TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Avril 2024

GROSSE :

Le 21 juin 2024

à M^e ARNOUX-POLLAK

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EXPEDITION :

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N° RG 24/01338 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4UCL

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Yann ARNOUX-POLLAK, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [S] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 15 avril 1997, l’Office public d’aménagement et de construction (OPAC) a donné à bail à Monsieur et Madame [S] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], dans le [Localité 3], pour un loyer mensuel de 2 083 francs.

Le 28 septembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à Madame [C] [S] [K] un commandement de payer la somme de 2 388,13 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, l’EPIC 13 HABITAT, agissant poursuites et diligences de son Directeur, a fait assigner Madame [C] [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la locataire ainsi que tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier

— condamnation au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 356,80 euros au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 3 janvier 2024, avec intérêts au taux légal,

— condamnation à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, outre sa revalorisation légale, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamnation à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, y compris le coût du commandement de payer et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

A l’audience du 11 avril 2024, l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, Madame [C] [S] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 31 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience 11 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC 13 Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 19 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 15 avril 1997 contient une clause résolutoire (article 16) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 septembre 2023, pour la somme en principal de 2 388,13 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 novembre 2023.

Madame [C] [S] [K] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [C] [S] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [C] [S] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 788,84 euros actuellement, et de condamner Madame [C] [S] [K] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [C] [S] [K] reste devoir la somme de 4 007,32 euros déduction faite des frais de dossier et des frais procédure, à la date du 10 avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2024 inclus.

Madame [C] [S] [K] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4 007,32 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [S] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Madame [C] [S] [K] sera en outre condamnée à payer à l’EPIC 13 Habitat la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 1997 entre l’Office public d’aménagement et de construction (OPAC) et Madame [C] [S] [K] concernant le logement, situé [Adresse 1], logement n° 3, dans le [Localité 3] sont réunies à la date du 28 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [S] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [C] [S] [K] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit sept-cent quatre-vingt euros et quatre-vingt-quatre centimes (788,84 euros) à ce jour, à compter du 28 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [C] [S] [K] à verser à l’EPIC 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de quatre mille sept euros et trente-deux centimes (4 007,32 euros) décompte arrêté au 10 avril 2024 incluant la mensualité de mars 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [C] [S] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [C] [S] [K] à payer à l’EPIC 13 Habitat la somme de cent euros (100 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE