon laquelle il avait accepté une autre offre d’achat adressée le même jour que la leur et rappelant que leur offre d’achat a été adressée plus d’une semaine après leur proposition et était conditionnée à une acceptation avant le 20 mars 2022.

Sur le préjudice, il fait valoir que la vente de la maison des demandeurs découle de leur projet d’achat pour l’expansion de leur famille de telle sorte qu’aucun lien n’est établi entre l’offre non acceptée et l’accouchement de la demanderesse, ni l’obtention d’un prêt immobilier à taux avantageux. Il estime que les demandeurs n’ont donc à aucun moment été maintenus dans une incertitude prolongée, leur offre d’achat ayant été refusée le 21 mars 2022 deux jours après son envoi et ce alors que selon le délai qu’ils avaient eux-mêmes imparti, cette offre était devenue caduque.

En réponse aux conclusions des demandeurs, il fait notamment observer qu’il n’a pas publié une nouvelle annonce sur son bien après l’acceptation de la seconde offre et qu’il justifie avoir vendu son bien aux titulaires de cette seconde offre. Il considère que les demandeurs ne prouvent pas qu’ils auraient pu obtenir un prêt en mars 2022 à un taux plus favorable et souligne que leur recherche d’appartement a été interrompue seulement durant une semaine.

N° RG 23/02331 – N° Portalis DBX2-W-B7H-J6BR

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 3 avril 2025, Monsieur [O] demande au tribunal, de :

— DEBOUTER Monsieur [N] et Madame [Q] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [N] et Madame [Q] à payer à Monsieur [O] la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens,

— ECARTER l’exécution provisoire de droit.

Monsieur [O] soutient que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une faute qu’il aurait pu commettre dans l’exercice de son mandat. Il explique qu’il a transmis toutes les informations reçues avec célérité et en toute transparence, et estime ne pas pouvoir être tenu responsable en sa qualité d’intermédiaire des décisions prises par le vendeur.

Il affirme qu’aucun engagement n’a été pris et qu’aucun écrit n’a été signé. Il rappelle avoir transmis à Monsieur [Z] la proposition d’achat signée par les demandeurs le 18 mars 2022 le lendemain, et que ce même jour une seconde visite a été effectuée par une autre agence qui a aboutie à une proposition d’achat au prix de 784000 euros, acceptée par le propriétaire. Il ajoute qu’il était titulaire d’un mandat simple non exclusif et qu’il n’avait aucun pouvoir de décision dans ce dossier.

Monsieur [O] argue en outre de l’absence de préjudice en lien avec une faute qu’il aurait pu commettre en indiquant que les démarches tendant à vendre le bien des demandeurs ressortent de leur propre volonté qu’ils avaient d’acquérir un autre bien en ce que la vente de leur bien participait nécessairement à cet achat. Il estime qu’il ne saurait être sérieusement soutenu que l’absence de signature de l’offre d’achat serait à l’origine des contractions ayant entraîné la naissance de leur enfant à deux semaines du terme, et que rien ne justifie non plus qu’ils auraient pu obtenir un prêt en mars 2022 à un taux qu’ils estiment plus favorable.

A l’audience du 4 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1112 du même Code dispose que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Sur la responsabilité de Monsieur [Z]

Les demandeurs produisent notamment :

— le courriel en date du 13 mars 2022 adressé par Monsieur [Z] à Monsieur [O] mentionnant : « Comme convenu lors de notre échange téléphonique, je confirme accepter la contre proposition de 725000 €, faite par madame [Q] et monsieur [N] aujourd’hui pour l’achat de mon bien (…) »,

— un courriel en date du 15 mars 2022 adressé par Monsieur [Z] à Maître [S], notaire, mentionnant : « (…) Une offre m’a été faite à 725000 € et je viens de l’accepter. Afin de pouvoir établir un compromis de vente pourriez-vous m’indiquer s’il manque des éléments et me préciser la marche à suivre svp ? ».

La proposition d’achat au prix de 725000 euros signée par Monsieur [N] et Madame [Q] le 18 mars 2022, que Monsieur [Z] verse aux débats, contient une clause « Durée de la proposition » ainsi rédigée : « Notre proposition d’achat est valable jusqu’au 20/03/2022 à 19 heures. Date limite avant laquelle l’agent IaD France aura à nous faire connaître la réponse formulée par les propriétaires : acceptation ou refus de notre proposition, ou éventuellement contre-proposition. Il est entendu qu’en cas de refus ou de non-réponse de votre part dans ce délai, notre proposition sera considérée comme caduque. ».

Il est constant que Monsieur [Z] n’a pas donné de suite favorable à cette proposition d’achat, et que le 21 mars 2022 Monsieur [O] les a informés de ce que Monsieur [Z] avait accepté l’offre d’un tiers d’un montant supérieur à la leur tout en faisant état de la possibilité d’un alignement sur cette seconde offre.

En tout état de cause, la faute alléguée n’est pas suffisamment caractérisée.

Madame [Q] et Monsieur [N] seront donc déboutés de leurs demandes.

Il est à titre surabondant relevé que même dans l’hypothèse où le Tribunal aurait considéré que la faute dans les négociations reprochée à Monsieur [Z] était établie, elle n’aurait été susceptible de donner lieu, en l’absence de lien de causalité direct et certain avec les autres préjudices dont font état les demandeurs, qu’à l’indemnisation du seul préjudice moral, et ce de manière nécessairement limitée au regard de la courte durée sur laquelle les pourparlers litigieux ont eu lieu.

Sur la responsabilité de Monsieur [O]

Il ressort des pièces produites par les demandeurs que Monsieur [O]:

— a écrit à Maître [S], notaire, par courriel du 15 mars 2022 en vue de la signature de la promesse de vente,

— leur a adressé par courriel du 18 mars 2022, en réponse à leur courriel de la veille, « une proposition d’achat IAD », qu’ils ont complétée le même jour,

— les a informés par courriel du 21 mars 2022 de ce que le vendeur avait accepté une offre d’un montant supérieur à la leur émanant d’un tiers tout en faisant état de la possibilité d’un alignement sur cette seconde offre.

Aucune faute ne saurait être reprochée à Monsieur [O] de sorte que les demandes à son encontre seront également rejetées.

II. Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] et Madame [Q], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente procédure.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à Monsieur [Z] la charge de ses frais irrépétibles de sorte qu’il sera débouté de sa demande à ce titre.

Monsieur [N] et Madame [Q] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros.

3) Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [M] [N] et Madame [K] [Q] de leurs demandes,

DEBOUTE Monsieur [L] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [K] [Q] à payer à Monsieur [X] [O] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [K] [Q] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente