Minute N° 25/00256

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(LOYERS COMMERCIAUX )

JUGEMENT

*************

RENDU LE SEIZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Numéros : RG 25/01369 – PORTALIS DBZ3-W-B7J-76FSS

DEMANDERESSE

S.C. K.F. IMMOBILIER

Société civile au capital de 22 750euros, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro D433 920 147, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Claire LASUEN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. JMC

Société à resonsabilité limitée au capital de 1600 euros immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro B481 395 499, dont le siège social est le [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis est [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric BRUN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEBATS – 18 juin 2025

DELIBERE : 16 juillet 2025

Nous, Pascale METTEAU, juge au tribunal judiciaire de Boulogne sur mer, tenant audience des LOYERS COMMERCIAUX au palais de justice de ladite ville siégant sur délégation de M. Le président dudit tribunal, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du code de commerce, assisté de David QUENEHEN, greffier, après avoir fait connaître à l’audience du 18 Juin 2025 que notre jugement serait rendu le 16 Juillet 2025.

Avons rendu la décision suivante :

Selon acte notarié du 11 mai 2000, M. [H] [T] a donné à bail commercial à M. [A] [W] un immeuble situé [Adresse 3], immeuble comprenant une partie commerciale et une partie à usage d’habitation.

Selon acte notarié du 7 avril 2005, la société JMC a acquis le fonds de commerce de bar, brasserie, restaurant, en ce compris le droit de bail.

Selon acte notarié du 4 octobre 2007, l’immeuble a été vendu à la SCI KF immobilier.

Le 17 octobre 2008, la société KF immobilier a fait délivrer à la société JMC un congé avec offre de renouvellement pour le 30 juin 2009, sollicitant la fixation d’un loyer de 15 600 euros à compter du 1er juillet 2009.

Par décisions du 27 novembre 2012, la commission de conciliation des baux commerciaux a retenu le plafonnement du loyer à la variation de l’indice du coût de la construction tel que prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce.

Par acte d’huissier du 31 août 2021, la société KF immobilier a fait signifier un congé avec offre de renouvellement demandant un loyer de 26 400 euros par an hors charges.

Le principe de renouvellement a été accepté par mail du 30 janvier 2022, à l’exception toutefois du loyer demandé.

Par jugement du 23 février 2024, le tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer a désigné M. [B] en qualité d’expert afin de fixer la valeur locative des lieux objet du bail.

Le rapport a été déposé au greffe le 14 mars 2025.

Par mémoire du 14 mars 2025, la société KF immobilier a saisi le juge des loyers commerciaux notamment pour qu’il fixe le montant du loyer du bail à compter du 1er avril 2022 à la somme de 22 902 euros HT.

Dans son dernier mémoire du 25 avril 2025, signifié à la société JMC le 6 mai 2025, elle demande au juge des loyers commerciaux de :

— modifier, à compter de la date de renouvellement du bail, l’indice de référence servant à la révision triennale du loyer, qui sera désormais l’indice des loyers commerciaux tel qu’il est établi par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) et l’indice de base sera le dernier paru à la date du renouvellement du bail, soit l’indice des loyers commerciaux du quatrième trimestre 2021, valeur : 118,59,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022, à la somme en principal de 22 902 euros HT par an, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— dire qu’à défaut d’exercice par l’une ou l’autre des parties de son droit d’option prévu par les dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le preneur au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le preneur au paiement des dépens, y compris les frais d’expertise.

Elle rappelle la situation des locaux, en face du centre de la mer [O], premier site touristique du Pas de [Localité 8] et second de la région Hauts de France, la création d’une résidence haut de gamme, la modernisation du parking à proximité du local et les aménagements faits au niveau de la promenade [Adresse 9]. Elle indique que l’expert a pris en compte cette situation mais également le fait que la concurrence soit forte sur le secteur.

Elle estime que l’immeuble est en bon état et que si le preneur se prévaut de la vétusté des lieux, celle-ci est la conséquence de ses manquements en tant que preneur ; qu’en tout état de cause, l’expert a tenu compte de cet élément.

Elle indique que le bail s’étant poursuivi tacitement sur une durée supérieure à 12 ans ; que les agences immobilières contactées fixent la valeur locative entre 1 900 et 2020 euros HT ; que l’expert a pris en compte ces éléments pour estimer la valeur locative ; qu’il a écarté les éléments produits par la société JMC en justifiant sa position ; que le faible chiffre d’affaires du locataire n’a pas à être pris en compte pour la fixation du loyer.

Elle relève que le loyer actuel représente 7 240 euros par an ; qu’elle a offert au preneur un renouvellement moyennant un loyer annuel de 24 600 euros à compter du 1er avril 2022 ; qu’au regard de l’emplacement du local, des prestations fournies, de la nature des locaux, des obligations du preneur et des activités autorisées et exercées, cette valeur locative était adaptée, ce d’autant que le local comporte un appartement avec deux chambres ; que, cependant, compte tenu de la valorisation par l’expert, elle demande un loyer de 22 902 euros HT et hors charges par an.

Dans son mémoire du 17 juin 2025, la société JMC demande au juge des loyers commerciaux de débouter la société KF immobilier de l’ensemble de ses demandes présentées à titre principal visant notamment à fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022 à la somme de 24 600 euros, dire et juger que la valeur locative des locaux loués par la société KF immobilier à son profit sera fixée à 10 000 euros par an, en toute hypothèse, condamner la société KF immobilier à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, y compris les frais d’expertise.

Elle fait valoir que le contrat de bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2022 ; qu’à défaut pour elle d’avoir donné son accord sur le loyer proposé, celui-ci n’est pas dû ; qu’actuellement, elle règle 1 999 euros par trimestre, en ce compris un acompte sur le montant de la taxe foncière ; que le loyer n’a jamais été assujetti à la TVA ; qu’aucun des arguments avancés ne justifie que le loyer soit multiplié par trois ; que lors de la fixation initiale du loyer en 2000, la situation du local et sa proximité avec [O] avait déjà été prise en compte ; que cependant depuis cette date, l’entrée du centre de la mer a été déplacée et se situe désormais à l’opposé de son fonds ; que les visiteurs qui stationnent sur le parking ne transitent pas devant le restaurant ; qu’ils traversent face à un autre établissement et que d’autres restaurants sont à proximité des arrêts de bus ; qu’ainsi, les visiteurs passent a minima devant quatre restaurants avant d’atteindre l’établissement.

Elle ajoute que l’activité est restreinte en raison de la surface du local commercial et de la taille de la cuisine (3,40 m² pour la cuisine et 16 couverts dans la salle de restaurant) ; que les préparations culinaires se font à la cave ; que le nombre de place a été augmenté avec la mise en place d’une pergola (cet équipement étant toutefois précaire et ne peut être pris en compte) ; qu’il n’existe aucune possibilité de développement complémentaire ; que la terrasse dont l’emplacement est loué à la ville n’est pas comprise dans le bail ; que si la fréquentation du centre de la mer s’est développée, la concurrence sur le secteur également ; que le centre de la mer a d’ailleurs son propre restaurant avec une grande capacité ; que huit restaurants sont installés [Adresse 11] ainsi que des friteries ; que malgré l’exploitation de la terrasse, elle n’a pas multiplié son chiffre d’affaires et n’est pas en capacité de faire face à un loyer de 22 902 euros par an ; que l’effort consenti pour le loyer ne peut excéder 10% du chiffre d’affaires.

Elle indique, par ailleurs, que le bâtiment est très dégradé ; que les travaux incombant au bailleur n’ont jamais été réalisés ; qu’elle a signalé à plusieurs reprises à celui-ci des chutes de pierre provenant de l’immeuble loué sans que celui-ci ne réagisse ; que la conformité du réseau électrique du local commercial pose question ; que l’appartement à l’étage n’est pas habitable (pas de chauffage ni d’électricité et des menuiseries en très mauvais état) ; que cet appartement dans lequel sont présentes des moisissures présente un risque sanitaire important ; que les coefficients de pondération pris en compte par l’expert sont insuffisants.

Elle fait valoir que les locaux pris en compte par l’expert pour évaluer la valeur locative ne sont pas comparables ; qu’elle-même produit d’autres éléments de comparaison devant être apprécier par le juge, qui n’est pas tenu par les conclusions de l’expert. Elle demande donc le rejet de la demande de fixation du loyer à 24 600 euros et si le juge entendait faire droit à une révision que celle-ci soit limitée à 10 000 euros par an.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que “le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments”.

Selon l’article L. 145-34 du même code “à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans”.

L’article R. 145-3 du code de commerce ajoute que “les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire”.

L’article R. 145-6 du même code ajoute que “les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire”.

Les dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce ne sont pas applicables en l’espèce ; en effet, le bail a été régularisé en 2000, renouvelé le 30 juin 2009 et le congé avec offre de renouvellement n’est intervenu qu’en août 2021, soit plus de douze ans après le début du contrat renouvelé qui s’était tacitement reconduit depuis 2009.

Pour autant, le bail a été renouvelé aux mêmes conditions que le précédent bail, à compter du 1er avril 2022, le renouvellement du bail n’étant pas subordonné à une fixation préalable d’un nouveau prix.

Il convient donc de déterminer le loyer au regard de la valeur locative de l’immeuble loué, conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce.

A ce sujet, il y a lieu de relever que, selon le rapport d’expertise de M. [B] :

— le local commercial objet du bail comporte une surface commerciale au rez de chaussée, une cave (dont une partie a été découverte pendant les opérations d’expertise) et un appartement à l’étage,

— le rez de chaussée est composé d’une salle de restaurant de 35 m² (18 couverts), d’un WC de 2 m², d’une cuisine de 3,50 m² et la cave contient une partie chambre froide de 25 m² ; l’étage fait 43 m² avec un hall, deux pièces, une cuisine et un WC,

— l’immeuble est situé sur un rond point ; il s’agit d’un immeuble d’angle ; il existe une terrasse couverte à l’avant (sur le domaine public, loué à la mairie de [Localité 7], avec une capacité de 40 couverts),

— l’installation électrique du local commercial pose question quant à sa conformité ; l’appartement n’est, quant à lui, pas habitable compte tenu de sa vétusté ; il existe un habillage sur toutes les fenêtres ce qui ne permet pas à la lumière de passer ; il n’y a pas d’installation électrique ni de chauffage ; les huisseries sont à l’état de vétusté et ne permettent pas un usage normal,

— l’immeuble est situé sur un axe passant à proximité de la plage et du contre national de la mer [O] ; un parking de stationnement est situé en face,

— le centre de la mer a ouvert en 1991 ; il dispose du plus grand aquarium d’Europe et c’est le plus grand élevage européen de coraux ; en 2018, une extension importante a été créée et l’entrée principale a été modifiée, l’accès des visiteurs se fait désormais par l’extension ; il y a eu 835 000 visiteurs en 2022 et 908 000 en 2023 ; [Localité 7] étant également le premier port de pêche français, l’attractivité touristique et professionnelle du secteur est importante.

Pour déterminer une valeur locative, l’expert a utilisé la méthode comparative, tenant de recueillir des données de références comparables pour des locaux à proximité du bien loué et du centre de la mer, du fait de l’emplacement particulier du site. Ainsi, les éléments de comparaison situés en vieille ville ne sont aucunement comparables, le secteur de la ville étant totalement différent. Il en est de même pour les éléments de comparaison dans le centre ville de [Localité 7] alors que la situation géographique est différente, les activités commerciales également et en conséquence, l’attractivité du local. Ainsi, il ne peut être tenu compte du restaurant [Adresse 10] (centre ville), ni du bar brasserie coeur de ville proposé la société JMC.

Ainsi, il doit être tenu compte de ce que :

— le local est bien situé, avec un parking à proximité et à faible distance du centre de la mer [O] (même si l’entrée se fait légèrement sur le côté par rapport au restaurant et que, en conséquence, le restaurant exploité dans les locaux n’est pas le premier disponible pour les visiteurs du centre de la mer lequel a, par ailleurs, ouvert un espace repas important lors de son agrandissement),

— il dispose d’une terrasse louée par la ville qui permet d’augmenter le nombre de couverts ; même si cette terrasse ne fait pas partie du local loué, il n’en demeure pas moins que son exploitation n’est possible que par le bien loué,

— en elle-même, la surface commerciale est réduite avec un nombre de couverts très limité ; la cuisine est petite, une partie des préparations devant se faire dans le local situé dans la cave ; l’étage est utilisé à usage de stockage mais est inhabitable ; cette situation n’est pas du fait du locataire puisque l’expert a pu relever que les huisseries étaient très vétustes, l’absence de chauffage et l’électricité ; par ailleurs, l’immeuble est vétuste et le locataire a fait récemment état de chutes de pierres sur la toiture de sa terrasse en provenance de la façade de l’immeuble (la vétusté de la façade a été constatée par huissier dès le 27 juillet 2022 avec des traces noirâtres, des éclats de peinture, des fissurations visibles, une sous face de toiture cloquée avec des déchirures dans le revêtement) ; cet état vétuste n’est aucunement le fait du preneur s’agissant de parties communes de l’immeuble ou, à tout le moins, relevant du propriétaire,

— aux termes du contrat de bail de 2000, le local est à usage de brasserie restaurant sans possibilité même temporaire d’exercer une autre activité ; le locataire a la charge de la taxe foncière et doit prendre en charge toutes les réparations excepté celles de l’article 606 du code civil ; l’accord du bailleur est nécessaire pour toute transformation ou changement de distribution.

Si la proximité du centre de la mer avait été prise en compte lors de la fixation du premier loyer commercial en 2000, il n’en demeure pas moins que l’attractivité du secteur a évolué compte tenu du développement du centre de la mer et de son agrandissement en 2018, outre l’augmentation du nombre de visiteurs. Il ne peut donc être uniquement constaté, pour la fixation de la valeur locative, que le centre de la mer existait déjà lors de la conclusion du bail pour que toute modification de la valeur locative soit écartée.

Il doit également être tenu compte de la concurrence importante existant dans le secteur s’agissant de la restauration alors que de nombreux établissements sont présents sur le secteur dont celui ouvert au sein de [O].

Au titre des éléments de comparaison, peuvent être retenus la brasserie La belle vue, également située [Adresse 11] laquelle dispose d’un local de 55,34 m² et d’une cave de 20 m² avec un loyer de 23 232 euros par an, et le Restaurant de la plage ([Adresse 11]) d’une surface de 103 m² avec un loyer annuel de 25 920 euros. Si la société JMC invoque également le restaurant l’Escale, dans la même rue, avec un loyer mensuel de 1 266 euros, la surface du local loué n’est pas indiquée (une seule précision étant donnée, celle de 50 couverts, soit un nombre inférieur à celui du restaurant la Goélette exploité par la société JMC qui, au total, dispose de 58 couverts). De même, si les conclusions de la société JMC font état du loyer de 1 700 euros de la brasserie l’Univers, [Adresse 11] (avec 60 places à l’étage et 30 en terrasse), aucun élément ne vient confirmer ces informations que ce soit en terme de loyer ou du nombre de couverts, de sorte que cet élément ne peut être pris en compte.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, des caractéristiques et de la localisation des locaux loués et de leur vétusté, il y a lieu de fixer, à compter du 1er avril 2022, le loyer commercial à la somme de 20 400 par an. Les autres conditions du bail restant applicables, l’indice pour la revalorisation du loyer restera celui fixé d’un commun accord entre les parties.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce, “pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail”.

En conséquence, à défaut du droit d’option prévu par cet article et à défaut de nouveau bail, le présent jugement vaudra bail.

Compte tenu de la nature de l’affaire, il sera fait masse des dépens en ce compris les frais d’expertise et les dépens seront partagés par moitié.

Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Président, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Fixe le montant de loyer du bail portant sur le local commercial situé [Adresse 4], renouvelé à compter du 1er avril 2022, à 20 400 euros hors taxes et hors charges par an ;

Dit que toutes les autres clauses du bail, toutes les charges et conditions du bail resteront inchangées ;

Déboute, en conséquence, la société KF immobilier de sa demande de modification de l’indice de référence pour la révision triennale ;

Rappelle qu’à défaut d’exercice du droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, le présent jugement vaudra bail ;

Fait masse des dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

Dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT